Tribunal judiciaire, 06 mars 2024. 23/03811

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Camille TERRIER Monsieur [U] [O] [Z] Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/03811 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZXUS N° MINUTE : 2/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 06 mars 2024 DEMANDERESSE REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] ayant pour sigle RIVP Société anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1] représentée par Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT,avocat au barreau de PARIS,vestiaire B0096 DÉFENDERESSES Madame [J] [D] demeurant [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Maître Camille TERRIER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E 0545 Monsieur [U] [O] [Z] demeurant [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 4] (dernière adresse connue) non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 19 décembre 2023 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 06 mars 2024 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 06 mars 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/03811 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZXUS Exposé du litige Par actes sous seing privé des 12 et 14 octobre 2021, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à Madame [J] [D] et Monsieur [U] [O] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 917,49 euros et d’une provision pour charges de 110 euros, ainsi qu’un emplacement de stationnement (lot n°215513S5057) situé [Adresse 3]) à [Localité 4]. Par actes de commissaire de justice du 16 février 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4000 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [J] [D] et Monsieur [U] [O] [Z] le 17 février 2023. Par assignations du 20 avril 2023, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [J] [D] et Monsieur [U] [O] [Z] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux avec intérêts au taux légal5400 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 17 avril 2023 ,600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 avril 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 19 décembre 2023, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 14 décembre 2023, s'élève désormais à 5350 euros. Elle sollicite également la capitalisation des intérêts, ainsi que le débouté de Madame [J] [D] et Monsieur [U] [O] [Z] de l’ensemble de leurs demandes et contestations et une indemnité de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure Civile. La SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Madame [J] [D], représentée par son conseil, sollicite, à titre principal, le renvoi de l’affaire au fond compte tenu de l’existence, d’après elle, de contestations sérieuses portant sur la validité du commandement de payer en date du 16 février 2023, ainsi que sur la liquidation de sa dette locative. Subsidiairement, Madame [J] [D] sollicite la déclaration d’incompétence de ce tribunal s’agissant de la demande d’acquisition de la clause résolutoire portant sur le bail relatif à l’emplacement de stationnement, le prononcé de la nullité du commandement de payer, le constat d’absence d’acquisition de clause résolutoire, la fixation de sa dette locative à la somme de 2163.57 euros et l’octroi de délais de paiement sur 36 mois. A titre infiniment subsidiaire, Madame [J] [D] demande la déclaration d’incompétence de ce tribunal s’agissant de la demande d’acquisition de la clause résolutoire portant sur le bail relatif à l’emplacement de stationnement, la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 12 octobre 2021, la fixation de sa dette locative à la somme de 2163.57 euros, le constat de la solidarité de Madame [D] et M [Z] s’agissant du paiement de la dette locative à hauteur de 2206,69 euros et l’octroi de délais de paiement sur 36 mois. En tout état de cause, Madame [D] sollicite le débouté de la RIVP de sa demande d’expulsion et sa condamnation au paiement de la somme de 1200 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, Madame [J] [D] soutient que le commandement de payer est entaché de nullité, ses mentions ne lui permettant pas de vérifier l’exactitude des sommes demandées en paiement. Elle indique également qu’aucun élément ne permet d’établir que le bail relatif à l’emplacement de stationnement constitue un accessoire du bail d’habitation. Enfin, elle rappelle être mère célibataire de deux enfants âgés de 1an et 5 ans. Elle précise être en recherche d’un emploi et ne disposer en l’état que de 870 euros par mois. Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [U] [O] [Z] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Madame [J] [D] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Madame [J] [D] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Motifs de la décision En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, et prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L'obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d'origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l'origine de cette créance ou la nature de l'obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique. Sur la recevabilité de la demande de la demande de constat de la résiliation du bail La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, Madame [J] [D] soutient que le commandement de payer délivré par son bailleur est entaché de nullité en ce qu’il ne distingue pas entre les sommes réclamées au titre du bail d’habitation et celles dues au titre du bail portant sur l’emplacement de stationnement. Il ne distinguerait pas davantage, d’après elle, entre les sommes dues au titre des loyers et celles dues au titre des provisions pour charges locatives relatives, d’une part, au bail d’habitation et, d’autre part, à l’emplacement de stationnement. Madame [J] [D] relève également que son bailleur ne produit aucune quittance au titre de la période allant de mai à octobre 2022. Enfin, elle argue de l’irrégularité de l’indexation des loyers et conteste le montant des charges appelées, aucune notification du décompte de régularisation annuelle de charges ne lui ayant, d’après elle, été faite par son bailleur. La RIVP conteste l’argument tiré de la nullité du commandement de payer opposé par Madame [J] [D]. Elle relève que cet acte fait explicitement référence au bail d’habitation et au bail relatif à l’emplacement de stationnement. Elle soutient également que tous les avis d’échéances sur la période d’impayés ont été joints au commandement de payer. S’agissant de l’indexation des loyers, la RIVP soutient que la révision du loyer du bail d’habitation et celle relative à l’emplacement de stationnement sont intervenues aux dates prévues contractuellement, soit respectivement le 1er janvier et 1er juillet de chaque année. En ce qui concerne l’absence de notification du décompte de régularisation annuelle de charges, la RIVP soutient y avoir procédé le 17 mars 2022 et le 17 mars 2023 pour les années 2021 et 2022. Les parties sont donc en désaccord à propos du montant de l’arriéré locatif. Les pièces produites, notamment en demande, ne permettent pas de vérifier le montant de l’arriéré locatif dont le paiement est demandé. Compte tenu de ces circonstances, il existe en l’espèce une contestation sérieuse, laquelle dépasse le pouvoir juridictionnel du juge des référés. En conséquence, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et les chefs de demande subséquents. Les parties seront aussi invitées à se pourvoir au fond. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. La RIVP étant débouté de ces demandes faites en référé, elle gardera à sa charge les dépens de la présente instance et sera également déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, DISONS n'y avoir lieu à référé sur les demandes de constatation d’acquisition de la clause résolutoire et de condamnation en paiement au titre l’arriéré locatif de la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] à l’encontre de Madame [J] [D] et Monsieur [U] [O] [Z], ainsi qu’aux demandes subséquentes compte tenu de l'existence de contestations sérieuses sur la validité du commandement de payer et sur la liquidation du montant de l’arriéré locatif ; REJETONS le surplus des demandes et renvoyons les parties à se pourvoir au fond ; CONDAMNONS la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] aux dépens ; DISONS n'y avoir lieu à paiement au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 mars 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge