Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Charges de copropriété
N° RG 22/08241
N° Portalis 352J-W-B7G-CW3GB
N° MINUTE :
Assignation du :
07 Juillet 2022
JUGEMENT
rendu le 21 Mars 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires Résidence Paradis [Adresse 2]- [Adresse 3]-[Adresse 4], représenté par son syndic, FONCIA [Localité 8] RIVE GAUCHE
[Adresse 7]
[Adresse 1]
[Localité 6]
représenté par Me Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1286
DÉFENDEUR
Monsieur [E] [O]
[Adresse 4]
[Localité 5]
représenté par Me Sandrine QUETU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0514
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente, statuant en juge unique.
assistée de Madame Fabienne CLODINE- FLORENT, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition.
Décision du 21 Mars 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/08241 - N° Portalis 352J-W-B7G-CW3GB
DÉBATS
A l’audience publique du 13 Décembre 2023
JUGEMENT
- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
- Avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 Février 2024.Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au 21 Mars 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE
M. [E] [O] est propriétaire des lots 2042, 2043, 2435, 2436, 2750 et 2551 dans l’immeuble sis [Adresse 2]-[Adresse 3]-[Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par lettre recommandée du 6 septembre 2021 et commandement de payer du 14 mai 2022, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure M. [E] [O] de payer la somme de 31 464, 09 euros, puis la somme 14 834, 45 euros au titre de charges de copropriété.
Par acte d’huissier du 7 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [E] [O] devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement de la somme de 17 799, 58 euros au titre de charges de copropriété arrêtées au 6 avril 2022 inclus, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure, la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts et 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 février 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
“ - Débouter Monsieur [O] de toutes ses demandes,
- Condamner Monsieur [E] [O] en :
- 21.885,61 €, de charges de copropriété arrêtées au 1 er appel 2023 inclus, avec intérêts, de droit à compter de la mise en demeure,
- 2.000 € de dommages et intérêts,
- 2.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure civile.
- Condamner Monsieur [E] [O] en tous les dépens.”
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 mars 2023, M. [E] [O] demande au tribunal de :
“Vu les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
- JUGER Monsieur [O] recevable et bien fondé en ses demandes,
Y faisant droit,
- DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 2], [Adresse 3], [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Monsieur [O] ;
A titre subsidiaire :
Surseoir à statuer dans l’attente des décisions qui seront rendues dans l’ensemble des procédures suivantes :
- La procédure SARL CABOURG, SARL CFTL, SCI PARADIS-CLICHY / SDC [Adresse 2]/[Adresse 3]/[Adresse 4], 8 ème Chambre - 1 ère Section, RG n° 13/08610 (ventilation des charges de copropriété entre les lots commerce-bureaux et les lots habitation) ;
- La procédure dite « association ACH PARADIS » (plus de 50 demandeurs) / SDC [Adresse 2]/[Adresse 3]/[Adresse 4], 8 ème chambre 2 ème section, RG n°21/05690 (contestation des comptes 2016, 2017, 2018, 2019) ;
- La procédure dite « association ACH PARADIS » / SDC [Adresse 2]/[Adresse 3]/[Adresse 4] , 8 ème chambre 1 ère section, selon RG n° 22/01973 (contestation des comptes 2020) ;
- La procédure dite « association ACH PARADIS » / SDC [Adresse 2]/[Adresse 3]/[Adresse 4] , 8 ème chambre 1 ère section, selon RG 22/11085 (contestation des comptes 2015 et 2021).
En tout état de cause :
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 2], [Adresse 3], [Adresse 4] à payer à Monsieur [O] la somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du CPC.”
L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 mars 2023.
L'affaire, plaidée à l'audience du 13 décembre 2023, a été mise en délibéré au 29 février 2024, puis prorogée au 21 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
I - Sur la demande en paiement de charges formée par le syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires réclame la somme totale de 21.885,61 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, incluant l’appel du 1er trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.
Décision du 21 Mars 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/08241 - N° Portalis 352J-W-B7G-CW3GB
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Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
En application du dernier alinéa de l'article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l'article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Pour justifier sa demande principale à hauteur de la somme de 21.885,61 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, incluant l'appel de fonds du 1er trimestre 2023 (charges courantes, charges pour travaux hors budget prévisionnel, fonds de travaux, etc.), le syndicat des copropriétaires produit notamment :
* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire des lots 2042, 2043, 2435, 2436, 2750 et 2551 de M. [E] [O],
* un relevé de compte individuel arrêté au 11 avril 2022, mentionnant une reprise de solde au 23 août 2018 pour un montant de 2 222, 38 euros faisant état d’un solde débiteur, hors frais de recouvrement de 16 868, 35 euros,
* un relevé de compte individuel de charges arrêté au 1er janvier 2023, appel de charges courantes du 1er trimestre 2023 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 21 885, 61 euros,
* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l'immeuble à M. [E] [O] entre le 3 avril 201et le 31 mars 2023,
* les procès-verbaux des assemblées générales des 26 juin 2017, 12 juillet 2018, 28 février 2019, 2 novembre 2020, 17 novembre 2020, 21 septembre 2021, 30 juin 2022.
M. [E] [O] affirme que le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande au motif que les assemblées générales du 17 novembre 2020 et du 21 septembre 2021 devant approuver les comptes annuels et les budgets prévisionnels des exercices sur lesquels porte la demande de recouvrement sont contestées dans le cadre de trois instances en cours (RG 21/05690, 22/01973 et 22/11085) de sorte que la créance du syndicat des copropriétaires n’est dès lors par certaine, liquide et exigible.
Il convient néanmoins de rappeler qu’à partir du moment où les comptes du syndicat ont été approuvés, dès lors que la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes et la répartition des charges de copropriété n’a pas été contestée dans le délai de forclusion de deux mois de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et tant que la nullité de la décision d’approbation des comptes n’a pas été judiciairement prononcée, chaque copropriétaire devient débiteur de sa quote-part de charges correspondante, qu’il ne peut refuser d’acquitter.
Les copropriétaires sont dès lors tenus de régler leur part de charges, telle qu'elle résulte des comptes approuvés et ils ne peuvent en différer le règlement au prétexte de l’existence d’un recours exercé.
Aux termes de ses dernières écritures, M. [E] [O] constate que la reprise de solde d’un montant de 2 222, 38 euros qu’il contestait en premier lieu, a finalement était justifiée par le syndicat des copropriétaires.
M. [E] [O] affirme qu’il a procédé à un règlement d’une somme de 4304, 19 euros mais que le syndicat des copropriétaires n’en a pas tenu compte. Il ressort, au contraire, du décompte produit en date du 19 janvier 2023 qu’une somme de 4304, 19 euros figure bien au crédit du compte individuel de M. [E] [O] à la suite d’un virement reçu par la copropriété le 11 avril 2022.
Le tribunal relève que selon le relevé de compte arrêté au 11 avril 2022, la somme portée au débit du compte de M. [E] [O] s’élevait à 16 868, 35 euros. Il ressort du relevé de compte établi en janvier 2023 que, postérieurement au 11 avril 2022, M. [O] a procédé à des régléments à hauteur de 6 008, 40 euros (4 304, 19 +1 704, 21 euros) et qu’une somme de 97, 91 euros a également été portée au crédit de son compte. Il apparaît également qu’une somme globale de 8 935, 52 euros a été portée au débit de son compte postérieurement au 11 avril 2022.
Dans ces conditions la créance du syndicat des copropriétaires au titre de charges de copropriété impayées est justifiée à hauteur de 19 697, 56 euros selon décompte arrêté au 19 janvier 2023, appel de fonds du premier trimestre 2023 inclus.
En l’absence de précision du syndicat des copropriétaires sur la date de la mise en demeure à compter de laquelle il sollicite des intérêts, le tribunal retient que la somme de 19 697, 56 euros sera due avec intérêts au taux légal sur la somme de 14 834, 45 à compter du 14 mai 2022 et à compter du présent jugement pour le surplus.
II - Sur les frais
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».
Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.
En l'espèce, les frais de mise en demeure sont justifiés à hauteur de 231, 23 euros (42 et 189, 23 euros). En revanche les frais de “constitution dossier huissier” et “constitution dossier avocat” ne sont pas des frais nécessaires au sens des dispositions précitées, en ce qu'ils font partie de la gestion courante du syndic et ne traduisent donc pas des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (issu du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015).
Au regard de l'ensemble des éléments précités, M. [E] [O] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 231, 23 euros au titre des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
III - Sur la demande de dommages et intérêts
Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l'obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l'immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d'aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de M. [E] [O] dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie ou aurait directement empêché la réalisation de travaux urgents.
Faute de justifier de l'existence d'un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l'article 1231-6 du Code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
IV- Sur les autres demandes
S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.
Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du Code de procédure civile, au regard de la nature de l'affaire, de l'ancienneté de la dette et de la nécessité de faire réaliser en urgence plusieurs travaux votés par l'assemblée générale.
M. [E] [O], qui succombe à l'instance, sera condamné aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement de la somme de 2.500,00 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles.
Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.
PAR CES MOTIFS,
Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,
CONDAMNE M. [E] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]-[Adresse 3]-[Adresse 4] la somme 19 697, 56 euros selon décompte arrêté au 19 janvier 2023, appel de fonds du premier trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal :
- à compter du 14 mai 2022 sur la somme de 14 834, 45 euros,
- à compter du présent jugement pour le surplus, soit la somme de 4 863, 11 euros,
CONDAMNE M. [E] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]-[Adresse 3]-[Adresse 4] la somme de 231, 23 euros au titre des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]-[Adresse 3]-[Adresse 4] de sa demande à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le défaut de paiement des charges ;
CONDAMNE M. [E] [O] aux entiers dépens ;
CONDAMNE M. [E] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]-[Adresse 3]-[Adresse 4] la somme de 2.500,00 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit ;
DÉBOUTE les parties de toutes les autres demandes plus amples et contraires.
Fait et jugé à Paris le 21 Mars 2024
La Greffière La Présidente
