Tribunal judiciaire, 27 juin 2024. 21/04187

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 4ème chambre 2ème section N° RG 21/04187 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUBMY N° MINUTE : Assignations des 25 Février, 01 Mars et 16 Avril 2021 JUGEMENT rendu le 27 Juin 2024 DEMANDERESSE S.C.I. JMJ [Adresse 5] [Localité 7] représentée par Me Caroline DE PUYSEGUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1544 DÉFENDERESSES S.A. ALLIANZ IARD, ès qualités d’assureur responsabilité civile professionnelle de la société TIEMO [Localité 10] [Adresse 1] [Localité 8] représentée par Me Philippe MARINO, avocat postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0143 et Me Charles-Henri de GAUDEMONT, avocat plaidant, avocat au barreau du VAL D’OISE S.A.S. TIEMO [Localité 10] [Adresse 4] [Localité 6] représentée par Me Philippe MARINO, avocat postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0143 et Me Charles-Henri de GAUDEMONT, avocat plaidant, avocat au barreau du VAL D’OISE S.A. AXA FRANCE IARD [Adresse 3] [Localité 9] représentée par Me François BLANGY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0399 Décision du 27 Juin 2024 4ème chambre 2ème section N° RG 21/04187 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUBMY COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Nathalie VASSORT-REGRENY, Vice-Présidente Monsieur Thierry CASTAGNET, 1er Vice-Président Monsieur Matthias CORNILLEAU, Juge assistés de Madame Chloé GAUDIN, Greffière, DÉBATS A l’audience du 04 Avril 2024 tenue en audience publique devant M. CORNILLEAU, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. JUGEMENT Prononcé par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé en date du 3 avril 2020, la SCI Jmj a mandaté la SAS Tiemo [Localité 10] aux fins de rechercher un locataire pour son appartement situé dans un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 11]. Dans ce cadre, la SAS Tiemo [Localité 10] lui a présenté le dossier de la société Retail compagnie, gérée par Mme [I] [N], avec laquelle la SCI Jmj a signé un bail mixte le 9 juillet 2020, à effet au 1er août 2020 et fixant le montant du loyer mensuel à 2 500 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 100 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 2 500 euros. Suivant acte de caution signé le même jour, M. [X] [N] s'est porté garant du paiement des obligations pécuniaires de la locataire au titre du bail. Par exploit de commissaire de justice signifié le 28 septembre 2020, la SCI Jmj a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire et une dette locative d'un montant de 7 700 euros en principal correspondant à celui des loyers échus depuis la signature du bail et du dépôt de garantie. Selon ordonnance de référé en date du 26 août 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a notamment ordonné l'expulsion de la société Retail compagnie et l'a condamnée à payer à la SCI Jmj la somme provisionnelle de 23 000 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation ; Imputant la dette de loyers et le maintien dans les lieux du locataire à son mandataire, la SCI Jmj a fait assigner la SAS Tiemo [Localité 10] et la SAS Allianz iard devant le tribunal judiciaire de Paris, par exploits d'huissier respectivement signifiés les 25 février et 1er mars 2021, aux fins notamment de réparation. Par assignation signifiée le 16 avril 2021, la SCI Jmj a fait intervenir la SA Axa France iard devant le tribunal judiciaire de Paris, ce qui a donné lieu à l'enregistrement d'une seconde procédure. Le 9 septembre 2021, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures. Selon ordonnance en date du 3 février 2022, la clôture a été prononcée puis révoquée par une seconde ordonnance rendue le 7 juillet 2022. Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions notifiées le 1er novembre 2022 par le RPVA, la SCI Jmj entend voir : « Vu le mandat de location signé le 3 avril 2020 Vu les pièces Vu les articles 1231-1, 1991 et 1992 du Code civil [...] -PRENDRE ACTE du désistement de la SCI JMJ à l’encontre de la société AXA IARD -CONDAMNER solidairement la société TIEMO [Localité 10] et la compagnie ALLIANZ au versement de la somme de 52.080,38€, hors intérêts de retard et frais, au titre de dommages et intérêts. -CONDAMNER solidairement la société TIEMO [Localité 10] et la compagnie ALLIANZ à verser la somme 9.360,00€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ». Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions notifiées le 19 octobre 2022 par le RPVA, la SAS Tiemo [Localité 10] et la SA Allianz iard entendent voir : « Vu les dispositions notamment des articles 1991 et 1992 du Code civil, Vu les pièces versées aux débats, - DECLARER que la SCI JMJ ne rapporte pas la preuve d’une faute de la société TIEMO [Localité 10] dans l’accomplissement de ses diligences nées du mandat de location en date du 3 avril 2020, en lien causal direct et certain avec les préjudices allégués, - DECLARER que la SCI JMJ ne justifie pas d’un quelconque préjudice réel et certain à l’encontre de la société TIEMO [Localité 10], En conséquence, - DEBOUTER la SCI JMJ de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées tant à l’encontre de la société TIEMO [Localité 10] qu’à l’encontre de la société ALLIANZ IARD recherchée ès qualités d’assureur responsabilité civile professionnelle de ladite société, SUBSIDIAIREMENT ET SI PAR IMPOSSIBLE, - FAIRE APPLICATION de la notion de perte de chance, En toutes hypothèses, - DECLARER RECEVABLE ET BIEN FONDEE la société ALLIANZ IARD à notamment opposer le montant de sa franchise contractuelle stipulée au contrat d’assurance souscrit par la société TIEMO [Localité 10], En tout état de cause, - CONDAMNER la SCI JMJ à régler à la société TIEMO [Localité 10] et à la société ALLIANZ IARD la somme 4.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Philippe MARINO ». Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions notifiées le 2 septembre 2022 par le RPVA, la SA Axa France iard entend voir : « Vu les articles 394 et 395 du code de procédure civile, - PRENDRE ACTE du désistement de la SCI JMJ à l’encontre de la société AXA FRANCE IARD En toute hypothèse, - METTRE HORS DE CAUSE la société AXA FRANCE IARD en ce qu’elle n’est que le garant financier et nullement l’assureur Responsabilité Civile Professionnelle de la société TIEMO [Localité 10] ». En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé des moyens des parties. Selon ordonnance en date du 3 février 2022, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction et fixé l’audience de plaidoiries qui s'est tenue le 4 avril 2024. A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2024 et les parties ont été avisées du prononcé de la décision par sa mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile. MOTIFS Il est rappelé qu’en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, applicable à la procédure écrite devant le tribunal judiciaire, il n’y a lieu de statuer que sur les prétentions figurant au dispositif (« Par ces motifs ») des dernières conclusions des parties, étant observé que toute demande figurant uniquement dans la discussion de ces écritures ne sera donc ici reproduite dans un souci de lisibilité de la décision. Ne seront pas non plus reproduites ni examinées les demandes figurant au dispositif des conclusions respectives des parties qui constituent des moyens et non des prétentions sur lesquelles le juge doit statuer au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile. Sur le désistement de la SCI Jmj de l'instance introduite à l'encontre de la SA Axa France iard En application des articles 394 à 398 du code de procédure civile, dès lors que la SCI Jmj se désiste de l'instance engagée à l'encontre de la SA Axa France iard et que celle-ci y acquiesce sans formuler une quelconque demande reconventionnelle dans ses dernières écritures, il y a lieu de constater ce désistement, de le déclarer parfait et, faute de convention contraire, de condamner la SCI Jmj aux dépens concernant la SA Axa France iard. Sur la demande indemnitaire formée par la SCI Jmj La SCI Jmj conclut que la responsabilité de la SAS Tiemo [Localité 10] doit être engagée dès lors qu'elle n'a pas respecté le mandat de gestion locative qui lui a été confié en ce qu'elle : a remis les clefs de l'appartement alors que le dépôt de garantie n'avait pas été versé ;n'a pas vérifié avec diligence la situation financière du locataire qui venait de créer sa société ;n'a pas vérifié avec diligence la situation financière de la caution dont la société faisait l'objet d'un plan de continuation depuis 2017 et qui n'a fourni qu'un justificatif de revenus perçus en 2017.Elle soutient que ces manquements sont la cause exclusive de son préjudice – la privation des revenus locatifs pendant 21 mois et l'impossibilité de remettre à bail son bien - et conteste toute exonération de responsabilité, précisant ne pas être un professionnel de l'immobilier. En défense, la société Tiemo [Localité 10] et son assureur se prévalent du fait que le mandat ne porte pas sur une gestion locative mais sur la recherche d'un locataire et sur la rédaction du bail de sorte que l'obligation de vérification en question n'était que de moyens. Elles soutiennent à ce titre que la preuve d'un manquement n'est pas rapportée dès lors que les informations financières obtenues étaient suffisantes au regard des conditions de location définies par le mandat et que le mandataire n'a pas vocation à se substituer au locataire défaillant. Elles exposent par ailleurs qu'il n'entre pas dans la mission de l'agent immobilier de mener une enquête sur le gérant d'une société, qu'elle s'est elle-même fait duper et qu'en tout état de cause il n'y a aucun lien de causalité entre les griefs formulés et les préjudices invoqués. Réponse du tribunal : En application des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé et il répond des dommages qui pourraient résulter de son inexécution ou des fautes qu'il commet dans sa gestion. Il est de principe que l'agent immobilier, négociateur d'une opération locative, est tenu, quelle que soit l'étendue de sa mission, de s'assurer de la solvabilité des candidats à la location à l'aide de vérifications sérieuses, réalisés dans les limites prévues notamment par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Au cas présent, l'examen du mandat qu'ont conclu les parties met en évidence que la SCI Jmj a seulement confié à la SAS Tiemo [Localité 10] la recherche d'un location de son bien de sorte qu'il s'agit d'un mandat de location et non de gestion locative. Dans ce cadre un bail mixte, rédigé par la SAS Tiemo [Localité 10] mais signé par la SCI Jmj, a été conclu électroniquement avec la SASU Retail compagnie, représentée par Mme [N], sa gérante, et une caution par acte distinct a été consentie par M. [N]. Si la SCI Jmj était libre d'accepter ou de refuser le dossier qui lui avait été présenté, la SAS Tiemo [Localité 10] n'en demeurait pas moins tenue d'une obligation de vérifications sérieuses quant à la solvabilité des locataires dont elle transmettait le dossier. S'agissant d'une obligation de moyens, il incombe donc au mandant de justifier, par tous moyens, du caractère carentiel ou inadapté des vérifications effectuées par le mandataire. Il résulte de la copie des échanges de courriels entre la SCI Jmj et la SAS Tiemo [Localité 10] que celle-ci a transmis à celle-là le dossier de la société Retail compagnie le 11 juin 2020, lequel comprenait l'extrait K-bis et le relevé d'identité bancaire de la société ainsi que la pièce d'identité de Mme [N], sa gérante. Si elle n'a joint aucun document sur la situation financière de cette société, elle a toutefois expressément indiqué à la SCI Jmj qu'il s'agissait de « la candidature de Mme [I] [N] via sa société RETAIL COMPAGNIE » et que « son entreprise (conseil en immobilier) est ainsi nouvelle et n'a aucun historique ». La défenderesse a donc clairement informé la demanderesse de la situation de la candidate et de l'absence d'éléments quérables sur sa situation financière. A rebours de ce que soutient la SCI Jmj, il n'appartenait pas à son mandataire de procéder à des vérifications relatives à la vie privée du gérant du candidat à la location, notamment en ce qui concerne sa séparation conjugale ou ses antécédents professionnels, de telles informations n'ayant en tout état de cause aucun lien avec la solvabilité recherchée d'une société par actions simplifiée unipersonnelle. La demanderesse ne saurait donc sérieusement soutenir qu'elle n'avait pas connaissance du risque d'insolvabilité de la société qui avait débuté son activité d'agent immobilier quelques mois avant le déclenchement de l'état d'urgence sanitaire en raison de la