Cour d'appel, 05 mars 2024. 18/08255

N° RG 18/08255 - N° Portalis DBVX-V-B7C-MBVA Décision du Tribunal de Grande Instance de LYON Au fond du 07 novembre 2018 RG : 15/02314 ch 1 cab 01 A [T] C/ [M] [V] [C] Société [M]-LEBERQUIER & ASSOCIEZ RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 1ère chambre civile B ARRET DU 05 Mars 2024 APPELANT ET INTIME : M. [A] [T] né le [Date naissance 3] 1977 à [Localité 9] [Adresse 2] [Adresse 2] Représenté par Me Patrick LEVY, avocat au barreau de LYON, toque : 713 ayant pour avocat plaidant Me Pierre lyonel LEVEQUE, avocat au barreau de VIENNE INTIMES ET APPELANTS : M. [J] [M], notaire associé de la SELARL [M] - LE BERQUIER & Associés [Adresse 7] [Adresse 7] La SELARL [M]-LE BERQUIER & Associés [Adresse 7] [Adresse 7] Représentés par la SELARL CABINET CHAUPLANNAZ AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 172 INTIMES : Mme [F] [C] ès-qualités d'héritière de Mme [I] [V] veuve [L] (décédée le [Date décès 1] 2019) née le [Date naissance 6] 1940 à [Localité 9] [Adresse 4] [Adresse 4] Représenté par Me Joseph PALAZZOLO de la SCP YVES HARTEMANN JOSEPH PALAZZOLO, avocat au barreau de LYON, toque : 480 * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 15 Décembre 2022 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 24 Octobre 2023 Date de mise à disposition : 06 Février 2024 prorogée au 05 Mars 2024, les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile Audience tenue par Olivier GOURSAUD, président, et Stéphanie LEMOINE, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré, assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier A l'audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile. Composition de la Cour lors du délibéré : - Olivier GOURSAUD, président - Stéphanie LEMOINE, conseiller - Bénédicte LECHARNY, conseiller Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Suite à un compromis de vente signé le 7 janvier 2014, réitéré par acte authentique du 13 février 2014, reçu par M. [M], notaire, [I] [L] a vendu à M [T] une maison à usage d'habitation avec terrain situé [Adresse 2], figurant au cadastre section [Cadastre 8] pour une superficie de 1896 m2, qui constituait son domicile, pour la somme de 180 000 €. Le 23 janvier 2014, [I] [L] a été placée sous sauvegarde de justice puis sous tutelle, selon jugement du 3 avril 2014 du tribunal d'instance de Vienne. Par ordonnance du 14 février 2014, Mme [U] a été désignée en qualité de mandataire spécial puis en qualité de tutrice pour représenter [I] [L] et administrer ses biens et sa personne. Le jugement de tutelle a été rendu sur la base d'un certificat médical délivré le 14 janvier 2014 par Mme [K]. Le 6 février 2014, le bien immobilier situé à [Localité 9] a été évalué par l'agence immobilière Bievre immobilier à une somme comprise entre 280 000 et 320 000 €. Estimant que le tènement immobilier vendu par [I] [L] à M [T] était sous-évalué, selon courriers recommandés avec demande d'avis de réception du 30 septembre 2014, le conseil de Mme [U] a écrit à M [T] et à M [M] pour contester les conditions de la vente. Par acte d'huissier de justice des 6 février et 18 mars 2015, [I] [L] a fait assigner M [T], M [M] et la Selarl [M] - Le Berquier & Associés devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins de réduction des obligations découlant de la vente régularisée le 13 février 2014, de juger que M [T] a commis une faute de nature à engager sa responsabilité et de retenir la responsabilité professionnelle de M [M]. Par jugement du 7 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Lyon a : - dit que M [T], M [M] et la Selarl [M]-Le Berquier & Associés ont commis une faute qui a causé un dommage à [I] [L] ; - condamné solidairement M [T], M [M] et la Selarl [M]-Le Berquier & associés à payer à [I] [L], représentée par Mme [U] es qualité de tutrice, la somme de 100 000 € ; - prononcé l'exécution provisoire de la décision à intervenir ; - condamné solidairement M [T], M [M] et la Selarl [M]-Le Berquier & associés à payer à [I] [L], représentée par Mme [U], ès qualité de tutrice la somme de 2 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné solidairement M [T], M [M] et la Selarl [M]-Le Berquier & associés en tous les dépens, en ce compris les frais de traduction de l'assignation en chinois, avec distraction au profit de la SCP Hartemann-Brun-Palazzolo et associés, avocat sur son affirmation de droit. Par déclaration du 27 novembre 2018, M [T] a interjeté appel de ce jugement. Par déclaration du 30 novembre 2018, M [M] et la Selarl [M]-Le Berquier & associés ont interjeté appel de cette même décision. [I] [L] est décédée le [Date