Cour d'appel, 02 juin 2022. 20/05643

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 30Z 12e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 02 JUIN 2022 N° RG 20/05643 - N° Portalis DBV3-V-B7E-UE5T AFFAIRE : S.A.R.L. BLEDOR C/ S.C.I. GDBAT Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Novembre 2020 par la 3ème chambre du TJ de VERSAILLES N° RG : 19/00928 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Fanny LE BUZULIER Me Valérie YON RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE DEUX JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.R.L. BLEDOR N° SIRET : 520 322 918 [Adresse 2] [Adresse 2] Représentant : Me Fanny LE BUZULIER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 588 - N° du dossier 19071 Représentant : Me Mathilde ANDRE de l'AARPI AEVEN AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0905 APPELANTE **************** S.C.I. G.D.BAT N° SIRET : 451 023 709 [Adresse 3] [Adresse 3] Représentant : Me Valérie YON de la SCP GAZAGNE & YON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C511 - N° du dossier 209834 INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 22 Mars 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur François THOMAS, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur François THOMAS, Président, Monsieur Patrice DUSAUSOY, Magistrat honoraire, Madame Véronique MULLER, Conseiller, Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT, EXPOSE DU LITIGE Le 6 décembre 2010, la société LlH France, aux droits de laquelle est venue la société GD.BAT, a donné à bail commercial à la société Fournil services France, devenue la société Bledor, des locaux sis au [Adresse 1] pour une durée de neuf années à effet au 7 janvier 2011, moyennant le versement d'un loyer annuel fixé à la somme de 29.323 euros hors taxes et hors charges. Par jugement du 12 février 2015, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société Bledor, et un plan de continuation a été arrêté par jugement du 1er avril 2016. Le 18 janvier 2019, la société GD.BAT a fait signifier à la société Bledor un commandement de payer la somme de 36.251,42 euros visant la clause résolutoire du bail, et de justifier des certificats de conformité incendie et de l'attestation d'assurance. Par acte du 5 février 2019, la société Bledor a assigné la société GD.BAT devant le tribunal de grande instance de Versailles en annulation du commandement de payer et, subsidiairement, en obtention de délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire. Par jugement du 12 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Versailles a : - Débouté la société Bledor de sa demande d'annulation du commandement visant la clause résolutoire du bail signifié le 18 janvier 2019 ; - Débouté la société Bledor de sa demande d'autorisation de faire réaliser les travaux préconisés par la société Veritas dans son rapport du 19 juillet 2019 et la société Covelec dans son devis du 16 avril 2019 sous astreinte ; - Débouté la société Bledor de sa demande d'autorisation de suspension du paiement des loyers; - Constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 6 décembre 2010 entre la société LlH France, aux droits de laquelle se trouve la société GD.BAT, et la société Fournil services France devenue la société Bledor, à effet du 19 février 2019 ; - Débouté la société Bledor de ses demandes de suspension des effets de la clause résolutoire du bail et de délais de paiement ; - Ordonné l'expulsion de la société Bledor et de tout occupant de son chef des locaux situés à [Localité 4], avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin ; - Ordonné, en tant que de besoin, Ie transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, aux frais, risques et périls de la société Bledor après avoir été listés, décrits avec précision et photographiés par I'huissier chargé de l'exécution ; - Fixé I'indemnité d'occupation due par la société Bledor à la société GD.BAT à compter du 1er avril 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux, au montant du loyer trimestriel, augmenté des charges et taxes contractuels, que la locataire aurait dû payer si Ie bail ne s'était pas trouvé résilié ; - Condamné la société Bledor au paiement de cette indemnité d'occupation à la société GD.BAT jusqu'à la libération des locaux ; - Condamné la société Bledor à payer à la société GD.BAT la somme de 91.929,33 euros au titre de I'arriéré locatif arrêté au 31 août 2020, échéance du 3ème trimestre 2020 incluse, augmentée d'un intérêt de retard contractuel calculé au taux de base bancaire majoré de 2 points ; - Dit que les intérêts échus pour une année pourront être capitalisés ; - Condamné la société Bledor à payer à la société GD.BAT la somme de 