Cour d'appel, 01 février 2024. 21/02504

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY 2ème Chambre Arrêt du Jeudi 01 Février 2024 N° RG 21/02504 - N° Portalis DBVY-V-B7F-G4AY Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'ANNEMASSE en date du 16 Juillet 2021, RG 1120000550 Appelante SA ALCOREN INTERNATIONAL dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal Représentée par la SELURL BOLLONJEON, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELAS RTA AVOCATS, avocat plaidant au barreau de THONON-LES-BAINS Intimée S.E.L.A.R.L. DELORET CONSTANT ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI LA SAISIAZ, dont le siège social est [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal Représentée par la SELARL RIMONDI ALONSO HUISSOUD CAROULLE PIETTRE, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS -=-=-=-=-=-=-=-=- COMPOSITION DE LA COUR : Lors de l'audience publique des débats, tenue le 14 novembre 2023 avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière, Et lors du délibéré, par : - Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente - Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller, - Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, -=-=-=-=-=-=-=-=-=- EXPOSÉ DU LITIGE Selon acte sous seings privés du 12 février 2014, la SCI La Saisiaz a donné à bail à la société Alcoren international une villa située à [Localité 2]. Le contrat précisait qu'il était soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Les lieux loués se composaient notamment de 12 chambres et d'une maison destinée aux gardiens. Le contrat était conclu pour une durée de 6 ans à compter du 14 février 2014, à titre exclusif de location de plaisance, le locataire ne pouvant 'en aucun cas y établir sa résidence principale'. Le loyer annuel, charges comprises, s'élevait à la somme de 390 000 euros, révisable. Un avenant est intervenu entre les parties le 6 novembre 2015 portant la durée du contrat à 9 ans et ramenant le loyer annuel, hors charges, à la somme de 150 000 euros à compter du 1er janvier 2016. Le loyer charges comprises était arrêté à la somme de 175 000 euros, exigible à compter du 1er janvier 2017 et payable, au plus tard le 31 janvier 2018. Les parties souhaitaient ainsi prendre en compte des travaux effectués par le locataire dans les biens loués et la baisse significative du marché locatif pour ce type de bien. La SCI La Saisiaz a été placée en redressement judiciaire le 1er juin 2018, convertie en liquidation judiciaire par jugement du 11 janvier 2019 par le tribunal de grande instance de Draguignan. La Selarl Deloret Constant a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire. La Selarl Deloret Constant va se prévaloir du non paiement des loyers de 2017 et des loyers postérieurs et faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 6 janvier 2020. Par acte du 29 juin 2020, la Selarl Deloret Constant va faire assigner la société Alcoren international devant le tribunal de proximité d'Annemasse afin de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail et de faire condamner la société Alcoren international à payer les sommes dues au titre des arriérés locatifs et indemnités d'occupation. Par jugement avant dire droit en date du 8 janvier 2021, le tribunal de proximité d'Annemasse a invité la SCI La Saisiaz représentée par la Selarl Deloret Constant à : - produire les statuts ou tous éléments sur ses associés, - produire le cas échéant le justificatif de la saisine de la CCAPEX ou à faire valoir toutes observations utiles sur ce point au regard de l'irrecevabilité de sa demande de constat ou de prononcé de la résiliation judiciaire du bail, - s'expliquer sur la contradiction entre la destination des lieux loués prévue dans le contrat et la soumission aux disposition de la loi du 6 juillet 1989. Par jugement du 16 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Annemasse a : - déclaré recevable l'action de la Selarl Deloret Constant, prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI La Saisiaz, - constaté la résiliation du bail à la date du 7 mars 2020, - dit que la société Alcoren international est occupante sans droit ni titre des locaux objet du bail depuis cette date, - ordonner à la société Alcoren international de libérer les lieux loués à compter de la signification de la décision, - dit qu'à défaut il sera procédé à son expulsion, - condamné la société Alcoren international à payer à la Selarl Deloret Constant ès qualités, la somme de 638 262,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêté au 31 décembre 2020, outre intérêts au taux légal à compter du jugement, - condamné la société Alcoren international à payer à la Selarl Deloret Constant ès qualités une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges du logement, outre indexation annuelle, à compter du 1er janvier 2021 et jusqu'au départ effectif des lieux, - dit que le jugement sera transmis au représentant de l'Etat dans le département, - condamné la société Alcoren international à payer à la Selarl Deloret Constant ès qualités la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Alcoren international aux dépens de l'instance comprenant les frais du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l'assignation et de la notification au préfet. Par déclaration du 24 décembre 2021, la société Alcoren international a interjeté appel de la décision. Par ordonnance du 13 octobre 2022, le conseiller chargé de la mise en état a rejeté l'exception d'incompétence soulevée par la société Alcoren international en estimant que la clause attributive de compétence prévue à l'article 16 du bail et visant les juridictions du lieu du siège social du bailleur, est réputée non écrite dès lors que le bailleur n'a pas la qualité de commerçant. Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 14 avril 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la société Alcoren international demande à la cour de : in limine litis, se déclarer incompétente et renvoyer l'affaire devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, - dire et juger que son appel est recevable et bien fondé, - infirmer ou à tout le moins réformer le jugement déféré en ce qu'il : - a constaté la résiliation du bail à la date du 7 mars 2020, - a dit qu'elle est occupante sans droit ni titre des locaux objet du bail depuis cette date, - lui a ordonné de libérer les lieux loués à compter de la signification de la décision, - a dit qu'à défaut il sera procédé à son expulsion, - l'a condamnée à payer à la Selarl Deloret Constant ès qualités, la somme de 638 262,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtée au 31 décembre 2020, outre intérêts au taux légal à compter du jugement, - l'a condamnée à payer à la Selarl Deloret Constant ès qualités une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges du logement, outre indexation annuelle, à compter du 1er janvier 2021 et jusqu'au départ effectif des lieux, - l'a condamné à payer à la Selarl Deloret Constant ès qualités la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Et statuant à nouveau, - dire et juger nul et de nul effet le commandement de payer qui lui a été délivré, En conséquence, - débouter la Selarl Deloret Constant ès qualités de sa demande de résiliation du contrat de bail ainsi que de toutes autres demandes, En toute hypothèse : - lui accorder les plus larges délais de paiement, - débouter la Selarl Deloret Constant ès qualités de l'ensemble de ses demandes et conclusions, - condamner la Selarl Deloret Constant ès qualités aux dépens distraits pour ceux d'appel au profit de la Selurl Bollojeon, avocat associé, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Dans ses conclusions adressées par voie électronique le 17 juin 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la Selarl Deloret Constant, ès qualités, demande à la cour de : - dire et juger la société Alcoren International mal fondée en son appel, - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, A titre subsidiaire, si la cour venait à infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que la résiliation du bail conclu entre la SCI la Saisiaz et la société Alcoren International est acquise au 7 mars 2020 par le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat, - prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail, - confirmer le jugement entrepris pour le surplus, Y ajoutant, - condamner la société Alcoren international à lui payer, ès qualités, la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Alcoren international aux entiers dépens d'appel. L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 septembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION 1. Sur l'exception d'incompétence La cour observe que la société Alcoren international reprend dans ses écritures les arguments développés devant le conseiller chargé de la mise en état lequel, comme rappelé ci-dessus, a rejeté l'exception d'incompétence par ordonnance du 13 octobre 2022. L'exception est donc désormais sans objet. 2. Sur la nullité du commandement de payer du 6 janvier 2020 La société Alcoren international conteste qu'elle était débitrice des sommes réclamées dans le commandement de payer. Elle invoque le fait qu'il était convenu que les loyers étaient compensés par les sommes qu'elle a engagées pour des travaux incombant au bailleur. Elle précise qu'elle avait, dès le 19 novembre 2019, contesté auprès de la Selarl Deloret Constant être débitrice envers la SCI La Saisiaz et que ses propos n'avaient alors pas fait l'objet d'une contestation. La société Alcoren international rappelle également le contenu de l'avenant de 2015 ayant dit que le loyer de 2016 serait compensé par le montant des travaux et que celui de 2017, tel que réduit serait payable au plus tard au 31 janvier 2018. La société Alcoren international ajoute qu'à compter du deuxième trimestre 2019, le loyer a été augmenté alors qu'aucune clause d'indexation n'avait été prévue. Elle se prévaut donc de la nullité du commandement de payer sur le fondement de l'absence de décompte précis. La Selarl Deloret Constant pour sa part estime que le commandement de payer n'est pas nul comme comportant un décompte précis des sommes dues précisant le solde dû au 31 décembre 2107, ainsi que le montant des loyers des années 2018 et 2019, déduction faite d'une somme de 75 000 euros. Elle fournit le détail du solde de l'année 2017 pour montrer qu'elle a tenu compte des accords résultant de l'avenant. Elle indique encore qu'à supposer le montant du commandement erroné, cela ne le rend pas nul dans la mesure où il reste valable à concurrence des sommes réellement dues. L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : 'Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce commandement de payer contient, à peine de nullité : (...) 3° le décompte de la dette'. Il est constant en jurisprudence que si le commandement est délivré pour avoir paiement d'une somme supérieure à celle due, il n'est pas nul mais reste valable pour la partie non contestable de la dette (cass. civ. 3, 31 mai 2011, n°10-17.846). En l'espèce le commandement de payer du 6 janvier 2020 vise les sommes suivantes : - 188 262,10 euros solde au 31 décembre 2017, - 43 750 euros pour chaque trimestre des années 2018 et 2019 - 75 000 euros à déduire, soit un total hors frais de 463 262,10 euros. Il résulte d'un décompte produit par le bailleur (pièce n°6) qu'ont été facturés : - pour l'année 2015, des loyers pour un montant de 390 000 euros, - pour l'année 2016, des loyers pour un montant de 390 000 euros, - pour l'année 2017, des loyers pour un montant de 175 000 euros. Outre les paiements opérés par société Alcoren international (total de 591 737,90 euros) figure, à son crédit, une somme de 175 000 euros correspondant à 'accord travaux 2016". Selon l'avenant au contrat de bail du 6 novembre 2015 (pièce bailleur n°3), le loyer annuel, charges comprises, est ramené à la somme de 175 000 euros à compter du 1er janvier 2016 étant entendu qu'il est expressément convenu qu'en raison des importants travaux pris à sa charge par le locataire, le loyer 'sera exigible à compter du 1er janvier 2017 et payable au plus tard le 31 janvier 2018". Il est par ailleurs indiqué, dans le préambule de l'avenant, que 'le loyer dû au titre de l'année 2016 sera compensé avec les travaux pris en charge par la locataire'. Il en résulte que, pour l'année 2016 société Alcoren international était théoriquement redevable de la somme de 175 000 euros (nouveau loyer) et non de 390 000 comme facturé dans le décompte et que ce loyer était compensé par la prise en charge des travaux, de sorte que société Alcoren international n'était redevable de rien au titre de l'année 2016. Par conséquent, le décompte concernant la somme au titre du 'solde au 31 décembre 2017" est faux. Il ne devait en effet comprendre que la somme de 390 000 euros au titre du débit (loyer 2015). En effet, aucun loyer n'était dû pour 2016 et, pour 2017, la somme de 175 000 n'était pas encore exigible : elle ne l'était qu'au 31 janvier 2018 selon l'avenant. Le décompte au 31 décembre 2017 était donc, en réalité, créditeur de 204 737,90 euros pour le locataire [loyers dûs (390 000 euros) - sommes payées (594 737,9)]. Toutefois, au temps de la délivrance du commandement de payer en 2020, les loyers et charges de 2017 étaient bien exigibles (175 000 euros). Par ailleurs le commandement (pièce bailleur n°5) vise les loyers, par trimestre, pour les années 2018 et 2019 (47500 euros par trimestre correspondant bien à la somme de 175 000 euros annuels). Au total, la locataire était donc redevable, lors de la délivrance du commandement de payer, de la somme de 525 000 euros (loyers de 2017 à 2019), de laquelle est déduite, dans le commandement de payer, une somme de 75 000 euros et de laquelle il convient de déduire également le solde créditeur au 31 décembre 2017 (204 737,90 euros). Par conséquent, au moment de la délivrance du commandement litigieux, la société Alcoren international était bien débitrice d'une somme de 245 262,10 euros. Le commandement de payer n'est donc pas nul. Dans la mesure où la société Alcoren international ne démontre pas s'être acquittée de cette sommes dans les deux mois de la délivrance du commandement la clause résolutoire était acquise à la date du 7 mars 2020. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point. 2. Sur l'octroi de délais de paiement L'article 24 de la loi n°86-462 du 6 juillet 1989 dispose qu'il peut accordé au locataire des délais de paiement pouvant aller, par dérogation aux règles du code civil, jusqu'à trois ans. En l'espèce, s'agissant de la dette, la société Alcoren international sollicite de manière générale l'infirmation du jugement entrepris et plus spécialement, l'octroi de délais. Toutefois, elle ne produit pas la moindre pièce sur sa situation financière. Elle ne démontre donc pas en quoi elle serait en mesure de respecter un échéancier sur 36 mois ou de solder cette dette à une échéance de 3 ans. En outre, il est constant que le dernier paiement de sa part date du mois d'avril 2018. Par conséquent la société Alcoren international sera déboutée de sa demande en délais de paiement. Aussi, le jugement déféré sera-t-il confirmé en ce qu'il a déclaré la société Alcoren international occupante sans droit ni titre à compter du 7 mars 2020, l'a condamnée à libérer les lieux sous peine d'expulsion et a fixé une indemnité d'occupation. Il sera également confirmé en ce qu'il a condamné la société Alcoren international au paiement de la dette locative, le montant étant toutefois ramené à la somme de 420 262,10 euros (245 262,10 [somme due au 31 décembre 2019] + 175 000 [somme due au titre de l'année 2020]). 3. Sur les dépens et la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, la société Alcoren international succombe sera tenue aux dépens de première instance et d'appel. Il n'est pas inéquitable de faire supporter par la société Alcoren international la charge des dépens exposés par la Selarl Deloret Constant. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point et la société Alcoren international sera condamnée à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire, Dit sans objet l'exception d'incompétence, Rejette l'exception du nullité du commandement de payer du 6 janvier 2020, Confirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf à ramener la condamnation de la société Alcoren international au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 31 décembre 2020 à la somme en principal de 420 262,10 euros, Y ajoutant, Condamne la société Alcoren international aux dépens d'appel, Condamne la société Alcoren international à payer à la Selarl Deloret Constant, prise en qualité de mandataire liquidateur de la SCI La Saisiaz, la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. Ainsi prononcé publiquement le 01 février 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière. La Greffière La Présidente