décès 5] 2019. Mme [C] a repris l'instance en sa qualité d'héritière. Par ordonnance du conseiller de la mise en état du 20 juin 2019, les deux instances ont été jointes. Par un arrêt du 11 mai 2021, la cour d'appel de Lyon a : - ordonné avant-dire droit, une expertise judiciaire avec pour mission de donner tous les éléments sur la valeur du bien immobilier au jour de la vente et la possibilité ou non de détacher une ou des parcelles ; - renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 28 octobre 2021 ; - ordonné le sursis à statuer concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile L'expert a déposé son rapport le 4 mai 2022. L'expert mentionne en synthèse que : - la valeur du terrain détachable a été retenue pour 114 000 € ; - les frais de détachement et de viabilisation ont été retenus pour 34 000 € ; - la valeur de la propriété, une fois le terrain détaché et prise en compte de la contrainte d'avoir une nouvelle construction à proximité immédiate des fenêtres, subira une décote qui sera de 20% de la valeur globale de la propriété initiale, soit (182 000 € - 20%) 144 000 €; - la valeur définitive de la propriété, plus value pour terrain détachable inclue est de (114 000 - 34 000 + 144 000) 224 000 €. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 15 novembre 2022, M [T] demande à la cour de : - déclarer recevable et fondé l'appel interjeté, - réformer intégralement le jugement entrepris, - débouter Mme [C] de toutes ses demandes, fins et conclusions, - déclarer non fondé l'appel incident formé par Mme [C], au fond l'en débouter, - condamner Mme [C] au paiement de la somme de 1 500 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. - condamner Mme [C] aux entiers dépens d'appel et de première instance. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 17 novembre 2022, M [M] et la Selarl [M]-Le Berquier & associés demandent à la cour de: - dire et juger M [M] et la Selarl [M]- Le Berquier & Associés recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions après qu'il ait été satisfait à l'exécution provisoire attachée à la décision dont appel ; - réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 7 novembre 2018 par le tribunal de grande instance de Lyon ; Et statuant à nouveau : - dire que le notaire instrumentaire a pris une précaution suffisante en sollicitant un certificat médical relatif aux facultés mentales de la venderesse et que ce certificat, établi le [Date décès 5] 2014 par le docteur [S], médecin traitant d'[I] [L], atteste que la venderesse disposait, la veille de la signature de la promesse de vente, de toutes ses facultés mentales; - dire que le notaire instrumentaire ignorait que la venderesse avait été placée sous sauvegarde de justice entre la date de la signature de la promesse de vente et la date de la signature de l'acte authentique, ce que la famille d'[I] [L] a soigneusement caché; - dire que le prix de vente n'est pas lésionnaire au regard de l'estimation judiciaire de M [X], expert judiciaire, d'autant qu'aucune offre ferme d'acquisition à un prix supérieur n'est versée aux débats ; - dire que Mme [C], prise en sa qualité d'héritière d'[I] [L] ne justifie d'aucun préjudice. En conséquence, - dire et juger que [M] et la Selarl [M]-Le Berquier & Associés ne sauraient voir leur responsabilité engagée à raison de la signature de la promesse de vente du 7 janvier 2014 et l'acte authentique du 13 février 2014 ; - débouter Mme [C] prise en sa qualité d'héritière d'[I] [L] de l'intégralité de ses demandes, fins et moyens présentés à l'encontre de M [M] et la Selarl [M]-Le Berquier & Associés ; - condamner Mme [C] prise en sa qualité d'héritière d'[I] [L] à payer à M [M] et la Selarl [M]-Le Berquier & Associés la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner Mme [C] prise en sa qualité d'héritière d'[I] [L] aux entiers dépens distraits de la Selarl Chauplannaz & Associés, avocats associés sur ses affirmations de droit. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 14 octobre 2022, Mme [C], ès qualité d'héritière d'[I] [L] demande à la cour de : - confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lyon le 7 novembre 2018, en ce qu'il a : o dit que M [T], M [M] et la Selarl [M]-Le Berquier & Associés ont commis une faute qui a causé un dommage à [I] [L] ; o condamné solidairement M [T], M [M] et la Selarl [M]-Le Berquier & Associés à payer à [I] [L] représentée par Mme [U], ès qualité de tutrice la somme de 2 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; Et statuant à nouveau, - dire et juger que la vente régularisée par acte authentique le 13 février 2014 doit être réduite; - dire et juger que M [T] a commis une faute de nature à engager sa responsabilité ; - retenir la pleine et entière responsabilité professionnelle de M [M], notaire associé ; En conséquence, A titre principal : - condamner solidairement M [T], M [M] et la Selarl [M]-Le Berquier & Associés, à payer à Mme [C] es qualité d'héritière d'[I] [L], décédée le [Date décès 5] 2019, la somme de 116 100 € outre intérêts au taux légal capitalisés annuellement dans les conditions de l'article 1154 du code civil, à compter du 30 septembre 2014, somme qui sera versée entre les mains de M [W], notaire à [Localité 9], chargé de la liquidation de la succession; A titre subsidiaire : - condamner solidairement M [T], M [M] et la Selarl [M]-Le Berquier & Associés, à payer à Mme [C], la somme de 44 000 €, outre intérêts au taux légal capitalisés annuellement dans les conditions de l'article 1154 du code civil, à compter du 30 septembre 2014, somme qui sera versée entre les mains de M. [W], notaire à [Localité 9], chargé de la liquidation de la succession, En tout état de cause : - condamner les mêmes sous la même solidarité à payer la somme de 8 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner les mêmes sous la même solidarité en tous les dépens, lesquels comprendront les frais de traduction de l'assignation en chinois et les frais d'expertise, avec distraction au profit de la SCP Hartemann - Palazzolo & Associés, avocat sur son affirmation de droit. La clôture de l'affaire a été prononcée le 15 décembre 2022. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées. MOTIFS DE LA DECISION 1° Sur la responsabilité de M. [T] Mme [C] soutient que M. [T] a engagé sa responsabilité sur le fondement des articles 1116 du code civil, dans sa rédaction alors applicable, et 464 du même code. Elle fait notamment valoir que: - le bien a été vendu au prix de 180 000 euros, soit un prix nettement inférieur à sa valeur, ce que M [T] ne pouvait ignorer, le tènement immobilier pouvant être divisé, ce qui permettait le détachement de parcelles constructibles tout en conservant la maison d'habitation, - le bien immobilier a été évalué par une agence immobilière entre 280 000 et 320 000 euros, soit entre 180 000 et 200 000 euros pour la maison seule et entre 100 000 et 120 000 euros pour le terrain, - l'expert retient une valeur définitive de 224 000 euros, plus value pour terrain détachable inclue, soit une sous-évaluation du prix de près de 25%, - pour fixer le prix de vente, l'expert aurait dû en outre prendre en compte le sous-sol et le balcon qui apportent une surface utile et un confort qui doit être valorisé, - la décote de 20% opérée par l'expert sur le prix de la maison dans l'hypothèse où une autre construction serait édifiée sur le terrain détaché, est injustifiée, compte tenu de la superficie totale du terrain de 1896 m2, - le placement sous tutelle d'[I] [L] est intervenu le 3 avril 2014, moins de deux mois après la signature de l'acte authentique, - M [T], qui habitait à proximité, connaissait particulièrement bien le quartier ainsi que la valeur des biens dans les environs, - le certificat médical établit par le Dr [K], psychiatre, trois jours après la signature du compromis, établit que M. [T] avait conscience des troubles mentaux affectant [I] [L]. M. [T] soutient que le prix de vente du bien immobilier n'était pas sous-évalué. Il fait notamment valoir que: - l'expert a retenu que la configuration ne permet pas d'intégrer dans la détermination de la valeur au mètre carré, une valorisation propre du sous-sol et du balcon, - la configuration du terrain et l'implantation de la maison d'origine au centre du terrain justifient en cas de construction nouvelle une décote importante de la valorisation de la maison existante, à hauteur de 20%. Réponse de la cour A titre liminaire, il y a lieu de relever que Mme [C] fonde ses demandes sur les dispositions de l'article 464 du code civil, qui dispose que « les obligations résultant des actes accomplis par la personne protégée moins de deux ans avant la publicité du jugement d'ouverture de la mesure de protection peuvent être réduites sur la seule preuve que son inaptitude à défendre ses intérêts, par suite de l'altération de ses facultés personnelles, était notoire ou connue du cocontractant à l'époque où les actes ont été passés. Ces actes peuvent, dans les mêmes conditions, être annulés s'il est justifié d'un préjudice subi par la personne protégée.(...) », alors qu'elle ne demande ni « la réduction » des obligations qu'[I] [L] a passées, ni leur annulation. Elle fonde encore ses demandes sur l'ancien article 1116 du code civil relatif au dol comme cause de la nullité des conventions. Néanmoins, le dol étant constitutif d'une faute, il permet également à la victime de demander des dommages-intérêts pour réparer le préjudice qu'elle a subi. Il y a donc lieu d'examiner si Mme [C] rapporte la preuve que M. [T] a trompé [I] [L] sur la valeur de son bien immobilier en usant de manoeuvres afin de l'amener à lui vendre son bien immobilier pour un prix bien inférieur à sa valeur. En l'espèce, il est établi que le Dr [K], médecin psychiatre, a procédé à un examen médical d'[I] [L] le 9 janvier 2014, soit deux jours après la signature du compromis de vente et que cette dernière a été placée sous tutelle selon jugement du 3 avril 2014, soit peu de temps après la signature de l'acte définitif. S'il ressort du certificat médical établi par le Dr [K], le 14 janvier 2014, qu'[I] [L] « présente une altération de ses facultés intellectuelles et cognitives » et est de ce fait vulnérable, force est de constater que préalablement à la vente, le notaire avait demandé à [I] [L] de fournir un certificat médical de son médecin traitant, ce qu'elle avait fait le [Date décès 5] 2014, lequel « certifie avoir examiné ce jour [I] [L], 82 ans, qui dispose des facultés mentales lui permettant de faire ses choix librement et tout état de cause. » Compte tenu de la contradiction dans l'appréciation des facultés cognitives d'[I] [L] existant entre ces professionnels de santé, il n'est pas établi que M. [T] avait détecté une altération des facultés et aurait cherché à en profiter, ainsi qu'il est soutenu. Il est précisé à cet égard que Mme [C], qui se borne à l'affirmer, ne démontre pas le caractère notoire des déficiences cognitives d'[I] [L], aucune attestation de la famille, d'amis ou de voisins n'étant produite. De même, il ne peut être déduit de la circonstance que M. [T] a pris directement attache avec [I] [L], sans passer par l'entremise d'une agence immobilière qu'il aurait cherché à la tromper, alors qu'il est constant que ses parents sont voisins et qu'il était donc aisé d'entrer en contact avec elle. Enfin, Mme [C] allègue que le bien immobilier a été vendu à M. [T] pour la somme de 180 000 euros, à une somme bien inférieure à sa valeur et produit un avis de valeur de l'agence immobilière Bièvre Immobilier qu'elle a mandaté le 6 février 2014, qui évalue le bien à une somme comprise entre 280 000 euros et 320 000 euros. Il y a lieu de préciser que l'agence immobilière n'a pas procédé à une évaluation du bien immobilier dans son ensemble mais en imaginant un « détachement parcellaire ayant pour objet de vendre la parcelle de terrain d'un côté et la maison de l'autre », ce qui aboutit à une évaluation séparée et donc bien supérieure des deux éléments. Outre le fait que le bien immobilier d'[I] [L] n'a pas fait l'objet d'une division parcellaire et a été vendu en un bloc, maison et terrain ensemble, de sorte que l'évaluation proposée n'est pas comparable au bien vendu, il y a lieu de relever, d'une part, que l'agence immobilière a précisé que l'estimation ne prend pas en compte les coûts d'aménagement nécessaires à une telle opération, qui doivent s'imputer sur la valeur et, d'autre part, que l'agence immobilière a évalué la maison à la somme de 180.000 euros, ce qui correspond au prix de vente. Par ailleurs, M. [T] produit un avis de valeur émanant de l'agence immobilière Foncia du 24 mars 2014, qui évalue le bien entre 180 000 et 190 000 euros, qui précise que « la maison a un beau potentiel mais des travaux importants de remise aux normes sont à envisager (...) Le terrain est non clôturé, pentu, le réseau d'assainissement collectif est non conforme, il est impossible de garer sur ce terrain en pentes diverses, un drainage est nécessaire pour faire évacuer les eaux pluviales », montrant qu'un éventuel détachement parcellaire impliquerait des coûts de viabilisation et que la possibilité de construire une seconde maison n'est pas certaine, nonobstant le caractère constructible du terrain. En outre, le rapport d'expertise judiciaire, dont il n'existe aucune critique sérieuse de nature à remettre en cause l'analyse et les conclusions, retient une valorisation de la maison à la somme de (182 000 - 20% de décote) 144 000 euros et du terrain complétant la maison, qui peut être détaché, à la somme de 80 000 euros si l'on tient compte du coût de la division estimée à 34 000 euros, soit une valeur totale de 224 000 euros. Il en résulte que l'estimation est au dessus du prix de vente uniquement dans l'hypothèse d'un détachement du terrain, alors même que la vente n'a pas été réalisée dans ce schéma et que l'expert évalue la maison seule à la somme de 182 000 euros, soit le prix retenu pour la vente. Mme [C] ne rapporte pas la preuve qu'[I] [L] ou un acquéreur auraient souhaité procéder à la vente ou à l'achat selon ces modalités, ce qui impliquait une modification préalable de la propriété, ou même que M. [T] avait ce projet, celui-ci n'ayant d'ailleurs procédé à aucune division parcellaire depuis lors. Au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu, par infirmation du jugement, en présence d'un prix de vente adéquat et en absence de preuve de manoeuvres dolosives, de débouter Mme [C] des demandes qu'elle a dirigées à l'encontre de M. [T]. 2° Sur la responsabilité du notaire Mme [C] soutient que le notaire a également engagé sa responsabilité. Elle fait notamment valoir que: - le notaire était tenu d'un devoir de conseil envers [I] [L] et qu'il se devait d'assurer l'efficacité des actes auxquels il a apporté son concours et d'éclairer les parties, - il a manqué à son obligation dans la mesure où il a apporté son concours à un acte lésant [I] [L] et aurait dû alerter M [T] sur son état de santé, - il est impossible que le notaire ne se soit pas aperçu qu'[I] [L] présentait une altération de ses facultés mentales dans la mesure où c'était identifiable visuellement, - il est surprenant qu'un seul exemplaire du compromis de vente ait été signé, que le notaire a conservé, et que l'acte authentique ait été signé seulement cinq semaines après la signature du compromis, M. [M], notaire, et la Selarl [M]- Leberquier & associés font valoir que: - le notaire n'a commis aucune faute, - il n'est pas tenu de mettre en garde concernant l'opportunité économique d'une opération en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher, - il n'est pas démontré qu'une seconde maison aurait pu être construite sur le terrain et que M [T] aurait procédé à une division de propriété, - l'expert judiciaire confirme que la valeur de la maison, détachement du terrain inclus, est loin des estimations de Mme [C] et que c'est uniquement en raison de l'hypothèse d'un détachement du terrain que l'estimation est supérieure au prix de vente, - il n'appartenait pas au notaire de conseiller [I] [L] sur l'opportunité de diviser le terrain, - concernant la capacité de la venderesse, il s'est assuré de sa capacité à conclure l'acte et d'en comprendre les conséquences en lui demandant l'établissement d'un certificat médical avant la signature du compromis, ce qui constitue une précaution suffisante, - il ne peut être reproché au notaire d'avoir fait signer l'acte authentique de vente seulement cinq semaines après la signature du compromis dans la mesure où les conditions suspensives étaient levées et qu'il est courant d'établir un seul compromis de vente. Réponse de la cour Ainsi qu'il a été précédemment vu, compte tenu du caractère contradictoire des certificats médicaux établis par le médecin traitant d'[I] [L] et le psychiatre, Mme [C] ne rapporte pas la preuve du caractère visible et notoire des déficiences mentales d'[I] [L] dont elle se prévaut. Il est précisé à cet égard que la précaution prise par le notaire, en raison de l'âge de la venderesse, de lui demander de fournir un certificat médical de son médecin traitant est suffisante et ne peut lui être reprochée dans le cadre de la présente procédure. Il en est de même s'agissant du prix de la vente de sa propriété, qui apparaît adapté, étant précisé qu'il n'appartient pas au notaire de conseiller une partie à la vente sur l'opportunité économique d'une division parcellaire de sa propriété. Au regard de ces éléments, il convient, par infirmation du jugement, de débouter Mme [C] des demandes qu'elle a dirigées à l'encontre du notaire et de la société dans laquelle il exerce. 3. Sur les autres demandes Le jugement est infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'indemnité de procédure. La cour estime que l'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M. [T] et du notaire et condamne Mme [C] à leur payer, à chacun, la somme de 3.000 euros à ce titre. Les dépens de première instance et d'appel sont à la charge de Mme [C]. PAR CES MOTIFS LA COUR, Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions; statuant de nouveau et y ajoutant, Déboute Mme [F] [C] de ses demandes de dommages-intérêts, Condamne Mme [F] [C] à payer à M. [A] [T], la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [F] [C] à payer à M. [J] [M] et à la SELARL [M] - Le Berquier & associés, la somme globale de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; Condamne Mme [F] [C] aux dépens de première instance et d'appel, en ce y compris les frais d'expertise et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT