Cour d'appel, 13 septembre 2022. 20/04673

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 72A 4e chambre 2e section ARRET N° RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE DU 13 SEPTEMBRE 2022 N° RG 20/04673 - N° Portalis DBV3-V-B7E-UCIR AFFAIRE : SDC DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER SITUÉ [Adresse 3], représenté par son syndic, la SA CABINET [K] & [J], C/ [R], [G] [Z] [B], [V] [Z] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Juin 2020 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE N° Chambre : 08 N° Section : 00 N° RG : 19/10345 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Franck LAFON RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE TREIZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : SDC DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER SITUÉ [Adresse 3], représenté par son syndic, la SA CABINET [K] & [J], dont le siège est [Adresse 1], elle -même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Me Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 et Me Eva CHOURAQUI de l'AARPI CHOURAQUI - HARZIC - Cabinet d'Avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0058 APPELANT **************** Monsieur [R], [G] [Z] [Adresse 2] [Localité 4] Défaillant Madame [B], [V] [Z] [Adresse 2] [Localité 4] Défaillante INTIMÉS **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Juillet 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et Madame Pascale CARIOU, Conseiller, chargée du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, Madame Pascale CARIOU, Conseiller, Madame Valentine BUCK, Conseiller, Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, *** Par jugement du 22 juin 2020, le tribunal judiciaire de Nanterre a : - condamné M. et Mme [Z] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], la somme de 1.323,46 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés, arrêtés au 17 septembre 2019, appel du 3ème trimestre 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2019 ; - débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ; - ordonné l'exécution provisoire du jugement dans toutes ses dispositions ; - condamné M. et Mme [Z] aux dépens. Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier a interjeté appel suivant déclaration du 29 septembre 2020 à l'encontre de M. et Mme [Z]. Par ses dernières conclusions signifiées le 21 décembre 2020, il demande à la cour d'infirmer le jugement et de : - condamner solidairement M. et Mme [Z] à lui payer les sommes de : * 3.782,62 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtées au 17 septembre 2019, avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l'assignation, le 29 octobre 2019, sauf somme à parfaire ; * 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ; * 5.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ; - condamner M. et Mme [Z] aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction. M. et Mme [Z] sont défaillants. La déclaration d'appel leur a été signifiée par actes du 12 novembre 2020 à personne physique pour Mme [Z] et à tiers présent au domicile pour M. [Z]. Les conclusions d'appelant leurs ont été signifiées suivant actes du 22 décembre 2020 par remise à l'étude. L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 mai 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige. SUR CE LA COUR Vu l'article 472 du code de procédure civile , Sur les demandes en paiement des charges de copropriété En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance. A cet égard, la cour observe que le syndicat des copropriétaires produit un décompte différent de celui produit en première instance, puisqu'il ne comporte plus de solde antérieur non justifié et ne mentionne que les charges postérieures au jugement rendu le 14 juin 2018 par le tribunal d'instance de Colombes ayant condamné les intimés au paiement de la somme de 7.020,60 euros au titre des charges échues au 1er avril 2018. Le syndicat des copropriétaires sollicite ainsi le paiement d'une somme de 3.282,62 euros et verse aux débats la matrice cadastrale attestant de la qualité de propriétaires de M. et Mme [Z], les appels de charges sur la période concernée et les procès-verbaux des assemblées générales de 2018 et 2019. La créance du syndicat des copropriétaires apparaît donc certaine à hauteur de la somme réclamée, soit 3.282,62 euros arrêtée au 1er juillet 2019, appel du 3ème trimestre 2019 inclus. Cette somme produira des intérêts à compter du 21 décembre 2020, date des conclusions d'appelant, faute pour le syndicat de justifier de l'envoi préalable d'une mise en demeure. En revanche, pas plus qu'en première instance, le syndicat des copropriétaires ne justifie, par la production du règlement de copropriété, de la solidarité qu'il réclame entre les époux [Z]. Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur. Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation. Il est sollicité en l'espèce une somme de 500 euros correspondant à des frais de contentieux pour 150 euros, qui ne peuvent donc pas être pris en compte, et des frais de relance pour 350 euros qui doivent être pareillement rejetés faute pour le syndicat de rapporter la preuve de leur envoi. Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat Comme l'observe pertinemment le syndicat des copropriétaires, l'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif et expose le syndicat à devoir régler des sommes conséquentes au syndic pour l'accomplissement de tâches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées. En outre, les impayés fragilisent la situation financière de la copropriété et l'absence récurrente de paiement grève sérieusement le budget de la copropriété et désorganise la trésorerie du syndicat. En l'espèce, la persistance des impayés des charges par M. et Mme [Z] depuis plusieurs années justifie d'allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile , Le sens du présent arrêt commande de confirmer les dispositions du jugement relatives aux aux dépens, sauf à en ordonner la distraction. En revanche, l'équité commande de les condamner à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de procédure de 1.500 euros et le jugement entrepris sera infirmé de ce chef. En revanche, les dépens d'appel seront à la charge du syndicat des copropriétaires à qui cette procédure est pour l'essentiel imputable au vu des motifs qui précèdent. Il ne peut donc prétendre à aucune indemnité de procédure. PAR CES MOTIFS Statuant par arrêt réputé contradictoire, Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné M. et Mme [Z] aux dépens ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Ordonne la distraction des dépens de première instance , conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Condamne M. et Mme [Z] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], les sommes de : - 3.282,62 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2019, appel du 3ème trimestre 2019 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2020 ; - 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ; - 1.500 euros à titre d'indemnité de procédure de première instance ; Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]) du surplus de ses demandes. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,