Tribunal judiciaire, 22 février 2024. 23/01698

Minute : TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 22 FEVRIER 2024 N° RG 23/01698 - N° Portalis DB22-W-B7H-RWIR Code NAC : 30B DEMANDERESSE ROOSEVELT, société civile immobilière, immatriculée au RCS de Versailles sous le n° 340 599 679, dont le siège social est situé [Adresse 2],prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège, Représentée par Me Dominique REGNIER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 141 DEFENDERESSE MICROBABY, société par actions simplifiée, inscrite au R.C.S PARIS sous le n° 800 895 088, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège, Représentée par Me Stéphanie ARENA, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 *** Débats tenus à l'audience du : 11 Janvier 2024 Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 11 Janvier 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Février 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue : EXPOSE DU LITIGE Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 08 décembre 2016, la SCI ROOSEVELT a donné à bail, à la société ZAZZEN COMMUNAUTE ENFANTINE des locaux constituant les lots 201 et 202 au sein d'un ensemble immobilier situé [Adresse 1]. Le montant annuel du loyer a été fixé à la somme de 35.000 euros HT payable trimestriellement et d'avance, avec indexation sur l'indice ILC/ Depuis le 1er trimestre 2023 le loyer actualisé est de 11.976 euros. La société ZAZZEN a fait l'objet le 31 décembre 2021 d'une fusion absorption au bénéfice de la société MICROBABY, laquelle vient désormais à ses droits et obligations dans le bail. La société MICROBABY étant défaillante dans le paiement de ses loyers et charges, la SCI ROOSEVELT lui a fait délivrer deux commandements de payer en date des 24 mars 2023 et 26 septembre 2023. Par acte de commissaire de justice délivré le 27 novembre 2023, la SCI ROOSEVELT a fait assigner en référé la SAS MICROBABY afin de voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail ; - ordonner l'expusion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique, - autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux, - condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 45.047,45 euros au titre des loyers et/ou indemnités d'occupation et charges dus, arrêtée au 17 novembre 2023, avec intérêts de retard au taux contractuel de 1 ,5 % par mois, - condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 6.890,01 euros correspondant aux pénalités de retard dues, selon décompte arrêté au 17 novembre 2023, somme à parfaire au jour de l'audience, - condamner la locataire à lui payer la somme de 3.166,16 euros correspondant aux intérêts contractuels dus sur la somme de 45.047,45 euros selon décompte arrêté au 17 novembre 2023, - ordonner la capitalisation des intérêts, - condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d'occupation égale au montant conventionnel du loyer révisé, charges, taxes et accessoires en sus, à compter du 26 octobre 2023 et jusqu' à la complète libération des locaux, - condamner la locataire à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le coût du commandement de payer. L'affaire a été évoquée à l'audience du 11 janvier 2024. A cette date, la SCI ROOSEVELT a actualisé ses demandes sollicitant la condamnation de la SAS MICRBABAY à lui régler : -La somme provisionnelle de 59.531,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayées selon décompte arrêté au 11 janvier 2024, avec intérêts de retard au taux contractuel de 1,5 % par mois à compter de la date de l'assignation, -La somme provisionnelle de 3.830,10 euros correspondant aux intérêts contractuels dus sur la somme de 59.531,67 euros selon décompte arrêté au 11 janvier 2024. -La SCI ROOSEVELT s'est opposée aux demandes tendant à la réduction de la clause pénale à 1 euro ou à la diminution du taux des intérêts contractuels. Elle s'est également opposé à la demande de délais de paiement. Au soutien de ses prétentions, elle a exposé qu'il n'entrait pas dans les compétences du juge des référés de réduire le montant d'une clause pénale, que la SAS MICROBABY avait laissé courir une dette importante et que les difficultés de paiement étaient anciennes. En défense la SAS MICROBABY a demandé au juge des référés de rejeter la demande de provision concernant la somme de 6.890,01 euros à titre de la clause pénale et de la réduire à la somme de 1 euros. Elle a également demandé le rejet de la demande de provision concernant la somme de 3.166,16 euros au titre des intérêts contractuels. Enfin elle a sollicité l'octroi d'un délai d'un an pour s'acquitter des sommes dues. Elle a demandé la condamnation de la SCI ROOSEVELT aux dépens ains qu'au paiement d'une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions elle a exposé avoir connu des difficultés découlant de la crise sanitaire, du contexte inflationniste, du décalage d'encaissement des partenaires publics et du décalage d'encaissement des clients de la société MICROBABY ainsi qu'un gel des financements bancaires. Elle a fait valoir qu'elle allait libérer les lieux dans une dizaine de jours, que deux mois du 1er trimestre 2024 ne seraient pas dus et que la condamnation devrait intervenir en deniers ou quittances. La SAS MICROBABY a fait valoir que la somme de 659 euros au titre du complément de garantie n'était plus dû es car le bail avait été résilié au mois d'octobre 2023. MOTIFS Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et la demande d'expulsion Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile : “Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents”. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”. Le bail stipule dans son article 13, qu'à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 26 septembre 2023 que la locataire a cessé de payer ses loyers. Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L 145-41 du code de commerce le 26 septembre 2023 étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois après. L'obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Il n'y a pas lieu à astreinte. Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l'indemnité d'occupation Aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile : “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire”. En l'espèce, la dette locative n'est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit. Elle s'élève à la somme de 59.531,67 euros. Il n'y a pas lieu de déduire la somme de 659 euros au titre de la “révision du dépôt de garantie” dès lors que les lieux n'avaient pas encore été libérés au jour de l'audience. Il y a lieu donc lieu de condamner la SAS MICROBABY à payer à la SCI ROOSEVELT la somme provisionnelle de 58.872,67 euros en deniers ou quittances correspondant aux loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés à la date du 03 janvier 2024 (échéance du premier trimestre 204 incluse), augmentée des intérêts de retard au taux contractuel à compter de la signification de la présente ordonnance. Il n'y a pas lieu à capitalisation des intérêts en référé. Contrairement à ce que soutient la défenderesse le taux d'intérêt contractuel n'est pas usuraire de sorte qu'il ne souffre d'aucune contestation sérieuse. Il sera donc accordé à la SCI ROOSEVELT une somme provisionnelle de 3.830,10 euros au titre des intérêts de retard dus au 3 janvier 2024. S'agissant des sommes réclamées au titre de l'indemnité contractuelle de 10 %, il sera relevé qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de minorer une clause pénale. En revanche la clause pénale est susceptible de réduction par le juge du fond. L'obligation au paiement souffre donc d'une contestation sérieuse et les demandes provisionnelles à ce titre seront rejetées ; Enfin, il convient de condamner la SA SMICROBABY à payer à la SCI ROOSEVELT à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du deuxième trimestre 2024 (pour tenir compte des provisions déjà accordées) jusqu'à la libération effective des lieux loués. Sur la demande de délais de paiement Aux termes de l'article 1343-5 du Code civil : “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.” En l'espèce, la SA SMICROBABY qui n'a effectué aucun règlement depuis le mois d'avril 2024 ne présente pas de garanties de solvabilité suffisantes pour faire droit à la demande de délais. La demande de délais sera rejetée. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Il convient de condamner la SAS MICROBABY, partie succombante, à payer à la SCI ROOSEVELT la somme de 1.500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LA SAS MICROBABY, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût des commandements de payer. PAR CES MOTIFS Nous, Charlotte, Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 08 décembre 2016 et la résiliation de ce bail à la date du 26 octobre 2023, ORDONNONS, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la SAS MICROBABY et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés [Adresse 1] (Yvelines), ORDONNONS que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNONS la SAS MICROBABY à payer à la SCI ROOSEVELT la somme provisionnelle de 59.531,67 euros en deniers ou quittances au titre des loyers et charges impayés arrêtés au11 janvier 2024, avec intérêts de retard au taux contractuel à compter de la signification de la présente ordonnance, CONDAMNONS la SAS MICROBABY à payer à la SCI ROOSEVELT la somme provisionnelle de 3.830,10 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au11 janvier 2024, DISONS n'y avoir lieu à capitalisation des intérêts, CONDAMNONS la SAS MICROBABY à payer à la SCI ROOSEVELT à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel révisé charges et taxes en sus, à compter du 2ème trimestre 2024 et jusqu'à complète libération des lieux, DISONS n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la SCI ROOSEVELT ; REJETONS la demande de délais de paiement ; CONDAMNONS la SAS MICROBABY à payer à la SCI ROOSEVELT la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS la SAS MICROBABY au paiement des dépens comprenant le coût des commandements de payer. Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT DEUX FEVRIER DEUX MIL VINGT QUATRE par Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquelles ont signé la minute de la présente décision. LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE Elodie NINEL Charlotte MASQUART