Cour d'appel, 17 juin 2022. 19/03374

MM/ND Numéro 22/2403 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRET DU 17/06/2022 Dossier : N° RG 19/03374 - N° Portalis DBVV-V-B7D-HMWI Nature affaire : Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion Affaire : [K] [F] C/ [T] [J] VEUVE [B] [S], [X] [O] [O] VEUVE [J] veuve [J] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R E T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 17 juin 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 12 Avril 2022, devant : Monsieur Marc MAGNON, magistrat chargé du rapport, assisté de Madame SAYOUS, Greffière présente à l'appel des causes, Marc MAGNON, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Jeanne PELLEFIGUES et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente Monsieur Marc MAGNON, Conseiller Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : Madame [K] [F] née le 28 Juillet 1964 à [Localité 6] (64) de nationalité française [Adresse 3] [Localité 5] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/006503 du 15/11/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU) Représentée par Me Grégory DEL REGNO de la SELARL MONTAGNÉ - DEL REGNO ASSOCIÉS, avocat au barreau de PAU INTIMEES : Madame [T] [B] née le 08 Juin 1959 à [Localité 6] (64) de nationalité française [Adresse 4] [Localité 1] Madame [S], [X] [O] [O] veuve [J] née le 15 Septembre 1924 à [Localité 7] (64) de nationalité française [Adresse 3] [Localité 5] Représentées par Me Gilbert GARRETA de la SCP GARRETA ET ASSOCIES, avocat au barreau de PAU sur appel de la décision en date du 19 SEPTEMBRE 2019 rendue par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE PAU EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE : Par contrat du 10 janvier 2016, Madame [T] [B] et sa mère Madame [S] [O] [O], veuve [J] ont donné à bail à Madame [K] [F] une maison à usage d'habitation située [Adresse 2] à [Localité 5] (64 800), pour un loyer mensuel de 630 euros, provision pour charges de 20 euros incluse. Par acte d'huissier signi'é à personne le 27 juillet 2018, Madame [T] [B] et sa mère Madame [S] [O] [O] veuve [J] ont fait délivrer à Madame [F] un congé pour vente pour le 31 janvier 2019. A l'expiration du délai prévu par le congé, Madame [K] [F] n'a pas libéré les lieux loués. Par acte d'huissier en date du 30 mars 2019, Madame [T] [B] et Madame [S] [O] [O] veuve [J] ont fait assigner Madame [F] devant le tribunal d'instance de PAU pour voir déclarer valable le congé et constater la résiliation du bail au 31 janvier 2019, voir déclarer Madame [F] occupante sans droit ni titre, lui ordonner de quitter les lieux sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir, ordonner son expulsion et sa condamnation au paiement de la somme de 5 957,67€, au titre de l'arriéré des loyers restant dus au 31 janvier 2019, d'une indemnité d'occupation mensuelle de 630€ jusqu'à la libération effective des lieux, de celle de 500 euros à titre de dommages et intérêts et de 300€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Elles ont sollicité l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Madame [F], par son conseil, a demandé au tribunal de déclarer nul le congé délivré le 27 juillet 2018, de débouter Madame [T] [B] et Madame [S] [O] [O] veuve [J] de leurs demandes et de les condamner à lui payer la somme de 1 000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, elle a sollicité l'octroi de délais de paiement pour régler l'arriéré locatif. Par jugement du 19 septembre 2019, le tribunal d'instance de Pau a : Déclaré nul et de nul effet le congé pour vente délivré à madame [F] le 27 juillet 2018. Condamné Madame [F] à payer à Madame [J] et Madame [B] la somme de 9 107, 67 € au titre de l'arriéré locatif restant dû au 31 mai 2019 (loyer du mois de mai 2019 inclus). Autorisé Madame [F] à s'acquitter de cette somme en 29 mensualités de 300€ chacune et une 30ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts. Précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signi'cation du présent jugement. Dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance, le solde deviendra immédiatement exigible. Condamné Madame [F] à payer à Madame [J] et Madame [B] la somme de 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Débouté les parties du surplus de leurs demandes. Ordonné l'exécution provisoire du jugement. Par déclaration en date du 24 octobre 2019, [K] [F] a relevé appel de ce jugement. L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 juin 2021 pour une fixation au 16 septembre 2021, l'affaire étant renvoyée au 10 mars puis au 12 avril 2022 Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : Vu les conclusions notifiées le 16 janvier 2020 par Madame [F] qui demande à la Cour de : Déclarer Madame [K] [F] recevable et bien fondée en son appel, Réformer en conséquence le jugement rendu par le Tribunal d'instance de Pau le 19 septembre 2019 en ce qu'il a condamné Madame [K] [F] à payer à Madame [T] [B] la somme de 9.107,67 € au titre de l'arriéré locatif et 200 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. A titre subsidiaire, Accorder à Madame [K] [F] les délais de paiement d'une durée de 36 mois pour s'acquitter de sa dette locative. Condamner Madame [T] [B] et Madame [S] [X] [O] [O] aux dépens. A l'appui de ses prétentions, Madame [F] fait valoir l'exception d'inexécution de ses obligations par le bailleur, justifiant la suspension du paiement du loyer, et les accords passés entre bailleur et locataire lors de l'entrée en jouissance du logement quant aux travaux à exécuter. Elle relève que Mme [B] a attendu trois ans pour solliciter un arriéré de loyers pour un montant total de 5.957,67 €, sans demande préalable, ni mise en demeure avant l'introduction de la présente procédure. Elle rappelle que l'article 56 du Code de procédure civile prévoit que : « Sauf justification d'un motif légitime tenant à l'urgence ou à la matière considérée, en particulier lorsqu'elle intéresse l'ordre public, l'assignation précise également les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige » ; Qu'une demande préalable aurait permis à Mme [F] de s'expliquer sur ces demandes totalement infondées. Qu'elle n'a donc pas été en mesure de le faire avant la première instance ; Que ce silence s'explique en réalité non seulement par les engagements contractuels de Mme [B] mais également par les accords trouvés entre les parties en cours de bail ; Qu'aux termes de l'article 6 du contrat de bail, Madame [B] s'engageait à réaliser les travaux listés ci-dessous avant le 30 avril 2016 : ' « Pose d'huisserie aluminium laque blanc double vitrage dans la salle à manger et le salon les trois portes fenêtres la fenêtre du salon avec store électrique télécommandé, dans la cuisine pose d'un store électrique télécommandé sur baie vitrée, chambre 1 pose d'une fenêtre aluminium double vitrage et d'un store télécommandé, chambre 2 et 3 pose d'une porte fenêtre aluminium double vitrage. ' Mise en place d'une mezzanine devant porte d'entrée ' Remplacement du portail mise en place d'une motorisation sur portail remplacement interphone » ; Que ces travaux n'ont pas été réalisés ; Que la concluante a dû se résigner à engager des travaux notamment d'isolation de la maison ; Qu'elle a refait les peintures (pièce n° 2), tapisseries, la peinture des volets extérieurs, réparé le portail de la maison à ses frais. Qu'en contrepartie, Madame [B] acceptait l'abandon du solde de loyers. Que cependant, elle n'a pas respecté son engagement à faire réaliser les travaux qu'elle avait pourtant mentionnés dans l'état des lieux d'entrée. Que de la même façon, la concluante a dû supporter et subir : ' des stores mal montés qui lui sont tombés dessus, ' une isolation inexistante, ' une pompe de relevage qui ne fonctionne pas, contraignant Madame [F] à vider la fosse manuellement toutes les semaines, ' le toit du garage en amiante qui s'effrite mais n'est toujours pas refait, ' faire enlever le courant sous la piscine car l'eau coule sur les fils électriques, ' débrancher le minuteur de la piscine car engendrant une consommation électrique importante, ' la piscine qui n'est pas utilisable. ' les eaux usées qui ressortent par les canalisations du studio du rez-de-chaussée qui est très humide (mur noir avec champignons) ' une installation électrique vétuste (') ; Que le logement n'est pas conforme aux obligations qui sont imposées au bailleur, notamment l'obligation de louer un logement décent tel que le prévoit l'article 1719 du Code civil. Dans la mesure où Madame [B] n'a pas respecté les engagements pris dans le contrat de bail, Madame [F] s'est estimée fondée à suspendre le paiement de ses loyers, en application des articles 1219 et 1220 du Code civil qui permettent au contractant de s'abstenir de remplir ses obligations si son cocontractant n'exécute pas lui-même ses propres obligations. Elle considère que la bailleresse n'est pas fondée à solliciter le règlement des différents loyers, alors-même qu'elle est à l'origine exclusive du litige et ajoute que le jugement querellé n'a pas tenu compte de cet élément substantiel pourtant déjà évoqué devant le premier juge. **** Vu les conclusions notifiées le 18 mai 2020, par Mesdames [B] et [O] [O] épouse [J] qui demandent à la Cour de : Débouter Madame [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions ainsi que de son appel principal. Faisant droit à l'appel incident de Madame [T] [B] et de Madame [S] [O] Veuve [J], Voir réformer la décision entreprise en ce qui concerne la validité du congé pour vente, Voir constater en effet que ce congé est intervenu en vertu d'un mandat régulier donné par l'usufruitière à la nue-propriétaire, Voir constater que l'assignation a été régularisée au nom des deux bailleresses, titulaires de l'indivision et que cette assignation a purgé tous les vices éventuels qui étaient susceptibles d'affecter l'acte de congé pour vente litigieux, Voir, en conséquence, dire et juger que le congé pour vente en date du 27 juillet 2018 est parfaitement régulier et doit produire tous ses effets, Voir constater en conséquence que le bail a pris fin à la date d'effet du congé pour vente, c'est-à-dire à la date du 31 janvier 2019 et que Madame [F] est occupante sans droit, ni titre depuis cette date. Voir, par suite, condamner Madame [F] au paiement des arriérés de loyers à la date de prise d'effet du congé pour vendre, soit au 31 janvier 2019. Voir dire qu'à compter de cette date, Madame [F] restera redevable d'une indemnité d'occupation d'un montant de 610 € par mois payable jusqu'à la libération effective des lieux. Subsidiairement : Voir, débouter Madame [F] de son exception d'inexécution. Voir, en conséquence, dire et juger que Madame [F] reste redevable du montant de l'arriéré de loyer qui s'élevait à la date du mois de décembre 2019 à la somme de 11 877,50€, outre les loyers à venir sur la base de 610 € par mois. Voir condamner Madame [F] au paiement de ladite somme de 11 877,50 € sauf à déduire les loyers qu'elle aurait pu régler depuis le commandement de payer qui lui a été délivré depuis le 8 octobre 2019 et les deux mois suivants. Vu l'article 1255 du Code Civil Voir prononcer la résolution du bail pour inexécution par la locataire de la principale de ses obligations, à savoir le paiement du loyer. Voir dire que cette résolution prendra effet à la date à laquelle l'arrêt à intervenir sera rendu. Voir dire qu'à compter de la résolution, Madame [F] sera redevable d'une indemnité d'occupation d'un montant de 610 € par mois. Sur l'article 700 et les dépens : Voir, en outre, en toutes hypothèses, condamner Madame [F] au paiement d'une somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel y compris les frais de recouvrement restant à la charge du créancier en vertu de l'article 10 du tarif des huissiers de justice. A l'appui de leurs demandes, les intimées font notamment valoir la régularité du congé donné par la nue propriétaire avec le mandat de l'usufruitière co indivisaire. Elles ajoutent qu'il n'y a pas eu d'engagement de travaux contre décharge de loyers et que le logement n'est pas indécent, rien ne justifiant l'exception d'inexécution soulevée par l'appelante pour se dispenser du paiement du loyer. Elles indiquent également qu'une procédure parallèle a été initiée en référé pour faire constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, pour non paiement des loyers, ce qui ne les prive pas du droit de demander la résiliation du bail pour non paiement des loyers dans le cadre de la présente instance. MOTIVATION : Sur