Cour d'appel, 22 septembre 2022. 21/02570

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 21/02570 - N° Portalis DBVS-V-B7F-FTLC Minute n° 22/00289 [V] C/ S.A. VIVEST VENANT AUX DROITS DE LOGIEST Ordonnance Référé, origine Juge des contentieux de la protection de METZ, décision attaquée en date du 07 Octobre 2021, enregistrée sous le n° 12-21-297 COUR D'APPEL DE METZ 3ème CHAMBRE - TI ARRÊT DU 22 SEPTEMBRE 2022 APPELANTE : Madame [T] [V] [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me François BATTLE, avocat au barreau de METZ (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/008675 du 16/11/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ) INTIMÉE : S.A. d'HLM VIVEST venant aux droits de la SA d'HLM LOGIEST [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me David ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 23 juin 2022 tenue par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l'arrêt être rendu le 22 septembre 2022. GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame Sophie GUIMARAES COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre ASSESSEURS : Madame BASTIDE, Conseiller Monsieur MICHEL, Conseiller ARRÊT : Contradictoire Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme GUIMARAES, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 25 janvier 2013, la SA d'HLM Logiest a consenti un bail à Mme [T] [V] portant sur un local d'habitation situé [Adresse 2] pour un loyer de 332,33 euros outre 106 euros de provision sur charges. Par acte d'huissier du 24 décembre 2020, elle a fait délivrer à la locataire un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail. Par acte d'huissier du 28 mai 2021, elle l'a assignée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de la locataire et la voir condamner à titre provisionnel à lui verser une somme au titre de l'arriéré locatif, une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux avec revalorisation selon les modalités du contrat de bail et une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par ordonnance réputée contradictoire du 7 octobre 2021, le juge des référés a : - déclaré recevable l'action de la SA d'HLM Logiest - constaté la résiliation de plein droit du bail au 24 février 2021 - autorisé l'expulsion de Mme [V] au besoin avec l'assistance de la force publique - condamné Mme [V] à verser à titre provisionnel à la SA d'HLM Logiest à compter du 25 février 2021 et jusqu'à la remise des clés, une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail - condamné Mme [V] à verser à la SA d'HLM Logiest à titre de provision la somme de 5.590,69 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 16 août 2021 avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.642,56 euros à compter du 24 décembre 2020, sur la somme de 1.260,77 euros à compter du 28 mai 2021 et à compter du jugement pour le surplus - condamné Mme [V] à verser à la SA d'HLM Logiest la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens y compris les frais du commandement de payer et de l'assignation. Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 21 octobre 2021, Mme [V] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions. Aux termes de ses dernières conclusions du 19 novembre 2021, elle demande à la cour d'annuler l'ordonnance de référé en toutes ses dispositions et de : - condamner la SA d'HLM Vivest venant aux droits de la SA d'HLM Logiest à lui verser la somme de 5.590,69 euros - lui accorder un sursis à expulsion d'un délai de 3 ans pour quitter les lieux et des délais de paiement sur 3 ans - condamner la SA d'HLM Vivest à lui verser 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. L'appelante expose que le logement loué est indécent et qu'elle est bien fondée à invoquer l'exception d'inexécution, que le bailleur lui doit à tout le moins une indemnisation équivalente aux loyers impayés avec compensation et sollicite des délais de paiement et un délai pour quitter les lieux au regard de sa situation financière. Par dernières conclusions du 8 décembre 2021, la SA d'HLM Vivest, venant aux droits de la SA d'HLM Logiest, demande à la cour de confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions, débouter Mme [V] de ses demandes et la condamner à lui verser 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel. Elle expose que les photographies produites par l'appelante ne démontrent ni l'indécence alléguée ni leur imputabilité au bailleur, qu'elle a déjà occasionné des sinistres sans les autres logements occupés et doit être déboutée de sa demande d'indemnisation. L'intimée s'oppose à la demande de délais de paiement alors que la dette ne cesse d'augmenter et que l'appelante ne justifie pas être en mesure de la régler. Elle conclut en conséquence à la confirmation de l'ordonnance, précisant avoir saisi les services sociaux des difficultés de la locataire. L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 juin 2022. Par requête du 14 juin 2022, Mme [V] a sollicité au visa de l'article 803 du code de procédure civile la révocation de l'ordonnance de clôture et la réouverture des débats, aux motifs que son état de santé constitue une cause grave justifiant le rabat de l'ordonnance de clôture, qu'il est consécutif à l'indécence du logement et qu'elle entend solliciter une expertise médicale. Par conclusions du 14 juin 2022, la SA d'HLM Vivest s'oppose à la requête aux motifs qu'il n'est pas justifié d'une cause grave, que le rendez-vous médical dont l'appelante fait état a été fixé le 26 avril 2022 soit avant l'ordonnance de clôture et qu'il n'est démontré aucun lien de causalité entre l'état du logement et son état de santé. MOTIFS DE LA DECISION : Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture Selon l'article 803 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue. En l'espèce, il est considéré que Mme [V] ne justifie d'aucune cause grave survenue postérieurement à l'ordonnance de clôture délivrée le 7 juin 2022, alors que le rendez-vous médical du 28 juin 2022 dont elle se prévaut a été fixé le 26 avril 2022, que celui du 1er juillet a été fixé le 2 juin 2022, que les photographies produites ne sont pas datées et que le dossier de surendettement a été déposé le 4 février 2022. En conséquence la demande de révocation de l'ordonnance de clôture est rejetée, étant précisé que les pièces déposées après l'ordonnance de clôture sont irrecevables. Sur la résiliation du bail Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, il est constaté que le commandement de payer notifié à Mme [V] le 24 décembre 2020 d'avoir à payer la somme de 2.642,56 euros au titre des loyers impayés de janvier à novembre 2020, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, est demeuré infructueux dans le délai de deux mois. Si Mme [V] invoque une exception d'inexécution, il est considéré qu'elle ne démontre pas l'indécence alléguée du logement loué. En effet les photographies produites dont la date et la localisation sont inconnues, sont sans valeur probante et les attestations de son fils et sa belle-fille sont d'une valeur probante insuffisante en l'absence d'éléments objectifs venant les corroborer. En conséquence, il convient de confirmer l'ordonnance déférée ayant constaté la résiliation du bail et ordonné la libération des lieux si nécessaire avec l'aide de la force publique. Sur l'indemnité d'occupation En raison de la résiliation du bail, Mme [V] occupe les lieux loués sans droit ni titre et reste débitrice d'une indemnité mensuelle d'occupation au moins égale au loyer majoré des avances sur charges. En conséquence, il convient de confirmer l'ordonnance l'ayant condamnée à verser à la SA d'HLM Vivest une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer et de la provision sur charges jusqu'à libération des lieux loués. Sur l'arriéré locatif En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l'article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier. En l'espèce, c'est à juste titre et par des motifs pertinents que la cour adopte, que le premier juge a condamné Mme [V] à verser au bailleur au vu du décompte produit, une provision de 5.923,02 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus impayés au 31 juillet 2021, après déduction du dépôt de garantie de 332,33 euros. Il est relevé que l'appelante ne justifie d'aucun règlement qui n'aurait pas été pris en compte et qu'il ressort du décompte actualisé au 30 novembre 2021 que la dette a augmenté depuis l'ordonnance pour s'élever à la somme de 6.959,10 euros. En conséquence il convient de confirmer l'ordonnance déférée. Sur la demande de dommages et intérêts Selon l'article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier. Il appartient à celui qui s'en prévaut de rapporter la preuve de la réalité de sa créance. En l'espèce, si Mme [V] sollicite la condamnation de la SA d'HLM Vivest à lui verser des dommages et intérêts en raison de l'indécence du logement, il résulte de ce qui précède qu'elle ne démontre par aucune pièce objective suffisamment probante, la réalité de ses allégations ni l'existence de manquements du bailleur à ses obligations, de sorte qu'elle doit être déboutée de sa demande. Sur les délais de paiement Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 applicable aux contrats de location en cours, le juge peut, même d'office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu par l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, étant précisé que les délais accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. En l'espèce, il résulte des pièces produites que Mme [V] a cessé de régler le loyer depuis plusieurs mois, que la dette locative a augmenté depuis l'ordonnance et qu'elle ne justifie pas être en capacité d'apurer l'arriéré locatif dans les délais légaux alors qu'elle ne perçoit que 909 euros par mois. En conséquence, il convient de rejeter la demande de délais de paiement. Sur les délais pour se reloger Aux termes de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. L'article L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution ajoute qu'il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. En l'espèce, l'appelante sollicite les plus larges délais pour se reloger au motif qu'elle rencontre des difficultés financières. Cependant, il est relevé qu'elle a cessé d'exécuter ses obligations de locataire, que sa dette a considérablement augmenté, qu'elle ne justifie par aucune pièce avoir accompli les diligences nécessaires en vue d'obtenir un relogement, ni que son relogement ne peut se faire dans des conditions normales. Il ressort a contrario des pièces produites par l'intimée que les services sociaux ont été saisis à plusieurs reprises mais que l'attitude de Mme [V] a empêché toute solution en raison notamment de son comportement agressif. En conséquence, il convient de rejeter la demande. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Les dispositions de l'ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées. Mme [V], partie perdante, devra supporter les dépens d'appel et il est équitable qu'elle soit condamnée à verser à la SA d'HLM Vivest la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée en première instance. Il convient en outre de la débouter de sa propre demande de ce chef. PAR CES MOTIFS : LA COUR, REJETTE la demande de révocation de l'ordonnance de clôture formée par Mme [T] [V] ; DECLARE irrecevables les pièces de Mme [T] [V] n°1 à 3 communiquées par bordereau du 13 juin 2022 et n°10 à 13 communiquées par bordereau du 21 juin 2022 ; CONFIRME l'ordonnance déférée en ce qu'elle a : - déclaré recevable l'action de la SA d'HLM Logiest - constaté la résiliation de plein droit du bail au 24 février 2021 - autorisé l'expulsion de Mme [T] [V] au besoin avec l'assistance de la force publique - condamné Mme [T] [V] à verser à titre provisionnel à la SA d'HLM Logiest à compter du 25 février 2021 et jusqu'à la remise des clés, une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail - condamné Mme [T] [V] à verser à la SA d'HLM Logiest à titre de provision la somme de 5.590,69 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 16 août 2021 avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.642,56 euros à compter du 24 décembre 2020, sur la somme de 1.260,77 euros à compter du 28 mai 2021 et à compter du jugement pour le surplus - condamné Mme [T] [V] à verser à la SA d'HLM Logiest la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens y compris les frais du commandement de payer et de l'assignation ; Y ajoutant, DEBOUTE Mme [T] [V] de ses demandes de condamnation de la SA d'HLM Vivest venant aux droits de la SA d'HLM Logiest à lui verser la somme de 5.590,69 euros, de sursis à expulsion, de délais de paiement et de paiement d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [T] [V] à verser à la SA d'HLM Vivest la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [T] [V] aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT