Tribunal judiciaire, 13 février 2024. 24/00022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Référé N° RG 24/00022 - N° Portalis DBZS-W-B7I-X2RF SL/SH JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 13 FEVRIER 2024 DEMANDERESSE : Syndicat des copropriétaires de la résidence [3], pris en la personne de son syndic en exercice LAUREDANA IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne EQUIT IMMOBILIER. [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Stéphanie MERCK, avocat au barreau de LILLE DÉFENDEUR : M. [J] [R] [Adresse 1] [Localité 2] défaillant PRÉSIDENT : Sarah HOURTOULE, 1ere VP adjointe, suppléant le Président en vertu des articles R. 311-17 et R. 311-21 du Code de l’Organisation Judiciaire GREFFIER : Sébastien LESAGE DÉBATS à l’audience publique du 23 Janvier 2024 JUGEMENT mis en délibéré au 13 Février 2024 LE PRÉSIDENT Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes : EXPOSE DU LITIGE Monsieur [J] [R] est propriétaire des lots n°9 et 240, ainsi que des tantièmes de parties communes y afférent, dépendant de la résidence [3], sise [Adresse 1] à [Localité 2], soumise au régime de la copropriété et dont le syndic en exercice est la SAS LAUREDANA IMMOBILIER. Monsieur [J] [R] ne s’acquittant pas régulièrement des charges de copropriété, une première mise en demeure d’avoir à payer la somme de 4.652,88 euros, en principal, lui a été adressée par lettre recommandée avec accusé de réception le 22 septembre 2022, revenue avec la mention “pli avisé et non réclamé”. Cette mise en demeure est restée infructueuse de sorte qu’une deuxième mise en demeure d’avoir à payer la somme de 5.184,97 euros, en principal, et visant les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, lui a été adressée par courrier recommandé avec accusé de réception du 24 octobre 2022, revenue avec la mention “pli avisé et non réclamé”. Suite à cette mise en demeure, Monsieur [R] a procédé à un règlement partiel de sa dette de sorte qu’une nouvelle relance de paiement lui a été adressée le 23 février 2023 pour un montant de 4.713,88 euros, en principal. Faute de régularisation, une ultime mise en demeure, visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, lui a été adressée par courrier recommandé avec accusé de réception le 16 juin 2023, revenue avec la mention “pli avisé et non réclamé”, pour un montant de 4.743,88 euros, en principal. Cette mise en demeure étant restée infructueuse, le syndicat des copropriétaires de la résidence [3], par l’intermédiaire de son syndic, a fait signifier à Monsieur [J] [R], le 11 octobre 2023, une sommation de payer la somme principale de 5.995,56 euros au titre de l’arriéré de charges dues pour la période du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2023. C’est dans ces conditions que, par acte extrajudiciaire en date du 28 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [3] sise [Adresse 1] à [Localité 2], prise en la personne de son syndic, la SAS LAUREDANA IMMOBILIER, exerçant sous l’enseigne EQUIT IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [J] [R] devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de : - condamner Monsieur [J] [R] à payer la somme de 5.504,65 euros au titre de l’arriéré de charges dues pour la période du 1er janvier 2021 au 20 octobre 2023 selon décompte établi le 20 octobre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer signifiée le 11 octobre 2023 en vertu de l’article 36 du décret du 17 mars 1967 ; - condamner Monsieur [J] [R] au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; - condamner Monsieur [J] [R] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qur’aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer signifiée le 11 octobre 2023 ; - vu les dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile, juger de droit l’exécution porvisoire de la décision à intervenir. L’affaire a été plaidée à l’audience du 23 janvier 2024. A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence [3], représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance. Bien que régulièrement assigné par acte remis à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [J] [R] n’a pas constitué avocat. Il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile. La présente décision, susceptible d'appel, est réputée contradictoire. MOTIFS DE LA DECISION En l’absence du défendeur qui n'a pas constitué avocat, il sera fait application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile selon lesquelles il appartient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où celle-ci apparaît recevable, régulière et bien fondée. Sur le paiement des charges de copropriété : En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'article 14-1 de cette loi prévoit que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent, Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ». En application de l'article 19-2 de cette même loi, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Cet article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1. Il résulte des dispositions d'ordre public de l'article 19-2 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l'issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions échues et à échoir dès lors qu'elles ont fait l'objet d'un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d'un fonds de travaux. L'obligation à la dette existe dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé par le copropriétaire dans les délais prévus à l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : - un relevé de propriété établissant la qualité de propriétaire du défendeur ; - le tableau des tantièmes de charges ; - le contrat de syndic ; - les appels de charges ; - les procès-verbaux des assemblées générales du 17 mars 2022, du 09 novembre 2022 et du 12 juillet 2023, ayant approuvé les comptes de l’exercice précédent et adopté le budget prévisionnel de l’exercice suivant ; - les relances du 18 août 2022 et du 23 février 2023 ; - les mises en demeure du 22 septembre 2022, du 24 octobre 2022 et du 16 juin 2023 ; - la sommation de payer du 11 octobre 2023 ; - le décompte des sommes dues au 20 octobre 2023. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, présente une réclamation s’élevant à la somme totale de 5.504,65 euros, correspondant à l’arriéré de charges dues pour la période du 1er janvier 2021 au 20 octobre 2023, comprenant les provisions sur charges du quatrième trimestre 2023. Le décompte arrêté au 20 octobre 2023 (pièce demandeur n°8), présente un solde débiteur à hauteur de 5.504,65 euros, duquel doit être déduite la somme totale de 395,85 euros pour frais non justifiés, ne constituant pas des frais nécessaires au sens des dispositions de l’article 10-1 a/ de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant de frais inutiles et répétés sans effet aucun sur le débiteur, ou de frais compris dans les dépens (160,85 (sommation de payer) + 50 (frais de relance copro) + 20 (frais de relance copro) +10 (frais de relance copro) + 50 (frais de relance copro) +20 (frais de relance copro) +10 (frais de relance copro) + 75 (frais de relance facturés par FONCIA). Monsieur [J] [R] se trouve ainsi débiteur de la somme de 5.108,80 euros, au titre des charges de copropriété impayées au 20 octobre 2023, incluant les sommes dues au titre du quatrième trimestre 2023, au paiement de laquelle il sera condamné. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer signifiée le 11 octobre 2023 sur les causes qui y sont visées, et à compter de l’assignation pour le surplus. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive : Les manquements de Monsieur [J] [R] à son obligation de régler les charges de copropriété à échéance sans justifier de raisons pouvant expliquer cette carence sont constitutifs d’une faute causant gravement préjudice à la collectivité des copropriétaires, privée d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ; ce préjudice financier étant certain et distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, d’où il suit qu’il sera condamné au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive. Sur les frais et les dépens : Monsieur [J] [R], qui succombe, supportera les dépens. Il sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles qu’il a exposés pour assurer sa défense et sa représentation et préserver ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. La présente décision est exécutoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe, Condamne Monsieur [J] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [3] sise [Adresse 1] à [Localité 2], prise en la personne de son syndic, la SAS LAUREDANA IMMOBILIER, exerçant sous l’enseigne EQUIT IMMOBILIER, la somme de 5.108,80 euros (cinq mille cent huit euros et quatre-vingt centimes), au titre des charges de copropriété impayées au 20 octobre 2023, incluant les sommes dues au titre du quatrième trimestre 2023 ; Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 11 octobre 2023 sur les causes qui y sont visées et à compter de l’assignation pour le surplus ; Condamne Monsieur [J] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [3] sise [Adresse 1] à [Localité 2], prise en la personne de son syndic, la SAS LAUREDANA IMMOBILIER, exerçant sous l’enseigne EQUIT IMMOBILIER, la somme de 800 euros (huit cents euros) à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; Condamne Monsieur [J] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [3] sise [Adresse 1] à [Localité 2], prise en la personne de son syndic, la SAS LAUREDANA IMMOBILIER, exerçant sous l’enseigne EQUIT IMMOBILIER, la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne Monsieur [J] [R] aux dépens ; Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit. Le présent jugement a été signé par le Président et le greffier. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT Sébastien LESAGE Sarah HOURTOULE