Tribunal judiciaire, 19 février 2024. 23/01458

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 23/01458 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YB5M ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 FEVRIER 2024 MINUTE N° 24/00472 ---------------- Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière, Après avoir entendu les parties à notre audience du 22 Janvier 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit : ENTRE : LE SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice , le cabinet OLLIADE, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869 ET : LA SOCIETE DU 8 DÉCEMBRE 2011, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître Aurore TABORDET-MERIGOUX de l’AARPI ATP AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0490 ******************* EXPOSE DU LITIGE Par acte délivré le 30 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny la SCI du 8 décembre 2011, notamment au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins : qu’il lui soit ordonné de se mettre en conformité avec le règlement de copropriété en cessant la location meublée de chambres séparées dans l'appartement dont elle est propriétaire, sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans un délai d'un mois à compter de la décision à intervenir ;qu’elle soit condamné à lui régler la somme de 3.600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. L'affaire a été appelée à l'audience du 22 janvier 2024. A cette audience, le syndicat des copropriétaires a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sous réserve de l'astreinte dont il a demandé qu'elle soit prononcée à hauteur de 500 euros par jour de retard dans un délai de 8 jours à compter de la décision à intervenir. Il a en outre sollicité le débouté de la demande reconventionnelle de la SCI du 8 décembre 2011. Il explique que la SCI défenderesse a transformé le plan original du lot dont elle est propriétaire pour créer une quatrième chambre, et loue des chambres meublées à des personnes distinctes versant un loyer séparé. Il expose qu'il résulte des contrats de location que la société a établis, des prestations offertes aux locataires, de la disposition des lieux ainsi que du constat réalisé par un commissaire de justice le 30 juin 2023 qu'elle se livre en réalité à une activité para-hôtelière ayant un caractère commercial, et ce en violation des dispositions du règlement de copropriété. Il ajoute que le nouveau contrat de bail de location unique produit pour les besoins de la procédure regroupe l’ensemble des occupants de l'appartement, mais il n’élude pas la situation d’infraction au règlement de copropriété dès lors qu'il offre à la location plusieurs chambres meublées à des personnes distinctement dénommées dans le bail. Il indique qu'il en résulte un trouble manifestement illicite tenant à la violation du règlement de copropriété, au non respect de la destination de l'immeuble, et de son standing, ainsi qu'à l'atteinte portée à la jouissance paisible des lieux. S'agissant de la clause du règlement de copropriété interdisant la location meublée de chambres séparées dans l'appartement, il fait valoir qu'elle est parfaitement légale en ce qu'elle est justifiée par la destination de l’immeuble, son standing ainsi que le respect de la tranquillité des copropriétaires. Il précise enfin qu'il ne peut lui être reproché aucune discrimination à l'égard des étudiants, le seul souhait de la copropriété étant de voir respecter le règlement de copropriété et cesser les troubles de jouissance généré par le mode d'occupation de son lot par la SCI. En réplique, la SCI du 8 décembre 2011 sollicite du juge des référés qu'il : déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;le condamne au paiement d'une amende de 3.000 euros en réparation du caractère discriminatoire de la présente procédure ;condamne le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; la dispense de participations aux frais de procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 6 juillet 1965 ; condamne le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens. Elle explique que : l'urgence visée à l'article 834 du code de procédure civile n'est pas établie ; il n'est pas démontré l'existence d'un trouble manifestement illicite dès lors que les chambres ne sont pas autonomes et ne constituent pas chacune un logement à part entière ; qu'il s'agit en l'espèce d'une colocation avec partage des espaces de vie, la circonstance que les chambres puissent être fermées étant inopérante à cet égard ; que chaque copropriétaire peut modifier l'agencement de son lot, de sorte qu'elle a pu librement créer une quatrième chambre, et a maintenu des espaces communs ; que la licéité de la clause du règlement de copropriété invoquée par le syndicat est contestable ; que la colocation constitue une activité civile qui peut être réalisée au moyen d'un contrat unique ou de baux individuels ; qu'il n'est pas démontré qu'une colocation à titre de résidence principale nuit davantage au standing de l'immeuble qu'une location consentie à une famille avec des enfants ; qu'en l'espèce, elle consent des locations de longue durée ; que le sujet des services de para-hôtellerie est fiscal et ne peut avoir aucun effet sur la qualification juridique de l'activité. Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. MOTIFS En application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le dommage imminent visé par cette disposition s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite désigne quant à lui toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Toutefois, la seule méconnaissance d'une réglementation n'est pas suffisante pour caractériser l'illicéité d'un trouble. Le dommage imminent, comme le trouble manifestement illicite et l'urgence, s'apprécient au jour de l'audience. Enfin, en application de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, « le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ». En l’espèce, le règlement de copropriété dispose que « la location en meublé d’appartements entiers est autorisée. En revanche, la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite ». Il précise également que l'immeuble est destiné à l'usage principal d'habitation à l'exception de trois lots à usage de commerce. Il ajoute que les appartements ne peuvent être occupés que bourgeoisement ou affectés à l'exercice d'une profession libérale et activités professionnelles, dès lors qu'elles sont compatibles avec le standing de l'ensemble immobilier et ne portent pas atteinte à la jouissance paisible des lieux par les copropriétaires. Il en résulte que la clause litigieuse apparaît justifiée par le souhait exprimé par la copropriété dans le règlement de copropriété de conserver le caractère résidentiel et bourgeois de l'immeuble en empêchant la multiplication des locations de chambres meublées à des personnes distinctes, lesquelles ont pour effet d'augmenter le nombre d'occupants de l'immeuble, et de modifier la manière d'y vivre, circonstances susceptibles d'engendrer des nuisances. Dès lors, la location par la SCI du 8 décembre 2011 des chambres meublées de son appartement à quatre personnes distinctes, que ce soit par un contrat unique ou par quatre contrats différents, constitue un trouble manifestement illicite car contrevenant aux dispositions du règlement de copropriété. Il lui sera par conséquent ordonné d'y mettre fin, sous astreinte et selon les modalités qui seront précisées au dispositif. Le droit d'agir, s'il est l'expression d'une liberté fondamentale et d'un pouvoir légal, n'est pas pour autant un droit discrétionnaire. Il peut être exercé abusivement et justifier, à ce titre, réparation. Toutefois, la solution retenue exclut de retenir un quelconque abus de la part du syndicat des copropriétaires, de sorte que la défenderesse sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts présentée de ce chef. La SCI du 8 décembre 2011, succombant, est condamnée aux dépens. Par ailleurs, il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires le coût de ses frais irrépétibles et la SCI du 8 décembre 2011 sera donc condamnée à lui régler la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant en référés, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, Ordonnons à la SCI du 8 décembre 2011 de cesser la location meublée à des personnes distinctes des chambres de l'appartement dont elle est propriétaire dans l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], dans le mois suivant la signification de cette ordonnance, et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard pendant un délai de deux mois ; Nous réservons la liquidation de l'astreinte ; Rejetons la demande reconventionnelle de la SCI du 8 décembre 2011 ; Condamnons la SCI du 8 décembre 2011 aux entiers dépens ; Condamnons la SCI du 8 décembre 2011à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision. AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 19 FEVRIER 2024. LA GREFFIÈRE Fatma BELLAHOYEID LA PRÉSIDENTE Anne BELIN