Cour d'appel, 06 février 2024. 21/13500

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 06 FEVRIER 2024 (n° /2024, 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/13500 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CECUR Décision déférée à la Cour : jugement du 26 mai 2021 - juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 11-20-0048 APPELANT Monsieur [I] [A] [Adresse 4] [Localité 7] Représenté par Me Alexia LAURENT, avocat au barreau de PARIS, toque : J109 INTIMES Madame [S] [R] épouse [T] [Adresse 2] [Localité 10] Représentée par Me Antoine HINFRAY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0255 et assistée par Me Sophie WATREMEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : P255 Monsieur [G] [T] [Adresse 5] [Localité 6] Représenté par Me Caroline FAUVAGE de la SCP FORESTIER & HINFRAY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0255 et assisté par Me Sophie WATREMEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : P255 Monsieur [C] [T] [Adresse 12] [Localité 1] (SUISSE) Représenté par Me Caroline FAUVAGE de la SCP FORESTIER & HINFRAY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0255 et assisté par Me Sophie WATREMEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : P255 Madame [O] [T] épouse [F] [Adresse 8] [Localité 7] Représentée par Me Caroline FAUVAGE de la SCP FORESTIER & HINFRAY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0255 et assistée par Me Sophie WATREMEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : P255 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Mme Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre Mme Marie MONGIN, conseillère M.Claude CRETON, président magistrat honoraire Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO ARRET : - contradictoire. - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre et par Manon CARON, greffière, présente lors de la mise à disposition. EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par contrat de bail signé le 18 février 2008, Mme [T] a donné en location à M. [I] [A] un appartement de deux pièces (entrée, séjour et chambre) situé [Adresse 4], 4ème étage sur cour (bâtiment B), pour une durée de 3 ans moyennant un loyer annuel de 687 euros augmenté d'une provision pour charges de 63 euros. Par acte d'huissier en date du 14 août 2019, l'indivision [T] a fait signifier à M. [I] [A] un congé reprise pour habiter, à compter du 17 février 2020 au bénéfice de Mme [S] [T] et M. [U] [T]. Saisi par M. [I] [A] par acte d'huissier de justice délivré le 7 février 2020, par jugement contradictoire rendu le 26 mai 2021, le tribunal judiciaire de Paris a : - constaté la validité du congé adressé à M. [I] [A] par Mme [S] [T], M. [G] [T], M. [C] [T] et Mme [O] [F] ; - dit que M. [I] [A] est occupant sans droit ni titre ; - reçu la demande de délai pour partir sollicitée par M. [I] [A], et lui accorde un délai de 12 mois pour partir, délai qui court à compter de la décision ; - à l'issue de ce délai, ordonné l'expulsion de M. [I] [A] et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin ainsi que la séquestration du mobilier aux frais risques et périls de M. [I] [A] ; - condamné M. [I] [A] à payer à Mme [S] [T], M. [G] [T], M. [C] [T] et Mme [O] [F] une indemnité d'occupation égale au montant actuel du loyer et charges, jusqu'à restitution des clefs et complète libération des lieux ; - rejeté les demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - dit que l'exécution provisoire est de droit ; - mis les dépens à la charge solidaire de Mme [S] [T], M. [G] [T], M. [C] [T] et Mme [O] [F]. Par déclaration reçue au greffe le 13 juillet 2021, M. [I] [A] a interjeté appel de ce jugement, sauf en ce qu'il rejette les demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dit que l'exécution provisoire est de droit et met les dépens à la charge solidaire de Mme [S] [T], M. [G] [T], M. [C] [T], Mme [O] [F]. Dans ses dernières conclusions déposées le 5 octobre 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [I] [A] demande à la cour de : - le dire recevable et bien fondé en son appel ; - en conséquence : - infirmer le jugement du 26 mai 2021 en ce qu'il a constaté la validité du congé qui lui a été délivré, dit qu'il était occupant sans droit ni titre, ordonné son expulsion et l'a condamné à une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu'à la restitution des locaux ; - sur ce statuant à nouveau, - constater que le congé pour reprise délivré par l'indivision [T] le 14 août 2019 est frauduleux ; - annuler le congé pour reprise délivré par l'indivision [T] le 14 août 2019 ; - constater que le bail n'a jamais été résilié et qu'il s'est renouvelé pour une durée de 3 ans à compter du 18 février 2020 ; - condamner solidairement Mme [S] [T], M. [G] [T], M. [C] [T] et Mme [O] [F] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des dommages et intérêts ; - en tout état de cause, - condamner solidairement Mme [S] [T], M. [G] [T], M. [C] [T] et Mme [O] [F] à lui payer la somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner solidairement Mme [S] [T], M. [G] [T], M. [C] [T] et Mme [O] [F] aux entiers dépens. Dans leurs dernières conclusions déposées le 27 décembre 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [S] [T], M. [G] [T], M. [C] [T] et Mme [O] [F] demandent à la cour de : - confirmer le jugement du 26 mai 2021, en ce qu'il a constaté la validité du congé délivré à M. [I] [A], dit qu'il était occupant sans droit ni titre et ordonné son expulsion en le condamnant à une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu'à la restitution des locaux - et statuant à nouveau : - dire M. [I] [A] mal fondé en sa contestation du congé qu'ils lui ont délivré ; - en conséquence, - débouter M. [I] [A] de ses demandes, - juger que le congé délivré à M. [I] [A] présente un caractère réel et sérieux, et le déclarer valide ; - les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes reconventionnelles ; - à titre reconventionnel, - fixer la date d'effet du congé à la date de déchéance contractuelle soit le 17 février 2019 ; - déclarer M. [I] [A] occupant sans droit ni titre à compter du 17 février 2019 ; - ordonner l'expulsion de M. [I] [A] des lieux ainsi que de tous occupants de son chef et les autoriser à reprendre possession de l'appartement situé [Adresse 4] sur cour (bâtiment B) au 4ème étage, avec l'assistance d'un serrurier et du commissaire de police, si besoin est ; - autoriser le transport et la séquestration des meubles et objet mobiliers garnissant les lieux dans le garde-meubles au choix de l'huissier de justice, aux frais et risques du locataire ; - condamner M. [I] [A] à payer, une indemnité d'occupation correspondant au montant du dernier loyer appelé, augmenté des charges et impositions, jusqu'à restitution des clefs et complète libération des lieux ; - débouter M. [I] [A] de sa demande de délais pour quitter les lieux ; - condamner M. [I] [A] à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner M. [I] [A] au paiement des dépens. Il résulte des échanges entre les parties figurant sur le RPVA que M. [I] [A] a libéré les lieux le 11 avril 2023. Les parties n'ont pas re-conclu depuis. L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Par acte d'huissier en date du 14 août 2019, l'indivision [T] a fait signifier à M. [I] [A] un congé reprise pour habiter, à compter du 17 février 2020 au bénéfice de Mme [S] [T] et M. [U] [T] pour le motif suivant : 'Vous déclarons que le présent congé-vous est donné conformément aux dispositions de l'article 15 de la Loi du 06 Juillet 1989, afin d'exercer le droit de reprise des lieux loués pour les faire habiter par : Mme [S] [T] née [R] le 29/06/1954 à [Localité 11] 16ème, usufruitière bailleresse, et son époux M, [U] [T], né le 15/07/1952 à [Localité 9] (92), demeurant ensemble [Adresse 3], Les époux [T] ont besoin de se loger sur [Localité 11] et de reprendre le logement à titre de résidence principale car ils vendent leur logement de [Localité 10]'. Selon les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 § 1 : 'Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. (...) En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.' Il résulte de ce texte que la production des pièces justificatives du caractère réel et sérieux de la reprise lors de la délivrance du congé n'est pas une condition de sa validité ; il appartient seulement au bailleur, en cas de contestation de la validité du congé par le locataire, de justifier le caractère réel et sérieux de la reprise. Le caractère réel et sérieux de la décision de reprise est contesté par le locataire, qui estime notamment que les bailleurs n'ont pas l'intention d'y habiter puisque, d'une part, l'immeuble est ancien, qu'il se situe dans un quartier modeste, que l'appartement loué est petit, qu'il n'y a pas d'ascenseur et que d'autres appartements sont vacants. La cour doit se placer à la date de délivrance pour apprécier si ce motif était réel et sérieux. En l'espèce les repreneurs disent avoir pour ambition d'agrandir l'appartement litigieux pour y habiter. À l'appui de leurs allégations ils produisent un projet qui prévoit la couverture des courettes et la restructuration de l'immeuble qui permettent d'ajouter 9 m² à chaque étage, portant à 60 m² au lieu des 51 m² existant la surface des appartements (leur pièce 1 : plan et descriptif d'architecte daté du 9 novembre 2018, sondages dans la courette de janvier 2019, tableau de synthèse des travaux de juillet 2019 ). Ils entendent créer un ascenseur (leur pièce 2 : appel d'offre daté du 9 octobre 2018). Ils apportent donc la preuve de l'existence de leur projet antérieurement ou concomitament à la délivrance du congé. Par ailleurs, les repreneurs apportent également la preuve de la mise en vente de l'appartement qu'ils occupent à [Localité 10] daté du 13 mars 2019 et de la vente de cet appartement le 1er octobre 2020 (leurs pièces 5 et 6). Ces éléments suffisent à démontrer la réalité du motif du congé et le caractère réel et sérieux de la décision de reprise, et il convient de confirmer le jugement qui a validé le congé, prononcé l'expulsion et condamné M. [A] au paiement d'une indemnité d'occupation. Au regard du départ du locataire, rien ne justifie de maintenir un délai pour quitter les lieux. Il est précisé que la date d'effet du congé est fixée à la date de déchéance contractuelle soit au 17 février 2020. Sur les demandes accessoires Au regard de la solution du litige, M. [A] sera débouté de sa demande indmnitaire. Partie perdante, M. [A] doit être condamné aux dépens d'appel et débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. Il est équitable d'allouer à l'indivision [T] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement rendu le 26 mai 2021par le tribunal judiciaire de Paris, sauf en ce qu'il a reçu la demande de délai pour partir sollicitée par M. [I] [A], et lui a accordé un délai de 12 mois pour ce faire, Y ajoutant, Fixe la date de validation du congé au 17 février 2020, Condamne M. [I] [A] à payer à l'indivision [T] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Condamne M. [I] [A] aux dépens d'appel. La greffière La présidente