Cour d'appel, 22 février 2024. 22/06056

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 22 FEVRIER 2024 N° 2024/ 92 Rôle N° RG 22/06056 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJJIB [I] [B] C/ [J] [G] épouse [P] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Philippe PAYAN Me Camille GUARNIERI Décision déférée à la Cour : Jugement du Juridiction de proximité de Marseille en date du 10 Mars 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 21/03268. APPELANT Monsieur [I] [B], demeurant domicilié chez son mandataire et administrateur de biens la - SARL L'AGENCE DU PANIER [Adresse 2] représenté par Me Philippe PAYAN, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEE Madame [J] [G] épouse [P] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/4489 du 20/05/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) née le 15 Janvier 1991 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Camille GUARNIERI, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 13 Décembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère, Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Février 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Février 2024, Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 15 mars 2018 à effet au 15 mai 2018, M. [I] [B], représenté par son mandataire, l'agence du panier à [Localité 5], a consenti à Mme [J] [G] épouse [P] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 460 euros, majoré de provisions sur charges. Par acte d'huissier du 07 juin 2021, Mme [G], qui se prévalait de l'indécence des lieux, a fait assigner M. [B] aux fins principalement de le voir condamner à lui verser des dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, de le condamner à effectuer des travaux et d'ordonner la réduction du montant du loyer de moitié dans l'attente de la réalisation des travaux. Mme [G] a quitté les lieux loués. Par jugement réputé contradictoire du 10 mars 2022, le juge des contentieux de la protection de Marseille a : - déclaré l'action de Mme [J] [G] épouse [P] recevable ; - condamné M.[I] [B] à payer à Mme [J] [G] épouse [P] la somme de QUATRE-MILLE-CINQ-CENT-SOIXANTE-ET-UN EUROS ET QUARANTE-QUATRE CENTIMES (4 561,44 euros) en réparation de son préjudice de jouissance ; - débouté les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires ; - condamné M. [I] [B] à payer à Mme [J] [G] épouse [P] la somme de HUIT-CENTS EUROS (800 euros) en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; - condamné M. [I] [B] à supporter l'intégralité des dépens ; - rappelé que le jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire. Le premier juge a retenu que le logement était indécent. Il a souligné que le bailleur, pourtant avisé par plusieurs intervenants des dysfonctionnements et des problèmes d'indécence du logement, n'avait pas exécuté ses obligations contractuelles. Il a réparé le trouble de jouissance de Mme [G], en précisant que cette dernière justifiait de crises d'asthme et d'affection respiratoire. Il a évalué son préjudice à une somme représentant une réduction du loyer de 25% sur la période de mai 2018 à août 2021. Par déclaration du 25 avril 2022, M. [B] a relevé appel du jugement en ce qu'il a été condamné au versement de dommages et intérêts et d'une indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Mme [G] a constitué avocat. Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 novembre 2023 auxquelles il convient de se reporter, M. [B] demande à la cour : - d'infirmer le jugement en ce qu'il n'y a pas lieu à indemnisation Subsidiairement, - de réduire l'indemnisation à une valeur symbolique ; Très subsidiairement, - de compenser la dette de réparation qui lui serait infligée avec la dette de loyer du locataire qui s'élevait à 1 025,91 € selon décompte au 24/09/2021 ; - de débouter Mme [G] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; - de condamner Mme [G] à payer 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - de condamner Mme [G] aux entiers dépens. Il fait état d'un arriéré locatif. Il déclare que Mme [G] a accepté de prendre les lieux dans un état général d'entretien 'correct', sans que celui-ci justifie une indemnisation pour trouble de jouissance. Il expose que Mme [G] ne démontre pas que les désordres éventuels soient imputables au bailleur. Subsidiairement, il sollicite la réduction de l'indemnisation à une valeur symbolique et très subsidiairement, la compensation avec la dette de loyer qui n'est pas contestée. Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 octobre 2022 auxquelles il convient de se référer, Mme [G] demande à la cour : - de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, - de condamner M. [B] [I] à verser la somme de 2000 € en cause d'appel à son conseil de la requérante en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile et de l'article 37 de la loi de 1991 sur l'aide juridictionnelle. - de statuer ce que de droit sur les dépens étant précisé que Mme [G] ép.[P] est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle. Elle reproche à son bailleur une violation de son obligation de délivrance d'un logement décent et en bon état de réparations locatives. Elle estime avoir subi un préjudice dont elle demande réparation. Elle précise que l'état des lieux d'entrée n'a été effectué que le 20 septembre 2018 et après qu'elle a réalisé des travaux de remise en état. Elle relève avoir avisé le mandataire de son bailleur des désordres affectant le logement dès le mois de septembre 2018. Elle évoque essentiellement une infestation du logement par des fourmis, des problèmes liés à l'électricité et une forte humidité avec des odeurs insoutenables. Elle explique qu'en dépit des ses alertes, son bailleur n'a pas exécuté ses obligations. Elle note avoir fait appel à divers intervenants qui ont constaté l'indécence du logement. Elle déclare que les services d'hygiène de la ville de [Localité 5] ont mis en demeure le bailleur, en décembre 2020, à effectuer des travaux, en raison d'infractions au règlement sanitaire départemental. Elle indique avoir subi un préjudice de jouissance en raison d'une installation électrique non conforme et dangereuse et d'un appartement humide, sans aération, présentant des moisissures. Elle s'oppose à toute demande de compensation avec une dette de loyer qu'elle conteste. S'il devait subsister un arriéré locatif, elle soulève une exception d'inexécution en raison de l'état du logement. L'ordonnance a été prononcée le 29 novembre 2023. MOTIVATION En application des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est obligé pendant la durée du bail de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il est également tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Le décret du 30 janvier 2002 fixe les caractéristiques d'un logement décent qui peuvent être regroupées autour de trois catégories : - le logement doit permettre d'assurer la santé et la sécurité physique des occupants - certains éléments d'équipements et de confort doivent être présents - des critères liés à la surface et au volume du logement sont nécessaires. Ce décret énonce que le logement doit satisfaire, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires aux conditions suivantes : Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. (...) Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. 4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipement. L'obligation de délivrance d'un logement décent et en bon état de réparations court pendant toute la durée du bail. Le logement loué est situé au rez-de-chaussée de l'immeuble. Le chauffage est électrique. L'association AMPIL a visité le bien loué le 07 septembre 2020. Elle a établi un diagnostic qui fait état de l'absence de ventilation dans le logement avec des moisissures et de l'humidité, principalement dans la salle de bain, de l'absence d'amenée d'air neuf au niveau des menuiseries extérieures et d'une absence de différentiel au niveau du tableau électrique. L'inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 5], écrivant à la locataire en décembre 2020, relatait que la visite de l'appartement lui avait permis de constater des infractions au règlement sanitaire départemental. Dans le même temps, par lettre du 15 décembre 2020, cet inspecteur mettait en demeure le bailleur de rechercher et remédier aux causes d'humidité et d'infiltrations au niveau de la salle d'eau et aux causes de moisissures au niveau des contours de la fenêtre et au niveau du sous meubles de la chambre; il était également demandé au bailleur d'aménager des ventilations réglementaires, efficaces et adaptées. Le 17 novembre 2020, une conseillère médicale en environnement intérieur établissait un compte rendu de visite. Elle notait l'existence d'humidité dans la chambre, avec une surface de contamination d'environ 1m², un taux d'humidité d'environ 100% au bas du mur du séjour, à gauche de la porte de la salle de bains, ainsi que sur le mur de la chambre, près de la fenêtre. La locataire avait avisé le mandataire de son bailleur dès le mois de janvier 2020 pour lui faire part d'un problème important d'humidité dans la chambre, problème qui allait s'accentuant. En dépit des alertes qui lui étaient faites la locataire (par le biais du mandataire) et de la mise en demeure faite par la ville de [Localité 5], le bailleur ne justifie pas avoir remédié aux difficultés constatées par plusieurs professionnels. Les difficultés évoquées (absence de ventilation permettant un renouvellement de l'air adapté à une occupation normale générant un risque pour la santé des occupants; absence de différentiel au niveau du tableau électrique générant un risque pour la sécurité des occupants) témoignent de l'indécence du logement, alors même que la locataire subit une humidité importante dans son logement. Mme [G] démontre souffrir d'une affection respiratoire qu'un médecin, Mme [K] [D], met en lien avec une exposition aux facteurs déclenchant l'humidité. La violation par le bailleur de son obligation à délivrer un logement décent et de permettre à Madame [G] de jouir paisiblement de son logement a entraîné un préjudice de jouissance au détriment de cette dernière. Les problèmes d'indécence existaient dès la prise d'effet du bail. C'est par des motifs pertinents que le premier juge a condamné M. [B] à verser à Mme [G] la somme de 4561, 44 euros, correspondant à 25% du loyer sur la période du mois de mai 2018 au mois d'août 2021 et qui répare intégralement le préjudice de jouissance de cette dernière. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point. La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif en application de l'article 954 du code de procédure civile. M. [B] sollicite la condamnation de Mme [G] à lui verser un arriéré locatif arrêté à la somme de 1025,91 euros selon un décompte du 24 septembre 2021. Dans le dispositif de ses conclusions, Mme [G] ne conclut, ni à l'irrecevabilité, ni au rejet de cette demande. Elle ne critique pas utilement le décompte produit au débat (qui déduit le montant du dépôt de garantie qu'elle a versé). Il convient de condamner Mme [G] au paiement de cette somme, tenue au versement des loyers. Il convient d'ordonner la compensation entre les sommes dues par les parties. Sur les dépens et sur les frais irrépétibles d'appel M. [B] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d'appel, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel sera rejeté. Selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 (...). Il convient de faire application de cette disposition, pour les frais de première instance et d'appel, non compris dans les dépens. En conséquence, le jugement qui a condamné M. [B] à verser la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens sera confirmé. M.[B] sera également condamné à verser à Maître GUARNIERI la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe CONFIRME le jugement déféré ; Y AJOUTANT, CONDAMNE Mme [J] [G] à verser à M. [I] [B] la somme de 1025,91 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 24 septembre 2021, ORDONNE la compensation des sommes dues entre les parties, REJETTE la demande faite par M. [I] [B] au titre des frais irrépétibles, CONDAMNE M.[I] [B] à verser à Maître GUARNIERI la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, CONDAMNE M.[I] [B] aux dépens de la présente instance. LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENTE,