Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
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Minute :
Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS
C/
Monsieur [P] [F]
Représentant : Me Sandrine BERESSI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 9
copie exécutoire à
Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS
copie certifiée conforme à
Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS
Monsieur [P] [F]
Le
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 Mars 2024
DEMANDEUR :
Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS
17 rue Molière
93100 MONTREUIL
représentée
DÉFENDEUR :
Monsieur [P] [F]
7 avenue Léo Lagrange
93100 MONTREUIL SOUS BOIS
comparant en personne assisté de Me Sandrine BERESSI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
DÉBATS :
Audience publique du 30 Janvier 2024
DÉCISION:
Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 21 Mars 2024, par Mme [G] [S], en qualité de juge des contentieux de la protection statuant en référés, assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier.
-EXPOSE DU LITIGE
Le 3 décembre 1979, l’OPHLM a donné à bail à Monsieur [R] [F] un appartement à usage d'habitation (logement conventionné) situé 7, avenue Léo Lagrange, à Montreuil, 93100.
Monsieur [R] [F] est décédé le 4 janvier 2022.
Par sommation interpellative d'huissier du 4 octobre 2023, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT, anciennement dénommé OPH Montreuillois, venant aux droits de l’OPHLM, a fait vérifier les conditions d’occupation des lieux, et a rencontré Monsieur [P] [F], fils du locataire décédé, lequel a déclaré occuper les lieux depuis toujours avec son père.
Par acte d’huissier de justice en date du 6 octobre 2023, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a fait sommation à Monsieur [P] [F] de quitter les lieux.
C'est dans ces conditions que par acte d’huissier en date du 15 novembre 2023, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT (EEH) a fait assigner Monsieur [P] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, statuant en référés, aux fins de :
prononcer la résiliation de plein droit du contrat de location en date du 3 décembre 1979, afférent au logement n°6 de l’immeuble situé au 7, avenue Léo Lagrange, à Montreuil, 93100, suite au décès de Monsieur [F] [R] survenu le 4 janvier 2022, constater que Monsieur [P] [F] occupe sans droit ni titre le logement n°6 de l’immeuble situé au 7, avenue Léo Lagrange, à Montreuil, 93100, ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [P] [F] du logement ainsi que tous occupants de son chef, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard, à compter de la signification à intervenirdire et juger que l’EEH pourra procéder à son expulsion au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,ordonner la séquestration, des meubles et effets personnels pouvant se trouver dans les lieux au choix du demandeur, et ce aux frais, risques et périls des occupants dans un garde-meubles, soit sur place,condamner Monsieur [P] [F] à payer à l’EEH la somme de 9.573,12 euros, correspondant aux indemnités d'occupation dues depuis le décès de Monsieur [R] [F], et arrêtées au 9 novembre 2023,condamner Monsieur [P] [F] à payer à l’EEH les indemnités d'occupation entre la date de signification de la présente assignation et le prononcé de la décision à intervenir, indemnités d'occupation dont le décompte sera produit à l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,condamner le défendeur à payer à l’EEH une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant équivalent au loyer et charges qui auraient été quittancés en l'absence de résiliation de bail, et ce à compter de la date du jugement à intervenir, et jusqu'à la restitution des lieux,ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir,condamner le défendeur à payer à l’EEH la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Appelée à l'audience du 9 janvier 2024, l'affaire a été renvoyée à l’audience du 30 janvier 2024.
L’OPH EST ENSEMBLE HABITAT, régulièrement représenté, a réitéré oralement les termes de son assignation, et a actualisé la dette locative à la somme de 10.300,36 euros, au 29 janvier 2024.
Monsieur [P] [F], assisté par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles il a sollicité :
le rejet des demandes à son encontre que le bail donné à Monsieur [R] [F] a été transféré à Monsieur [P] [F] le 4 janvier 2022, la condamnation de EST ENSEMBLE HABITAT à lui proposer un logement adapté à sa personne, sous astreinte de 100 euros, par jour de retard, à compter du jugement à intervenir, à titre subsidiaire, surseoir à statuer dans l’attente de la décision de la Commission de surendettement, et accorder à Monsieur [P] [F] un délai de 36 mois pour quitter les lieux.
L'affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur le transfert du bail et ses conséquences
Il résulte de l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, cette liste étant limitative. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.
Toutefois, s’agissant d’un logement HLM, en application de l'article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d'une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d'autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage.
Selon l'article L.621-2 du code de la construction et de l'habitation, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l'article 28 de la loi du 1er septembre 1948, non compris les cuisines, supérieur de plus d'un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Pour la détermination des conditions d'occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré : 1° l'occupant et son conjoint ; 2° leurs parents et alliés ; 3° les personnes à leur charge ; 4° les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d'assurances sociales et de compensation d'allocations familiales ; 5° les personnes titulaires d'un contrat de sous-location. Par dérogation, les enfants de l'occupant ou de son conjoint faisant l'objet d'un droit de visite et d'hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article.
En outre, les articles L.441-1 et R.441-1 du code de la construction et de l'habitation prévoient les conditions d'attribution des logements des organismes d'habitation à loyer modéré en fonction de critères fixés par décret en Conseil d'État et tenant compte en particulier du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l'éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l'emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs.
Les conditions s'apprécient à la date du décès du locataire.
En l'espèce, le décès du locataire est survenu le 4 janvier 2022.
S'agissant de la première condition d'occupation des lieux avec le locataire depuis plus d'un an avant son décès, il est constant qu'elle est bien remplie, et que Monsieur [P] [F] résidait bien chez son père au moins un an avant son décès, ayant toujours résidé chez lui depuis son plus jeune âge.
S'agissant de la seconde condition de ressources inférieures au plafond, il n’est pas contesté que les revenus de Monsieur [P] [F] sont inférieurs au plafond applicable.
S'agissant enfin de la troisième condition de l'adaptation du logement à taille du ménage, force est de constater en revanche, qu'au jour du décès du locataire, Monsieur [P] [F] y résidait seul. Or le logement est un appartement de type F4 qui est inadapté à une personne célibataire.
Dès lors, la condition de l'adaptation du logement à la taille du ménage fait défaut. En ces conditions, aucun transfert du droit au bail n'a pu s'opérer au profit de Monsieur [P] [F], et si l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT pouvait lui proposer un autre logement plus adapté, elle n'en avait pas l'obligation. En effet, l'article L. 442-3-1 du code de la construction et de l'habitation qui met à la charge du bailleur une obligation de relogement en cas de sous-occupation du logement ne s'applique qu'aux rapports entre l'organisme d'HLM et le locataire. Elle est exclue dans le cadre de l'article 40 de la loi de 1989 (Cass. 3e civ., 20 déc. 2018, n° 18-10.124).
Dès lors, les conditions du droit au transfert du bail ne sont en l'état pas réunies de sorte que le bail dernier s'est trouvé résilié à la date du décès du locataire, soit au 4 janvier 2022. Le défendeur sera ainsi débouté de sa demande de transfert de bail et de sa demande de relogement.
Monsieur [P] [F] étant sans droit ni titre depuis le 4 janvier 2022, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il résulte de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, auquel renvoie l'article L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, que si l'expulsion porte sur un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.
En l'espèce, les conditions ne sont pas réunies pour supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, Monsieur [P] [F] n'étant pas entré dans les locaux par voie de fait mais du fait de l'existence d'un bail liant Monsieur [R] [F] à l'OPHM.
Par ailleurs, aucun élément ne justifie qu'une astreinte soit prononcée. En effet, l'OPHM n'apporte pas de justification à sa demande qui expliquerait en quoi les mesures prévues par le Code des procédures civiles d'exécution ne seraient pas suffisantes pour assurer la libération des lieux.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande de délais pour quitter les lieux
Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.
En l'espèce, Monsieur [P] [F] a sollicité un délai de 36 mois pour quitter les lieux.
Monsieur [P] [F] a bénéficié de délais de fait, le décès étant survenu le 4 janvier 2022. Par ailleurs, l’importance de la dette locative ne permet pas d’accorder des délais, lesquels auront pour conséquence d’aggraver l’arriéré, les revenus de Monsieur [P] [F] ne lui permettant pas de régler le loyer, et encore moins la dette locative.
En ces conditions, il ne lui sera pas octroyé de délai supplémentaire.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Monsieur [P] [F] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
L'OPHM produit un décompte démontrant que Monsieur [P] [F] reste lui devoir la somme de 10.300,36 euros à la date du 29 janvier 2014, mois de décembre 2023 inclus.
Monsieur [P] [F] sera donc condamné au paiement des indemnités d'occupation à hauteur de 10.300,36 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Monsieur [P] [F] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 30 janvier 2024, à la date de la libération effective et définitive des lieux, égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [P] [F], qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence,
CONSTATONS la résiliation du contrat de bail liant l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT, anciennement dénommé OPH Montreuillois, venant aux droits de l’OPHLM et Monsieur [R] [F] relativement au logement sis 7, avenue Léo Lagrange, à Montreuil, 93100, à la date du décès du locataire le 4 janvier 2022 ;
DEBOUTONS Monsieur [P] [F] de ses demandes de transfert du bail et de relogement ;
DEBOUTONS Monsieur [P] [F] de sa demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux ;
ORDONNONS en conséquence à Monsieur [P] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DISONS qu’à défaut pour Monsieur [P] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l'issue de ce délai, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DISONS qu’il sera procédé, le cas échéant, à la séquestration des meubles et objets mobiliers restés dans les lieux, selon les modalités fixées par les articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,
DEBOUTONS l'OPHM de sa demande de suppression du délai de deux mois postérieurs à la délivrance du commandement de quitter les lieux et de sa demande d'astreinte ;
CONDAMNONS Monsieur [P] [F] à verser à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 10.300,36 euros correspondant aux indemnités d'occupation dues pour la période du 4 janvier 2022 au 29 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse ;
CONDAMNONS Monsieur [P] [F] à verser à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 30 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion);
REJETONS le surplus des demandes des parties ;
CONDAMNONS Monsieur [P] [F] aux dépens de l'instance ;
DISONS n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le Greffier susnommés.
LE GREFFIERLE JUGE
