Cour d'appel, 02 février 2023. 20/00700

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 10 ARRÊT DU 02 FÉVRIER 2023 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/00700 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBIAM Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Novembre 2019 - Tribunal de Grande Instance de PARIS RG n° 18/10255 APPELANT Monsieur [G] [H] né le 28 Novembre 1943 à [Localité 8] (TUNISIE) [Adresse 3] [Localité 6] Représenté et assisté à l'audience de Me Katherine LOFFREDO-TREILLE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0782 INTIMÉES SAS JOINVILLE,exerçant sous le nom commercial CONNEXION IMMOBILIER RENOVIMMO ' LOCAGEST, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège [Adresse 2] [Localité 5] ET MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège [Adresse 1] [Localité 4] ET SA MMA IARD, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège [Adresse 1] [Localité 4] Représentées et assistées à l'audience de Me François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été plaidée le 01 Décembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de : Mme Florence PAPIN, Présidente Mme Valérie MORLET, Conseillère M. Laurent NAJEM, Conseiller qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Laurent NAJEM, Conseiller dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Mme Ekaterina RAZMAKHNINA ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Florence PAPIN, Présidente et par Ekaterina RAZMAKHNINA, greffier, présent lors de la mise à disposition. Rappels des faits et de la procédure : M. [G] [H] a confié la gestion d'un bien, dont il est propriétaire et situé [Adresse 7], à la société Locagest. Cette dernière a loué le bien à MM. [Z], [X] et [B] en avril 2008. Les locataires ont quitté les lieux le 24 juillet 2017 et le constat d'huissier établi à cette date à la demande de la société Locagest fait état de nombreuses dégradations. Le 6 novembre 2017, l'assureur protection juridique de M. [H] a diligenté une expertise pour déterminer le montant des travaux de remise en état de son appartement. L'expert a chiffré ce montant à la somme de 8 473,80 euros. Reprochant à la société Locagest d'avoir régularisé avec les anciens locataires un protocole d'accord transactionnel qui lui était défavorable, sans l'en aviser, M. [H] a, par actes des 20 et 23 août 2018, fait assigner la société Locagest et la compagnie MMA, afin qu'elles soient condamnées à lui verser la somme de 15 199,80 euros au titre des frais de remise en état de son appartement et la somme de 775,46 euros par mois de juillet 2017 jusqu'à l'exécution du jugement, correspondant au loyer de son appartement. Le 26 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a : Reçu la société MMA IARD en son intervention volontaire. Débouté M. [G] [H] de l'ensemble de ses demandes. Condamné M. [G] [H] à payer aux sociétés Joinville, exerçant sous le nom commercial Connexion immobilier - Renovimmo - Locagest, MMA IARD assurances mutuelles et MMA IARD une indemnité de 3 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Condamné M. [G] [H] aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile par Maître François Blangy. Dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire du présent jugement. M. [G] [H] a interjeté appel du jugement le 26 décembre 2019. Par ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 24 mars 2020, M. [G] [H] demande à la cour de : Recevoir M. [G] [H] en son appel, le dire recevable et bien fondé. Y faire droit. Infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 26 novembre 2019 rendu par le tribunal de grande instance de Paris. En conséquence, Dire et juger que la Société Joinville exerçant sous le nom commercial Connexion immobilier Renovimmo Locagest a commis des fautes engageant sa responsabilité. Dire et JUGER qu'il y a un lien de causalité entre les fautes et les dommages subis par M. [G] [H]. Condamner la Société Joinville exerçant sous le nom commercial Connexion immobilier Renovimmo Locagest, la Société MMA IARD assurances mutuelles, et la Société MMA IARD à payer à M. [G] [H] la somme de : - 8 473,80 euros à titre de dommages et intérêts, - 9 281,52 euros (775,46 euros x 12 mois) au titre de loyers non perçus, - 5 000 euros au titre du préjudice moral. Débouter les Sociétés Joinville exerçant sous le nom commercial Connexion immobilier Renovimmo Locagest, MMA IARD assurances mutuelles et MMA IARD de toutes leurs demandes, fins et conclusions. Condamner les Sociétés Joinville exerçant sous le nom commercial Connexion immobilier Renovimmo Locagest, MMA IARD assurances mutuelles et MMA IARD SA une somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Et aux entiers frais et dépens de l'instance qui pourront être recouvrés directement par Maître Katherine Loffredo-Treille, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. M. [H] fait valoir que contrairement à ce qui est soutenu par la partie adverse, il ne reproche pas à son mandataire la faute de son locataire. Il allègue que la société Locagest ne justifie pas avoir effectué les déclarations de sinistre, compte tenu de l'état de délabrement de l'appartement attesté par l'état des lieux et il considère que si l'assurance Garantie de Loyers Impayés (GLI) avait été actionnée, elle aurait pris en charge les dégradations. Il s'interroge sur la réalité de la souscription à ce titre. Il reproche à l'agence d'avoir failli à son devoir de conseil en ce que, après avoir proposé un accord avec les locataires, elle n'a pas pris la moindre précaution ou la moindre garantie sur la personne chargée des travaux et ne s'est pas davantage fait assister d'un professionnel pour la réception, lesquels travaux n'ont pas été effectués dans les règles de l'art, ainsi qu'il résulte d'un courrier de la compagnie d'assurance de Locagest. Il estime que le lien de causalité entre la faute ' le fait d'avoir privilégié un accord sans garantie et sans s'assurer du professionnalisme de l'exécutant et de ne pas avoir procédé à la déclaration du sinistre ' et le dommage ' la dégradation de son appartement ' est établi. Il détaille les postes de préjudice qu'il réclame. Par leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 26 juin 2020, la SAS Joinville, la société d'assurances mutuelles MMA IARD assurances mutuelles et la SA MMA IARD demandent à la cour de : Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 27 novembre 2019 par tribunal de grande instance de Paris, Statuant de nouveau : A titre liminaire, Dire et juger recevable et bien fondée l'intervention volontaire de la société MMA IARD, A titre principal, Dire et juger que la société Joinville exerçant sous le nom commercial Connexion immobilier ' Renovimmo ' Locagest n'a commis aucune faute dans l'exercice de son mandat et que M. [H] ne justifie pas d'un préjudice Débouter M. [G] [H] de l'ensemble de ses demandes formulées à l'encontre de la société Joinville exerçant sous le nom commercial Connexion immobilier ' Renovimmo ' Locagest et de MMA IARD assurances mutuelles, Condamner M. [G] [H] à verser à la société Joinville exerçant sous le nom commercial Connexion immobilier ' Renovimmo ' Locagest, à MMA IARD assurances mutuelles et à MMA IARD la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont recouvrement direct au profit de la SCP Cordelier ' Maître François Blangy. Elles font état de l'intervention volontaire de MMA IARD. Elles contestent la faute de la société Locagest. Elles allèguent que s'agissant d'une déclaration pour un dégât des eaux, M. [H] souhaitait lui-même assurer la suite de ce sinistre. Elles soutiennent que la déclaration à l'assurance GLI était conditionnée par une remise en état préalable des locataires, ce qui explique l'accord pris avec ces derniers. Elles relèvent que les locataires sont restés 9 ans dans les lieux, de sorte que l'assureur GLI aurait opposé des exclusions de garantie et elles soutiennent que M. [H] a souhaité faire intervenir son assureur protection juridique. Elles allèguent que l'un des locataires est un ami de M. [H], ce qui explique selon elles vraisemblablement le fait qu'il n'ait pas agi contre lui ; qu'il n'a jamais été prévu ni demandé qu'un professionnel réalise les travaux. Elles contestent également l'existence d'un lien de causalité en ce que les dégradations sont le fait des locataires, contre lesquels aucune action n'a été engagée. Elles détaillent leurs contestations au titre des préjudices. La clôture a été prononcée le 16 novembre 2022. MOTIFS DE L'ARRÊT Sur la responsabilité du mandataire Aux termes de l'article 1992 du code civil, « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. (') » M. [H] réclame la somme de 8 473, 30 euros en réparation du préjudice matériel lié aux dégradations intervenues dans l'appartement ' contre 15 199, 80 euros en première instance, ainsi que la perte de loyers entre juillet 2017, date de départ des locataires, et juillet 2018. A hauteur d'appel, il reproche en premier lieu à la société Locagest de ne pas avoir procédé à une déclaration de sinistre au titre des dégradations locatives alors même qu'il réglait une assurance « Garantie Loyers Impayés ». Les intimées produisent les conditions générales Locaris ' Serenis Assurances (leur pièce 14). Elles exposent que le contrat prévoyait que la mise en 'uvre de cette garantie était conditionnée par une remise en état préalable des lieux par les locataires. Elles ne visent pas une clause spécifique, la page 3 qu'elles mentionnent est la table des matières. Les conditions générales prévoient en réalité que, si lors de l'établissement de l'état des lieux, des dommages sont constatés, le Souscripteur devra, dans les 8 jours et par lettre recommandée avec A.R., sommer le locataire soit d'effectuer lui-même ou par l'entreprise de son choix les réparations nécessaires à la remise en état des lieux, soit de régler le montant des réparations telles que déterminées par le devis établi par l'entreprise sélectionnée par le Souscripteur. Il n'en résulte pas une obligation de remise en état des locataires comme préalable, mais une formalité de mise en demeure ; l'assurance prévoyant d'ailleurs l'hypothèse d'un départ « furtif » (sic) des locataires qui rend toute remise en état par ces derniers, impossible. En outre, la rédaction d'un état des lieux d'entrée est requise par les conditions générales (« à l'entrée dans les lieux comme à la sortie, un état des lieux contradictoire ou par huissier est obligatoire ») et il est précisé qu'à défaut d'établir ou de faire établir ces constats, l'Assureur sera dégagé de paiement et de recours du fait des dégradations immobilières. En revanche, l'absence d'état des lieux d'entrée, dans une procédure à l'encontre des locataires, est favorable au bailleur : le locataire est réputé avoir reçu les lieux en bon état. Le mandataire ne justifie d'aucune diligence à ce titre, pas plus qu'il n'est versé la copie de l'état des lieux d'entrée requis par la Garantie Loyers Impayés. Le mandataire a d'ailleurs reconnu ne pas le détenir (page 5 du rapport d'expertise Protection Juridique). Le mandataire démontre néanmoins avoir déclaré un sinistre lié à un dégât des eaux découvert lors de la remise des clés, suivant lettre du 27 juillet 2017. (pièce 13 ' intimées). Les intimées relèvent légitimement que l'assureur aurait notamment pu opposer la vétusté. Cependant la fenêtre cassée ou les prises arrachées, relevées dans le procès-verbal de constat établi le 24 juillet 2017, ne ressortent pas d'un simple défaut d'entretien ou de la vétusté. Il apparaît que M. [H] a entendu faire appel à son assureur Protection juridique lequel a diligenté une expertise qui a estimé à 8473, 30 euros le montant des travaux et retenu que la responsabilité des trois locataires était engagée, le protocole d'accord prévoyant des travaux de réparation par les locataires n'ayant pas été respecté. Dans un courriel du 9 août 2017, la société Locagest a indiqué avoir contacté M. [X] et M. [Z] (tous deux locataires) afin de convenir d'un accord de remise en état de l'appartement compte tenu des dégradations locatives. Dans un second courriel du lendemain, la société Locagest faisait référence à un entretien téléphonique avec le bailleur et lui confirme avoir pris rendez-vous avec M. [X] la semaine du 21 août 2017, afin de vérifier les travaux effectués. « De plus, je vous laisse le soin de convenir avec M. [X] du choix du carrelage à poser dans l'appartement ». Le mandataire précisant être dans « l'attente de [ses] instructions » s'agissant de la dépose ou non de la baignoire. Il en résulte que non seulement M. [H] était au courant de l'accord avec les locataires afin que des travaux de remise en état soient exécutés, mais encore qu'il y a été associé s'agissant par exemple des matériaux choisis, sans aucun doute dans un but de célérité. Dans son courriel du 9 août 2017, le mandataire avait précisé que « bien entendu, en cas de non-respect du protocole, celui-ci restera nul et non avenu ». (caractères gras et soulignés du message). Il en résulte que c'est avec l'accord du bailleur que ce protocole a été conclu et sans qu'il en résulte pour ce dernier une quelconque renonciation à pouvoir engager une action en justice, pour le cas où les travaux n'interviendraient pas ' ce qui a été le cas. En revanche, dans un courriel du 29 août 2017, le mandataire a exposé : « Aussi, dans la mesure où un protocole d'accord a été passé avec le locataire concernant la réalisation des travaux, une déclaration [de] sinistre sera soumise à l'assurance en cas de non-respect des conditions prévues et actées par les parties. En l'état, l'assurance ne saurait se positionner sur une éventuelle prise en charge. » Or, il est constant que le protocole n'a pas été respecté, sans que le mandataire ne justifie d'une quelconque déclaration de sinistre. Cette abstention constitue une faute du mandataire. Contrairement à ce que soutiennent les intimées, le recours par M. [H] à son assureur Protection juridique n'avait pas vocation à venir l'indemniser du préjudice subi ' aucune offre d'indemnisation n'est produite ' mais le cas échéant à intervenir dans une action contre son mandataire ou les locataires fautifs. De seconde part, M. [H] reproche à son mandataire de ne pas s'être assuré des services d'un professionnel pour la réalisation des travaux ou leur réception, méconnaissant son obligation de conseil. Il est constant que les travaux promis n'ont pas été effectués pour une part importante, le rapport d'expertise relève notamment que le carrelage au sol n'a pas été remplacé, les menuiseries extérieures n'ont pas été remises en état, les prises et interrupteurs ont été partiellement remplacés. La peinture a été réalisée grossièrement. S'agissant de la peinture, il sera relevé que les trois locataires étant restés dans l'appartement composé d'une seule pièce (qu'ils ont cloisonné a priori sans autorisation), neuf années et ce, sans qu'il ne soit justifié de la réalisation de travaux. Les non-façons sont sans lien avec l'intervention ou non d'un professionnel et il a été noté que M. [H] était parfaitement au courant de ce fait, auquel il a été au demeurant associé par le choix du carrelage. La responsabilité du mandataire n'est pas engagée sur ce second point. Il résulte des développements précédents que le mandataire a commis une faute en ne procédant pas à la déclaration de sinistre uniquement. S'agissant du préjudice, M. [H] ne donne aucun élément sur les plafonds de la garantie qui n'a pas été mise en 'uvre, ni sur la manière dont la vétusté aurait été prise en compte, pour tout ou partie des sommes réclamées, eu égard au fait que les locataires sont restés dans les lieux 9 années. Il ne justifie donc pas d'un lien de causalité certain entre le défaut de déclaration de sinistre et le préjudice qu'il allègue. En outre, si la somme de 8 473, 30 euros TTC ressort du rapport d'expertise, il est indiqué qu'elle a été arrêtée à partir d'un devis SM ET S, sans que l'expert amiable ne précise comment cette somme a été retenue à partir du montant total de 13 818 euros qui figure sur ledit devis. M. [H] ne justifie pas davantage du fait que la perte de loyers aurait été indemnisée par l'assurance et ne donne pas d'explication sur la période invoquée ' juillet 2017 (départ des locataires) à juillet 2018. Il en résulte qu'il n'apporte pas les éléments nécessaires au succès de ses prétentions. La décision sera confirmée en ce qu'elle a débouté M. [H] de l'ensemble de ses demandes au titre du préjudice matériel afférent aux dégradations et des loyers non perçus. En revanche, compte tenu de l'abstention fautive de son mandataire dans la déclaration du sinistre et des tracas qui en ont résulté, le préjudice moral, suffisamment caractérisé en son principe, sera indemnisé par la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Les condamnations prononcées en première instance au titre des dépens et frais irrépétibles seront infirmées. Les intimées seront condamnées aux dépens de première instance et d'appel (avec distraction). L'équité commande en revanche de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant en dernier ressort, contradictoirement et publiquement par mise à disposition de la décision au greffe Confirme la décision déférée sauf en ce qu'elle a rejeté la demande de M. [H] au titre du préjudice moral et sur les frais irrépétibles et les dépens ; Statuant de nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, Condamne la SAS Joinville, exerçant sous le nom commercial Connexion Immobilier Rénovimmo Locagest, la société d'assurances mutuelles MMA IARD assurances mutuelles et la SA MMA Iard à payer à M. [H] la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice moral ; Condamne la SAS Joinville, exerçant sous le nom commercial Connexion Immobilier Rénovimmo Locagest, les sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles et SA MMA IARD aux dépens de première instance et d'appel ; Dit que les dépens pourront être recouvrés par Maître Katherine Loffredo-Treille, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes, y compris au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; *** LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,