Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me HITTINGER-ROUX (P0497)
Me REGNAULT (K005)
■
18° chambre
2ème section
N° RG 22/06866
N° Portalis 352J-W-B7G-CXETX
N° MINUTE : 4
Assignation du :
08 Juin 2022
JUGEMENT
rendu le 24 Juin 2024
DEMANDERESSES
S.A.S. KIPLINE (RCS de Paris 515 398 931)
[Adresse 5]
[Localité 8]
S.E.L.A.R.L. BCM, prise en la personne de Me [B] [K], ès-qualités d’administrateur judiciaire de la S.A.S. KIPLINE, par voie d’intervention forcée
[Adresse 7]
[Localité 9]
S.E.L.A.F.A. MJA, prise en la personne de Me [F] [I], ès-qualités de mandataire judiciaire de la S.A.S. KIPLINE, par voie d’intervention forcée
[Adresse 1]
[Localité 10]
représentées par Maître Gilles HITTINGER-ROUX de la S.C.P. HB & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0497
Décision du 24 Juin 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 22/06866 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXETX
DÉFENDEURS
Madame [U] [Z] épouse [M]
[Adresse 6]
[Localité 11]
Madame [D] [V] épouse [Z]
[Adresse 3]
[Localité 11]
Madame [X] [Z] épouse [P]
[Adresse 4]
[Localité 13] (BELGIQUE)
Madame [S] [P]
[Adresse 4]
[Localité 13] (BELGIQUE)
Monsieur [O] [P]
[Adresse 4]
[Localité 13] (BELGIQUE)
représentés par Maître Sébastien REGNAULT de l’AARPI OPÉRA AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0055
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Sandra PERALTA, Vice-Président, statuant en juge unique,
assistée de Louise FLORET, Greffier, lors des débats et de Henriette DURO, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.
DÉBATS
A l’audience du 24 Avril 2024 tenue en audience publique.
Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 24 Juin 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort
_________________
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 19 novembre 2014, l'indivision [Z], représentée par son mandataire, la société GTF a donné à bail commercial à la S.A.R.L. KIPLINE (ci-après dénommée la société KIPLINE) un local , sis [Adresse 12] – [Adresse 2] à [Localité 14] pour une durée de 9 ans à compter du 20 novembre 2014 moyennant un loyer principal annuel de 70.000 euros HT/HC, aux fins d'y exploiter une activité de « épicerie fine de luxe, saladerie, petite restauration sans cuisson avec fermeture à 20 (dix-neuf) heures au plus tard ».
Par acte extrajudiciaire du 9 mai 2022, l'indivision [Z] a fait délivrer à la société KIPLINE un commandement d'avoir à payer la somme de 61.387,01 euros, visant la clause résolutoire.
Par acte extrajudiciaire du 8 juin 2022, la société KIPLINE a assigné Madame [U] [Z] épouse [M], Madame [D] [V] épouse [Z], Madame [X] [Z] épouse [P], Mademoiselle [S] [P], Monsieur [O] [P] (ci-après consorts [Z] et [P]) devant la présente juridiction, aux fins essentielles de juger que le commandement de payer du 9 mai 2022 vise des sommes indues, les condamner in solidum à lui restituer les sommes indûment facturées au titre de la taxe sur les bureaux, réputer non écrite la clause d'indexation figurant au bail, les condamner in solidum à lui restituer toute somme indûment facturée au titre de l'indexation illicite, lui accorder des délais de paiement, suspendre l'acquisition de la clause résolutoire.
Par jugement du tribunal de commerce de Paris du 13 octobre 2022, la société KIPLINE a été placée en redressement judiciaire.
Par lettre recommandée du 22 décembre 2022, le bailleur a déclaré sa créance à hauteur de 90.408,94 euros.
Par acte extrajudiciaire du 17 mai 2023, les consorts [Z] et [P] ont assigné en intervention forcée la S.E.L.A.R.L. BCM, prise en la personne de Maître [B] [K], ès-qualités d'administrateur judiciaire de la société KIPLINE et la S.E.L.A.F.A. MJA, prise en la personne de Maître [F] [I], ès-qualités de mandataire judiciaire de la société KIPLINE, aux fins de demander la fixation de leur créance à hauteur de 90.408,94 euros au passif de la société KIPLINE.