1.000 euros au titre de la clause pénale ; - Dit que la société GD.BAT pourra conserver Ie dépôt de garantie ; - Rejeté le surplus des demandes ; - Condamné la société Bledor à verser à la société GD.BAT la somme de 3.500 euros au titre de I'article 700 du code de procédure civile ; - Ordonné I'exécution provisoire du jugement ; - Condamné la société Bledor aux dépens. Par déclaration du 16 novembre 2020, la société Bledor a interjeté appel du jugement. Par ordonnance du 17 décembre 2020, le Premier Président de la cour d'appel de Versailles a débouté la société Bledor de sa demande aux fins d'arrêt de l'exécution provisoire du jugement. PRÉTENTIONS DES PARTIES Par dernières conclusions notifiées le 9 juillet 2021, la société Bledor demande à la cour de: A titre principal, - Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Versailles du 12 novembre 2020 en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, - Déclarer nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 18 janvier 2019; - Autoriser la société Bledor à faire réaliser les travaux préconisés par la société Veritas dans son rapport du 19 juillet 2019 intitulé 'assistante technique dimensionnement câble d'alimentation' et la société Covelec dans son devis n°192660 du 16 avril 2019 ; - Autoriser la société Bledor à suspendre le paiement des loyers jusqu'à ce qu'elle ait accès au compteur général électrique et ait effectué les travaux préconisés dans le rapport Veritas du 19 juillet 2019 intitulé 'assistante technique dimensionnement câble d'alimentation' et la société Covelec dans son devis n°192660 du 16 avril  2019 ; - Condamner la société GD.BAT à indemniser la société Bledor du trouble subi à hauteur de 50 % de son chiffre d'affaires durant la totalité de la période troublée ; - Dire que les loyers ne seront pas dus à la société GD.BAT à hauteur de 50 % durant la totalité de la période troublée ; A titre subsidiaire, - Accorder les plus larges délais à la société Bledor pour s'acquitter des sommes qui seront jugées être dues et suspendre pendant le cours des délais les effets de la clause résolutoire ; - Subsidiairement, accorder à la société Bledor 18 mois de délais ou, un délai qui ne saurait être inférieur à 13 jours, pour s'acquitter des sommes dues ; En tout état de cause, - Débouter la société GD.BAT de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions; - Condamner la société GD.BAT à verser à la société Bledor la somme de 8.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et 8.000 euros de la présente instance d'appel ; - Condamner la société GD.BAT aux entiers dépens de l'instance lesquels comprendront le coût du timbre fiscal de 225 euros. Par dernières conclusions notifiées le 27 octobre 2021, la société GD.BAT demande à la cour de : - Confirmer le jugement, en ce qu'il a : / Débouté la société Bledor, de sa demande d'autorisation de faire réaliser les travaux ; / Débouté la société Bledor, de sa demande d'autorisation de suspension du paiement des loyers ; / Constaté l'acquisition de la clause résolutoire ; / Débouté la société Bledor, de ses demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement ; / Ordonné l'expulsion de la société Bledor ; / Fixé l'indemnité d'occupation due par la société Bledor à la société GD.BAT, à compter du 1er avril 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux, au montant du loyer trimestriel, augmenté des charges et taxes contractuels ; / Condamné la société Bledor, au paiement de cette indemnité d'occupation ; / Condamné la société Bledor, à payer à la société GD.BAT, la somme de 91.929,33 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 août 2020, majorée des intérêts de retard ; / Ordonné la capitalisation des intérêts ; / Condamné la société Bledor, à verser à la société GD.BAT, la somme de 1.000 euros au titre de la clause pénale ; / Dit que la société GD.BAT pourra conserver le dépôt de garantie ; / Condamné la société Bledor, à verser à la société GD.BAT, la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers  dépens ; / Ordonné l'exécution provisoire ; Y ajoutant, - Fixer les loyers et charges échus et postérieurs au jugement de condamnation, à savoir le 4ème trimestre 2020 et le 1er trimestre 2021 à la somme totale de 24.809,68 euros ; - Fixer le montant des travaux de remise en état à la somme de 92.660,90 euros hors taxes ; En conséquence, -Condamner la société Bledor à verser à la société GD.BAT, la somme de 24.809,68 euros, augmentée d'un intérêt de retard contractuel calculé au taux de base bancaire, majoré de 2 points ; - Condamner la société Bledor à verser à la société GD.BAT, la somme de 92.660,90 euros hors taxes au titre des travaux de remise en état ; - Condamner la société Bledor à verser à la société GD.BAT, la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 code de procédure civile ; - Condamner la société Bledor, aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 20 janvier 2022. Le 21 mars 2022, la société Bledor a signifié de nouvelles conclusions comportant demande de rabat de clôture. Par ordonnance du 22 mars 2022, la demande de rabat de l'ordonnance de clôture a été rejetée. Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile. MOTIVATION Est notamment produit un procès-verbal de constat de sortie des lieux dressé le 7 mai 2021 à la demande de la société Bledor. Sur la nullité du commandement délivré par la société GD.BAT La société Bledor soutient que le commandement est nul en ce qu'il ne contient pas de décompte, contenant l'indication selon laquelle est due en 'principal' la somme de 32.686,25 €, sans que l'on puisse comprendre à quoi correspond cette somme, et le fait qu'un extrait du grand livre de la comptabilité de la société GD.BAT y soit joint est insuffisant, un grand livre n'étant pas un décompte et ne renseignant pas sur l'exactitude des sommes dues. Elle ajoute que le fait qu'elle n'ait pas contesté l'acte précédemment est indifférent, qu'en matière de baux commerciaux et de commandement la précision s'impose. Elle fait état de l'absence de bonne foi marquant la délivrance du commandement, la société GD.BAT ayant refusé de la laisser réaliser les travaux nécessaires à la poursuite de son activité de boulangerie industrielle, activité qui n'a jamais été contestée par le bailleur. Elle ajoute qu'il faut se référer à la commune intention des parties, et que la société GD.BAT -qui a acquis les locaux en 2018- ne pouvait ignorer qu'elle y poursuivait une activité de boulangerie industrielle, activité qu'elle n'a mis en cause que lorsque la société Bledor a demandé à réaliser des travaux. Elle souligne n'avoir jamais changé d'activité, et que l'opposition du bailleur à la réalisation des travaux a mis en péril sa poursuite. La société GD.BAT relève que la contestation de la validité du décompte est développée pour la 1ère fois en appel et n'a jamais été mise en cause avant, pas plus que les factures adressées au preneur. Elle rappelle sur ce point les dispositions contractuelles. Elle allègue qu'il n'a jamais été question de fabriquer du pain et des viennoiseries, le bail visant une activité de commercialisation et de courtage, ce qui exclut la fabrication, et que l'activité de la société Bledor a évolué vers celle de boulangerie-pâtisserie, soit un changement de destination qui ne peut lui être imposé et qu'elle n'a pas autorisé. S'agissant de son obligation de délivrance, elle avance que l'activité du preneur était, selon le bail, la commercialisation des produits de boulangerie-pâtisserie, et non leur fabrication. Elle souligne que le défaut de paiement des loyers n'est pas contesté, et s'est agravé. *** Sur l'absence de décompte annexé au commandement visant la clause résolutoire Le commandement de payer visant la clause résolutoire du 18 janvier 2019 se fonde sur 'les loyers et charges impayés selon décompte annexé aux présentes', mention suivie d'un encart visant, au titre des causes de la créance : principal (32.686,25), clause pénale 10% (3.268,62), coût du présent acte (275,51), 'DR Art 444-31 C com' (21,04), pour un total de 36.251,42 et un solde identique en euros. Cet acte contient en annexe un extrait du contrat de bail citant l'article 11.6 (relatif aux pièces à fournir par le preneur), 18.4 (obligations du preneur relatives aux assurances), 20 (pénalités de retard) et 21 (clause résolutoire) ; est aussi joint à l'acte un extrait du grand livre de la comptabilité de la société GD.BAT visant un total de compte à fin décembre 2019 présentant un solde de 32.686,25, outre deux factures des 1er mars et 1er septembre 2018. La société GD.BAT relève que la société Bledor n'a pas contesté jusqu'à la procédure d'appel le décompte figurant sur l'acte, ce que celle-ci reconnaît ; elle justifie aussi avoir adressé toutes les factures couvrant la période considérée, par courrier recommandé avec accusé de réception à '[Adresse 5]' soit l'adresse du gérant de la société Bledor, celle-ci visée sous son nom commercial Fournil Service. Le contrat de bail indique expressément en son article 8 que 'le loyer stipulé à l'article 30 restera net de toutes charges et taxes pour le bailleur', en son article 8.2 que 'le remboursement des charges s'effectuera par appel d'une provision trimestrielle versée par le preneur avec chaque terme, d'un montant fixé', et son article 8.5 prévoit la possibilité pour le preneur de prendre connaissance auprès du bailleur des comptes de répartition des dépenses. La société Bledor reconnaît n'avoir pas contesté le montant des factures, ni sollicité de vérifier les dépenses qui lui étaient imputées. Le tableau contenant les sommes visées au titre de la créance dans le commandement de payer étant suffisamment explicite quant à la nature des sommes réclamées dont le montant pour le principal était justifié par le décompte extrait du grand livre de la comptabilité de la société GD.BAT qui y était joint, la société Bledor sera déboutée de sa demande tendant à voir invalidé le commandement de payer visant la clause résolutoire pour défaut de décompte. Sur la demande de nullité du commandement pour mauvaise foi Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. L'article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est notamment obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer la chose louée et de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. Selon l'article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. L'article 4 du contrat de bail indique que le preneur devra utiliser les locaux à l'usage exclusif 'activités et bureaux, dans le cadre de l'objet social du preneur à la date des présentes, à l'exclusion de toute autre activité, à savoir commercialisation et courtage de tout produits de boulangerie pâtisserie et tous produits annexes' (sic, article 29 du bail). L'activité de la société Bledor, sous son nom commercial Fournil Services-France, telle qu'elle figure au BODACC du 12 mai 2010 soit l'année de conclusion du contrat de bail (la société ayant été immatriculée le 23 février 2010), est 'commercialisation et courtage de tout produits de boulangerie pâtisserie et tous produits annexes' (sic). Aussi le bail a été conclu pour l'activité de commercialisation et courtage de produits de boulangerie, mais pas pour celle de fabrication desdits produits, et l'article 4.4 du bail interdit au preneur d'exercer dans les locaux 'une activité susceptible de remettre en cause leur affectation ou destination', le preneur ne pouvant 'sous aucun prétexte modifier, fût-ce de manière momentanée, l'activité autorisée à l'article 29..., ni ajouter à celle-ci des activités différentes ou complémentaires sans se conformer à la procédure établie' par les articles du code de commerce. Si la société Bledor indique que son activité est celle de production industrielle de pain, elle n'établit pas -et au vu de ce qui précède- que la production industrielle de pain entrait dans son activité lors de la conclusion du contrat de bail, cette activité de production n'était pas visée dans ce contrat. Le fait, souligné par la société Bledor, qu'elle ait avant la signature du contrat de bail proposé de 'mettre en caution' des machines de boulangerie jusqu'à la mise en place d'un dépôt de garantie complémentaire, ne peut établir que le bailleur a accepté qu'il soit dérogé aux règles du contrat de bail. Il en est de même du fait que le bailleur la société GD.BAT n'aurait pas contesté l'activité exploitée par la société Bledor, depuis son rachat des locaux en 2018, alors que lors de sa visite des locaux elle aurait pu observer la présence de fours de boulangerie industrielle. Les dispositions du contrat quant à l'activité pouvant être exercée dans les locaux étaient claires, et le fait qu'une cheminée d'extraction aurait été installée en 2013 -selon les déclarations du gérant de la société Bledor recueillies dans un procès-verbal d'huissier dressé à sa demande le 25 février 2019- ne peut établir que la commune intention des parties ait été d'autoriser la fabrication de produits de boulangerie pâtisserie dans les locaux, cette activité n'étant pas visée par le bail. L'article 9.1 du contrat prévoit que le preneur doit jouir des locaux suivant leur destination et dans le cadre des activités indiquées à l'article 29, l'article 9.3 qu'il fait son affaire personnelle des travaux de maintien et de mise en conformité du local ; l'article 11.7 indique que le preneur doit effectuer tous les travaux d'équipement et d'installation qui lui paraissent nécessaires à condition que 'ces travaux ne puissent ni changer la destination de l'immeuble, ni nuire à sa solidité', l'article 11.8 que les 'travaux affectant la structure de l'immeuble et/ou ses installations techniques comportant changement de distribution, démolitions ou percements de murs, de poutres ou de planchers sont interdits sans autorisation préalable et écrite du bailleur', l'article 11.9 qu'ils 'doivent être exécutés aux frais, risques et périls exclusifs du preneur et sous la surveillance d'un architecte ou d'un bureau d'études techniques du bailleur et dont les honoraires sont supportés par le preneur'. Dans ces conditions, le fait que la société GD.BAT ait refusé d'autoriser les travaux sollicités par la société Bledor, tendant à l'augmentation de la puissance électrique offerte par les locaux loués, induite par la fabrication de pain, ne peut être considéré comme une violation de l'obligation de délivrance reposant sur le bailleur. En effet, la société Covelec, dans son courrier du 18 juillet 2019 adressée à la société Bledor, indique bien 'le raccordement électrique de votre laboratoire de fabrication de pain n'est pas adapté à votre production', les câbles existant offrant une puissance de 160 ampères alors que le besoin de puissance est de 400 ampères. Il en résulte que les travaux aux fins d'augmenter la puissance électrique étaient justifiés par l'activité de fabrication de pain. De même le rapport du bureau Veritas du 19 juillet 2019 indique bien la nécessité d'augmenter la puissance de l'installation afin 'd'utiliser pleinement les équipements mis en place dans l'établissement', en visant notamment deux fours. La société GD BAT a du reste relevé, dans son courrier du 1er août 2019, le changement de destination de l'activité du preneur, à l'origine de l'inadaptation du câble électrique. Dans ces conditions, le refus de la société GD.BAT d'autoriser la réalisation de travaux justifiés pour l'activité de fabrication industrielle de pain, activité non prévue par le contrat de bail, ne peut caractériser un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Si des risques d'incendie ont été invoqués, il n'est pas justifié que ces risques existent pour les activités autorisées par le contrat de bail, ni que celles-ci rendent nécessaires une modification de la puissance d'alimentation électrique du local loué. Il n'a pas davantage été démontré que la société GD.BAT ait fait montre de mauvaise foi, et si la société Bledor lui impute des coupures d'électricité, elle n'établit pas que l'intimée -qui le conteste- en soit responsable. Par conséquent, la société Bledor ne démontre pas que le commandement de payer visant la clause résolutoire est atteint de nullité, et sera déboutée de sa demande à cette fin. Il ne sera pas davantage fait droit à sa demande tendant à être autorisée à effectuer les travaux. Sur l'acquisition de la clause résolutoire La société GD.BAT relève que le défaut de paiement des loyers n'est pas contesté, et que la société Bledor a pris à plusieurs reprises l'engagement de régler son arriéré de loyers sans le respecter. Elle sollicite l'actualisation des condamnations. La société Bledor indique être fondée à invoquer l'exception d'inexécution lorsqu'elle ne peut exploiter le local du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Elle indique que le tribunal devait lui accorder un délai de 13 jours suivant la signification de la décision pour s'acquitter des sommes visées par le commandement, ou de leur reliquat, et n'a pas tenu compte du délai qui lui restait pour s'acquitter du paiement des sommes dues. *** Il a été précédemment constaté que la mauvaise foi du bailleur n'était pas caractérisée, et la société Bledor n'a pas établi un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. L'acte délivré par la société GD.BAT à la société Bledor le 18 janvier 2019 lui fait commandement de payer la somme de 36.251,42 euros dans le délai d'un mois à compter de sa délivrance, en visant la clause résolutoire insérée dans le bail reproduite en annexe, ainsi que l'article L145-41 du code de commerce qui prévoit notamment que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, et que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Il a été vu que cet acte se fondait sur les loyers et charges impayés selon un décompte annexé, et précisait que la créance se composait de principal (32.686,25), clause pénale 10% (3.268,62), coût du présent acte (275,51), 'DR Art 444-31 C com' (21,04), soit un total de 36.251,42 euros. La régularité de la forme de l'acte n'est pas contestée. Le bail précisait, s'agissant du loyer, que 'le preneur s'engage à payer au bailleur ou à son mandataire, en quatre termes de paiements égaux et d'avance les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année', et le loyer annuel de base était fixé à 29.323 euros HT et hors charges. Une clause pénale était prévue à l'article 20, prévoyant qu'en cas de non-paiement à échéance de loyer dû par le preneur le bailleur percevra, outre une majoration de 10% des sommes non réglées, un intérêt de retard. La société Bledor ne conteste pas n'avoir pas payé les loyers tels qu'ils sont visés en principal par l'acte de commandement de payer, et détaillés dans l'extrait du grand livre de comptabilité de la société GD.BAT qui y était joint. De même ne soutient-elle pas s'être acquittée de leur paiement dans le mois suivant la délivrance de l'acte, ni s'être acquittée du paiement de l'entièreté des sommes visées par l'acte. Le seul règlement postérieur au commandement est un avoir de 218,33 euros, suivi d'un paiement enregistré au mois de mai 2019 de 11.929,33 euros, ce qui établit que la société Bledor n'a pas réglé les causes du commandement dans le délai d'un mois expirant le 18 février 2019. Aussi, et alors qu'il n'a pas été fait droit à la demande d'annulation de l'acte de commandement de payer visant la clause résolutoire, le jugement sera confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de cette clause résolutoire. Ses dispositions, conséquentes de l'acquisition de la clause résolutoire, seront aussi confirmées, sauf s'agissant de celle de délais de paiement qui sera examinée ultérieurement. Sur le montant dû au titre des loyers impayés Le jugement a condamné la société Bledor au paiement de la somme de 91.929,33 euros au titre de I'arriéré locatif arrêté au 31 août 2020, échéance du 3ème trimestre 2020 incluse, augmentée d'un intérêt de retard contractuel calculé au taux de base bancaire majoré de 2 points. La société Bledor ne conteste pas ce montant, sauf à soutenir que les loyers ne sont dus qu'à hauteur de 50% 'durant la totalité de la période troublée', mais il a été vu que la société GD.BAT n'a pas manqué à son obligation de délivrance. Il ne sera pas plus fait droit à sa demande tendant à obtenir la suspension du paiement des loyers jusqu'à ce qu'elle ait accès au compteur général électrique et ait effectué les travaux préconisés par les sociétés Veritas et Covelec, ce d'autant qu'elle a quitté les locaux. Aussi, et la société GD.BAT sollicitant dans le dispositif de ses conclusions sa confirmation, il sera fait droit à sa demande, et le jugement sera confirmé sur ce point. La société GD.BAT sollicite également la condamnation de la société Bledor au paiement de la somme de 24.809,68 euros augmentée des intérêts de retard contractuel. Elle explique qu'il convient de compléter la condamnation prononcée en 1ère instance, en intégrant le 4ème trimestre 2020 et le 1er trimestre 2021. La société Bledor ne présente aucun argument autre que celui sollicitant une réduction de 50% des loyers, auquel il a déjà été répondu. Elle ne conteste pas ce montant. La société GD.BAT produit pour sa part les factures adressées en courrier recommandé à la société Bledor, au titre des 4ème trimestre 2020 et 1er trimestre 2021 justifiant sa demande. Aussi, il sera fait droit à la demande de la société GD.BAT, et le jugement sera complété sur ce point. ll résulte de ce qui précède que la société Bledor doit, au titre des loyers impayés, la somme totale de 116.739 euros (91.929,33 + 24.809,68), à payer en deniers ou quittances. Sur les demandes présentées au titre des travaux Si la société Bledor a sollicité être autorisée à effectuer elle-même les travaux, elle a quitté les locaux, de sorte qu'il ne sera pas fait droit à cette demande. La société GD.BAT demande la condamnation de la société Bledor à lui verser la somme de 92.660,90 euros au titre des travaux de remise en état, en faisant état de devis réalisés par ses soins à la suite du départ de la preneuse. Elle indique avoir adressé un courrier le 8 juillet 2021 à la société Bledor lui notifiant ses devis, sans aucune réaction du preneur. *** L'article 17.3 du contrat de bail prévoit que le preneur devra rendre les lieux loués en parfait état de réparation, d'entretien et de conformité en y ayant effectué l'ensemble des réparations et travaux contractuellement à sa charge en vertu du contrat de bail. Les parties n'ont pas réalisé un état de sortie des lieux contradictoire. La société Bledor ne justifie pas avoir réalisé des travaux avant restitution, puisqu'elle a demandé à être autorisée à les effectuer, alors qu'elle a quitté les locaux. Elle a fait dresser un procès-verbal de constat le 7 mai 2021 tendant à faire constater que les locaux sont désormais vides. L'huissier a constaté que les locaux étaient propres, en bon état ou en état d'usage pour certains équipements, à l'exception notable de l'atelier dont le sol présentait de nombreux carreaux cassés ou manquants avec de très nombreuses traces d'infiltration provenant de la toiture. La société GD.BAT a aussi fait réaliser un procès-verbal de constat le 26 mai 2021, décrivant les mêmes locaux, en relevant plus de détériorations, de vétusté ou de salissures que celui du 7 mai 2021. La société GD.BAT a adressé en juillet 2021 à la société Bledor un courrier mentionnant plusieurs devis pour la remise en état des lieux, faisant état d'un montant total de 81.600 euros. Elle fait état d'un état des lieux d'entrée relevant un état neuf pour de nombreux équipements, qui avait été dressé le 7 janvier 2011, soit plus de dix années avant que la société Bledor ne quitte les lieux. Il résulte de l'article 1732 du code civil que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. Si le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location, ainsi que des réparations locatives, cette obligation ne s'étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures et revêtements de sol atteints par la vétusté. En l'occurrence, l'occupation des locaux au titre du bail a duré, du 6 décembre 2010 au mois de mai 2021, soit plus de dix années. Aussi, les travaux de peinture figurant dans l'ordre de service de la société Sotradec produit par la société GB Bat ne peuvent être mis à la charge de la société Bledor que de manière très réduite ; il en est de même pour les travaux de maçonnerie et de démolition, du fait de la vétusté par l'usage et ce alors que la nécessité de l'ensemble de ces travaux -qui dépassent la simple remise en état- n'est pas justifiée. En conséquence, la société Blédor sera condamnée au paiement de 10% de ces travaux, soit la somme de 6.400 euros. Les travaux de remise en état du réseau électrique seront supportés par la société Blédor à hauteur de la moitié, soit 2.980 euros (5959 euros HT : 2). Il en sera de même pour l'intervention sur le circuit d'eau, soit 383 euros (765 euros HT : 2). Il n'est pas justifié que le remplacement de la chaudière soit dû à un défaut d'entretien de la société Bledor, et doive être mis à sa charge. Il en est de même s'agissant du remplacement des plaques de faux plafond, de sorte que le coût de ces travaux ne sera pas supporté par la société Bledor. En revanche, cette société supportera intégralement la dépose des cheminées et le bouchage des perforations, soit 480,54 euros HT. Enfin, la société GD Bat a adressé à la société Bledor une facture correspondant à sa quote-part de taxe foncière, d'un montant HT de 836,29 euros, que ne conteste pas la société Bledor, de sorte qu'il sera fait droit à cette demande. En conséquence, la société Bledor sera condamnée à verser à la société GD.BAT, au titre des travaux de remise en état et de la taxe foncière, la somme arrondie de 11.080 euros. Sur les délais de paiement Le jugement n'avait pas fait droit à la demande de la société Bledor au titre des délais de paiement, en relevant que durant la procédure la dette locative s'était accrue sans que la société Bledor ne produise d'élément susceptible de démontrer qu'elle était en mesure d'acquitter l'arriéré locatif. La société Bledor fait état de ses efforts pour régler son bailleur, indiquant lui avoir versé plus de 42.000 euros depuis le 1er janvier 2020 alors qu'elle était empêchée d'exercer convenablement son activité. L'article 1343-5 du code civil prévoit en son aliéna 1er que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, la société Bledor est en plan de continuation depuis le 1er avril 2016, ce qui suffit à établir que sa situation financière est précaire. En conséquence, il sera fait droit à la demande d'échelonnement du paiement de la somme due par la société Bledor, dans les conditions fixées au dispositif, et le jugement sera révisé sur ce point. Sur les autres demandes Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles seront confirmées. Succombant au principal, la société Bledor sera condamnée au paiement des dépens d'appel. Il ne sera pas fait droit aux demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de délais de paiement présentée par la société Bledor, Y ajoutant, Condamne la société Bledor à verser à la société GD.BAT la somme de 24.809,68 euros, augmentée d'un intérêt de retard contractuel calculé au taux de base bancaire, majoré de 2 points, au titre des loyers et charges échus correspondant aux 4ème trimestre 2020 et au 1er trimestre 2021, Dit que la société Bledor s'acquittera des sommes dues à ce titre, soit la somme de 116.739 euros en deniers ou quittances, en 23 mensualités de 4.864 euros chacune et une mensualité de 4.867 euros, le dernier jour de chaque mois, la prochaine le 30 juin 2022, Dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance, et 10 jours après la réception d'une lettre recommandée avec accusé de réception du bailleur sollicitant ce paiement demeurée infructueuse, la totalité du montant restant dû par la société Bledor sera immédiatement exigible, Condamne la société Bledor à verser à la société GD.BAT, la somme de 11.080 euros TTC au titre des travaux de remise en état, Déboute les parties de leurs autres demandes, Condamne la société Bledor, aux entiers dépens. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Monsieur François THOMAS, Président et par Monsieur BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,