Tribunal judiciaire, 14 février 2024. 23/02125

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Marie ABADIE Me Laurence TARQUINY CHARPENTIER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/02125 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZKI4 N° MINUTE : 3 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 14 février 2024 DEMANDEURS Madame [J] [G], demeurant [Adresse 1] - [Localité 3] représentée par Me Marie ABADIE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1424 Monsieur [L] [G], demeurant [Adresse 1] - [Localité 3] représenté par Me Marie ABADIE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1424 DÉFENDERESSE Madame [X] [O] épouse [S], demeurant [Adresse 2] - [Localité 3] représentée par Me Laurence TARQUINY CHARPENTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0542 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/14250 du 26/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris) COMPOSITION DU TRIBUNAL Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 24 novembre 2023 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 février 2024 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 14 février 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/02125 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZKI4 Exposé du litige Par acte sous seing privé du 31 mars 2010, Madame [J] [G] et Monsieur [L] [G] ont consenti un bail d’habitation à Madame [X] [O] épouse [S] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1400 euros et d’une provision pour charges de 50 euros. Par acte de commissaire de justice du 4 octobre 2022, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4799 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [X] [O] épouse [S] le 5 octobre 2022. Par assignation du 20 février 2023, Madame [J] [G] et Monsieur [L] [G] ont ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Madame [X] [O] épouse [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,8935 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 9 février 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 février 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. À l'audience du 24 novembre 2023, Madame [J] [G] et Monsieur [L] [G] maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 24 novembre 2023, s'élève désormais à 17631,69 euros. Madame [J] [G] et Monsieur [L] [G] considèrent enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Madame [X] [O] épouse [S] expose qu’il existe, en l’espèce, des contestations sérieuses, excluant la compétence du juge des référés. La locataire conteste en effet, d’une part, l’existence de toute dette locative à la date du commandement de payer délivré le 04 octobre 2022, compte tenu du cumul de la caution de six mois de loyer (soit la somme de 8400 euros) et du dépôt de garantie (1400 euros) versés aux bailleurs lors de la signature du bail, ainsi que plusieurs désordres (problème d’humidité, exiguïté des lieux, installation électrique non conforme, dégâts des eaux…) justifiant d’après elle une réduction du montant du loyer. Madame [X] [O] épouse [S] sollicite à titre principal le renvoi de l’affaire au fond ; subsidiairement, le constat de la nullité de la caution versée lors de la signature du bail, ainsi que du commandement de payer en date du 4 octobre 2022, et la désignation d’un expert judiciaire aux fins de déterminer la valeur locative des lieux loués et de faire les comptes entre les parties ; très subsidiairement, l’octroi de délais de paiement et de délais de grâce pour quitter les lieux. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Madame [X] [O] épouse [S] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Motifs de la décision En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Sur la recevabilité de l'action de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail Madame [J] [G] et Monsieur [L] [G] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience. Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, applicable aux locations meublées en application de l'article 25-3. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En l'espèce, le bail conclu le 31 mars 2010 contient une clause résolutoire (article 2.12) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 octobre 2022, pour la somme en principal de 4799euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Le décompte de la dette visé par le commandement de payer ne prend toutefois pas en compte les six mois de loyer versés à titre de caution (soit la somme de 8400 euros), pour lequel les stipulations du bail en date du 31 mars 2O10 précisent page 3 qu’ils seront restitués à la locataire à son départ du logement sous réserve qu’elle ait respecté « les conditions locatives et payé les loyers et charges relatifs à l’appartement loué ». Eu égard à cette précision, il en résulte que la « caution » versée par Madame [X] [O] épouse [S] a également pour vocation à garantir les impayés de loyers et de charges, contrairement à ce que soutiennent les consorts [G]. Son absence de prise en compte dans le décompte visé par le commandement de payer en date du 4 octobre 2022 constitue, par suite, une contestation sérieuse portant sur l’existence d’une dette locative à cette date, dépassant la compétence du juge des référés. Aussi, la clause résolutoire ne saurait être déclarée acquise en référé. Sur les demandes accessoires Le demandeur, qui succombe au principal, supportera les dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. Sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La Juge des contentieux de la protection statuant en référé publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, DISONS n'y avoir lieu à référé compte tenu de l'existence d'une contestation sérieuse ; REJETONS en conséquence l'ensemble des demandes et renvoyons les parties à se pourvoir au fond ; CONDAMNONS Madame [J] [G] et Monsieur [L] [G] aux dépens ; DISONS n'y avoir lieu à paiement au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 février 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge