Cour d'appel, 20 septembre 2022. 21/04494

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 1re chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 20 SEPTEMBRE 2022 N° RG 21/04494 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UUNX AFFAIRE : S.A. IMMOBILIERE 3F C/ M. [E] [Y] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Mai 2021 par le juge du contentieux de la protection de VERSAILLES N° RG : 11-19-1637 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 20/09/22 à : Me Christophe DEBRAY Me Sandrine BEZARD RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A. IMMOBILIERE 3F Ayant son siège [Adresse 3] [Localité 5] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 21279 Représentant : Maître Elisabeth MENARD de la SCP MENARD - WEILLER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0128 - APPELANTE **************** Monsieur [E] [Y] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 6] Présent à l'audience Représentant : Maître Sandrine BEZARD, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 394 INTIME **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 Juin 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Gwenael COUGARD, Conseillère chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Madame Gwenael COUGARD, Conseillère, Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 26 novembre 1999, la société Immobilière 3F a donné à bail à M. [E] [Y] un logement n° 0702 situé [Adresse 4] (78). Par acte d'huissier de justice délivré le 3 octobre 2019, la société Immobilière 3F a assigné M. [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles aux fins d'obtenir qu'il : - constate que M. [Y] n'occupe plus personnellement le logement et à tout le moins en sous-loue une partie, - constate que M. [Y] occasionne des troubles au sein de la résidence, - ordonne l'expulsion de M. [Y] ainsi que celle de tout occupant de son chef et notamment Monsieur [L] [U] du logement loué et ce, avec assistance de la force publique si besoin est, - autorise la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l'expulsion dans un garde-meuble ou local au choix de la société requérante aux frais, risques et périls de M. [Y], - dise qu'à compter du prononcé du jugement et jusqu'au départ effectif de M. [Y], il devrait mensuellement, à titre d'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer du logement litigieux et des charges majorées de 50 %, - subsidiairement, dise que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer jusqu'à complète reprise des lieux, - condamne M. [Y] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamne M. [Y] aux dépens. Par jugement contradictoire du 20 mai 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles a : - débouté la société Immobilière 3F de toutes ses demandes, - débouté M. [Y] de ses demandes de dommages et intérêts, - condamné la société Immobilière 3F à payer à M. [Y] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Immobilière 3F aux dépens, - rappelé que l'exécution provisoire était de droit. Par déclaration reçue au greffe le 13 juillet 2021, la société Immobilière 3F a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 14 mars 2022, elle demande à la cour de : - débouter M. [Y] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, les dire non fondées, - infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, - juger que M. [Y] n'occupe plus personnellement le logement et à tout le moins en sous-loue une partie et n'a pas respecté ses obligations de locataire, - prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de M. [Y] pour défaut d'occupation personnelle et/ou sous-location prohibée et non-respect de ses obligations, - ordonner l'expulsion de M. [Y] ainsi que celle de tout occupant de son chef et notamment M. [U] du logement situé [Adresse 4] (78) et ce avec l'assistance de la force publique si besoin est, - autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l'expulsion dans un garde-meuble ou local au choix de la société requérante aux frais, risques et périls du cité, - juger qu'à compter du prononcé de l'arrêt et jusqu'au départ effectif de M. [Y], le défendeur devra mensuellement à titre d'indemnité d'occupation une somme égale au montant du loyer du logement litigieux et des charges et l'y condamnant, - condamner M. [Y] à 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 et aux dépens. Aux termes de ses conclusions signifiées le 17 mai 2022, M. [Y] demande à la cour de : - débouter la société Immobilière 3F de son appel, - déclarer la société Immobilière 3F mal fondée, - le recevoir en son appel incident et l'y déclarer bien fondé, - infirmer la décision déférée, Statuant à nouveau : - condamner la société Immobilière 3F à lui verser les sommes de : - 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, - 7 974,53 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive sur le fondement de l'article 1240 du code civil et en réparation de son préjudice financier, - 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - confirmer la décision pour le surplus, - condamner la société Immobilière 3F en tous les dépens. La clôture de l'instruction est intervenue le 9 juin 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION La société Immobilière 3F fait valoir au soutien de son appel que M. [Y] est tenu d'une obligation d'occuper personnellement le logement, qu'il est établi par les pièces versées qu'au contraire ce dernier sous-loue le logement, que les arguments invoqués en défense ne sont pas pertinents. Elle critique le premier juge d'avoir considéré que M. [Y] pouvait avoir été la victime d'un complot ourdi par ses voisins avec qui les relations étaient fortement dégradées, au point que ceux-ci ont déménagé. Elle ajoute que des incidents récents sont intervenus et s'oppose aux demandes présentées reconventionnellement par M. [Y]. En réponse, M. [Y] affirme résider dans le logement qui lui est loué et héberger provisoirement un tiers, le temps de ses propres vacances. Il réfute par ailleurs toute sous-location de sa part, niant être à l'origine des annonces publiées sur le site Le Bon Coin, et conteste les propos rapportés dans les attestations versées devant la cour. Il soutient être un occupant paisible des lieux et se dit victime d'une cabale à son endroit, indiquant que depuis le départ d'un de ses voisins, la situation s'est apaisée, puisqu'il ne subit plus d'agression physique ni verbale. Il dit n'être à l'origine d'aucun trouble de jouissance, mais au contraire être victime des agissements de l'un de ses voisins, lequel a instrumentalisé la bailleresse pour le faire quitter les lieux. Il fait valoir, à l'occasion de son appel incident, que la société bailleresse est tenue de lui assurer une jouissance paisible des lieux, qu'elle aurait dû prendre les mesures nécessaires pour sanctionner le réel auteur du trouble, ce qu'elle n'a pas fait, ajoutant qu'il est âgé et de santé fragile, de sorte que cette procédure le contrarie particulièrement. Il estime que la légèreté blâmable de la bailleresse justifie sa condamnation à des dommages-intérêts, d'autant que la CAF lui a suspendu ses droits à l'APL du seul fait que la bailleresse a informé celle-ci de son intention d'engager une procédure en résiliation du bail. Sur ce, L'article L442-8 du code de la construction et de l'habitation fait interdiction au locataire d'un logement HLM de sous-louer le logement donné à bail et l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au locataire de céder le contrat de location qui lui a été consenti et de sous-louer le logement, sauf accord écrit du bailleur. La même loi, en son article 7, fait obligation au locataire d'user paisiblement du logement qui lui est donné à bail. Le contrat de bail stipule qu'il est fait interdiction au locataire de céder le bail ou de sous-louer les lieux et que le locataire est obligé d'occuper les lieux à titre de résidence principale. Le locataire est également tenu d'une obligation de jouir paisiblement du logement loué. Il appartient à la société Immobilière 3F qui affirme que M. [Y] n'occupe pas personnellement le logement qu'elle lui donne à bail depuis 1999 et qu'il le sous-loue sans son accord d'établir les faits qu'elle impute à son locataire. Elle doit également établir les troubles de jouissance qu'elle lui reproche. Elle verse, au soutien des affirmations qu'elle défend, les éléments suivants : - un procès-verbal de constat sur ordonnance daté du 2 septembre 2019, qui permet d'attester la présence dans les lieux loués de M. [L] [U] ; entendu par l'huissier de justice, ce dernier expose résider là depuis le mois de mai 2019 pour des motifs professionnels, précisant être le neveu par alliance de M. [Y], lequel est lui-même absent ; l'huissier de justice relate que la visite de l'appartement lui permet de constater que personne d'autre n'est présent sur place, - une attestation rédigée par M. [I] [V] qui déclare avoir donné à M. [Y] 7 x 450 euros au titre d'un loyer dû pour l'occupation du logement litigieux, pour la période du 20 octobre 2018 au 12 avril 2019 ; il précise se heurter au refus de M. [Y] de lui rendre sa caution ; il dit avoir habité ledit logement du 20 octobre 2018 au 12 avril 2019, - des copies d'écran du site internet www.leboncoin.fr pour la location d'une chambre meublée de 15 m² dans un appartement à [Localité 6] pour un loyer de 450 euros charges comprises ; l'indication d'un numéro de téléphone [XXXXXXXX02] est donnée ; l'annonce date du 7 juin 2019, - une seconde annonce en date du même jour pour une colocation dans un appartement à [Localité 7] ; un numéro de téléphone est communiqué [XXXXXXXX01] ; la colocation est proposée à la somme de 450 euros ; la personne à l'origine de la publication de ces deux annonces est surnommé 'Ram' sur le site. - un courrier rédigé le 10 septembre 2019 par Mme [G] et M. [B], qui disent rencontrer de nombreux problèmes avec leur voisin, M. [Y] ; il est relaté que ce dernier est dérangé par les enfants, et sous-loue son appartement à des jeunes, les locataires se succédant les uns aux autres ; le rédacteur précise que le locataire est là deux à trois mois par an, le reste du temps, il se trouve au Maroc ; l'auteur du courrier écrit encore que la semaine précédente, et après le passage de l'huissier de justice, le locataire de M. [Y] s'est plaint de celui-ci, en réalisant le fait que M. [Y] lui sous-louait l'appartement, - un procès-verbal d'audition de M. [B] entendu par les services de police le 30 juillet 2019 à la suite de la plainte déposée par M. [Y] à son encontre ; M. [B] dénonce le comportement de son voisin, qui héberge des hommes jeunes, et qui est dérangé quand les enfants font du bruit dans la journée ; il relate des faits précis d'agressions verbales dénoncés par son fils de 9 ans, les ayant conduits avec sa compagne à prendre la décision de déménager ; auditionné sur la plainte déposée par M. [Y], il reconnaît s'être emporté, sans toutefois l'avoir frappé ni avoir dégradé sa porte, excédé face au comportement adopté par celui-ci à l'égard de ses jeunes enfants ; à l'issue de son audition, M. [B] a souhaité lui-même déposer plainte pour des faits d'insultes proférées à son encontre, - une main-courante déposée par M. [B] le 10 avril 2019 pour dénoncer le comportement de M. [Y] agressif à l'égard des enfants, - un courrier rédigé par un autre occupant du même immeuble, M. [K], le 25 janvier 2022 à l'attention de la société bailleresse pour se plaindre de l'agression dont il a été victime de la part de M. [Y] le 6 janvier précédent alors qu'il déménageait du mobilier, alors qu'il y avait été autorisé par le gardien de l'immeuble, - ce courrier est confirmé par une main-courante du 6 janvier 2022 établie par le même M. [K] relatant la même scène, - un procès-verbal de plainte établi le 11 janvier 2022 à la demande de M. [K] qui relate les insultes et menaces quotidiennes proférées à son encontre par M. [Y] depuis la main-courante du 6 janvier précédent, - un courriel rédigé par les services de la CAF le 21 février 2022 relatant qu'un contrôle a été effectué relativement à la situation de M. [Y], qui a abouti à une régularisation défavorable des droits APL de l'intéressé, ce à la suite du signalement reçu de la société Immobilière 3F l'informant du défaut d'occupation personnelle de son appartement par ce dernier. Ces différents éléments sont cependant contredits par de multiples pièces versées par M. [Y] lui-même, qui communique devant la cour les différentes mains-courantes déposées par ses soins pour dénoncer le comportement de M. [B] à son égard. Il justifie également avoir reçu des courriers de la société bailleresse lui confirmant qu'il est fondé à déposer des mains-courantes quand ses voisins adoptent des comportements inadaptés à son égard. Ces courriers ne font pas état d'incidents qui auraient été relevés à son encontre. Il lui est par ailleurs donné raison sur le fait que la bande de terrain passant devant l'immeuble n'est pas un lieu de passage, ni de jeu pour les enfants. Il produit également de nombreuses attestations rédigées par des voisins qui certifient avoir de bonnes relations avec M. [Y], sans heurt ni incident et relatent le climat hostile existant entre M. [Y] et M. [B]. Ces témoins n'évoquent pas l'existence d'une situation de sous-location, se contentant d'indiquer que M. [Y] héberge parfois des personnes de sa connaissance, de façon provisoire et à titre gracieux, dans le but de leur rendre service. M. [Y] verse enfin un courrier formant recours contre la décision de la CAF l'informant de la suspension de son droit à l'APL, contestant tout défaut d'occupation de sa part. Il précise seulement partir en vacances un mois chaque été. Le caractère contradictoire, voire opposé des différentes pièces versées de part et d'autre, ne permet pas à la cour de déterminer si les reproches formulés par la bailleresse à l'égard de son locataire sont suffisamment fondés pour justifier la résiliation du bail. En effet, la situation dénoncée par la société immobilière 3F n'est pas objectivée par les pièces qu'elle verse au soutien de ses allégations, ces pièces n'étant que de simples déclarations faites par les voisins avec lesquels le conflit s'est cristallisé. Il ne peut pas non plus être déduit du constat d'huissier de justice que M. [Y] résiderait de façon habituelle en un autre lieu, son absence le jour des constatations étant susceptible de n'être qu'un fait isolé et exceptionnel. La présence d'un tiers, qui se déclare hébergé provisoirement, ne démontre pas plus une violation de ses obligations par M. [Y], aucune sous-location ne pouvant être déduite de cette situation. Les annonces publiées sur le site Le Bon Coin ne sont pas suffisamment probantes, alors qu'elles mentionnent des numéros de téléphone différents, qu'elles reproduisent des photographies impersonnelles et vagues ne permettant pas d'identifier les lieux proposés à la location et qu'elles ne permettent nullement d'identifier l'auteur de l'annonce. Enfin, l'attestation rédigée par une personne disant avoir été sous-locataire ne peut suffire à confirmer la sous-location prétendue, d'autant que M. [Y] prétend ne pas connaître la personne à l'origine de ce courrier. Il sera relevé de surcroît que la société immobilière 3F ne démontre pas avoir rappelé à M. [Y] ses obligations, aucun courrier de convocation ou de rappel à l'ordre n'étant versé devant la cour. La société Immobilière 3F, à qui incombe la preuve des manquements dénoncés, échoue à caractériser la sous-location prétendue, la seule constatation de la présence d'un tiers hébergé ne pouvant caractériser ladite sous-location. Elle ne parvient pas non plus à faire cette preuve en se fondant sur l'annonce publiée sur le Bon Coin, laquelle ne permet pas d'identifier l'auteur de l'annonce, ce d'autant que deux numéros de téléphone différents sont mentionnés comme personnes à contacter et ne permettent pas d'identifier M. [Y] comme l'auteur de ces offres de location. Enfin, le défaut d'occupation imputé à M. [Y] n'est pas non plus établi par la société Immobilière 3F, qui procède par affirmation sans établir la situation dénoncée. La situation dénoncée n'est pas sérieusement établie par la société Immobilière 3F, qui impute à M. [Y] des faits récents et survenus avec un ou deux de ses voisins. En conséquence, et sans qu'il soit nécessaire d'examiner plus avant les éléments ci-dessus rappelés, le jugement, qui a fait une analyse exhaustive des pièces versées au soutien des prétentions de la demanderesse, est confirmé. ' sur la demande de réparation M. [Y] prétend obtenir réparation du préjudice qu'il dit subir du fait de cette procédure menée à son encontre. Il est certain que la procédure ainsi diligentée contre lui dans de telles conditions, alors qu'il n'est pas établi qu'il aurait rencontré des difficultés précédentes au cours de son occupation des lieux, depuis plus de 20 ans, a été source de contrariété et de stress pour M. [Y] qui est âgé de près de 70 ans. La rapidité de la société Immobilière 3F à mener cette action judiciaire, ce après avoir dénoncé le défaut d'occupation à la CAF, sans s'assurer préalablement des explications de M. [Y], qu'elle ne justifie pas avoir entendu, ou à tout le moins convoqué, témoigne d'une hâte inexpliquée à l'origine d'un trouble, qui mérite réparation, compte tenu du stress occasionné et des répercussions vécues par ce locataire. Compte tenu de ces circonstances, il sera alloué à M. [Y] la somme de 500 euros que la société Immobilière 3F est condamnée à lui payer. Le jugement est infirmé de ce chef. ' sur les autres demandes Le jugement est confirmé en ses dispositions sur les dépens et l'indemnité de procédure. La société Immobilière 3F est condamnée à payer à M. [Y] la somme de 1 000 euros d'indemnité de procédure. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts présentée par M. [E] [Y], Statuant à nouveau, Condamne la société Immobilière 3F à payer à M. [E] [Y] la somme de 500 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral, Y ajoutant Condamne la société Immobilière 3F à payer à M. [E] [Y] la somme de 1000 euros d'indemnité de procédure, Condamne la société Immobilière 3F aux dépens. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,