Cour d'appel, 19 mai 2022. 19/22842

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 19 MAI 2022 (n° , 9 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/22842 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CBFHJ Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Octobre 2019 -Tribunal d'Instance de PARIS - RG n° 11-19-008318 APPELANTE SCI ROCHE-HERTAUT [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] RCS 423 792 043 Représentée par Me Diane PROTAT de l'AARPI AARPI PROTAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0084 INTIME Monsieur [J] [V] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Samantha GRUOSSO, avocat au barreau de PARIS, toque : D1705 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/007190 du 28/02/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Bérengère DOLBEAU, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, présidente assesseur Bérengère DOLBEAU, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 30 décembre 2007, à effet au 1er janvier 2008, la SCI Roche-Hertaut [Adresse 1] a consenti à M. [J] [V] un bail d'habitation pour une durée de trois ans renouvelable, portant sur un logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] ([Adresse 1], porte gauche), moyennant un loyer en principal de 460 euros, payable mensuellement et d'avance, outre une provision sur charges de 40 euros par mois et le versement d'un dépôt de garantie de 920 euros. Par acte d'huissier en date du 21 mars 2019, la SCI Roche-Hertaut [Adresse 1] a fait délivrer à M. [J] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 827,14 euros en principal, correspondant à l'arriéré locatif, terme de mars 2019 inclus. Par acte d'huissier remis à étude le 20 juin 2019, la SCI Roche-Hertaut [Adresse 1] a fait assigner devant ce tribunal, M. [J] [V] aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, - ordonner l'expulsion du locataire, et de tous occupants de son chef sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, - condamner M. [J] [V], au paiement de la somme principale de 1 827,14 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 1er mars 2019 inclus, somme à parfaire du montant des loyers dus, majorée de 10% jusqu'à l'acquisition de la clause résolutoire assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2019, ainsi que d'une indemnité d'occupation mensuelle au moins égale au montant du dernier loyer, charges et accessoires jusqu'à la libération effective des lieux, - ordonner la conservation du dépôt de garantie par la demanderesse au titre de clause pénale, - condamner M. [J] [V] au paiement de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement et de la dénonciation de l'assignation à la préfecture. Par jugement contradictoire entrepris du 14 octobre 2019 le tribunal d'instance de Paris a ainsi statué: Ordonne à M. [J] [V] de permettre l'accès à son logement sis [Adresse 1] à [Localité 3] ([Adresse 1], porte gauche) par la société Debord et toute société désignée par la SCI Roche-Hertaut [Adresse 1] pour réaliser les travaux tels que préconisés dans le courrier des services techniques de la Mairie de [Localité 3] en date du 18 mars 2019 et ce durant toute la durée des travaux après avoir été prévenu 72 heures à l'avance de la date de début et de la période d'intervention sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la date de début d'intervention correctement avisée ; Réduit le montant du loyer mensuel du logement sis [Adresse 1] à [Localité 3] ([Adresse 1], porte gauche) à la somme de 259,22 euros (deux cent cinquante-neuf euros et vingt-deux cents) à compter de la signification de la présente décision et jusqu'à la fin de l'exécution des travaux tels que préconisés dans le courrier des services techniques de la Mairie de [Localité 3] en date du 18 mars 2019 ; Dit que cette réduction ne s'appliquera pas pendant la période durant laquelle M. [J] [V] sera en situation de payer l'astreinte prévue dans la présente décision ; Laisse à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision ; Laisse à chaque partie la charge de ses dépens. Vu l'appel interjeté le 10 décembre 2019 par la SCI Roche-Hertaut [Adresse 1] ; PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les dernières écritures remises au greffe le 5 mars 2020 par lesquelles la SCI Roche-Hertaut [Adresse 1], appelante, demande à la cour de : Infirmer partiellement le jugement rendu le 14 