Cour d'appel, 29 novembre 2022. 21/02847

ARRET N°517 JPF/KP N° RG 21/02847 - N° Portalis DBV5-V-B7F-GL64 S.C.I. RESIDENCE LES NEREIDES C/ S.C.I. HC RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 2ème Chambre Civile ARRÊT DU 29 NOVEMBRE 2022 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/02847 - N° Portalis DBV5-V-B7F-GL64 Décision déférée à la Cour : jugement du 17 septembre 2021 rendu(e) par le Tribunal de Commerce de LA ROCHELLE. APPELANTE : S.C.I. RESIDENCE LES NEREIDES SCI prise en la personne de son Gérant en exercice, et de tous autres représentants légaux domiciliés ès-qualité audit siège. [Adresse 1] [Localité 2] Ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS Ayant pour avocat plaidant Me Marisol D'ALTON-BIROUSTE, avocat au barreau de BORDEAUX. INTIMEE : S.C.I. HC, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. [Adresse 6] [Localité 3] Ayant pour avocat postulant Me Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON - YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS Ayant pour avocat plaidant Me NICOLAÏ LE CAM, avocat au barreau de LA ROCHELLE. COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 17 Octobre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de : Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président Monsieur Claude PASCOT, Président Monsieur Fabrice VETU, Conseiller qui en ont délibéré GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU, ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSE DU LITIGE: Par acte authentique en date du 9 mars 2018, la SCCV [Adresse 10] a vendu en l'état futur d'achèvement à la SCI HC, qui exerce une activité d'investisseur locatif commercial, un local commercial situé en rez-de-chaussée, formant le lot n°1 d'une copropriété au [Adresse 4], avec une clause stipulant que la livraison était prévue dans le courant du quatrième trimestre 2018. Le 15 février 2018, la société HC a signé avec la [Adresse 8], qui occupait un local commercial mitoyen, une promesse de bail concernant le local précité, pour une durée se terminant le 31 mars 2019, assortie de diverses conditions suspensives. Par courrier en date du 12 juin 2019, la Mutualité française a informé la société HC qu'elle considérait que la promesse de bail était devenue caduque depuis le 31 mars 2019 et qu'elle n'entendait pas y donner suite. Par courrier du 24 juin 2019, le promoteur a informé la SCI HC que les locaux commerciaux pouvaient être livrés à compter du 1er juillet 2019, contre paiement du solde exigible du prix de vente. Estimant avoir subi une perte de loyers commerciaux en raison du retard de livraison du lot n° un, la société HC a fait assigner la société SAS Carrere, promoteur de l'opération immobilière, en réparation de son préjudice pour un montant de 693'090 euros correspondant à neuf années de loyer perdues, subsidiairement en paiement d'une somme de 277 236 euros à titre de dommages et intérêts (soit trois années de loyers). La SCCV Résidences les Nereides est intervenue volontairement à l'instance. Devant le tribunal, la société Carrere a demandé sa mise hors de cause. La SCCV Les Nereides a conclu à son absence de faute, au rejet des prétentions de la société HC comme non justifiées, et ne correspondant pas à un préjudice né, actuel ni certain et elle a demandé à titre reconventionnel à la condamnation de la SCI HC à lui payer le solde du prix de la vente en VEFA. La SCI HC a finalement payé le solde du prix avant l'audience devant le tribunal de commerce le 17 juin 2021 et la livraison du lot est intervenue le 28 juin 2021. Par jugement en date du 17 septembre 2021, le tribunal de commerce de La Rochelle a statué comme suit : -Met hors la cause la société Carrere SAS, -Dit recevable l'intervention volontaire de la société les Nereides, -Dit que la société les Nereides n'a pas respecté les dispositions contractuelles littérales ni l'esprit de l'acte de vente du 9 mars 2018, que le retard de livraison n'est pas justifié et qu'il existe bien un préjudice financier subi par la société HC, -Dit que la résiliation de la promesse de bail conclu le 15 février 2018 entre la société HC et la Mutualité Française a un lien avec le retard de livraison du bien acquis parla société HC auprès de la société les Nereides, -Condamne la société les Nereides à payer à la société HC la somme hors taxes de 231 030 euros à titre de dommages et intérêts, -Condamne la société HC à payer à la société les Nereides les pénalités de retard calculées sur la somme de l26 000 euros à 1% sur 24 mois, soit la somme de 30 240 euros, -Ordonne la compensation des sommes, -Condamne la société les Nereides à payer à la société HC, la somme justement appréciée de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, -Condamne, conformément à ce qu'indique l'article 696 du code de procédure civile, la société les Nereides, au paiement des entiers dépens de l'instance comprenant les frais du greffe s'élevant å la somme de quatre-vingt-quatre euros et quarante-huit centimes TTC. Par déclaration en date du 1er octobre 2021, la SCCV [Adresse 10] a relevé appel de ce jugement, en ses chefs expressément critiqués. Par dernières conclusions notifiées le 7 janvier 2022, elle demande à la cour : -de la déclarer bien fondée en son appel, - de confirmer le jugement du tribunal de commerce de la Rochelle du 17 septembre 2021 en ce qu'il: - met hors la cause la société CARRERE SAS, - dit recevable l'intervention volontaire de la société LES NEREIDES, - condamne la société HC à payer à la société Les Nereides les pénalités de retard calculé sur la somme de 126 000 € à 1 % sur 24 mois, soit la somme de 30 240 €, - d'infirmer le jugement en ce qu'il : - dit que la société Les Nereides n'a pas respecté les dispositions contractuelles littérales ni l'esprit de l'acte de vente du 9 mars 2018, que le retard de livraison n'est pas justifié et qu'il existe bien un préjudice financier subi par la société HC, - dit que la résiliation de la promesse de bail conclu le 15 février 2018 entre la société HC et la Mutualite Française a un lien avec le retard de livraison du bien acquis par la société HC auprès de la société Les Néreides, - condamne la société Les Néreides à payer à la société HC la somme hors-taxes de 231 030 € à titre de dommages et intérêts, - ordonne la compensation des sommes, - condamne la société Les Néreides à payer à la société HC, la somme justement appréciée de 2000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile -condamne, conformément à ce qui indique l'article 696 du code de procédure civile , la société Les Néreides, au paiement des entiers dépens de l'instance comprenant les frais de Greffe s'élevant à la somme de 84,48 € TTC. - ET STATUANT A NOUVEAU : A titre principal : - de juger que la SCI Les Néreides n'a pas commis de faute engageant sa responsabilité ; - de juger que le préjudice allégué par la société HC n'est pas justifié, ni né, ni actuel ni certain - de juger que la résiliation de la promesse de bail conclu le 15 février 2018 entre la société HC et la Mutualité Française est sans lien avec le retard de livraison du bien acquis par la société HC auprès de la SCI Les Néreides, Par conséquent, - de rejeter purement et simplement les demandes de la société HC à l'encontre de la société CARRERE et de la SCI Les Néreides, A titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour de céans entendait entrer en voie de condamnation à l'encontre de la SCI Les Néreides, - de ramener le montant des préjudices allégués à de plus justes montants, En toute hypothèse, - de condamner la société HC à verser à la société Les Néreides la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens Par dernières conclusions notifiées le 25 mars 2022, la SCI HC demande à la cour, en formant appel incident : -de débouter la SCCV Les Néreides en tous ses motifs d'appel -de confirmer la décision de première instance en toutes ses dispositions y compris sur les frais de la procédure, SAUF du chef des pénalités de retard calculés à hauteur de 1% par mois sur 24 mois soit 30.240 euros, Sur appel incident : -de réformer de ce chef uniquement la décision dont appel et juger qu'elle sera dispensée de payer des pénalités de retard de 1% par mois compte tenu des données du litige ou de réduire le montant des pénalités de retard à l'euro symbolique. A titre subsidiaire : -de juger que le préjudice subi par la SCI HC du fait des fautes commises par la SCCV Les Néreides correspond à la perte d'un rendement locatif équivalent à 165.000 € et condamnera la SCCV Les Néreides au paiement de dommages-intérêts à la SCI HC de 165.00 €, Y AJOUTANT, - de condamner la SCCV Les Néreides à payer les intérêts au taux légal sur la somme octroyée à titre de dommages-intérêts avec anatocisme, En tout état de cause, -de condamner la SCCV Les Néreides à lui verser la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles pour l'instance d'appel, ainsi qu'aux dépens de cette instance. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux conclusions précitées pour avoir plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 septembre 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur les demandes de la SCI HC: Sur la responsabilité Concernant la faute: 1- La SCCV soutient qu'aucune faute ne peut lui être reprochée au titre de retard de livraison, car celui-ci serait imputable à des causes légitimes, telles que prévues et détaillées en page 37 du contrat de VEFA (retard dans les travaux de raccordement de l'immeuble au réseau ENEDIS, au réseau de téléphonie ORANGE, et à des intempéries), pour une durée totale de 14 semaines. Elle ajoute que la prise de possession ne pouvait au surplus intervenir dès lors que la société HC n'avait pas payé les fractions du prix de vente aux termes convenus, conformément à la grille d'avancement des travaux, en dépit de plusieurs mises en demeure, de sorte qu'une somme de 162'000 euros TTC était exigible lors de la mise en demeure par courrier du 24 juin 2019. Elle précise à cet égard que la société HC, qui n'avait pas donné suite à une proposition de livraison le 1er juillet 2019, n'a finalement payé le solde du prix que le 26 juin 2021, avant l'audience de plaidoirie devant le tribunal de commerce de La Rochelle, la livraison intervenant en suivant le 28 juin. 2- Se fondant sur les dispositions des articles 1103, 1611 du code civil, la SCI HC réplique que la venderesse est fautive pour ne pas avoir été en capacité de livrer le bien vendu dans le délai prévu au contrat de vente en l'état futur d'achèvement, soit dans le courant du quatrième trimestre 2018 ni même au 31 mars 2019 (selon l'exigence du bénéficiaire de la promesse de bail). Elle précise que les retards liés aux prestataires Enedis et Orange ne sont pas établis comme pouvant constituer des cas de force majeure, et que sur la période retenue par l'architecte, pour le décompte des journées d'intempéries, seules cinq sont admissibles au lieu des cinq semaines annoncées. Elle ajoute que le vendeur, pourtant avisé par l'architecte du décalage de chantier, a manqué en outre à son obligation de l'informer, dès la fin du mois de septembre 2018, qu'une cause légitime de retard était survenue, ce qui devait conduire à une livraison différée au mieux en août 2019, de sorte qu'elle a maintenu son engagement de bail avec la Mutualité Française pour livraison à fin mars 2019. Elle souligne qu'aucune faute ne peut lui être reprochée au titre des paiements, que le chantier a été retardé, de même que les appels de fonds, de sorte que c'est seulement en juin 2019, bien postérieurement à la date de livraison prévue, qu'elle s'est vue réclamer un paiement. Elle estime en conséquence avoir mis en 'uvre à juste titre les dispositions de l'article 1220 du code civil en suspendant les règlements. 3- La cour relève qu'en application des dispositions de l'article L. 261-11 c) du code de la construction et de l'habitation, le contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu le 9 mars 2018 stipule que le lot devra être achevé, au sens de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, pour être livré dans le courant du quatrième trimestre 2018, sauf survenance d'un cas de force majeure ou d'une manière générale d'une cause de suspension du délai de livraison. 4- Il est précisé que pour l'application de cette dernière disposition, seront considérés comme des causes légitimes de suspension du délai, notamment : - les intempéries, au sens de la réglementation du travail sur les chantiers de bâtiment dûment constatées par une attestation de l'architecte ou du maître d''uvre auquel (sic) les parties conviennent de se rapporter, - les retards pour la mise en service des différents réseaux desservant l'ensemble immobilier, - les retards de paiement de l'acquéreur dans le règlement des appels de fonds concernant tant la partie principale du prix et des intérêts de retard que celles correspondant aux options, aux éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs. S'il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai, l'époque prévue pour l'achèvement des travaux serait différée d'un temps égal à celui pendant lequel l'événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux. Pour l'appréciation des événements ci-dessus évoqués, les parties d'un commun accord déclarent se rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d''uvre ou l'architecte ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité. 5- Il est constant que le lot n'a pas été livré dans le délai convenu, le courant du quatrième trimestre 2018, soit au plus tard le 31 décembre 2018. 6- Concernant les jours d'intempéries, les parties ont convenu expressément de se rapporter à l'attestation de l'architecte, or ce dernier a indiqué par courriel en date du 10 septembre 2018 au responsable du programme chez CARRERE (promoteur) qu'il y avait eu 5 semaines d'intempéries au 1er trimestre 2018 (soit 9 en janvier, 6 en février et 10 en mars, total 25 jours soit 5 semaines). Il convient toutefois de relever que ce courriel ne prend pas la forme d'une attestation, contrairement à ce qui était prévu au contrat, mais celle d'un courriel adressé au promoteur, dans lequel l'architecte indique 'je te propose les éléments d'explication relatifs au décalage du chantier', en se référant au surplus à des relevés météo peu explicites et prenant en compte des journées d'intempéries antérieures à la date de signature du contrat de VEFA, de sorte que cette pièce ne peut être admise comme preuve péremptoire d'une cause légitime de report de délai. 7- Toutefois, en fonction des critères admis par la SCI HC, pour la notion d'intempéries dans le bâtiment, il est possible de retenir 6 jours d'intempéries entre le 9 mars et le 31 mars 2018 (en raison d'un cumul de précipitation supérieur à 5 mm sur 24 heures, dans les journées ouvrés des 15, 16, 19, 24, 25 et 31 mars 2018). Il n'existe pas d'attestation pour les périodes postérieures. 8- Concernant les retards des entreprises sur la mise en place des réseaux, la société intimée soutient que la SCCV n'a pas elle-même respecté ses obligations vis à vis de ses prestataires, et relève que le vendeur ne démontre pas avoir signé le devis avec Enedis dans les conditions requises pour éviter un retard. Il ressort de la pièce n° 3 de la SCI [Adresse 9] que selon correspondance en date du 14 décembre 2017, la société ENEDIS a proposé un devis de travaux d'électricité, avec un délai de réalisation de 16 semaine à compter de la signature du devis et du paiement de l'acompte. Il ressort du courriel de l'architecte qu'à la date du 7 février 2018, ENEDIS indiquait être en mesure de terminer son intervention fin mars 2018. Il en résulte que le promoteur n'a pas tardé à signer le devis proposé le 14 décembre 2017. Il convient de retenir un retard justifié de 8 semaines pour ENEDIS et d'une semaine pour ORANGE (en l'absence de toute carence prouvée de la part du promoteur pour les diligences préalables à l'exécution de ce lot). 9- Il existe donc une cause de retard légitime de livraison de 10 semaines (9 semaines et 6 jours). 10- En prenant pour point de départ le 31 décembre 2018 (fin du délai contractuel), le lot n°1 devait donc être livré au plus tard le 11 mars 2019. 11- Il n'est pas justifié d'appel de fonds avant le 11 mars 2019 auprès de l'acheteur. Il est bien fait référence, dans un courrier CARRERE du 24 juin 2019, à une lettre recommandée avec accusé de réception qui aurait été adressée le 28 février 2019 à l'acquéreur pour paiement de la somme de 162000 euros au titre de la tranche de travaux '[Localité 7] en élévation', mais il n'en est produit aucun justificatif. 12-Il existe donc bien, caractérisé au 11 mars 2019, un manquement du vendeur à son obligation de livraison du lot ; et celui-ci n'a proposé de livraison qu'au 1er juillet 2019 . Sur le préjudice allégué et le lien de causalité : 13- Selon les dispositions de l'article 1231-2 du Code civil, les dommages et intérêts dus aux créanciers sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé. 14- La SCI HC fonde sa demande d'indemnisation sur la promesse de bail qui avait été signée le 15 février 2018 au profit de la [Adresse 8], sous diverses conditions suspensives, dont celle de la livraison des biens au plus tard le jour de la réitération de l'acte, pour une activité de Centre Optique, prenant fin le 31 mars 2019, moyennant un loyer convenu de 77010 euros HT et HC par an. A titre principal, elle estime donc avoir perdu, du fait du retard de livraison, la somme de 231 030 euros HT correspondant à trois années de loyer commercial, dès lors que le bail ouvrait à la société locataire la possibilité de donner congé seulement à l'issue de la première période triennale. 15- Toutefois, cette demande ne peut être accueillie, en l'absence d'un lien de causalité direct et certain entre le préjudice ainsi allégué et le retard de livraison. 16- En effet, dans sa lettre du 12 juin 2019, la Mutualité française explique qu'elle ne donne pas suite à la promesse de bail à défaut d'avoir obtenu, avant le 31 mars 2019, une réponse à la question technique qu'elle avait posée le 18 mars 2019, quant à la hauteur sous- poutre du lot n°1. Au demeurant, dans son courrier du 17 janvier 2019, la SCI HC expliquait elle-même au promoteur que lors d'une visite des lieux, les opticiens mutualistes s'étaient inquiétés de la présence de poutres béton dont la hauteur apparaissait insuffisante, compte tenu de l'activité projetée, et qu'ils avaient donc décidé de résilier le bail. La SCI HC n'a répondu à la question technique qui lui était posée par la bénéficiaire de la promesse que le 27 mai 2019, après avoir elle-même obtenu des précisions techniques de la part du groupe Carrere le 24 avril 2019, et avoir fait procéder à un constat d'huissier le 29 avril 2019, dont il ressortait que le local était conforme à la notice descriptive. 17- Au surplus, il était stipulé, en page 7 de l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement (paragraphe propriété ' jouissance ), que l'acquéreur aura la jouissance des biens lors de l'achèvement des travaux de construction par la prise de possession qui aura lieu, et qu'il s'interdit de consentir à qui que ce soit avant de s'être intégralement libéré de son prix d'acquisition aucun droit ou de promesse d'un droit quelconque de jouissance, notamment sous forme de bail, sauf accord préalable écrit du vendeur. La SCI HC émet des doutes sur la validité de cette clause, mais elle n'en a pas demandé la nullité au dispositif de ses conclusions. 18- Elle est en réalité parfaitement opposable à la SCI HC qui l'a signée en même temps que les autres clauses du contrat. Il lui incombait donc d'obtenir l'accord du vendeur en vue de la conclusion du bail commercial prévu au plus tard le 31 mars 2019, or elle n'en justifie pas. Il n'est en effet nullement établi que le vendeur aurait accepté de donner son accord écrit à la conclusion d'un tel bail commercial alors qu'il savait depuis septembre 2018 que le planning de livraison était décalé. 19- En conséquence, il n'existe pas de lien de causalité direct et certain entre le retard de livraison et la perte des revenus tirés du bail commercial. Il convient d'écarter le grief formé par la société HC, tiré du défaut d'information sur le décalage de livraison, car le promoteur n'en a été avisé qu'en septembre 2018, date à laquelle la promesse de bail était déjà signée, ce qui obligeait le bailleur à respecter la date du 31 mars 2019, et il n'est nullement démontré que la Mutualité française aurait accepté de différer la date d'entrée dans les lieux. 20- En réalité, le préjudice subi s'analyse uniquement en une perte de chance de trouver un locataire à compter entre le 1er avril 2019 et le 1er juillet 2019, date à laquelle la mise à disposition du lot était possible. Le lot numéro 1 d'une superficie initiale de 256 m², situé en rez de chaussée du bâtiment A de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 5], a en définitive été divisé entre : -la partie droite du lot numéro 1, finalement loué le 6 août 2021 à la SARL Yasmina Beauty, d'une superficie de 126,60 m², moyennant un loyer de 25826,40 euros HT par an (2152 euros par mois). -la partie gauche du lot numéro 1 finalement loué le 16 août 2021 à la SARL la Rochelaise finances, d'une superficie de 129,43 m², moyennant un loyer de 26400 euros par an, HT et HC, (2200 euros par mois). Le retard entre l'offre de prise de possession au 1er juillet 2019 et la prise réelle de possession en juin 2021 (avec deux ans de retard) n'est dû qu'à l'attitude de la société HC qui a différé volontairement le paiement du solde du prix dans l'espoir de contraire le vendeur à une indemnisation de la perte au titre du bail avec la Mutualité française. L'assiette du préjudice sera donc limitée à une perte de 3 mois à 4352 euros soit 13056 euros. Il est constant, en droit, que la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. 21- Au vu des différents aléas liés à la recherche d'un locataire solvable, la cour réparera cette perte de chance par une indemnité de 10000 euros. Sur les demandes de la SCCV: les pénalités de retard 22- La société HC sollicite l'infirmation du jugement, en ce qu'il a prononcé à son encontre une condamnation à payer des pénalités de retard sur la somme de 126'000 euros à 1 % pendant 24 mois, soit la somme de 30'240 euros, en expliquant que le défaut de paiement du solde du prix était à mettre en perspective avec le retard de livraison. 23- Toutefois cet argument doit être écarté comme inopérant dès lors que la livraison ne peut justement se faire que sur preuve du paiement de la totalité des fractions exigibles. Au surplus, il n'est pas démontré en quoi cette clause pénale serait manifestement excessive. 24- Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a fait droit à cette demande. Sur les demandes accessoires: 25- Chaque partie échouant pour partie en ses demandes devant la cour, il n'est pas inéquitable de rejeter les prétentions formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile PAR CES MOTIFS: La Cour, Statuant dans les limites de l'appel, Infirme le jugement, en ce qu'il a : -dit que la résiliation de la promesse de bail conclu le 15 février 2018 entre la société HC et la Mutualité Française a un lien avec le retard de livraison du bien acquis par la société HC auprès de la société Les Néreides, - condamné en conséquence la société Les Néreides à payer à la société HC la somme de 231'030 euros à titre de dommages-intérêts, Statuant à nouveau, Dit que le retard de livraison du bien acquis en l'état futur d'achèvement par la société SCI HC a fait perdre à celle-ci une chance de le donner en location à compter du 1er avril 2019, Condamne en conséquence la société Les Néreides à payer à la société HC la somme de 10000 euros à titre de dommages-intérêts, en indemnisation de sa parte de chance de percevoir des loyers commerciaux entre le 1er avril 2019 et le 1er juillet 2019, Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions, Y ajoutant, Ordonne la compensation entre la présente condamnation prononcée au profit de la société HC avec celle mise à la charge de cette dernière par le jugement confirmé au titre des pénalités de retard, Rejette les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette les autres demandes, Dit que chaque partie conservera ses dépens d'appel. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,