Cour d'appel, 27 mai 2024. 23/14107

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 10 ARRÊT DU 27 MAI 2024 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/14107 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIEJW Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 18 Juillet 2023 - Juge de la mise en état de CRÉTEIL - RG n° 22/01318 APPELANTS Monsieur [G] [N] [Adresse 3] [Localité 7] né le [Date naissance 2] 1956 à [Localité 10] (59) représenté par Me Richard JONEMANN de l'AARPI JONEMANN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0280 Madame [C] [R] [Adresse 3] [Localité 7] née le [Date naissance 1] 1956 à [Localité 9] (59) représentée par Me Richard JONEMANN de l'AARPI JONEMANN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0280 INTIMEES S.A.S. IFB FRANCE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 5] [Localité 4] N° SIRET : 429 912 249 représentée par Me Alexandra SEIZOVA de la SELARL SELARL DAFIA & SEIZOVA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1099 S.A.S.U. EDELIS ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE AKERYS PROMOTION Prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 6] [Localité 8] N° SIRET : 338 .434.152 Représentée par Me Audrey SCHWAB de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056, Assistée de Me Armelle AMICHAUD-DABIN , Avocat plaidant au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sylvie CASTERMANS, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente de la chambre 5-10 Monsieur Jacques LE VAILLANT, Conseiller Madame Sylvie CASTERMANS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles Greffier, lors des débats : Madame Sylvie MOLLÉ ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente et par Sylvie MOLLÉ, Greffier, présent lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCEDURE Le 10 octobre 2007, par l'intermédiaire de la société IFB France, M [G] [N] et Mme [C] [R], son épouse, ont signé un contrat de réservation préliminaire aux fins d'achat, en l'état futur d'achèvement, d'un bien immobilier situé dans la résidence les Jardins de Nadège à [Localité 11] (62), pour un montant de 156 000 euros TTC, auprès de la société Akerys promotion, devenue Edelis, dans le but de réaliser un investissement immobilier. Une projection financière a été réalisée le 8 octobre 2007, par la société IFB France qui déploie une activité de conseil en investissement immobilier et de placement de produits immobiliers. L'acte de vente en l'état futur d'achèvement a été conclu en la forme authentique par acte reçu par Me [B] [I], notaire à [Localité 11], le 26 février 2008. Le financement de l'acquisition a été assuré par un prêt consenti par le Crédit Foncier deFrance. Le premier contrat de bail a été signé en 2008. Soutenant avoir été démarchés par la société IFB France afin de procéder à un investissement immobilier locatif dans le cadre du régime fiscal défiscalisant, mais que cette société avait manqué à ses obligations d'information et de conseil, M. [G] [N] et Mme [C] [R] ont fait assigner la société Edelis et la société IFBFrance par actes d'huissier du 17 février 2022. Dans le cadre de la mise en état, le juge du tribunal judiciaire de Créteil a, par ordonnance rendue le 18 juillet 2023, statué comme suit : - Déclare les demandes irrecevables comme prescrites, - Condamne in solidum M.[G] [N] et Mme [C] [R] aux dépens et à payer à la société Edelis et à la société IFB France la somme de 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration du 5 août 2023, les époux [N] ont interjeté appel de l'ordonnance. Par dernières conclusions signifiées le 21 novembre 2023, les époux [N] demandent à la cour : Vu notamment l'article 2224 du code civil, l'article 2270-1 du même code dans sa rédaction applicable à la date des faits litigieux, l'article 699 du code de procédure civile, l'ordonnance entreprise du 18 juillet 2023 et l'ensemble des pièces produites -D'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : -Déclaré les demandes irrecevables comme prescrites, -Condamné in solidum M. [G], [W] [N] et Mme [C], [M] [R] épouse [N] aux dépens et à payer à la société Edelis et à la société IFBFrance la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Et suivant, statuant à nouveau : -De dire et juger qu'au regard du point de départ du délai de prescription tel que fixé par l'article 2270-1 du code civil ancien du code civil et applicable aux faits litigieux le point de départ du délai de prescription doit être fixé à la date du 25 octobre 2021 -De dire et juger qu'en tout état de cause et au regard des dispositions de l'article 2224 du code civil, le point de départ du délai de prescription doit être fixé au plus tôt à la date du 11 novembre 2018, -De dire et juger que l'action de M.[G], [W] [N] et Mme [C], [M] [R] épouse [N] introduite par exploits d'huissier du 17 février 2022 est manifestement recevable et non prescrite, -De réserver les dépens d'appel. Par dernières conclusions signifiées le 25 octobre 2023, la société IFB France demande à la cour de : Vu les articles 122 et suivants et 789 du code de procédure civile, Vu les articles 1240, 2222 et 2224 du code civil, Vu l'ancien article 1382 du code civil, Vu l'ordonnance du 18 juillet 2023, -Confirmer en toutes ses dispositions, l'ordonnance rendue le 18 juillet 2023 par le juge de la mise en état près du tribunal judicaire de Créteil, Par conséquent, -Juger irrecevables car prescrites l'ensemble des demandes formées par Monsieur et Madame [C] [R], -Débouter Monsieur [N] et Madame [C] [R] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, -Condamner solidairement M. [N] et Mme [C] [R], au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, -Condamner solidairement M. [N] et Mme [C] [R], aux entiers dépens, dont distraction au profit de maître Alexandre Seizova, avocat. Par dernières conclusions signifiées le 3 novembre 2023, la société Edelis demande à la cour de : Vu les articles 1116, 2222 et 2224 du code civil, et 32 et 122 du code de procédure civile, Au principal -Réformer l'ordonnance en date du 18 juillet 2023 rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Creteil en ce qu'elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir des époux [N], à l'encontre de la sas Edelis, Statuant à nouveau, -Juger irrecevable pour défaut de qualité à agir l'action des époux [N] dirigée à l'encontre de son vendeur en l'état futur d'achèvement qu'est la sas Edelis. A titre subsidiaire Si par extraordinaire, la cour d'appel venait à considérer l'action des époux [N] recevables à l'encontre de la sas Edelis, -Confirmer l'ordonnance rendue le 18 juillet 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Creteil en ce qu'elle a jugé irrecevables comme étant prescrites les demandes des consorts [N] . -Confirmer l'ordonnance rendue le 18 juillet 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Creteil en ce qu'elle a condamné les consorts [N] au paiement de la somme de 500 € au bénéfice de la SAS Edelis sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'incident Statuant à nouveau, -Juger que les époux [N] ont assigné la société Edelis par acte en date du 17 février 2022. Par conséquent, -Juger irrecevables les demandes des consorts [N] comme étant prescrites. -Les débouter de l'ensemble de leurs demandes -Les condamner au paiement de la somme de 500 € au bénéfice de la sas Edelis sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'Incident. En tout état de cause -Condamner les époux [N] au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction, pour ceux-là concernant, au profit de la selarl 2H Avocats prise en la personne de maître Audrey Schwab conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Sur le défaut de qualité à agir La société Edelis conteste, sur le fondement de l'article 1984 du code civil, la recevabilité à agir des consorts [N] à son encontre. Elle fait valoir que sa responsabilité en qualité de mandant de la société IFB ne saurait être engagée, à raison des agissements de son mandataire. Elle soutient que les consorts [N] ne lui reprochent rien directement, s'agissant de la vente immobilière et son prix de vente ou les caractéristiques du bien, que les manquements reprochés concernent a société IFB France et que l'objet du litige porte sur la valeur du bien lors de la revente au regard de la simulation qui leur a été fournie. Elle soutient qu'elle est étrangère à la projection financière aux termes de laquelle la société IFB France a estimé qu'ils pourraient revendre leur bien à hauteur de 184 268 euros et disposeraient d'un capital constitué à hauteur de 43 541 euros. Elle précise qu'aucune référence n'est faite aux éléments de la simulation financière présentée aux époux [N] par la société IFB France dans l'acte notarié de vente signé entre la société Edelis et les demandeurs. Elle souligne que la société IFB France n'a jamais reçu mandat de sa part de proposer aux acquéreurs un " Plan d'epargne fiscal " avec en support le bien immobilier. Les époux [N] et la société IFB France n'ont pas conclu sur cette argumentation. Réponse de la cour Aux termes de l'article 1984 du code civil, la responsabilité du mandant ne peut être engagée que pour des fautes commises par son mandataire dans l'exercice de son mandat. En l'espèce, il n'est pas contesté que le mandat de vente conclu entre la société Edelis et la société IFB le 18 juillet 2007, était un mandat de vente sans exclusivité, que dans ce cadre, le mandataire recevait pour mission de vendre les lots d'un ensemble immobilier 'résidence Nadège'. Cependant, la recevabilité d'une action n'est pas subordonnée à la démonstration préalable du bien fondé de l'action. En l'espèce, la responsabilité de la société Edelis étant recherchée en sa qualité de mandant de la société IFB, et sans préjuger du bien fondé de l'action poursuivie et notamment du périmètre du mandat, les époux [N] sont recevables à agir à l'encontre de la société Edelis. Sur la prescription de l'action Les époux [N] se prévalent d'une évolution de la jurisprudence de la cour de Cassation pour soutenir que leur action est recevable. Ils font valoir que le point de départ du délai de prescription doit être fixé à la date de réalisation du risque auquel la victime s'est trouvée exposée du fait d'un manquement à l'obligation d'information ou au devoir de conseil. Concrètement ils soutiennent que la société IFB France a manqué à son obligation de conseil et d'information, au regard de la projection financière qu'elle a établie. Il concluent que le préjudice s'est réalisé au terme de l'opération et ne pouvait être connu avant, que le point de départ de la prescription doit être fixé au plus tôt le 11 novembre 2018, terme de l'engagement de location. Ils soulignent qu'ils ne fondent pas leur demande sur une surévaluation du prix d'acquisition mais sur la valeur du bien au terme de l'opération et que l'article 2270-1 du code civil applicable en l'espèce eu égard à la date de conclusion du contrat, fait référence à la date à laquelle le contractant aurait dû connaître les faits lui permettant d'agir, que dans le cas des époux [N], le préjudice s'est manifesté lorsque Citiva a communiqué son avis de valeur le 25 octobre 2021. La société Edelis réplique que l'action est prescrite depuis le 26 février 2013, qu'il est de jurisprudence constante que le point de départ d'une action fondée sur un manquement à une obligation d'information et de conseil est fixé au jour de la conclusion de l'acte authentique de vente, le préjudice en découlant devant s'analyser comme une perte de chance. Elle s'appuie sur la consultation de M. le professeur [J] qui retient ce point de départ. Elle fait valoir que l'action fondée sur un défaut de conseil concernant la surévaluation du prix de revente du bien, est également prescrite, dès lors que le point de départ reste l'acte authentique. Elle soutient que les époux [N] avaient les moyens de se renseigner sur le prix du bien avant de l'acheter, qu'ils pouvaient consulter la côte Callon comme ils l'ont fait à l'occasion de la présente procédure. Elle ajoute que les informations communiquées dans une simulation financière remise par la société IBF n'ont pas de valeur contratuelle, qu'ils pouvaient constater que les perspectives de revalorisation étaient purement théoriques, qu'en outre les appelants étaient en mesure de se renseigner sur la valeur de leur bien dès lors qu'ils résidaient sur une commune située à moins de 50 kms de la ville sur laquelle la résidence a été construite. La société Edelis estime enfin que laisser le point de départ de la prescription à la discrétion de l'acquéreur lui confère un caractère potestatif puisque celui-ci serait libre d'intenter l'action à la date de son choix. La société IFB France fait valoir que ce point de départ étant antérieur à l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, il y a lieu de faire application des dispositions transitoires. Elle soutient au visa de l'article 2224 du code civil, que le point de départ se situe au jour où les acquéreurs ont connu ou auraient dû connaitre les faits leur permettant d'agir. Elle fait valoir que le point de départ du délai de prescription doit être fixé au jour de la signature de l'acte authentique ; que disposant d'un délai pour agir allant jusqu'au 19 juin 2013, leur action est irrecevable car prescrite. Elle ajoute que les acquéreurs admettent que la valeur du bien " aurait pu connaitre une évolution favorable " de sorte qu'ils admettent l'aléa et que dès lors la valeur ne repose aucunement sur les obligations de la concluante. Elle ajoute encore que la prescription ne peut prendre pour point de départ l'estimation ou la fin de l'immobilisation, que s'agissant d'une opération d'ensemble, celle-ci ne peut dépendre de la seule revente du bien, que s'il est admis que le point de départ de la prescription est reporté à la date ou les acquéreurs ont connu des faits permettant de les alerter sur la rentabilité de l'opération, elle souligne que des éléments montraient dès 2013, que les prévisions de rentabilité n'étaient pas atteintes que les acquéreurs avaient donc jusqu'au 27 novembre 2014 pour agir. Réponse de la cour, En l'espèce, l'acte de vente en l'état de futur achèvement a été signé le 26 février 2008. Concernant l'action en responsabilité civile, celle-ci était soumise à un délai de prescription de 10 ans, antérieurement à la loi du 17 juin 2008. Ce délai a été ramené à 5 ans par la loi du 17 juin 2008, délai uniformisé pour les actions en responsabilité délictuelle et contractuelle. Le délai de l'action en responsabilité, qu'elle soit de nature contractuelle ou délictuelle, court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en a pas eu précédemment connaissance. En l'espèce, les époux [N] situent la perte de chance d'obtenir un capital net supérieur à leur effort d'épargne, en raison d'une mauvaise rentabilité de l'opération à l'issue d'une période de 9 années, soit au plus tôt au 11 novembre 2018, correspondant à la fin de l'engagement de location au titre du mécanisme fiscal du dispositif Robien, et au 25 octobre 2021 date de la valeur de revente du bien. Il ressort des documents produits que la société IFB a réalisé une projection financière le 8 octobre 2007 dans le cadre du dispositif Robien. La simulation financière projetée indiquait un résultat à l'issue de la période de 9 années en intégrant les revenus locatifs et les économies d'impôts prévues. Un tableau faisait apparaître un capital de 86 637 euros au terme de l'opération. Il s'ensuit que la date à laquelle les époux [N] disposaient de toutes les informations leur permettant d'agir, intégrant le prix de revente du bien immobilier, se situe à l'issue du plan fiscal établi par la société IFB. Il en résulte que le délai de prescrition a commencé à courir lors du dénouement de l'opération financière, soit à compter du mois de novembre 2018, de sorte que l'assignation délivrée aux société IFB et Edelis au mois de février 2022, n'était pas prescrite.Il convient donc d'infirmer la décision déférée en ce qu'elle a déclaré l'action prescrite. Sur les frais du procès Compte tenu de l'infirmation de l'ordonnance déférée, la décision sera également infirmée en ses dispositions relatives aux dépens de première instance et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile. Les sociétés IFB et Edelis seront déboutées de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Les sociétés IFB et Edelis, parties perdantes, en application de l'article 696 du code de procédure civile, seront condamnées aux dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS La cour Infirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, Déclare M.[G] [N] et Mme [C] [R] épouse [N] recevables à agir à l'encontre de la société Edelis ; Déclare l'action de M.[G] [N] et Mme [C] [R] épouse [N] non prescrite, Déboute les sociétés IFB et Edelis de leurs demandes au titre de l'article 700 du code du code de procédure civile ; Condamne les sociétés IFB et Edelis aux dépens de première instance et d'appel . LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE S.MOLLÉ C.SIMON-ROSSENTHAL