Tribunal judiciaire, 26 février 2024. 23/03111

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT DENIS [Adresse 3] [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 9] REFERENCES : N° RG 23/03111 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YQC4 Minute : 24/00172 Monsieur [X] [T] Représentant : Me Julien FERTOUC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0074 C/ Monsieur [S] [Z] Madame [N] [Z] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Copie délivrée à : Le JUGEMENT DU 26 Février 2024 Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 26 Février 2024; par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ; Après débats à l'audience publique du 08 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ; ENTRE DEMANDEUR(S) : Monsieur [X] [T] [Adresse 4] [Localité 5] représenté par Me Julien FERTOUC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0074 D'UNE PART ET DÉFENDEUR(S) : Monsieur [S] [Z] [Adresse 6] [Localité 8] non comparant Madame [N] [Z] [Adresse 6] [Localité 8] comparante D'AUTRE PART EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par contrat sous seing privé en date du 1er novembre 2020, Monsieur [X] [T] a donné à bail à Monsieur [S] [Z] et Madame [N] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 700 euros outre une provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [X] [T] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1 015 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de juillet 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 26 juillet 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2023, Monsieur [X] [T] a fait assigner Monsieur Monsieur [S] [Z] et Madame [N] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur, - ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - condamner solidairement Monsieur [S] [Z] et Madame [N] [Z] à lui payer les loyers et charges impayés à novembre 2023, soit la somme de 3 879,48 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, - condamner solidairement Monsieur [S] [Z] et Madame [N] [Z] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, Monsieur [X] [T] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 26 juillet 2023, et ce pendant plus de deux mois. A l'audience du 8 janvier 2024, Monsieur [X] [T], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 3 032,44 euros, selon décompte en date du 5 janvier 2024, précisant que le paiement intégral du loyer courant n’avait pas été repris avant l’audience. Madame [N] [Z], présente, conteste devoir cette somme, indiquant qu’elle a procédé au paiement de la somme de 3 000 euros en espèce, et fait état d’une chaudière défectueuse. Elle indique qu’elle est divorcée, que son ex époux n’a jamais occupé les lieux, et qu’elle a quitté le logement le 1er novembre 2023 qui est dorénavant occupé par son frère lourdement handicapé et sa mère. Elle indique qu’elle souhaite mettre fin au bail et ne formule aucune demande particulière. Bien que régulièrement assigné à sa personne, Monsieur [S] [Z] n'a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 7 novembre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 8 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur les délais de paiement et l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 1er novembre 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 juillet 2023, pour la somme en principal de 1 015 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 septembre 2023. Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, c’est à la condition, notamment, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Cependant, le défaut par Monsieur [S] [Z] et Madame [N] [Z] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience empêche le juge de leur octroyer d’office de tels délais de paiement, alors au surplus que Madame [N] [Z] ne le sollicite pas. De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour les locataires de le solliciter, alors au surplus que le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permet de constater que Monsieur [S] [Z] et Madame [N] [Z] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement. Monsieur [S] [Z] et Madame [N] [Z] étant sans droit ni titre depuis le 27 septembre 2023, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Monsieur [S] [Z] et Madame [N] [Z] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, Monsieur [X] [T] produit un décompte démontrant que Monsieur [S] [Z] et Madame [N] [Z] restent lui devoir la somme de 3 032,44 euros (en ce inclus 40 euros de frais de relance) à la date du 5 janvier 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. Les frais de relance, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens. Pour la somme au principal, Madame [N] [Z] ne justifie aucunement des versements en espèce dont elle se prévaut. Monsieur [S] [Z], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 2 992,44 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 015 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail Monsieur [S] [Z] et Madame [N] [Z] seront aussi condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 6 janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'il n’est aucunement justifié que Monsieur [S] [Z] n’a jamais occupé les lieux, alors au surplus que l’assignation lui a été signifiée à personne. Sur les demandes accessoires Monsieur [S] [Z] et Madame [N] [Z], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [X] [T] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er novembre 2020 entre Monsieur [X] [T] et Monsieur [S] [Z] et Madame [N] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 26 septembre 2023 ; Ordonne en conséquence à Monsieur [S] [Z] et Madame [N] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; Dit qu’à défaut pour Monsieur [S] [Z] et Madame [N] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [X] [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; Dit n’y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamne solidairement Monsieur [S] [Z] et Madame [N] [Z] à verser à Monsieur [X] [T] la somme de 2 992,44 euros (décompte arrêté au 5 janvier 2024, incluant la mensualité de janvier 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2023 sur la somme de 1 015 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ; Condamne solidairement Monsieur [S] [Z] et Madame [N] [Z] à verser à Monsieur [X] [T] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 724,48 euros), à compter du 6 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; Condamne in solidum Monsieur [S] [Z] et Madame [N] [Z] à verser à Monsieur [X] [T] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum Monsieur [S] [Z] et Madame [N] [Z] aux dépens ; Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés. Le greffier,Le juge des contentieux de la protection