Cour d'appel, 28 septembre 2022. 20/06859

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 28 SEPTEMBRE 2022 N° 2022/ 408 N° RG 20/06859 N° Portalis DBVB-V-B7E-BGCEG [M] [C] [Y] C/ [R] [E] [W] [E] épouse [V] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Nathalie D'ARIENZO Me Aurélie REYMOND Décision déférée à la Cour : Jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 16 Juin 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/003591. APPELANT Monsieur [M] [C] [Y] né le 24 Mai 1951 à [Localité 3] (ESPAGNE), demeurant [Adresse 2] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/000838 du 02/04/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) représenté par Me Nathalie D'ARIENZO, membre de la SARL CABINET D'ARIENZO AVOCAT, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Laure ATIAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMES Monsieur [R] [E] ayant élu domicile chez la Société GUIS IMMOBILIER, administrateur de Biens, dont le siège social est sis [Adresse 1], poursuites et diligences de son représentant légal Madame [W] [E] épouse [V] ayant élu domicile chez la Société GUIS IMMOBILIER, administrateur de Biens, dont le siège social est sis [Adresse 1], poursuites et diligences de son représentant légal représentés par Me Aurélie REYMOND, membre de la SELARL DUPIELET-REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Septembre 2022. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Septembre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Suivant bail en date du 14 Octobre 2013 M. [E] et Mme [V], propriétaires, représentés par leur mandataire, le cabinet MICHAEL ET LAURENCE, ont consenti à M.[C] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2]. Le montant du loyer a été initialement fixé à la somme de 273,03 € par mois plus une provision pour charges par mois de 30 €, soit un loyer de 303,03 €. Faisant état de loyers et charges impayés, en janvier 2016, M. [E] et Mme [V] ont délivré à M. [C] un commandement de payer puis une assignation devant le juge des contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de MARSEILLE en résiliation du bail et l'expulsion du locataire. Par jugement rendu le 16 juin 2020, le juge des contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de MARSEILLE a : PRONONCE la résiliation du bail conclu le 14 octobre 2013 entre M. [E] et Mme [V] et M. [C] relativement au logement situé à [Adresse 2] et ce, à compter de ce jour, ORDONNE l'expulsion de M. [C] et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique des lieux sis [Adresse 2], passé un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux, CONDAMNE M.[C] à payer à M. [E] et Mme [V]: -la somme de 4128,55€ au titre des loyers et charges arrêtés au mois de mai 2020 inclus, -une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 1er juin 2020 et ce, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire, soit à ce jour la somme mensuelle totale de 314,62€ (mai 2020) sous réserve d`indexation, DEBOUTE M.[C] de ses demandes reconventionnelles, CONDAMNE M.[C] aux entiers dépens, outre le montant de la sommation de payer adressée le 3 juillet 2019, DEBOUTE M.[E] et Mme [V] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ORDONNE l'exécution provisoire Par déclaration au greffe en date du 23 juillet 2020, M.[C] a interjeté appel de cette décision. Il sollicite: REFORMER en tous points le jugement rendu le 16 juin 2020 CONSTATER que le loyer est payable à terme échu, ORDONNER au bailleur la rectification des avis d'échéance et des extraits de comptes, DONNER ACTE à M.[C] de la production de l'attestation d'assurance des années 2019 et 2020, DIRE ET JUGER que le locataire n'est pas redevable des frais figurant sur le décompte et correspondant à des frais de relance, de clause pénale ou encore les frais de sommation de payer de dénonciation au préfet ou de copies pour un montant total de 542,84€ depuis la dernière décision. CONSTATER l'existence de désordres dans l'appartement empêchant le locataire de disposer d'un logement décent, CONSTATER l'absence totale d'intervention du bailleur pour réparer les désordres dans l'appartement, EN CONSEQUENCE: DEBOUTER le bailleur de sa demande de résiliation du bail sur le fondement de l'article 1220 du Code civil, DEBOUTER le bailleur de l'intégralité de ses demandes infondées et injustifiées; REJETER toutes prétentions contraires ; RECONVENTIONNELLEMENT: ORDONNER l'exécution de travaux de remise en état de l'appartement sous astreinte de 100€ par jour de retard, CONDAMNER M.[E] et Mme [V] solidairement à payer à M.[C] une indemnité de jouissance de 8.672,81€ à parfaire jusqu'à complète exécution des travaux, CONDAMNER M.[E] et Mme [V] solidairement à payer à M.[C] la somme de 1.500€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive; ORDONNER l'éventuelle compensation entre les sommes dues, LUI ACCORDER les plus larges délais de règlement en cas de condamnation pour solder sa dette, CONDAMNER M.[E] et Mme [V] solidairement au paiement de la somme de 3.000€ au titre des dispositions de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens. A l'appui de son recours, il fait valoir : -qu'aucun manquement grave à ses obligations contractuelles ne peut être retenu à son encontre puisqu'il a communiqué ses attestations d'assurance pour 2019 et 2020 et que s'il n'a pu honorer le reliquat de loyer c'est en raison des difficultés financières dues à sa mise en retraite et à ses problèmes de santé l'empêchant de prendre une activité complémentaire, -que le bail prévoit que le loyer est payable à terme échu le 5 du mois suivant alors que les bailleurs réclament le 5 du mois le loyer du mois en cours, ce qui fausse les décomptes, -qu'il n'a pas à payer les frais pour 542,84€ mis à sa charge, -qu'il a subi des dégâts des eaux à répétition depuis 2016 puis 2017 et en novembre 2019 sans aucune réparation, -que le logement présente divers désordres auxquels les bailleurs doivent remédier immédiatement: -infiltrations d'eau au plafond, -traces d'humidité et de moisissures -absence totale de système de ventilation -cafards -qu'il subit un préjudice de jouissance, -qu'en tout état de cause des délais de paiement doivent lui être accordés. M. [E] et Mme [V] concluent : CONFIRMER le jugement rendu par le juge des contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de MARSEILLE en toutes ses dispositions. DEBOUTER M.[C] de toutes ses demandes, fins et conclusions. PRONONCER la résiliation du bail à usage d'habitation consenti à M.[C] par M. [E] et Mme [V] dans leur immeuble sis [Adresse 2], et en ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef. Et statuant à nouveau, CONDAMNER M.[C] à payer aux requérants : - la somme principale de 7.295,90 € au titre de la dette locative au 31 janvier 2022, - la somme de 2.000€ par application des dispositions de l'article 700 du CPC - à compter du ler Février 2022 et jusqu'à parfaite libération des lieux en vertu du jugement à intervenir, au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 350€ outre les charges locatives. CONDAMNER M. [C] aux entiers dépens. Ils soutiennent: - que depuis février 2018 le locataire ne justifie d'aucun versement de loyer alors que le reste à charge est de 98€, - que tous les frais ont été déduits du décompte, - qu'il importe peu que le loyer soit payable à terme échu ou à échoir puisque le locataire ne paie rien, - que le locataire ne justifie pas leur avoir adressé plainte ou doléance au titre des désordres qui affecteraient le logement, - qu'il ne rapporte pas la preuve des désordres allégués quant à leur réalité, leur date d'apparition et leur imputabilité. L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 mai 2022. MOTIFS DE LA DECISION Sur la résiliation du bail L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire et notamment obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus et de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire. En application des articles 1217 et 1231-1 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut notamment provoquer la résolution du contrat et demander réparation des conséquences de 'inexécution, de façon cumulative. Le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts à raison de l'inexécution de l'obligation s'il ne justifie pas que l'obligation a été empêchée par la force majeure. Aux termes des articles 1228 et 1229 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution, ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur ou allouer seulement des dommages et intérêts. En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que le locataire produit ses attestations d'assurance pour les années 2019 et 2020, d'ailleurs en cause d'appel les bailleurs ne se prévalent plus d'un défaut d'assurance de leur locataire. En revanche, c'est à juste titre que le premier juge a retenu en raison des manquements récurrents du locataire dans le paiement de son loyer et ce, depuis plusieurs années et sans qu'aucune solution concrète de règlement ne soit proposée, une faute caractérisée du locataire dans l'exécution de ses obligations suffisamment grave pour justifier de la résiliation du contrat de bail à la date du jugement. En effet, il résulte du décompte versé aux débats et arrêté au 31 janvier 2022, que depuis le 1er août 2017, date d'apparition de la dette locative postérieurement au jugement rendu le 6 juin 2017, soit depuis plusieurs années, les seuls versements effectués au crédit du compte sont ceux de la CAF (mis à part un virement CARSAT de 366,06€ le 31 janvier 2018 et un versement de 192€ le 15 février 2018), alors que le reste à charge s'élève à la somme de 98€ par mois environ. De plus le locataire, malgré une précédente procédure en résiliation du bail qui a donné lieu au jugement du 6 juin 2017, une sommation de payer en date du 3 juillet 2019 et une nouvelle assignation le 11 septembre 2019, reste défaillant, certes avec des ressources modestes (735€ de retraite par mois) mais sans charge de famille et ne justifie d'aucun effort pour tenter d'apurer sa dette locative. En outre cette dette atteint un montant tel (7031,79€ au 31 janvier 2022 expurgée des charges) que le locataire n'explique pas comment il pourrait s'acquitter de son loyer courant outre de l'arriéré, alors même qu'il ne paie pas le reliquat de loyer mensuel de 98€. En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail à la date du jugement, ordonné l'expulsion du locataire, condamné ce dernier à payer aux bailleurs une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation, au titre de l'occupation des lieux et ce, jusqu'à leur libération effective et remise des clés aux propriétaires. La dette locative au titre des loyers/indemnités d'occupation et charges doit être actualisée au 31 janvier 2022 loyer de janvier 2022 inclus à la somme de 7031,79€, déduction faite des frais de procédure et des pénalités proscrites par l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, c'est également à juste titre que le premier juge a considéré que le débat relatif à la date de paiement du loyer est sans objet, le décompte versé étant postérieur au jugement du 6 juin 2017 devenu définitif, relatif à chacun des mois occupés depuis, sans que ce loyer ne soit réglé par le locataire, qui ainsi ne justifie d'aucun préjudice qui résulterait d'une exigibilité du loyer non conforme au bail. Sur les demandes reconventionnelles du locataire Il résulte de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation . Il est également tenu d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Le locataire verse aux débats des attestations, qui sont soit non conformes aux dispositions de l'article 202 du code de procédure civile pour ne pas disposer de la copie annexée de la pièce d'identité de la personne qui atteste, soit non circonstanciées, les attestants se contentant de dire 'qu'il pleut chez le locataire'. En outre, les photographies versées ne permettent pas d'identifier qu'elles se réfèrent au bien loué et ne peuvent constituer la preuve des désordres allégués. Par ailleurs, le locataire verse aux débats trois déclarations de dégâts des eaux : - celle du 1er mai 2017 fait état d'un dégât en provenance d'une terrasse située au 5ème étage soit au dessus de l'appartement objet des présentes et émanant d'une fuite sur canalisation privative, non imputable aux bailleurs, - celle du second dégât est illisible, - celle du troisième datée du 19 mai 2021est postérieure à la présente procédure allègue une fuite de la chaudière et des infiltrations par terrasse, façade et fenêtres, elle n'est étayée par aucune autre pièce. De plus, comme retenu en première instance, le locataire n'établit pas avoir sollicité à quelque moment que ce soit l'intervention des bailleurs au titre des désordres, en effet le courrier du groupe Guis du 16 octobre 2019, mandataire des bailleurs, dénonce des infiltrations en provenance de l'immeuble occupé par le locataire au détriment des immeubles alentours, pour lesquelles le locataire ne peut invoquer un préjudice personnel. Si le locataire a bien fait une déclaration d'indécence de son logement à la mairie le 22 novembre 2019, il résulte d'un courrier de cette dernière du 6 août 2020 qu'une visite du logement est intervenue le 28 juillet 2020 et que l'agence Guis a été informée des désordres et invitée à respecter la réglementation en vigueur, sans qu'aucune pièce ne viennent établir de quels désordres il ressort permettant à la présente juridiction d'ordonner l'exécution de travaux sous astreinte comme sollicité et d'apprécier du préjudice de jouissance invoqué. En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a débouté le locataire de ses demandes reconventionnelles, d'autant que le caractère abusif de la procédure intentée par les bailleurs ne saurait être retenu puisqu'il a été fait droit à leurs demandes. Sur la demande de délais de paiement Il résulte de l'article 1343-5 du code civil que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Si le locataire fait état d'une retraite de 735€ par mois et de 700€ de charges mensuelles, il ne justifie pas d'une amélioration à attendre de sa situation dans les deux ans à venir ni de capacité financière pour apurer une dette de plus de 7 000€ par règlements mensuels, de sorte qu'il sera débouté de sa demande de délais de paiement. Sur les autres demandes Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M.[C] est condamné aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 juin 2020 par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE SAUF en ce qu'il a condamné M.[C] à payer à M.et Mme [E] la somme de 4128,55€ au titre des loyers et charges arrêtés au mois de mai 2020 inclus; Statuant à nouveau: CONDAMNE M.[C] à payer à M.et Mme [E] la somme de 7 031,79€€ au titre des loyers/indemnités d'occupations et charges arrêtés au mois de janvier 2022 inclus; Y ajoutant, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, CONDAMNE M.[C] aux entiers dépens de l'appel. LA GREFFIERELE PRESIDENT