octobre 2019 par le tribunal d'instance de Paris en qu'il a débouté la SCI Roche-Hertaut [Adresse 1] de ses demandes de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et paiement des loyers et charges et des clauses pénales ; Et statuant à nouveau : Sur l'expulsion : Vu également le commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée à M. [J] [V] le 21 mars 2019 par Me [U] [L], huissier de justice à [Localité 2] [Localité 3], demeuré infructueux dans le délai de deux mois ; Constater la résiliation du bail à compter du 21 mai 2019, par l'acquisition de la clause résolutoire et en toutes hypothèses par l'application des dispositions des articles 1224 et suivants (ancien article 1184) du code civil ; Juger en conséquence que M. [J] [V] est occupant des lieux sans droits ni titres et ordonner sans délai son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, faute de libération volontaire des locaux loués sis à [Adresse 1] ; Assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et remise des clés ; Sur le paiement des loyers et indemnités d'occupation et remboursement des frais : Condamner M. [J] [V] à payer à la SCI Roche-Hertaut [Adresse 1] : - la somme de 1 827,14 euros en principal représentant les loyers et charges impayés arrêtée au 1er mars 2019 inclus, somme à parfaire du montant des loyers dus majorée de 10% comme contractuellement convenu jusqu'à l'acquisition de la clause résolutoire (contrat de location - article 2.12.1 - clause pénale réparation), et avec les intérêts légaux à compter du commandement du 21 mars 2019 ; - une indemnité d'occupation au moins égale au montant du dernier loyer, charges et accessoires, ceci jusqu'à complet déménagement et restitution des clés (contrat de location - article 2.13 ' indemnité d'occupation), ce, sous réserve de l'application de la réduction de loyer ordonnée par le tribunal dans son jugement du 14 octobre 2019 pour la période à compter de la signification de la décision jusqu'à la fin des travaux préconisés par les services techniques de la mairie de [Localité 3] le 18 mars 2019 ; Juger que le dépôt de garantie demeurera acquis de plein droit, à la SCI Roche-Hertaut [Adresse 1] au titre de la clause pénale en réparation du préjudice subi, comme contractuellement convenu (Contrat de location - article 2.12.2 - Clause pénale réparation) ; Condamner M. [J] [V] à payer à la SCI Roche-Hertaut [Adresse 1] la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner M. [J] [V] en tous les dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement du 21 mars 2019 et le coût de la dénonciation à la préfecture de l'assignation introductive d'instance du 20 juin 2019. Vu les dernières écritures remises au greffe le 2 juin 2020 au terme desquelles M. [J] [V], intimé, demande à la cour de : Débouter la SCI Roche-Hertaut [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; En conséquence, Confirmer la décision entreprise sur : - La suspension des effets de la clause résolutoire et des demandes en découlant, à savoir, d'expulsion et d'indemnité d'occupation ainsi que de la demande de la SCI Roche-Hertaut [Adresse 1] d'indemnité de 10 % et de conservation du dépôt de garantie, s'agissant des clauses pénales sanctionnant un manquement du locataire à ses obligations contractuelles ; Statuant à nouveau : Reconnaîtra la responsabilité de la SCI Roche-Hertaut [Adresse 1] dans la survenance des désordres au sein du logement sis [Adresse 1] ; Dire que le logement loué par la SCI Roche-Hertaut [Adresse 1] à M. [J] [V] selon bail du 30 décembre 2007 ne répond pas aux dispositions de l'article 1719 du Code Civil, de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent ; Suspendre le paiement intégral des loyers jusqu'à la fin des travaux préconisés ; Condamner la SCI Roche-Hertaut [Adresse 1] à payer à M. [J] [V] la somme de 3 040,96 euros au titre des dommages et intérêts résultant des troubles d'occupation et de jouissance ; Accorder à M. [J] [V] un échéancier d'au moins 24 mois pour le règlement de la dette locative restante d'un montant de 1.827,14 euros ; Condamner la SCI Roche-Hertaut [Adresse 1] à la somme de 3.000 euros au titre de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 ainsi qu'aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 24 mars 2022. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la résiliation du bail : Le premier juge a refusé de constater l'acquisition de la clause résolutoire le 21 mai 2019, soit deux mois après le commandement de payer du 21 mars 2019 délivré pour la somme de 1 827,14 euros, au motif qu'il ressortait des décomptes qu'aucune dette locative n'était due, déduction faite des frais et débits non justifiés. Il apparaît au vu des décomptes produits qu'au 1er mars 2019, il était dû par M. [V] un solde locatif de 1 827,14 euros, correspondant aux loyers partiellement impayés de janvier 2018 à février 2019. Ces décomptes ne font apparaître aucun frais et débits non justifiés postérieurement au versement de la CAF du 4 décembre 2017 à hauteur de 6 175,41 euros ramenant le solde locatif à une somme positive de 67,54 euros. Le solde locatif mentionné dans le commandement de payer du 21 mars 2019 était donc bien dû, et n'a pas été réglé dans les deux mois de la délivrance de ce commandement. Par ailleurs, il n'est pas contesté par le locataire que celui-ci n'a pas réglé régulièrement les loyers dès janvier 2018 ; il ne conteste d'ailleurs pas le montant du commandement de payer du 21 mars 2019 visant la clause résolutoire et portant sur la somme de 1 827,14 euros au titre de l'arriéré locatif. M. [V] invoque le caractère indécent du logement pour solliciter la suspension du paiement du loyer en totalité jusqu'à la fin de la réalisation des travaux, et s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire. Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, en bon état d'usage et de réparation. En application des articles 1728, 2° du code civil et 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de l'obligation essentielle et primordiale de payer le loyer et les charges au terme convenu sauf à démontrer que le logement est affecté de désordres si importants qu'il y a impossibilité d'utiliser les lieux conformément à leur destination ; des points d'indécence ne sont à cet égard pas suffisant pour caractériser une inhabitabilité et exonérer le locataire de son obligation de payer les loyers. Pour justifier du caractère indécent du logement, M. [V] verse aux débats les éléments suivants : - un courrier de la direction du logement et de l'habitat de la mairie de [Localité 3] du 15 mars 2018 mentionnant que le logement a subi un dégât des eaux suite à une fuite sur des canalisations, cette fuite ayant été réparée, mais le plafond et le mur de droite du cagibi étant très abîmés, la peinture écaillée et une partie des plafonds étant tombée au sol ; - un rapport dans le cadre d'une procédure de péril ordinaire du 25 juin 2018 mentionnant les désordres constatés : effondrement d'un faux-plafond sur 1 m², renforts métalliques associés à la structure bois étant corrodés, ossature secondaire en très mauvais état, et faux-plafond encore stable mais déformé ; ainsi que les mesures préconisées : purge de la sous-face du plancher afin de faire tomber les parties instables, réparer les parties de la structure du plancher haut n'assurant plus une stabilité et une solidité suffisante, exécuter tous les travaux annexes notamment réparer les tuyaux fuyards et enjoignant au bailleur de procéder aux travaux sous peine de la prise d'un arrêté de péril ; - un courrier de la direction du logement et de l'habitat du 14 janvier 2019 mentionnant que le plafond de la chambre est infiltré et que la plaque en zinc posée sur le haut du mur de la toiture présente un manque d'étanchéité ainsi que le mur pignon situé en-dessous de cette plaque ce qui provoque des infiltrations dans le logement ; - un rapport dans le cadre d'une procédure de péril ordinaire du 18 février 2019 mentionnant qu'un devis avait été transmis par le bailleur en décembre 2018 prévoyant la réalisation de sondages et de confortations, et enjoignant au bailleur de faire procéder à la purge des planchers hauts des deux logements du rez de chaussée et du premier étage, la réparation des parties de la structure du plancher n'assurant plus la solidité suffisante et la parfaire sécurité de la structure du plancher situé entre le logement du rez de chaussée et celui du premier étage ; - un courriel du 8 juillet 2019 adressé par la direction du logement et de l'habitat au mandataire du bailleur et indiquant qu'il avait pris note que M. [V] s'opposait à la réalisation des travaux sur site occupé et conseillait au bailleur de saisir le tribunal en référé d'heure à heure pour procéder aux travaux nécessaires ; - l'assignation devant le juge des référés du 12 juillet 2019 introduite par le bailleur en vue de l'autoriser à pénétrer dans le logement sous astreinte afin de réaliser les travaux utiles à la levée de la situation de péril et évalués à deux semaines ; - un courrier du 3 mars 2020 de la direction du logement et de l'habitat constatant l'existence des désordres suivants : revêtements des murs et plafonds très détériorés par des infiltrations, une partie de la sous-face du plafond manquante et l'absence de système de ventilation permettant une aération satisfaisant. S'il résulte des éléments de la procédure administrative ci-dessus que le bailleur a été enjoint de procéder à des travaux de réparation des structures du logement en raison d'infiltrations ayant entraîné l'effondrement d'une partie du faux-plafond, la preuve d'une insalubrité de ce logement et de l'impossibilité d'habiter les lieux n'est pas rapportée, le preneur se maintenant d'ailleurs dans les lieux jusqu'à aujourd'hui. En outre, il résulte des éléments produits par les deux parties que les travaux à l'intérieur du logement n'ont pas pu être réalisés par le bailleur à compter de décembre 2018, date de la production d'un devis signé, en raison de l'opposition du locataire qui a refusé l'accès à son logement au cours du premier semestre 2019, au motif qu'il souhaitait être relogé pendant la durée des travaux, ce qui a entraîné la saisine du juge des référés afin d'autoriser le bailleur à pénétrer dans le logement. Par conséquent, la demande du locataire aux fins de suspendre le paiement des loyers n'est pas fondée, même partiellement, le retard dans la réalisation des travaux étant dû à l'opposition du locataire. De même, les loyers étant restés partiellement impayés entre janvier 2018 et février 2019, la clause résolutoire a produit ses effets le 21 mai 2019, soit deux mois après le commandement de payer conformément aux dispositions d'ordre public de l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a rejeté la résiliation du bail à compter du 21 mai 2019. Sur la dette locative : Dans ses dernières conclusions, la SCI Roche-Hertaut [Adresse 1] demande la condamnation de M. [V] à payer ; - l'arriéré de loyer d'un montant de 1 827,14 euros, à la date de délivrance du commandement de payer, - puis à compter de la résiliation du contrat, une indemnité d'occupation d'un montant égal au dernier loyer charges et accessoires jusqu'à libération effective des lieux ; Elle produit un décompte arrêté au 3 mars 2020, d'où il résulte un solde restant dû à hauteur de 3333,15 euros, loyer de mars 2020 inclus, qui n'est pas contesté par le locataire. Il y a donc lieu de condamner M. [V] à verser à la SCI Roche Hertaut [Adresse 1] la somme de 1 827,14 euros au titre des loyers impayés au mois de mars 2019 inclus, outre le versement d'une indemnité d'occupation à compter du 21 mai 2019. Sur le trouble de jouissance : Il résulte des pièces énumérées ci-dessus que des désordres importants ont été constatés à compter de mars 2018 au sein de l'appartement loué par M. [V] à la SCI Roche Hertaut [Adresse 1]. M. [V] a en effet subi des désordres en raison de l'effondrement partiel du faux-plafond et des infiltrations subies à compter du mois de mars 2018, date du premier courrier de la mairie de [Localité 3], et jusqu'à décembre 2018, date à laquelle le bailleur a fait procéder à un devis de réparation et a tenté de procéder à la réalisation des travaux auxquels s'est opposé M. [V] au cours de l'année 2019. Aucun trouble de jouissance ne sera retenu à compter de janvier 2019, l'absence de travaux étant liée au refus du locataire de laisser pénétrer les entreprises mandatées par le bailleur. La cour retient donc que des dommages intérêts pour trouble de jouissance sont dus à M. [V] pour une période de 10 mois de mars à décembre 2018, à hauteur de 50 % du montant des loyers au vu de l'effondrement partiel du faux-plafond dans la chambre et la salle de bains et de la dégradation des revêtements aux murs et au plafond, soit une somme de 2 631,75 euros (10 mois x 263,17 euros). Sur les délais de paiement : M. [V] sollicite la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement sur 24 mois, et propose des versements de 76,13 euros en plus du loyer courant. Il justifie de sa situation financière en produisant l'attestation de paiement de la CAF indiquant qu'il perçoit l'allocation adulte handicapé à hauteur de 860 euros par mois outre l'allocation logement à hauteur de 307 euros. Il verse également une attestation du mandataire du bailleur du 3 mars 2022 indiquant que M. [V] verse mensuellement par virement automatique depuis octobre 2020 la somme de 300 euros dont 100 euros afin d'apurer sa dette. Au vu de ces éléments, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement de 24 mois pour régler le solde de la dette locative, par un échéancier de 100 euros par mois, selon les modalités mentionnées dans le dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus tant que cet échéancier sera respecté. Sur la clause pénale : Le bail signé le 30 décembre 2007 prévoit à titre de clause pénale une majoration des loyers impayés à hauteur de 10 % ainsi que la retenue du dépôt de garantie en cas de résiliation du bail aux torts du locataire. Toutefois, la loi du 6 août 2015 dite loi Macron a prévu dans son article 82 que 'A compter de la date d'effet de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite, les contrats des locations mentionnées au deuxième alinéa de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée [locations à usage d'habitation qui constituent la résidence principale] sont régis par l'ensemble des dispositions de cette même loi en vigueur au jour du renouvellement ou de la reconduction, à l'exception de ses articles 3, 17 et 17-2, qui ne s'appliquent qu'aux nouveaux baux et aux baux faisant l'objet d'un renouvellement'. Or, l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR, prévoit qu'est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble. Le contrat de bail signé entre les parties le 30 décembre 2007 pour une durée de trois ans a été renouvelé tacitement les 30 décembre 2010, 2013, 2016 et 2019. Ainsi, les dispositions de la loi ALUR réputant non écrites les clauses pénales s'appliquent au contrat de bail du 30 décembre 2007, celui-ci ayant été renouvelé tacitement postérieurement à l'entrée en vigueur de cette loi. Aussi, les clauses pénales étant réputées non écrites, il n'y a pas lieu de les appliquer, et les demandes du bailleur de ce chef seront rejetées. Le jugement sera confirmé sur ce point. Sur l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et l'article 700 du code de procédure civile : Au vu des torts respectifs des parties, il apparaît équitable de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile. Chaque partie gardera la charge des frais engagés au titre des dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement entrepris dans la limite de l'appel en ce qu'il a débouté la SCI Roche Hertaut [Adresse 1] de ses demandes au titre des clauses pénales contractuelles et en ce qu'il a laissé à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles, L'infirme pour le surplus, Statuant à nouveau sur les seuls chefs de jugement infirmés et y ajoutant, Constate l'acquisition de la clause résolutoire au 21 mai 2019 ; Déboute M. [J] [V] de sa demande de suspension du paiement des loyers ; Condamne M. [J] [V] à verser à la SCI Roche Hertaut [Adresse 1] la somme de 1 827,14 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er mars 2019 inclus ; Condamne M. [J] [V] à verser à la SCI Roche Hertaut [Adresse 1] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et aux charges à compter du 21 mai 2019 et jusqu'à la restitution des lieux ; Condamne la SCI Roche Hertaut [Adresse 1] à verser à M. [J] [V] la somme de 2 631,75 euros au titre de son trouble de jouissance de mars à décembre 2018 ; Ordonne la compensation entre les sommes dues ; Accorde à M. [J] [V] des délais de paiement de 24 mois à compter de la signification de la présente décision pour régler le solde restant dû au titre des loyers et charges, en 24 échéances de 100 euros en plus du loyer courant, la 24ème mensualité représentant le solde de la dette ; Suspend les effets de la clause résolutoire tant que cet échéancier est respecté ; Ordonne la déchéance du terme en cas de non-paiement d'une seule de ces échéances, et l'expulsion de M. [J] [V] et de tout occupant de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, faute de libération volontaire des lieux occupés [Adresse 1] à [Localité 3], sans qu'il soit nécessaire d'ordonner une astreinte ; Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, Laisse à chaque partie la charge de ses dépens d'appel ; Rejette toutes autres demandes. La Greffière Le Président