Tribunal judiciaire, 11 mars 2024. 23/01454

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN [Adresse 4] [Localité 9] Tél:[XXXXXXXX02] Fax : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 11] REFERENCES : N° RG 23/01454 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YHKB Minute : JUGEMENT Du : 11 Mars 2024 OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT Anciennement OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE BAGNOLET C/ Madame [E] [B] JUGEMENT Après débats à l'audience publique du 15 Janvier 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2024; Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ; ENTRE : DEMANDEUR : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT Anciennement OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE BAGNOLET [Adresse 3] [Localité 7] Représenté par Monsieur [Z] [S] muni d’un pouvoir DÉFENDEUR : Madame [E] [B] [Adresse 5] [Adresse 10] [Localité 8] Comparante en personne Copie exécutoire délivrée le : à : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT Mme [E] [B] Expédition délivrée à : EXPOSÉ DU LITIGE Suivant contrat signé le 18 novembre 2014, l'OPH de Bagnolet aux droits duquel vient l'OPH Est Ensemble Habitat a donné en location à Madame [E] [B] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 492,39 € outre provisions sur charges. Le 18 avril 2023, l'OPH Est Ensemble Habitat a fait délivrer à Madame [E] [B] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 5 778,61 € selon décompte arrêté au 5 avril 2023. Par courrier du 7 avril 2023, l'OPH Est Ensemble Habitat a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015. Suivant citation délivrée à étude le 12 septembre 2023, l'OPH Est Ensemble Habitat a attrait Madame [E] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti. L'OPH Est Ensemble Habitat a demandé à la juridiction : De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation ;D'ordonner l'expulsion immédiate de Madame [E] [B] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à l'OPH Est Ensemble Habitat, aux frais et aux risques et périls de Madame [E] [B] ;De condamner Madame [E] [B] au paiement des sommes suivantes :4 959,32 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 29 août 2023, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;1 000 € à titre de dommages et intérêts ;600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer.Le 12 septembre 2023, l'OPH Est Ensemble Habitat a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département. L'audience s'est tenue le 15 janvier 2024, après un renvoi dans l'attente du rappel des indemnités maladie de la locataire, et en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Lors de l'audience, l'OPH Est Ensemble Habitat, représenté par Monsieur [Z] [S] en vertu d'un pouvoir régulier en date du 11 janvier 2024, maintient ses demandes, sauf à se désister de sa demande de dommages-intérêts. Il précise qu'en vertu d'un décompte arrêté au 12 janvier 2024 (échéance du mois de décembre 2023 incluse), l'arriéré s'élève désormais à la somme de 1 581,15 €. Madame [E] [B] ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 50 € par mois en plus du loyer courant. Elle indique avoir connu des difficultés financières suite à un arrêt maladie, la souscription de crédits et des frais concernant plusieurs décès. Elle précise ne pas avoir perçu ses indemnités maladie durant plusieurs mois et avoir eu un rappel important au mois de décembre lui ayant permis d'apurer une grande partie de la dette. Elle expose être en arrêt maladie jusqu'au 15 mars 2024 et percevoir la moitié de son traitement d'un montant de 893 €. Elle déclare vivre dans les lieux avec sa fille handicapée, pour laquelle l'AAH est actuellement suspendue. L'OPH Est Ensemble Habitat déclare ne pas s'opposer aux délais de paiement sollicités. L'enquête sociale n'est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République. En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif. En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 18 avril 2023, il n'y a pas lieu d'appliquer les dispositions procédurales telles qu'issues de cette réforme mais telles qu'elles étaient en vigueur jusqu'au 28 juillet 2023 inclus. Les dispositions dites “de fond” (conditions d'octroi de délais de paiement, modalités des délais pour quitter les lieux...) sont quant à elles applicables à toutes les instances en cours ou à venir à l'entrée en vigueur de cette loi. SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 12 septembre 2023, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En l'espèce, l'OPH Est Ensemble Habitat verse aux débats un décompte arrêté au 12 janvier 2024 (échéance du mois de décembre 2023 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 1 581,15 €. Au vu des justificatifs fournis, la créance de l'OPH Est Ensemble Habitat est établie tant dans son principe que dans son montant. Madame [E] [B] ne conteste pas l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées. Il convient par conséquent de condamner Madame [E] [B] en application des stipulations du bail à verser à l'OPH Est Ensemble Habitat la somme de 1 581,15 € actualisée au 12 janvier 2024 (échéance du mois de décembre 2023 incluse), au titre de l'arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision. SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 3) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Il ressort des pièces versées aux débats qu'un commandement de payer, visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi précitée, a été régulièrement signifié à Madame [E] [B] le 18 avril 2023, pour un montant principal de 5 778,61 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 juin 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date. Cependant l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. L'article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Madame [E] [B] demande ainsi l'octroi de délais de paiement à hauteur de 50 € par mois en plus du loyer courant. Il ressort des débats que Madame [E] [B] est en mesure de s'acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. Elle a perçu un rappel d'indemnités important, son misalaire lui est versé et elle reprendra son emploi à taux plein en mars 2024. En outre, elle a repris le paiement du loyer courant à la date de l'audience. Compte tenu de son engagement et de l'accord de l'OPH Est Ensemble Habitat, il convient par conséquent d'accorder à Madame [E] [B] des délais de paiement pour s'acquitter de la dette locative à hauteur de 50 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront ainsi suspendus. Si l'intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail. Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d'une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré : Madame [E] [B] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par l'OPH Est Ensemble Habitat, la résiliation du bail étant acquise à la date du 19 juin 2023 ;Madame [E] [B] deviendrait occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Madame [E] [B] d'avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;L'OPH Est Ensemble Habitat pourra procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [E] [B], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;En cas de maintien dans les lieux, l'OPH Est Ensemble Habitat sera en droit d'exiger de Madame [E] [B] le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux. En application des articles L.412-1 et L 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, il ne peut être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante. Le juge peut cependant réduire ou supprimer ces délais. Cependant, l'OPH Est Ensemble Habitat ne justifie d'aucune circonstance particulière à l'appui de sa demande en ce sens, étant rappelé que Madame [E] [B] est entrée dans les lieux en exécution d'un contrat de bail, qu'aucune solution de relogement actuelle n'est alléguée, et qu'il n'est pas allégué ni caractérisé de mauvaise foi. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [E] [B] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 avril 2023, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture. Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. En l'espèce, l'équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de l'OPH Est Ensemble Habitat sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire. PAR CES MOTIFS : La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort, CONSTATE la recevabilité de l'action intentée par l'OPH Est Ensemble Habitat ; CONSTATE que le contrat signé le 18 novembre 2014 entre l'OPH Est Ensemble Habitat et Madame [E] [B] concernant les locaux situés [Adresse 6] s'est trouvé de plein droit résilié le 19 juin 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire ; CONDAMNE Madame [E] [B] à verser à l'OPH Est Ensemble Habitat la somme de 1 581,15 € actualisée au 12 janvier 2024 au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de décembre 2023 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; AUTORISE Madame [E] [B] à s'acquitter de cette somme en 32 mensualités, les 31 premières d'un montant de 50 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ; DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le dernier jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ; DIT qu'en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d'effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ; DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré : Madame [E] [B] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par l'OPH Est Ensemble Habitat, la résiliation du bail étant acquise à la date du 19 juin 2023 ;Madame [E] [B] deviendrait occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Madame [E] [B] d'avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;L'OPH Est Ensemble Habitat pourra procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [E] [B], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;En cas de maintien dans les lieux, l'OPH Est Ensemble Habitat sera en droit d'exiger de Madame [E] [B] le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle.DEBOUTE en ce cas l'OPH Est Ensemble Habitat de sa demande de suppression des délais d'expulsion prévus par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution et RAPPELLE qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ; FIXE en ce cas l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Madame [E] [B] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Madame [E] [B] à verser à l'OPH Est Ensemble Habitat ladite indemnité mensuelle à compter du mois de janvier 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ; DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ; CONDAMNE Madame [E] [B] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 18 avril 2023, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ; DEBOUTE l'OPH Est Ensemble Habitat de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile; RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. LA GREFFIÈRELA JUGE