Tribunal judiciaire, 28 mai 2024. 24/00148

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au Nom du Peuple Français Tribunal judiciaire d’EVRY Pôle des urgences civiles Juge des référés Ordonnance du 28 mai 2024 MINUTE N° 24/______ N° RG 24/00148 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P4NI PRONONCÉE PAR Virginie BOUREL, Vice-Présidente, Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 23 avril 2024 et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé ENTRE : Monsieur [R] [W] demeurant [Adresse 3] représenté par Maître [E] [T], demeurant [Adresse 5] - domicilié en son bureau secondaire - [Adresse 1] - [Localité 6], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0672 Monsieur [Y] [W] demeurant [Adresse 2] représenté par Maître [E] [T], demeurant [Adresse 5] - domicilié en son bureau secondaire - [Adresse 1] - [Localité 6], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0672 DEMANDEURS D'UNE PART ET : Madame [D] [L] épouse [N], entrepreneur individuel sous l’enseigne [7] demeurant [Adresse 4] représentée par Maître Julie PITOT, avocate postulante au barreau de l’ESSONNE et par maître Piercy MATADI, avocat plaidant au barreau de SEINE SAINT-DENIS DÉFENDERESSE D'AUTRE PART ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort. ************** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte délivré le 9 février 2024, Monsieur [R] [W] et Monsieur [Y] [W] ont fait assigner en référé Madame [D] [L] épouse [N], en sa qualité d'entrepreneur individuel de l'enseigne [7], devant le président du tribunal judiciaire d'Évry, au visa de l'article 834 du code de procédure civile et de l'article 1134 du code civil, aux fins de voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire précitée - ordonner en conséquence l'expulsion de Madame [D] [N] née [L] des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 8] et de tout occupant dans les lieux de son fait et ce, avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique, s'il y a lieu - ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble ou tel autre lieu, au choix du bailleur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues - fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme antérieurement exigée à titr de loyer, soit la somme mensuelle de 2.267,60 euros TTC - condamner Madame [D] [N] née [L] à titre provisionnel à payer à Messieurs [R] et [Y] [W], la somme de 13.559,90 euros au 5 février 2024, majorée des intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2023 - condamner Madame [D] [N] née [L] à titre provisionnel à payer à Messieurs [R] et [Y] [W] la somme de 2.711,98 euros en application de la clause pénale - condamner Madame [D] [N] née [L] à titre provisionnel à payer à Messieurs [R] et [Y] [W] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile - la condamner aux entiers dépens comprenant notamment les frais du commandement de payer et justifier de la souscription d'une assurance locative. Au soutien de leurs demandes, Monsieur [R] [W] et Monsieur [Y] [W] exposent que : - par acte conclu le 10 avril 2013, ils ont donné à bail à Madame [D] [N] née [L] tant en son nom personnel qu'au nom et pour le compte de l'EIRL [L] en cours de constitution, des locaux commerciaux situés [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 2.667,60 euros TTC - ils ont confié la gestion locative dudit bien à la société WURTZ LOCATION selon mandat de gestion conclu le 23 septembre 2010 - Madame [D] [L] ayant cessé de payer de manière régulière ses loyers et charges, ils ont été contraints de lui faire délivrer par commissaire de justice un commandement de payer le 10 septembre 2020, celui-ci étant resté infructueux malgré les engagements de leur locataire à procéder à des règlements pour apurer sa dette - dès lors, un courrier valant mise en demeure d'avoir à régler la somme de 12.436,26 euros et de justifier de la souscription d'une assurance locative a été délivré le 16 janvier 2023 à leur locataire par la société WURTZ LOCATIONS, en vain - un second commandement de payer lui a donc été délivré le 15 février 2023, à l'issue duquel leur locataire s'est engagée à régler la somme de 10.000 euros et mettre en place un échéancier pour solder le reliquat d'arriéré, en vain. Appelée à l'audience du 12 mars 2024, l'affaire a été renvoyée à celle du 23 avril 2024 au cours de laquelle Messieurs [R] et [Y] [W], représentés par leur conseil, ont soutenu leur acte introductif d'instance et déposé leurs pièces telles que visées dans l'assignation. Ils ont toutefois actualisé le montant de la dette à hauteur de la somme de 5.827,50 euros et indiqué, à titre principal, s'opposer à la demande de délai de paiement et, subsidiairement, solliciter de les assortir d'une clause de déchéance du terme. Madame [D] [N] née [L], représentée par son conseil, s'est référée à ses conclusions en défense aux termes desquelles elle sollicite du juge des référés, au visa des articles 1231-5 et 1343-5 du code civil, de l'article L.145-41 du code de commerce et de l'article 700 du code de procédure civile, de lui accorder un délai de grâce afin de s'acquitter de la somme de 5.827,50 euros en 24 mensualités et en conséquence elle demande la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, le débouté de la demande de condamnation au titre de la clause pénale et de l'article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses demandes, Madame [D] [N] née [L] fait valoir que : - son activité professionnelle a subi des difficultés financières conséquentes en raison de la crise économique liée à la COVID-19 - elle a procédé à plusieurs règlements depuis la délivrance du commandement de payer dont le dernier en date du 17 avril 2024 à hauteur de la somme de 3.102,58 euros - elle reste redevable de la somme de 5.827,50 euros, somme qu'elle propose d'acquitter en 24 mensualités - il existe une disproportion excessive entre le montant de la clause pénale réclamée et le préjudice inexistant du bailleur. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il convient de constater que Madame [D] [N] née [L] verse aux débats son attestation d'assurance locative de sorte que cette demande est devenue sans objet. Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l'espèce, le contrat de bail du 10 avril 2013 en page 15, stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. Monsieur [R] [W] et Monsieur [Y] [W] justifient, par la production du bail commercial du 10 avril 2013, de l'avenant audit bail, des commandements de payer délivrés les 10 septembre 2023 et 15 février 2023 et du décompte actualisé au 22 avril 2024 que sa locataire, Madame [D] [N] née [L], a cessé de payer de manière régulière ses loyers, charges et taxes. Monsieur [R] [W] et Monsieur [Y] [W] ont fait délivrer à Madame [D] [N] née [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce le 15 février 2023 d'avoir à payer la somme en principal de 13.043,21 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de février 2023 inclus. Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L.145-41 du code de commerce le 15 février 2023, étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 16 mars 2023. Le maintien dans les lieux de Madame [D] [N] née [L] causant un préjudice à Monsieur [R] [W] et Monsieur [Y] [W], ces derniers sont fondés à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférentes qu'ils auraient perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter de l'acquisition effective de la clause résolutoire. Le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement d'une provision Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Madame [D] [N] née [L], n'établissant pas s'être acquittée en intégralité de la somme réclamée, ne conteste pas le principe et le montant de la dette. L'obligation de la partie défenderesse de payer sa dette locative n'étant pas sérieusement contestable, il convient d'accueillir la demande formée sur ce point, à titre provisionnel. En conséquence, Madame [D] [N] née [L] est condamnée à payer à Monsieur [R] [W] et Monsieur [Y] [W] la somme non sérieusement contestable de 5.827,50 euros comprenant les loyers, charges, indemnités d'occupation et accessoires dus jusqu'au mois d'avril 2024 inclus. En application de l'article 1231-7 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 février 2023, date du commandement de payer, pour l'intégralité de la somme. De plus, la somme de 2.711,98 euros réclamée au titre de la clause pénale contractuelle du bail liant les parties, s'analyse en une clause pénale qui est susceptible d'être réduite voir supprimée par le juge du fond. Il n'y donc pas lieu à référé sur la demande formée à ce titre. Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge. Il appartient au juge saisi d'une demande de délais de paiement de s'assurer de la capacité du débiteur à honorer sa dette dans le délai de deux ans au regard de sa situation financière. L'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire supposent que le locataire rapporte la preuve des difficultés financières rencontrées et qu'il est raisonnablement en mesure de s'acquitter dans les délais sollicités, non seulement du montant des loyers et charges impayés, mais encore du montant des loyers en cours. Madame [D] [N] née [L] sollicite des délais de paiement, demande à laquelle Monsieur [R] [W] et Monsieur [Y] [W] s'opposent, à titre principal, et sollicitent, à titre subsidiaire, de les assortir d'une clause de déchéance du terme. Il ressort du décompte actualisé en date du 22 avril 2024 que des versements récents, d'un montant total de 13.102,58 euros, sont intervenus permettant de réduire la dette. Ainsi, il y lieu de prendre en compte les difficultés financières et les récents efforts de Madame [D] [N] née [L] en vue d'apurer sa dette locative. Il convient en conséquence, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil, de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pour le recouvrement de la somme provisionnelle allouée pourront reprendre et que la clause résolutoire produira son plein et entier effet. Sur les dépens et les frais irrépétibles Madame [D] [N] née [L], qui succombe à la présente instance, sera condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice. Elle sera également condamnée à payer à Monsieur [R] [W] et Monsieur [Y] [W] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort : CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux commerciaux [Adresse 4] à [Localité 8], à compter du 16 mars 2023 ; CONDAMNE Madame [D] [N] née [L] à payer à Monsieur [R] [W] et Monsieur [Y] [W] la somme provisionnelle de 5.827,50 euros au titre de sa dette locative due au titre du bail et selon décompte arrêté au 22 avril 2024, mois d'avril 2024 inclus ; DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale contractuelle du bail ; SUSPEND les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que Madame [D] [N] née [L] se libère de la provision ci-dessus allouée par le versement de 23 mensualités d'un montant de 252,17 euros et d'une 24ème mensualité pour le solde (27,59 euros), à verser en plus des loyers et charges courants ; DIT que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir avant le 5 juin 2024 et les suivants avant le 5 de chaque mois ; DIT qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'un seul des loyers courants à leur échéance : - l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible, - les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt, - la clause résolutoire produira son plein et entier effet, - il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, à l'expulsion de Madame [D] [N] née [L] et de tous occupants de son chef hors des locaux commerciaux loués situés [Adresse 4] à [Localité 8], - Madame [D] [N] née [L] devra payer mensuellement à Monsieur [R] [W] et Monsieur [Y] [W], à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ; RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l'article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; DIT n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; CONDAMNE Madame [D] [N] née [L] aux dépens, en ce compris les frais de commissaire de justice ; CONDAMNE Madame [D] [N] née [L] à payer à Monsieur [R] [W] et Monsieur [Y] [W] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 28 mai 2024, et nous avons signé avec le greffier. Le Greffier,Le Juge des Référés,