Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 4]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 7]
REFERENCES : N° RG 23/00990 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YOOK
Minute : 24/00123
S.A. VILOGIA
Représentant : Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118
C/
Monsieur [D] [Z]
Madame [N] [Z]
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me BELMONT Laure
Copie délivrée à :
M [Z] [D]
Mme [Z] [N]
Le
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Ordonnance rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du CINQ MARS DEUX MILLE VINGT-QUATRE
par Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, en qualité de juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,
assistée de Madame Mylène PARFAITE-MARNY, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 23 Janvier 2024
tenue sous la présidence de Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, juge des contentieux de la protection, assistée de Mme Mylène PARFAITE-MARNY, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDERESSE :
S.A. VILOGIA, demeurant [Adresse 5], représentée par son Président du directoire en exercice dûment habilité à cet effet
représentée par Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Monsieur [D] [Z], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté
Madame [N] [Z], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée
D'AUTRE PART
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 02/08/2022 prenant effet le 10/08/2022, la S.A d’HLM VILOGIA a consenti à M. [D] [Z] et à Mme [N] [Z] un bail portant sur un logement conventionné à usage d’habitation sis, [Adresse 3], porte n° 1, au rez de chaussée, sur la commune de [Localité 8], moyennant paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 562,30 €, outre les provisions pour charges.
Une somme correspondant au montant du loyer hors charges a été versée entre les mains de la société bailleresse à titre de dépôt de garantie.
Par acte sous seing privé séparé du même jour, les parties ont conclu un contrat de location portant sur un emplacement de stationnement n° 0004, accessoire au logement, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 20,08 €, outre les provisions sur charges et un dépôt de garantie de ce montant a été versé.
Par exploit de commissaire de justice du 13/11/2023, la S.A d’HLM VILOGIA a fait assigner M. [D] [Z] et Mme [N] [Z] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail et du contrat de location du parking accessoire pour défaut de paiement des loyers et charges,
- ordonner l’expulsion du logement et du parking des défendeurs et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la Force publique et l’assistance d’un serrurier,
- dire que le sort des meubles sera réglé selon les modalités des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner solidairement les défendeurs au paiement, à titre provisionnel :
. de la somme de 30 414,75 € correspondant à l’arriéré de loyers du logement arrêté au 09/10/2023, échéance du mois de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
. de la somme de 299,87 € correspondant à l’arriéré de loyers du parking arrêté au 09/10/2023, échéance du mois de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
. pour chacun des lots, des termes (loyers/indemnités d’occupation) dus à compter du 09/10/2023 et jusqu’à la décision à intervenir,
. d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée, pour chacun des lots, au montant du loyer majoré des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,
- condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 300 € au titre des frais irrépétibles et des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
A l’audience du 23/01/2024, la présidente a signalé qu’elle n’a pas reçu le bilan social et financier du service de prévention des expulsions locatives.
La S.A d’HLM VILOGIA, représentée par son conseil, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 5 135,04 €, terme du mois de décembre 2023 inclus au titre du logement, et à la somme de 60,12 € terme du mois de décembre 2023 inclus au titre des impayés de loyer de l’emplacement de stationnement. Elle a informé le tribunal qu’un plan d’apurement a été conclu entre les parties et a ajouté être favorable à l’octroi de délais suspendant les effets de la clause résolutoire tant que le plan sera respecté. Pour le surplus, elle a sollicité le bénéfice de l’acte introductif d’instance.
M. [D] [Z] et Mme [N] [Z], tous deux cités par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’ont pas comparu ni personne pour eux.
La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 05/03/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l’audience.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. ».
Conformément à l’article 24, § II, de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie au moins deux mois avant l’assignation, la société bailleresse justifiant lui avoir notifié la situation d’impayé des locataires par courrier recommandé distribué le 20/07/2023.
Conformément à ce même article, § III, modifié par la loi du 27 juillet 2023 applicable dès le 29 juillet 2023, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 14/11/2023 prouvant que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.
La demande est donc recevable.
Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure aux modifications apportées par la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail contient, en l’article 6 de ses conditions générales, une clause prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment en cas de non-paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet.
Le contrat de location du parking prévoit que l’emplacement de stationnement, loué accessoirement au logement, fait partie intégrante de la chose louée et une clause prévoit sa résiliation dans les mêmes conditions que le logement.
Un commandement de payer la somme en principal de 20 883,10 € au titre de la dette portant sur le logement a été signifié à chacun des locataires le 21/07/2023 et le même jour, un commandement de payer la somme en principal de 229,77 € au titre de la dette portant sur le parking a également été signifié à chacun des locataires. Il est établi, au vu des éléments fournis, que les causes des commandements de payer n’ont pas été soldées dans le délai de deux mois.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire de chacun des contrats ont été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 21/09/2023 à minuit.
En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office les éléments constitutifs de la dette locative.
L’actualisation de la créance étant favorable aux défendeurs, il convient de l’accueillir même si, par leur absence, ceux-ci n’ont pu en débattre.
Au soutien de ses demandes en paiement, à l’audience, la S.A d’HLM VILOGIA produit deux décomptes distincts arrêtés au 18/01/2024, terme du mois de décembre 2023 inclus. Elle présente également une sommation faite le 21/07/2023 aux locataires de produire sous huit jours l’enquête de supplément de loyer de solidarité de l’année 2023 datée et signée et de remettre l’avis d’imposition établi en 2022 sur les revenus 2021, justifiant ainsi l’application du surloyer et des frais de constitution du dossier.
Elle actualise le montant de sa créance, pour le logement, à la somme de 5 135,04 €, déduction ayant été faite, à juste titre par son avocate, des frais de procédure qui ne peuvent être assimilés à la dette locative et qui relèvent des dépens au titre desquels ils sont d’ailleurs également réclamés. Cependant, des frais, pour un montant de 5,50 €, ont été mis à la charge des locataires sur la quittance du mois de septembre 2023 sous la rubrique Ass.P/loc et FDG ASSUR.
Il importe de rappeler que l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit par ailleurs que le locataire est obligé « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. » (...).
Cet article précise qu’à défaut, le bailleur peut souscrire une assurance mais qu’une : « (...) mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire. » et que « Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire. Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat. ».
Or, la société bailleresse ne justifie pas avoir respecté ces dispositions puisqu’elle ne communique ni la mise en demeure ni la notification aux locataires du contrat d’assurance et il est difficilement concevable qu’une assurance ait été souscrite pour un seul mois. Ces frais sont pour le moins sérieusement contestables et doivent être déduits de la créance, laquelle s’élève à la somme non sérieusement contestable de 5 129,54 €, après le dernier prélèvement du 01/01/2024 d’un montant de 968,75 € effectué sur le compte des locataires.
Pour l’emplacement de stationnement la société bailleresse actualise le montant de sa créance à la somme non sérieusement contestable de 60,12 €.
M. [D] [Z] et Mme [N] [Z] qui ne démontrent aucun paiement libératoire, seront condamnés au paiement de ces sommes terme du mois de décembre 2023 inclus.
En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 applicable dès le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, le bailleur social présente un plan d’apurement conclu avec les locataires aux termes duquel ceux-ci rembourseront le solde locatif par 20 mensualités dont 19 de 300,00 € en plus du loyer et des charges.
Il ressort de l’historique du compte des locataires que ces derniers respectent ce plan et que la somme de 300 € est imputée par priorité sur la dette portant sur l’appartement.
A défaut d’information sur la situation personnelle et financière des défendeurs la proposition formulée semble compatible avec leur capacité financière et il est dans leur intérêt de leur permettre d’apurer la dette de façon processive.
Il convient en conséquence d’établir un plan d’apurement dans les conditions proposées par les parties et selon les modalités qui seront précisées au dispositif.
Pendant cette période, les effets de la clause résolutoire seront suspendus, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et que la dette est réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.
Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité, l’expulsion des défendeurs du logement et de l’emplacement de stationnement sera autorisée et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. De plus, l’occupation sans titre des locaux justifiera le paiement, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer, à titre de provision, au montant des loyers qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et du contrat de location augmenté des charges récupérables dûment justifiées et ce, à compter du premier impayé et jusqu’à la libération effective des lieux.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Succombant principalement à l’instance, M. [D] [Z] et Mme [N] [Z] seront condamnés aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation et des commandements de payer mais, au regard de la situation respective des parties, le bailleur étant un bailleur institutionnel, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande formée au titre des frais irrépétibles.
L’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort, mise à la disposition des parties par les soins du greffe de la juridiction,
Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 02/08/2022 prenant effet à compter du 10/08/2022 et portant sur le logement ont été réunies le 21/09/2023 à minuit ;
Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location du 02/08/2022 prenant effet à compter du 10/08/2022 portant sur l’emplacement de stationnement n° 0004 accessoire au logement ont été réunies le 21/09/2023 à minuit ;
Condamnons solidairement M. [D] [Z] et Mme [N] [Z] à payer à la S.A d’HLM VILOGIA la somme provisionnelle de 5 129,54 euros (cinq mille cent vingt-neuf euros et cinquante-quatre centimes) arrêtée au 18/01/2024, à valoir sur les loyers et charges impayés du logement, terme du mois de décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Condamnons solidairement M. [D] [Z] et Mme [N] [Z] à payer à la S.A d’HLM VILOGIA la somme provisionnelle de 60,12 euros (soixante euros et douze centimes) arrêtée au 18/01/2024, à valoir sur les loyers et charges de l’emplacement de stationnement impayés, terme du mois de décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Constatons l’accord des parties sur la mise en place d’un échéancier ;
Suspendons les effets de la clause résolutoire,
Autorisons M. [D] [Z] et Mme [N] [Z] à se libérer de la dette portant sur le logement par 18 mensualités dont 17 d’un montant minimum de 300 euros (trois cents euros) payables au plus tard le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant majoré des charges, la première mensualité étant due au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et la 18ème et dernière devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ;
Autorisons M. [D] [Z] et Mme [N] [Z] à se libérer de la dette portant sur l’emplacement de stationnement par 1 mensualité supplémentaire correspondant au solde de la dette, soit 60,12 euros (deux cents euros) payable au plus tard le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant majoré des charges, due au plus tard le 10 du mois suivant la fin du plan d’apurement de la dette précédente, soit le 19ème mois devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ;
Disons que si les débiteurs se libèrent ainsi de la dette, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;
Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer venant à échéance pendant le plan d’apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et le solde deviendra immédiatement exigible ;
Ordonnons, en ce cas, à M. [D] [Z] et à Mme [N] [Z] de quitter le logement et l’emplacement de stationnement n° 0004 sis, [Adresse 3], porte n° 1, au rez de chaussée, sur la commune de [Localité 8], et de les rendre libres de tous occupants de leur chef, à défaut de quoi il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la Force publique et le concours d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;
Condamnons, en ce cas, solidairement M. [D] [Z] et Mme [N] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour le logement et pour la place de stationnement, en lieu et place des loyers et des provisions sur charges, fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et du contrat de location majorés des charges récupérables dûment justifiées, ce à compter du premier impayé et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés ou expulsion ;
Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
Déboutons la S.A d’HLM VILOGIA de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Condamnons in solidum M. [D] [Z] et Mme [N] [Z] aux dépens, en ce compris le coût des deux commandements de payer et de l’assignation, sans autre frais préalable à la présente décision ;
Rappelons que l’exécution provisoire est de droit ;
Rappelons que la présente décision sera réputée non avenue si elle n’est pas signifiée dans les six mois de son prononcé.
Ainsi jugé le 05/03/2024.
Et ont signé,
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