prolifération du virus Sars-cov-2. Pour ce qui est de la caution, la SAS Tiemo [Localité 10] expose dans ce courriel que M. [N] est « médecin depuis 35 ans et son avis d'imposition 2018 pour 2017 laissent apparaître 300k€ de revenus » et que « ses revenus 2019 seront plus importants mais étant donné qu'il n'avait jusqu'à présent jamais fait de déclaration en ligne, il doit attendre d'obtenir ses codes d'accès ». Elle justifie avoir transmis la pièce d'identité et la carte de médecin de M. [N] ainsi que son avis d'imposition 2018. Ainsi elle a bien obtenu un document attestant de l'activité professionnelle prévu à l'annexe II, D du décret susvisé. Si elle n'a pas obtenu le dernier avis d'imposition malgré sa demande, il n'en demeure pas moins que, s'agissant d'une simple faculté, il y a lieu de considérer qu'au regard du montant des revenus déclarés sur l'avis d'imposition 2018, document dont l'authenticité n'est pas remise en question, rien ne permettait à la défenderesse de suspecter des difficultés financières appelant à des vérifications complémentaires sur la situation patrimoniale de M. [N]. Aucun élément ne permettant par ailleurs d'établir que la SAS Tiemo [Localité 10] a eu connaissance du plan de redressement judiciaire dont faisait l'objet M. [N], elle ne pouvait donc exiger des garanties patrimoniales supplémentaires. Les griefs tirés du manque de sérieux des vérifications de la situation financière de la caution ne sont donc pas fondés. S'agissant du dépôt de garantie et du premier loyer exigible, le mandat stipule expressément au titre des conditions de la location « Dépôt de garantie : 2 500 euros », mais ne comporte aucune précision sur les modalités et les délais de son versement, pas plus qu'il ne confère un quelconque pouvoir à la SAS Tiemo [Localité 10] pour percevoir le loyer ou le dépôt de garantie. Il n'est pas davantage fait mention d'une condition suspensive en cas de défaut de versement de ces sommes avant la prise d'effet du bail. La demanderesse ne justifie pas non plus avoir interrogé la défenderesse sur cette question avant de signer le bail le 8 juillet alors que les copies d'avis de virement ont été envoyées par la locataire le 23 juillet 2020. Faute de preuve d'une stipulation écrite ou d'un accord oral à cette fin, la SCI Jmj ne démontre donc pas que la SAS Tiemo [Localité 10] avait l'obligation d'encaisser le dépôt de garantie et la première échéance de loyer avant de lui soumettre le bail à la signature ou avant l'entrée dans les lieux. En conséquence, il y a lieu de débouter la SCI Jmj de l'ensemble de de sa demande indemnitaire. Sur les demandes accessoires En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, dès lors que la SCI Jmj succombe à la présente instance, il y a lieu de la condamner aux dépens de l'instance introduite à l'encontre de la SAS Tiemo [Localité 10] et de la SA Allianz iard ainsi qu’à payer à celles-ci la somme que l’équité commande de fixer à 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. Aucun élément ne faisant obstacle à l'application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, il y a lieu d'accueillir la demande formée à cette fin par la SAS Tiemo [Localité 10] et la SA Allianz iard. En application de l'article 514 du code de procédure civile, aucun élément ne justifiant d'écarter l'exécution provisoire celle-ci s'appliquera de plein droit. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe, CONSTATE le désistement d'instance de la SCI Jmj à l'encontre de la SA Axa France iard et le déclare parfait ; CONSTATE l'extinction de l'instance engagée à l'encontre de la SA Axa France iard ; DEBOUTE la SCI Jmj de sa demande de dommages-intérêts formée à l'encontre de la SAS Tiemo [Localité 10] et de la SA Allianz iard ; DEBOUTE la SCI Jmj de sa demande relative aux intérêts moratoires ; CONDAMNE la SCI Jmj aux dépens dont distraction au profit de Me Philippe Marino ; CONDAMNE la SCI Jmj à payer à la SAS Tiemo [Localité 10] et à la SA Allianz iard la somme de 3 000 (trois mille) euros au titre des frais irrépétibles ; REJETTE la demande formée par la SCI Jmj au titre des frais irrépétibles ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ; Ainsi fait et jugé à Paris le 27 juin 2024, Le greffier,La présidente,