Les procédures ont été jointes sous le n°22/06866
Dans ses dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 27 novembre 2023, la société KIPLINE, la S.E.L.A.R.L. BCM et la S.E.L.A.F.A. MJA demandent au tribunal, aux visas des articles 1134 et 1343-5 du code civil, L. 145-40 du code de commerce et 699 et 700 du code de procédure civile, de :
"REPUTER non écrite la clause d'indexation figurant au bail ;
DEBOUTER Madame [U] [Z], Madame [D] [Z], Madame [X] [Z], Mademoiselle [S] [P] et Monsieur [O] [P], de leur demande de fixation pour un montant de 14.995,82 € ;
CONDAMNER in solidum Madame [U] [Z] épouse [M], Madame [D] [Z], Madame [X] [Z] épouse [P], Mademoiselle [S] [P], Monsieur [O] [P], à payer à la société KIPLINE, la SELARL BCM ès qualité et la SELAFA MJA ès qualité la somme de 1.500 euros chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER in solidum Madame [U] [Z] épouse [M], Madame [D] [Z], Madame [X] [Z] épouse [P], Mademoiselle [S] [P], Monsieur [O] [P], en tous les dépens, en application de l'article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de la SCP HB & ASSOCIES, représentée par Maître Gilles HITTINGER-ROUX, Avocat au Barreau de Paris, par application de l'article 699 du code de procédure civile."
Par conclusions en réponse notifiées au greffe par voie électronique le 22 janvier 2024, la les consorts [Z] et [P] demandent au tribunal, aux visas des articles L.622-22 et L.631-14 du code de commerce et anciens articles 113 et 1147 du code civil, de :
"- Débouter la société KIPLINE de ses demandes, fins et conclusions ;
- Réputer non écrite seulement l'alinéa 7 de l'article 6 du Bail du 19 novembre 2014 qui stipule « Ladite clause d'indexation ne pourra avoir pour effet, quelle que soit l'évolution de l'indice et l'éventuel changement d'indice, de ramener le loyer à un montant inférieur au loyer de base, avec remise accordée aux conditions particulières » ;
- Fixer la créance des consorts [Z] et [P] au passif de la société KIPLINE à hauteur de 90.047,47 €
- Condamner la société KIPLINE à payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner la société KIPLINE aux entiers dépens".
Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.
Par ordonnance du 6 mars 2024, le juge de la mise en état a clôturé l'instruction et renvoyé l'affaire à l'audience de juge unique du tribunal de céans du 24 avril 2024.
MOTIFS
Sur la demande tendant à voir déclarer non écrite la clause d'indexation du bail
La société KIPLINE, la S.E.L.A.R.L. BCM et la S.E.L.A.F.A. MJA soutiennent que le dernier alinéa de l'article 6 du bail est contraire à l'article L. 112-1 du code monétaire et financier en ce qu'elle restreint la variation à la baisse du loyer par le jeu de l'indexation contractuelle, en fixant un loyer plancher ; que cet alinéa fait référence à plusieurs autres stipulations de la clause d'indexation ; que le calcul de l'indexation a été faussé durablement par l'application de la clause litigieuse ; que cette clause ne peut être isolée du reste de la clause, ni même du bail dans son ensemble ; que l'intrégalité de la clause d'indexation devra être réputée non écrite ; que le loyer doit être appelé sur la base de son montant contractuel, indépendamment de toute indexation ; qu'il convient de débouter les consorts [Z] et [P] de leur demande de fixation pour un montant de 14.995,82 euros.
Les consorts [Z] et [P] ne contestent pas l'illiceité du dernier alinéa de l'article 6 du bail. Ils soutiennent, en revanche, que la clause est dissociable des autres paragraphes fixant le principe de l'indexation, le mode de calcul et le choix de l'indice ; que l'ensemble du reste de la clause peut être appliqué sans ce paragraphe ; qu'il ne s'agit pas d'une condition essentielle ; que seule l'éradication partielle de la clause, concentrée sur la partie illicite, doit être prononcée ; que les erreurs d'indexations antérieures au 8 juin 2017 sont prescrites ; que les sommes réclamées au titre du loyer indexé par erreur sont dues à hauteur de 361,47 euros ; que leur créance doit être admise au passif de la société KIPLINE à hauteur de 90.047,47 euros.
En vertu de l'article L. 112-1 du code monétaire et financier, est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive et notamment des baux et locations de toute nature prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision.
Par application de l'article L. 145-15 du code de commerce, sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-5, L. 145-37, L. 145-4, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 du même code.
Aux termes de l'article L. 145-39 du code de commerce, dans sa rédaction applicable, par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire, la clause d'indexation excluant toute réciprocité de la variation en prévoyant que l'indexation ne s'effectuerait que dans l'hypothèse d'une variation à la hausse contrevenant aux dispositions de l'article L. 145-39 du code de commerce et devant être réputée non écrite par application de l'article L. 145-15 du même code.
Ainsi, il résulte des dispositions précitées que le propre d'une clause d'indexation est de faire varier le loyer à la hausse ou à la baisse et qu'une clause ne respectant pas cette réciprocité doit être réputée non écrite.
En l'espèce, la clause d'échelle mobile du bail est rédigée comme suit :
"ARTICLE 6 - INDEXATION DU LOYER
Le loyer ci-dessus fixé sera révisé automatiquement et sans aucune formalité de plein droit chaque année, à la date anniversaire de la prise d'effet du bail, suivant les variations de l'Indice des Loyers Commerciaux, publié trimestriellement par l'INSEE.
Pour l'application de la présente clause d'échelle mobile, il est précisé que l'indice de référence de la première indexation sera le dernier indice publié à la date de prise d'effet du présent bail, soit 108,50, correspondant à l'indice du 2ème trimestre 2014.
L'indice de comparaison à retenir pour la première indexation sera l'indice du même trimestre de l'année suivante (n+1).
Cet indice de comparaison deviendra lui-même indice de référence à l'occasion de la deuxième indexation du loyer et sera à cette fin, comparé à l'indice du même trimestre de l'année suivante (n+2).
Il en sera de même pour les indexations suivantes, l'indice de comparaison devenant systématiquement indice de référence pour l'indexation suivante et étant comparé avec l'indice du même trimestre de l'année suivante, de sorte que les indices successifs tant de référence que de comparaison seront toujours séparés les uns des autres d'une période de variation d'un an, et ce conformément à l'article L. 112-1, alinéa 2 du code monétaire et financier.
Si l'indice INSEE cessait d'être publié, il serait remplacé, à défaut d'un nouvel indice officiel, par un indice équivalent, choisi par accord amiable entre les parties, ou, à défaut par voie d'expertise effectuée par ordonnance du Président du Tribunal de Grande Instance, rendue sur requête de la partie la plus diligente.
Ladite clause d'indexation ne poura avoir pour effet, qu'elle que soit l'évolution de l'indice et l'éventuel changement d'indice, de ramener le loyer à un montant inférieur au loyer de base, avec remise accordée aux conditions particulières".
Les parties ne contestent pas que le dernier alinéa de l'article 6 rappelé ci-dessus, en ne permettant pas de variation à la baisse et, de ce fait, en écartant toute réciprocité de variation fausse le jeu normal de l'indexation et contrevient aux dispositions des articles L. 145-15 et L. 145-39 du code de commerce.
Nonobstant, la sanction de l'illicéité de la clause réputée non écrite ne peut porter sur l'article 6 en son entier que si cette clause présente un caractère indivisible. Il est constant que l'obligation est divisible ou indivisible si elle a pour objet un fait qui, dans l'exécution, est ou n'est pas susceptible de division intellectuelle.
Contrairement à ce que soutient la société KIPLINE, la S.E.L.A.R.L. BCM et la S.E.L.A.F.A. MJA le dernier alinéa de l'article 6, qui crée la distorsion litigieuse, peut parfaitement être retranché de la clause litigieuse sans que cette dernière ne devienne intellectuellement et juridiquement inapplicable.
Ainsi, seul le dernier alinéa de l'article 6 du contrat de bail litigieux peut être réputé non écrit et le maintien des autres dispositions de l'article 6 permet de garantir conformément à la commune intention des parties le mécanisme de l'indexation du loyer.
Sur le montant des sommes à restituer
Les sommes indûment versées en vertu d'une clause sensée n'avoir jamais existé doivent être restituées et l'action pour ce faire n'est pas soumise à prescription. En revanche, la demande en répétition de l'indu est soumise à la prescription quinquennale de droit commun de l'article 2224 du code civil, de sorte que la créance de restitution ne peut être calculée sur la base du loyer initial mais doit l'être sur celle du loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription.
En l'espèce, l'action en répétition de l'indu ayant été introduite par acte du 8 juin 2022, elle ne peut porter que sur les 5 années antérieures à la saisine du tribunal. Il en résulte qu'aucune somme payée par le preneur antérieurement à la date du 8 juin 2017 ne peut être réclamée au bailleur au titre d'une indexation éventuellement illicite. La première créance de restitution est celle du deuxième trimestre 2012 et se calcule non pas sur le loyer initial mais sur le montant du loyer résultant de la dernière indexation opérée avant cette date.
Par ailleurs, pour déterminer les sommes à restituer aux demandeurs, il convient de comparer les loyers effectivement acquittés par le preneur avec le montant des loyers régulièrement indexés.
Au regard des pièces versées aux débats, le décompte produit par les consorts [Z] et [P] apparaît cohérent, la société KIPLINE, la S.E.L.A.R.L. BCM et la S.E.L.A.F.A. MJA ne soutenant pas que le montant des loyers payés et rectifiés seraient erronés, de sorte qu'il sera considéré que la consorts [Z] et [P] justifient de leur créance au titre de l'indexation.
Dès lors, les sommes réclamées indûment au titre du loyer indexé s'élèvent à la somme de 361,47 euros.
La créance des bailleurs au passif de la société KIPLINE sera donc fixée à la somme 90.047,47 euros (90.408,94 euros - 361,47 euros).
Sur les demandes accessoires
La société KIPLINE, la S.E.L.A.R.L. BCM et la S.E.L.A.FA. MJA , qui succombent, seront condamnés in solidum à payer les dépens de l'instance.
L'équité et la situation financière des parties commandent de débouter les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,
RÉPUTE non écrit le dernier alinéa de l'article 6 du bail du 19 novembre 2024,
FIXE la créance de Madame [U] [Z] épouse [M], Madame [D] [V] épouse [Z], Madame [X] [Z] épouse [P], Mademoiselle [S] [P], Monsieur [O] [P] au passif de la S.A.S. KIPLINE à la somme de 90.047,47 euros,
CONDAMNE in solidum la S.A.S. KIPLINE, la S.E.L.A.R.L. BCM, prise en la personne de Maître [B] [K], ès-qualités d'administrateur judiciaire de la S.A.S. KIPLINE et la S.E.L.A.F.A. MJA, prise en la personne de Maître [F] [I], ès-qualités de mandataire judiciaire de la S.A.S. KIPLINE aux dépens,
DÉBOUTE Madame [U] [Z] épouse [M], Madame [D] [V] épouse [Z], Madame [X] [Z] épouse [P], Mademoiselle [S] [P], Monsieur [O] [P] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
DÉBOUTE la S.A.S. KIPLINE, la S.E.L.A.R.L. BCM, prise en la personne de Maître [B] [K], ès-qualités d'administrateur judiciaire de la S.A.S. KIPLINE et la S.E.L.A.F.A. MJA, prise en la personne de Maître [F] [I], ès-qualités de mandataire judiciaire de la S.A.S. KIPLINE de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit,
Fait et jugé à Paris le 24 Juin 2024
Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA
