Cour d'appel, 16 mai 2024. 23/02314

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ARRÊT N° N° RG 23/02314 - N°Portalis DBVH-V-B7H-I4F5 ID TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE 07 mars 2023 RG:20/10827 [B] C/ [B] Grosse délivrée le 16/05/2024 à Me Georges Pomiès Richaud à Me Jean-Michel Divisia COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 1ère chambre ARRÊT DU 16 MAI 2024 Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 07 mars 2023, N°20/10827 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre, Mme Delphine Duprat, conseillère, Mme Audrey Gentilini, conseillère, GREFFIER : Mme Audrey Bachimont, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision DÉBATS : A l'audience publique du 02 avril 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANTE : Mme [O] [B] épouse [S] [Adresse 6] [Localité 4] Représentée par Me Mathieu Jacquier de la Scp Jacquier & Associes, plaidant, avocat au barreau de Marseille Représentée par Me Georges Pomiès Richaud de la Selarl Cabinet Lamy Pomiès-Richaud Avocats Associés, postulant, avocat au barreau de Nîmes INTIMÉ : M. [T] [B] [Adresse 3] [Localité 5] Représenté par Me Jean-Michel Divisia de la Scp Coulomb Divisia Chiarini, postulant, avocat au barreau de Nîmes Représenté par Me Thomas Djourno de la Selarl Provansal Avocats Associés, plaidant, avocat au barreau de Marseille ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 16 mai 2024, par mise à disposition au greffe de la cour EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Selon attestation notariée du 27 novembre 2003 [F] [B] né à [Localité 12] le [Date naissance 7] 1928, en son vivant retraité, est décédé le [Date décès 9] 2003 à [Localité 4], laissant pour seuls héritiers ses deux enfants [O] [B] née à [Localité 12] le [Date naissance 1] 1957, épouse de M.[L] [S] et [T] [B] né à [Localité 12] le [Date naissance 2] 1961, célibataire, nés de son union avec Mme [J] [Y] dont il était séparé de corps suivant jugement du tribunal de grande instance de Marseille du 31 mai 1978 et arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 17 octobre 1980. Les héritiers ont déclaré accepter purement et simplement la succession de leur père et déclaré qu'il en dépend un bien immobilier situé à [Localité 12] [Adresse 8] cadastré section CH n°[Cadastre 10] pour 07 ares 76 centiares, consistant en 'un terrain sur partie duquel est édifiée une maison d'habitation (en mauvais état) élevée d'un étage sur rez-de-chaussée, composé au rez-de-chaussée d'un salon, une salle-à-manger et une cuisine, et à l'étage de trois chambres, une salle de bains et un water-closet.' Cet immeuble a été évalué à cette attestation notariée à la somme de 394 997,62 euros. Dans le courant de l'année 2019, M.[T] [B] a exprimé sa volonté de sortir de l'indivision portant sur ce bien et adressé à sa soeur un avis de valeur de 1 300 000 euros établi par une agence immobilière. Un expert ensuite mandaté par lui a selon rapport du 04 mars 2020 estimé à 1 135 000 euros la valeur de l'immeuble. Selon rapport complémentaire du 24 septembre 2020 ce même expert a estimé à 209 000 euros la dépréciation qu'entraînerait la division du bien et sa mise en copropriété, non compris le coût des travaux nécessaires. Par acte du 13 novembre 2020, M.[T] [B] a assigné sa soeur Mme [O] [B] épouse [S] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir, selon les énonciations du jugement, 'ordonner le partage de l'indivision existant entre eux et préalablement pour y parvenir que soit ordonnée la licitation du bien immobilier indivis'. Mme [B] épouse [S] a, toujours selon les énonciations du jugement, sollicité : - l'homologation du partage en nature du bien immobilier conformément à des plans établis le 24 janvier 2018, - la désignation d'un technicien chargé de dresser le règlement de copropriété, - le paiement par chaque indivisaire de la moitié des travaux nécessaires au partage en nature et à cette fin la consignation de la somme de 35 000 euros chacun, et proposé d'avancer à ce titre à son frère la somme de 34 282 euros à charge pour lui de rembourser cette somme dans les 5 ans, - la communication de pièces relatives au patrimoine et aux ressources de celui-ci. Par jugement contradictoire du 07 mars 2023, le tribunal judiciaire de Marseille : - a débouté Mme [O] [B] épouse [S] de ses demandes, - a ordonné l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l'indivision résultant de la succession de [F] [B], - a commis Me [P] [C], notaire à [Localité 14], afin de procéder aux opérations (...), - a ordonné la licitation de l'immeuble indivis sur la mise à prix de 800 000 euros, avec faculté de baisse du quart en cas de carence d'enchères (...), - a débouté Mme [O] [B] épouse [S] de sa demande tendant à la communication de pièces relatives au patrimoine et aux revenus de M.[T] [B], - a débouté les parties de leurs demandes respectives en application de l'article 700 du code de procédure civile, - a dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage, - a dit n'y avoir lieu à exécution provisoire des dispositions concernant la licitiation. Par déclaration du 17 avril 2023, Mme [B] épouse [S] a interjeté appel de cette décision. Par ordonnance du 05 juillet 2023, le conseiller de la mise en état de la cour d'appel d'Aix-en-Provence a renvoyé l'affaire devant la cour d'appel de Nîmes au visa de l'article 47 du code de procédure civile. Par ordonnance du 25 octobre 2023, la procédure a été clôturée le 19 mars 2024 et l'affaire fixée à l'audience du 02 avril 2024. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS Par conclusions notifiées le 1er mars 2023, Mme [B] épouse [S] demande à la cour : - d'infirmer le jugement - en ce qu'il a ordonné les opérations de compte, liquidation et partage de l'indivision résultant de la succession de [F] [B], et par voie de conséquence en toutes ses dispositions qui découlent de l'ouverture de telles opérations, Statuant à nouveau - d'ordonner le partage en nature - de l'immeuble en 2 lots conformément aux plans établis le 24 janvier 2018 sous les numéros E52 (rez-de-chaussée) et ES3 (1er étage) par le cabinet [16] lui attribuant le premier étage et le rez-de-chaussée à M.[T] [B], - du terrain sur lequel est édifié ledit immeuble en divisant ce terrain en 2 lots égaux, le rez-de-chaussée se voyant affecter la partie Sud située à l'avant de l'immeuble et le 1er étage se voyant affecter la partie Nord située à l'arrière de l'immeuble, - d'ordonner la terminaison du partage conformément aux dispositions de l'article 840 du Code civil et de désigner à cet effet, sauf meilleur accord des parties sur le contenu du règlement de copropriété, un technicien qui sera en charge de dresser ledit règlement et d'attribuer à chacun des lots 500 millièmes, - de lui donner acte de ce qu'elle prend à sa charge, dans le cadre du partage en nature, le paiement de l'ensemble des travaux de division de l'immeuble en 2 lots tels que décrits dans les motifs qui précèdent sans que M.[T] [B] n'ait à régler quelque somme que ce soit de ce chef, - de rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions de M.[B], - d'ordonner la désignation par le président de la chambre des notaires de l'un de ses confrères pour procéder aux opérations de compte, liquidation et partage consécutives au partage en nature du bien indivis, A titre subsidiaire - d'ordonner l'insertion dans le cahier des charges et des conditions de vente d'une clause d'attribution et d'une clause de substitution, En tout état de cause - de dire que les dépens seront utilisés en frais privilégiés de partage. L'appelante soutient : - que l'échec de la concrétisation finale du partage en nature convenu en 2014 ne saurait effacer le diagnostic de sa faisabilité, ni l'établissement des plans dressés par le cabinet [16] choisi par les parties, - que c'est en violation des articles 4 et 5 du Code civil que le tribunal a ordonné l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de la succession alors que la demande des parties à ce titre ne concernait que le bien immeuble indivis, - que le partage en nature du bien indivis doit être privilégié à sa licitation conformément à l'article 826 alinéa 2 du Code civil ; que l'intimé opère à ce titre une confusion entre la valeur vénale d'un bien et la valeur des parts indivises ce même bien. Par conclusions notifiées le 12 mars 2024, M.[T] [B] demande à la cour : - de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, - d'ordonner le partage de l'indivision existant entre lui et Mme [S] portant sur la pleine propriété de l'immeuble situé à [Localité 12], [Adresse 8], cadastré Section CH n°[Cadastre 10] pour une superficie de 7 ares et 76 centiares, - de constater que cet immeuble dépend de l'indivision existante entre eux ainsi qu'il résulte d'une attestation immobilière après décès reçu par Me [V], notaire à [Localité 12], le 27 novembre 2003 publiée au 3ème bureau du service de publicité foncière de Marseille le 09 janvier 2004, - d'ordonner préalablement au partage la licitation judiciaire de l'immeuble devant le juge délégué du tribunal judiciaire de Marseille aux clauses et conditions du cahier des charges qui sera dressé par Me Thomas D'Journo, avocat au barreau de Marseille, sur une mise à prix de 800 000 euros avec faculté de baisse du quart en cas de carence d'enchères, - de désigner Me [P] [C], notaire associé à [Localité 14], pour procéder aux opérations de compte, liquidation et partage de l'indivision existant entre lui et sa soeur, - de désigner tel de MM. ou Mmes les juges du siège de la cour pour faire rapport en cas de difficulté en vue de l'homologation travail du notaire et en vue de l'homologation de l'état liquidatif, - d'ordonner la publicité des ventes selon les dispositions en matière immobilière édictées par le code des procédures d'exécution, - de débouter l'appelante de l'ensemble de ses prétentions. - de juger que les dépens seront déclarés en frais privilégiés de partage. L'intimé réplique : - que les projets architecturaux et les échanges intervenus entre indivisaires ne constituaient pas un partage amiable de l'indivision mais de simples pourparlers destinés à faire avancer les discussions entre eux ; que ces pourparlers ne sauraient à plus forte raison constituer un partage amiable puisque les parties ne sont pas parvenues à un accord sur la composition des lots et les travaux à effectuer, - que l'immeuble indivis n'est pas commodément partageable en nature et qu'un tel partage ne saurait être opéré sans perte de sorte seule une licitation pourra être ordonnée en l'espèce, en application des articles 1377 et 1686 du Code civil. Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIVATION *sur l'objet du litige Pour voir infirmer le jugement au motif que le tribunal a statué ultra petita l'appelante excipe des articles 4 et 5 du Code civil selon lesquels 'L'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé', Bien que l'assignation initiale ne soit pas versée aux débats, selon les énonciations ci-dessus reprises du jugement attaqué le tribunal a été saisi d'une demande de 'partage de l'indivision existant entre (M.et Mme [B]) et préalablement pour y parvenir que soit ordonnée la licitation du bien immobilier indivis'. Aucune autre mention ni motif du jugement ni aucune allégation des parties n'indique qu'il dépende encore de l'indivision successorale de [F] [B] d'autre bien que l'immeuble objet du litige. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a ordonné l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage 'de l'indivision résultant de la succession de [F] [B]'. *sur le partage de l'immeuble Pour ordonner la licitation de l'immeuble, le tribunal a considéré, au vu du rapport d'expertise et du projet de division envisagé par les parties dans le cadre de leurs pourparlers, que son partage en nature ne pouvait être ordonné sans entraîner une perte importante de sa valeur. Pour solliciter un tel partage l'appelante soutient que les écritures de son frère en première instance, et notamment la phrase 'vérifier s'il est possible compte tenu de la configuration des lieux de diviser l'immeuble en deux appartements et de le soumettre au régime de la copropriété' 'montraient bien qu'à l'évidence la consistance du bien se prêtait de manière évidente à la possibilité d'un partage en nature' ; qu'elle s'est ralliée à cette initiative d'autant que sans même la consulter à ce sujet, celui-ci a chargé un cabinet d'architecture de cette mission, à la moitié des frais de laquelle elle a contribué ; que ce cabinet a conclu à l'absence de difficulté d'un tel partage et émis trois propositions ; qu'un dossier de déclaration préalable de travaux de réalisation d'un accès voiture sur chacun des lots a été déposé ensemble par son frère et elle ; que ces démarches ont été arrêtées brutalement et unilatéralement au stade de la rédaction du réglement de copropriété, ce qui n'efface pas le diagnostic de faisabilité du partage en nature ni les plans de partage déjà dressés, qui ne sauraient selon elle être dépourvus de toute conséquence juridique, ce d'autant que ces plans ont été utilisés par l'expert ensuite désigné par son frère ; que la loi, la jurisprudence et la doctrine insistent sur la prééminence du partage en nature sur la licitation en matière d'indivision ; que dès l'instant où la cour constate que le partage en nature est possible, elle doit l'ordonner et désigner un technicien pour rédiger le projet de règlement de copropriété. L'intimé soutient que les échanges intervenus avec sa soeur depuis 2014 ne constituent nullement un partage amiable qu'il suffirait aujourd'hui de terminer ; que ces échanges et les projets architecturaux évoqués ont constitué de simples pourparlers et que les parties ne se sont pas accordées sur la composition des lots et les travaux à réaliser pour arriver à un partage en nature, ni sur les termes du règlement de copropriété, la définition des parties privatives et des parties communes. Il rappelle que le partage doit pouvoir s'effectuer sans perte, et que s'il s'avère matériellement possible mais susceptible d'entraîner une dépréciation trop considérable, la licitation doit lui être substituée ; qu'il doit pouvoir s'opérer commodément et ne pas générer d'inconvénient excessif ; qu'ici, l'immeuble n'est pas commodément partageable en nature et que le coût des travaux nécessaires déprécierait fortement sa valeur vénale s'il était vendu 'en bloc' ; qu'enfin, sa situation actuelle ne lui permet plus d'engager de tels frais, de sorte que la licitation de l'immeuble indivis est la mesure la plus préférable. **sur l'existence d'un partage amiable Selon les articles 835 et 838 du Code civil, si tous les indivisaires sont présents et capables, le partage peut intervenir dans la forme et selon les modalités choisies par eux. Lorsque l'indivision porte sur des biens soumis à la publicité foncière, l'acte de partage est passé par acte notarié. Le partage amiable peut être total ou partiel. Il est partiel lorsqu'il laisse subsister l'indivision à l'égard de certains biens ou de certaines personnes. En l'absence d'acte notarié, aucun accord de volonté s'agissant du partage de l'immeuble litigieux ne peut ici être constaté, quelles que soient les manifestations de volonté exprimées de part et d'autre. **sur le partage de l'immeuble Selon les articles 840 et 842 du Code civil en vigueur depuis le 1er janvier 2007 le partage est fait en justice lorsque l'un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s'il s'élève des contestations sur la manière d'y procéder ou de le terminer (...). A tout moment, les copartageants peuvent abandonner les voies judiciaires et poursuivre le partage à l'amiable si les conditions prévues pour un partage de cette nature sont réunies. Contrairement à ce que soutient l'appelante, l'article 826 du même code selon lequel 'L'égalité dans le partage est une égalité en valeur. Chaque copartageant reçoit des biens pour une valeur égale à celle de ses droits dans l'indivision.(...)' ne consacre nullement la prééminence du partage en nature mais seulement l'égalité entre les héritiers. C'est l'article 1361 du code de procédure civile, qui prévoit ce principe en énonçant 'le tribunal ordonne le partage, s'il peut avoir lieu, ou la vente par licitation (...).' Selon les articles 1686 et 1688 du même code, si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte (...) la vente s'en fait aux enchères, et le prix en est partagé entre les copropriétaires. Le mode et les formalités à observer pour la licitation sont expliqués au titre " Des successions " et au code de procédure. Il en résulte que la licitation des immeubles indivis dépendant d'une succession ne peut être ordonnée que s'ils ne peuvent être facilement partagés en nature entre les héritiers ; et que, même si un tel partage en nature est commodément possible, il doit pouvoir se faire sans perte de valeur de la chose partagée, et non comme le soutient l'appelante, de la valeur des parts indivises de ce bien. En effet, la valeur d'un bien immobilier indivis susceptible d'être partagé n'est pas l'addition de la valeur de ses quotes-parts indivises, mais sa valeur vénale au jour le plus proche du partage. La preuve de la difficulté du partage en nature de l'immeuble incombe ici à l'intimé qui s'y oppose. ***sur la difficulté du partage en nature de l'immeuble. M.[T] [B] verse aux débats le rapport d'expertise du 24 septembre 2020 d'un expert missionné par lui pour 'donner un avis sur l'impact qu'aurait la division en deux lots de la propriété selon les projets de plans communiqués', en l'espèce 'des plans datés du 24 janvier 2018 dans le cadre d'un projet de division de la construction en deux logements indépendants.' Selon l'expert, ce projet consistait à aménager - en rez-de-chaussée un logement de type T3 d'une surface habitable de 80,15m² qui sera accessible en façade Sud par la porte d'entrée actuelle - à l'étage un logement de type T3 d'une surface habitable de 74,11m² qui sera accessible en façade Nord par un escalier intérieur. Le rapport énonce que 'Pour ce faire, des travaux relativement importants doivent être entrepris : Concernant le rez-de-jardin il est nécessaire : - de créer une ouverture en façade Nord pour aménager la porte d'entrée qui permettra d'accéder au logement de l'étage - de cloisonner une partie du WC actuel pour créer un petit dégagement - d'installer un escalier intérieur pour accéder au logement de l'étage - de créer, à la place de la cheminée, une ouverture en façade Est pour éclairer la chambre 2 - de déplacer le WC - de créer une salle d'eau qui se situer actuellement à l'étage uniquement - de créer les gaines communes ( EU, EV et VMC) - de démolir les deux volées d'escalier actuel d'accès à l'étage et boucher le plafond - de créer une ouverture en façade Ouest (chambre 1) Concernant l'étage - de supprimer la cloison entre les chambres ouvertes au Nord et au Sud pour créer la cuisine/séjour - de créer et cloisonner un WC - de créer une nouvelle salle d'eau - de créer les gaines communes (EU, EV et VMC ) En plus des travaux intérieurs nécessaires à la création de logements indépendants il sera nécessaire - de faire intervenir un géomètre-expert pour la mise en copropriété (règlement de copropriété, état descriptif de division) - de créer des compteurs électriques et des compteurs d'eau individuels - de déposer un permis de construire compte-tenu de la création d'ouvertures en façades Nord, Est et ouest, - de redéposer une déclaration préalable pour autoriser la réalisation d'un accès voiture depuis [Adresse 13] par l'ouverture d'un portail sur la limite Est de la parcelle, - en cas d'autorisation, de réaliser les travaux de terrassement et d'aménagement pour permettre cet accès. Le rapport du 04 mars 2020 du même expert, missionné par l'intimé pour procéder à l'évaluation de l'immeuble, mentionne aussi p19 'l'évacuation des eaux usées de la propriété étudiée utilise le conduit situé sur la parcelle mitoyenne cadastrée section CH n°[Cadastre 11]. La propriété étudiée serait donc fonds dominant. Cependant, cette servitude n'est pas mentionnée dans le titre de propriété communiqué. Il conviendrait donc, soit de formaliser cette servitude, si celle-ci n'existe pas déjà dans un autre acte, soit de se brancher directement au réseau situé sur la [Adresse 15]'. La nature et l'importance des travaux nécessaires à la division de l'immeuble, et les aléas liés tant à l'obtention ou au refus d'une demande de permis de construire s'agissant des nouvelles ouvertures en façade qu'à la formalisation d'une servitude d'évacuation des eaux usées, ne caractérisent pas suffisamment les difficultés que représentent son partage en nature, dont ce rapport démontre qu'il est matériellement possible. L'intimé excipe de la dépréciation que subirait l'immeuble en cas de division en deux lots de copropriété, compte non-tenu en outre du coût des travaux de division et de réalisation d'un accès, ni du coût de la régularisation d'une servitude d'évacuation des eaux usées. En l'espèce, même si l'appelante propose en cause d'appel de prendre à sa charge l'avance de la part de la consignation demandée par elle destinée à provisionner partie du montant des travaux à mettre à la charge de l'intimé, avec délai de remboursement de 5 ans, cette proposition d'avance sur future récompense ne compense pas la dépréciation de la valeur de l'immeuble estimée en 2020 à 209 000 euros, et ce quel que soit également le prix auquel il sera effectivement adjugé. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a ordonné la licitation de l'immeuble indivis. Selon les articles 1361 et 1377 du code de procédure civile, le tribunal ordonne le partage, s'il peut avoir lieu, ou la vente par licitation (...). Il ordonne, dans les conditions qu'il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. A titre subsidiaire l'appelante sollicite l'insertion au cahier de charges et des conditions de vente d'une clause d'attribution et d'une clause de substitution. L'intimé ne conclut pas sur ce point. En l'absence d'opposition, les clauses d'attribution et de substitution sollicitées seront inscrites au cahier des charges et des conditions de vente du bien. **autres demandes Le jugement sera encore confirmé en ce qui concerne les dépens. Les parties n'ont formé aucune demande en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour Confirme le jugement en toutes ses dispositions Y ajoutant Dit que les clauses d'attribution et de substitution sollicitées par Mme [O] [B] seront inscrites au cahier des charges et des conditions de vente de l'immeuble, Dit que les dépens seront pris en frais privilégiés de partage. Arrêt signé par le présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,