la validité du congé pour reprise : L'article 815-3 du code civil dispose que «  le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.. » La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre la délivrance d'un congé pour vendre au locataire d'un local à usage d'habitation qui constitue sa résidence principale, en posant notamment des conditions de délai, en ouvrant un droit de préemption et en imposant la délivrance d'une notice d'information avec le congé. Le congé pour vente, compte tenu du fait qu'il constitue un acte de disposition, délivré par l'un des coïndivisaires sans l'accord de tous, ne peut produire d'effet, ceci en raison de la nature du congé qui vaut offre de vente au pro't du locataire. Or, le pouvoir donné le 1er septembre 2004 par Madame [J], usufruitière, à sa 'lle Madame [B], nue-propriétaire, pour « signer les contrats de bail et tous les documents relatifs à la location du logement » et pour «  aux effets ci- dessus...signer et passer tout acte et pièces et généralement faire tout ce qui sera utile et nécessaire directement en rapport avec le bail » est inopérant pour rendre valide le congé pour vendre délivré à la seule requête de madame [B], sans pouvoir reçu à cette fin de son coïndivisaire. En effet, le mandat du 1er septembre 2004 est un mandat aux fins de gestion locative du bien donné à bail qui ne confie pas au mandataire pouvoir d'accomplir au nom du mandant un acte de disposition. Le fait que l'assignation soit délivrée au nom de l'usufruitière et de la nue propriétaire ne permet pas non plus de valider a posteriori le congé qui a été irrégulièrement délivré le 27 juillet 2018, sans pouvoir du coïndivisaire. Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu'il a déclaré nul et de nul effet le congé pour vente délivré à Madame [F] le 27 juillet 2018. Sur l'indécence du logement, le manquement du bailleur à ses obligations et l'exception d'inexécution justifiant le non paiement du loyer : A la date du bail , le 10 janvier 2016, les articles 1219 et 1220 du code civil, dans leur rédaction issue de l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, entrés en vigueur le 1er octobre 2016, n'étaient pas applicables. Toutefois, une jurisprudence admettait que le locataire, tenu en application de l'article 1728 du code civil de l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus pouvait suspendre le paiement des loyers quand il se trouvait dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail. Il a ainsi été jugé, en matière de surface habitable, que lorsque le bailleur, en louant un logement d'une surface inférieure à la surface minimale réglementaire qui constitue le seuil d'habitabilité, manque à son obligation de délivrer un logement décent, ce manquement autorise le locataire à suspendre le paiement des loyers. Il convient d'ajouter qu en application de l'article 20-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6 du même texte, sur l'obligation de délivrer un logement décent, le locataire peut demander au propriétaire la mise en conformité des lieux loués sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'État dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. En l'espèce, cette procédure n'a pas été initiée par Madame [F] et elle ne justifie d'aucune demande et encore moins d'une mise en demeure adressées à son bailleur d'avoir à mettre le logement en conformité avec des critères de décence. De ce point de vue, la cour constate que l'appelante se contente de verser aux débats des photographies dont elle affirme qu'elles ont été prises dans la maison objet du bail, assorties de ses commentaires sur les facteurs d'indécence ou les non conformités qu'elles mettraient en évidence. Toutefois, ces clichés commentés, au demeurant de mauvaise qualité, ne constituent pas un constat objectif de l'indécence alléguée du bien donné à bail et ne mettent pas la cour en mesure d'apprécier si le logement loué était habitable ou non. Par ailleurs, en réponse au grief tenant à l'inexécution par le bailleur des travaux auxquels il s'était engagé, les intimées produisent la facture de l'entreprise SARL AMF qui établit que les travaux d'amélioration prévus au bail, à la charge du bailleur, ont bien été réalisés. Enfin, s'agissant des travaux réalisés par Madame [F], elle-même, la cour relève, à la lecture du bail, qu'une partie de ces travaux ( portant sur les embellissements ) a justifié une remise de loyer à hauteur d'un mois et que la locataire n'établit pas avoir exécuté des travaux supplémentaires nécessaires qui incombaient au bailleur, après avoir vainement mis en demeure celui-ci d'exécuter ses obligations d'entretien et de réparation. Madame [F] ne démontre pas en conséquence les manquements du bailleur à ses obligations de délivrer un logement décent et d'entretenir et réparer celui-ci en état de servir à l'usage d'habitation. L'exception d'inexécution est en conséquence rejetée. Sur la résiliation du bail et la dette locative : Madame [F] qui ne pouvait se dispenser, sans y avoir été autorisée par décision de justice, de payer le loyer a manqué à l'une des obligations essentielles du locataire prévue notamment par l'article 1728 du code civil, ce qui justifie la résiliation du bail, à ses torts, à compter de la date du présent arrêt. Contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge, la dette locative s'établissait à la somme de 8477,67 euros au 31 mai 2019, selon la pièce n° 5 des intimées. Le bailleur produit de nouveaux décomptes et fait état d'une dette de 11877,50 euros à la date du 31 décembre 2019. les décomptes produits ne sont pas contestés par Madame [F]. Au vu de ces décomptes, la dette locative s'établissait ainsi à 8477,67 euros + 2702,00 euros = 11179,67 euros au 31 décembre 2019. Madame [F] sera condamnée au paiement de cette somme, sous déduction des paiements régularisés depuis le 31 décembre 2019. Son expulsion sera ordonnée ainsi que celle de tout occupant de son chef. Elle sera également condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation de 610,00 euros jusqu'à libération complète des lieux et remise des clefs. Sur la demande de délais de paiement : Il ressort des pièces versées aux débats que les délais de paiement accordés en première instance, puis par le juge des référés par ordonnance du 20 octobre 2020, avec effet suspensif de la clause résolutoire, n'ont pas été respectés. La demande de délais de paiement présentée à hauteur d'appel est en conséquence rejetée, l'ancienneté de la dette locative et son montant rendant illusoire un paiement échelonné sur trois ans maximum, compte tenu des capacités financières réduites de madame [F] et de la charge de loyer à laquelle elle devra faire face dans son nouveau logement. Sur les demandes annexes : Madame [F] qui succombe supportera la charge des dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux règles sur l'aide juridictionnelle. Au regard des circonstances de la cause et de la position respective des parties, l'équité ne justifie pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort, Confirme le jugement en ce qu'il a déclaré nul et de nul effet le congé pour vente délivré à Madame [F] le 27 juillet 2018, L'infirme pour le surplus, Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, Déboute Madame [F] de l'ensemble de ses demandes, Ordonne la résiliation du bail conclu le 10 janvier 2016 portant sur le logement situé [Adresse 3] [Localité 5], avec effet à la date du présent arrêt, Dit qu'à défaut de libération volontaire les lieux loués, Madame [F] et tout occupant de son chef pourront y être contraints par voie d'expulsion, Fixe à la somme de 610 euros par mois le montant de l'indemnité d'occupation due par Madame [F] au bailleur, à compter du présent arrêt et jusqu'à libération complète des lieux loués, et remise des clefs, Arrête à la somme de 11179,67 euros le montant de la dette locative de Madame [F] à la date du 31 décembre 2019, Condamne Madame [F] au paiement de cette somme, sous déduction des paiements intervenus depuis le 31 décembre 2019 en remboursement de cette dette, Condamne Madame [F] aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux règles sur l'aide juridictionnelle, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Marc MAGNON, conseiller, suite à l'empêchement de Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La GreffièreLe Président