Tribunal judiciaire, 17 juin 2024. 24/00156

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT OUEN [Adresse 3] [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX01] ou 77 ou 79 @ : [Courriel 9] @ : [Courriel 8] N° RG 24/00156 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YW2E Minute : 24/00082 S.C.I. [E] Représentant : Me [P], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1982 C/ Monsieur [V] [S] Représentant : Me [N], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0850 Madame [G] [F] Représentant : Me Corinne GIUDICELLI JAHN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0850 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 Juin 2024 DEMANDEUR : S.C.I. THOMAS [Adresse 2] [Localité 6] représentée par Me Stéphanie GIOVANNETTI, avocat au barreau de PARIS DÉFENDEURS : Monsieur [V] [S] [Adresse 4] (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 930082024001070 du 01/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY) représenté par Me Corinne GIUDICELLI JAHN, avocat au barreau de PARIS Madame [G] [F] [Adresse 5] représentée par Me Corinne GIUDICELLI JAHN, avocat au barreau de PARIS DÉBATS : Audience publique du 16 Mai 2024 DÉCISION: Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Juin 2024, par Madame Maud PICQUET, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, Greffier. Copie exécutoire : Me Stéphanie GIOVANNETTI Copie certifiée conforme : Me Corinne GIUDICELLI JAHN Le 17/06/24 RAPPEL DES FAITS Par un contrat du 3 août 2021, la SCI THOMAS a donné à bail à Monsieur [V] [S] un appartement à usage d’habitation ainsi qu’une place de stationnement situés au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 1.400 € et 50 € de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, la SCI THOMAS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 11 octobre 2023. Elle a également fait signifier un commandement de justifier de la souscription d’un contrat d’assurance couvrant les risques locatifs, le 11 octobre 2023. Informée de ce que Monsieur [V] [S] aurait quitté les lieux et de ce que Madame [G] [F], présentée comme étant son épouse, resterait dans les lieux, la SCI THOMAS les a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen statuant en référé par un acte du 11 janvier 2024 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement de provisions. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 mai 2024, après avoir été renvoyée une fois à la demande des défendeurs. A l’audience du 16 mai 2024, la SCI THOMAS - représentée par Maître [M] [Z] - reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d'ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [S] et de tous occupants de son chef, dont Madame [G] [F] ; de dire que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédure civiles d’exécution ; de condamner Monsieur [V] [S] au paiement d'une provision sur l'arriéré locatif actualisée à la somme de 9.569,63 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chaque mensualité de loyer ; de condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail, outre une somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire. La SCI THOMAS sollicite le rejet de la fin de non-recevoir et des demandes formées par les défendeurs. Au soutien de ses prétentions , elle fait valoir que Monsieur [V] [S] n’a pas justifié être assuré contre les risques locatifs dans le délai d’un mois suivant le commandement signifié à ce titre et qu’il n’a pas non plus payé les causes du commandement de payer dans le délai requis. Elle précise le contrat de bail n’est signé que par Monsieur [V] [S], qu’elle n’a jamais été informée de l’existence de Madame [G] [F] avant la lettre adressée par Monsieur [V] [S] le 26 décembre 2023, lui indiquant qu’il avait quitté le logement le 29 octobre 2023 mais que Madame [G] [F] y résiderait encore, à la suite de leur divorce. Elle souligne qu’elle n’a jamais été informée du mariage de Monsieur [V] [S], qu’il ne justifie, du reste, aucunement. Elle ajoute que si Monsieur [V] [S] lui a indiqué qu’il avait quitté les lieux, il ne lui a jamais remis les clés, de sorte qu’il doit être considéré comment occupant encore effectivement les lieux. Elle fait également valoir que plus aucun paiement n’est effectué depuis le mois de février 2024 et que la dette s’élève à 9.569,63 €, selon décompte arrêté au 1er mai 2024. Monsieur [V] [S] et Madame [G] [F] -représentés par Maître [U] [L] sollicitent, à titre principal, que l’assignation soit déclarée irrevable. Subsidiairement, ils concluent au rejet de la demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire et demandent que la dette locative soit fixée à hauteur de 4.454, 52 € (avril 2024 inclus) et que Monsieur [V] [S] ne soit pas tenu au paiement des sommes dues à compter du 3 novembre 2023. Très subsidiairement, ils sollicitent des délais de paiement suspensifs de l’acquisition des effets de la clause résolutoire sur 24 mois. En tout état de cause, ils demandent la condamnation de la demanderesse aux dépens. Au soutien de leur fin de non recevoir, ils font valoir que le commandement de payer n’a pas été signifié à Madame [G] [F]. A l’appui de leurs autres prétentions, ils soutiennent que Monsieur [V] [S] a payé en espèces à son bailleur la somme de 2.250 €; qu’il justifie être assuré contre les risques locatifs; qu’il a résilié le bail par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 3 novembre 2023 et que Madame [G] [F], son épouse dont il est séparée, réside encore dans les lieux et de depuis le mois d’août 2021. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION I. SUR LA RÉSILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 11 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, applicable en l’espèce eu égard à la date de l'assignation. Par ailleurs, la SCI THOMAS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En outre, si les défendeurs soutiennent que l’action ne serait pas recevable, au motif que le commandement de payer n’aurait pas été signifié à la défenderesse, ils ne justifient ni de leur mariage, ni d’en avoir informé la demanderesse avant la signification du commandement, de sorte que cette signfication est, en tout état de cause, opposable à la défenderesse, en application de l’article 9-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : Selon l’article 7g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, “le locataire est tenu de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa”. En outre, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, applicable en l’espèce eu égard à la date du commandement de payer, prévoit que “tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux." Le bail conclu le 3 août 2021 contient une clause résolutoire (page 9) et un commandement de justifier d’une assurance contre les risques locatifs visant cette clause a été signifié le 11 octobre 2023. Un commandent de payer visant cette clause a également été signifié le 11 octobre 2023, pour la somme en principal de 4.254,13 €. Si Monsieur [V] [S] verse aux débats une attestation d’assurance contre les risques locatifs couvrant la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 novembre 2023. En effet, si Monsieur [V] [S] affirme avoir payé en espèces la somme de 2.250 €, il ne le justifie pas. En tout état de cause, cette somme ne permet pas de couvrir les causes du commandement de payer. II. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, applicable en l’espèce, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) au locataire en situation de régler sa dette locative”. L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.” Compte tenu de ces éléments et de la position de la bailleresse, les défendeurs, qui ne justifient pas avoir repris intégralement le paiement du loyer courant, ni être en situation d’apurer l’arriéré locatif, seront déboutés de leur demande en délais de paiement suspensifs de l’acquisition des effets de la clause réolsutoire. L’expulsion de Monsieur [V] [S] et de tous occupants de son chef, dont Madame [G] [F], sera ordonnée, en conséquence. Il sera rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : La SCI THOMAS produit un décompte démontrant que Monsieur [V] [S] restait devoir la somme de 2.870,63 € à la date du 22 novembre 2023. Monsieur [V] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. En outre, s’il soutient avoir résilié le bail par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 3 novembre 2023, il ne le justifie pas. Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2.870,63 €, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (11 octobre 2023). Si la SCI THOMAS verse aux débats une lettre reçue le 2 janvier 2024, aux termes de laquelle Monsieur [V] [S] l’informe avoir quitté les lieux depuis le 30 octobre 2023, il ne conteste pas ne pas avoir remis les clés à son bailleur depuis lors. Monsieur [V] [S] sera, en conséquence, également condamné à titre provisionnel au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er décembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. S’agissant de Madame [G] [F], elle reconnaît occuper effectivement les lieux depuis plusieurs années et y demeurer encore actuellement. Elle sera, en conséquence, condamnée, in solidum avec Monsieur [V] [S] et à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période courant du 1er décembre 2023 à la date de la libération effective et définifive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée, à titre provisionnel, au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, qui apparaît de nature à réparer le préjudice subi par la SCI THOMAS du fait de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Monsieur [V] [S] et Madame [G] [F], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI THOMAS , Monsieur [V] [S] et Madame [G] [F] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, DECLARONS recevable l’action de la SCI THOMAS ; CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 août 2021 entre la SCI THOMAS et Monsieur [V] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation et la place de stationnement situés au [Adresse 5] sont réunies à la date du 23 novembre 2023 ; REJETONS la demande en délais de paiement suspensifs de l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; ORDONNONS en conséquence à Monsieur [V] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ; DISONS qu’à défaut pour Monsieur [V] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI THOMAS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, dont Madame [G] [F], y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELONS que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion ; CONDAMNONS Monsieur [V] [S] à verser à la SCI THOMAS à titre provisionnel la somme de 2.870,63 € (décompte arrêté au 22 novembre 2023, incluant novembre 2023), avec les intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2023; CONDAMNONS in solidum Monsieur [V] [S] et Madame [G] [F] à payer à la SCI THOMAS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; FIXONS à titre provisionnel cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculé tel que si le contrat s'était poursuivi ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [V] [S] et Madame [G] [F] à verser à la SCI THOMAS une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [V] [S] et Madame [G] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ; REJETONS le surplus des prétentions ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 17 juin 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière. La greffière, La juge,