Cour d'appel, 15 septembre 2022. 21/03179

N° RG 21/03179 - N° Portalis DBV2-V-B7F-I3GL COUR D'APPEL DE ROUEN CHAMBRE DE LA PROXIMITE ARRET DU 15 SEPTEMBRE 2022 DÉCISION DÉFÉRÉE : 1119001029 Jugement du JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU HAVRE du 23 Avril 2021 APPELANTE : S.A.R.L. DE LA PLAINE [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me Anne TUGAUT de la SELARL EKIS, avocat au barreau du HAVRE INTIME : Monsieur [M] [R] [S] [N] né le 11 Décembre 1992 à [Localité 6] [Adresse 1] [Localité 3] représenté par Me Rose marie CAPITAINE, avocat au barreau de DIEPPE substituée par Me Sophie CATTELET, avocat au barreau de DIEPPE COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 30 Mai 2022 sans opposition des avocats devant Madame GERMAIN, Conseillère, rapporteur. Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de : Madame GOUARIN, Présidente Madame TILLIEZ, Conseillère Madame GERMAIN, Conseillère GREFFIER LORS DES DEBATS ET DE LA MISE A DISPOSITION: Madame DUPONT DEBATS : A l'audience publique du 30 Mai 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 15 Septembre 2022 ARRET : Contradictoire Prononcé publiquement le 15 Septembre 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, signé par Madame GOUARIN, Présidente et par Madame DUPONT, Greffière. * * * Exposé des faits et de la procédure La SARL de la Plaine a donné en location à M. [M] [N] suivant acte sous seing privé du 21 novembre 2016, un appartement à usage d'habitation situé à [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 562 euros outre 45 euros de charges. Le dépôt de garantie de 562 euros a été versé par le locataire. L'état des lieux a été établi contradictoirement entre les parties le 21 novembre 2016. M. [N] a donné congé suivant courrier du 10 avril 2018 et l'état des lieux de sortie a été établi le 30 avril 2018. La société de la Plaine a refusé de restituer le dépôt de garantie à M. [M] [N] et lui a réclamé par l'intermédiaire du cabinet Colboc et par courrier du 26 novembre 2018 la somme de 2 109,27 euros au titre des réparations locatives outre celle de 3 964 euros au titre du manque à gagner pour la relocation pendant 7 mois. M.[N] a fait assigner devant le tribunal d'instance du Havre suivant acte du 7 août 2019, la SARL de la Plaine, aux fins de voir condamner celle-ci, en qualité de bailleur, à lui restituer le dépôt de garantie, soutenant que le bailleur ne démontrait pas que les désordres atteignant le logement lui étaient imputables. La SARL de la Plaine a sollicité reconventionnellement la condamnation de M. [N] à lui verser la somme de 8 853,27 euros en remboursement des frais de remise en état de l'appartement et du préjudice né de l'impossibilité de relouer le logement du 1er juin 2018 au 30 juin 2019. Par jugement contradictoire du 23 avril 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre a : - constaté que M. [N] avait restitué les lieux objet du contrat de location conclu avec la société SARL de la Plaine le 30 avril 2018, et que la caution aurait dû être restituée au plus tard le 30 juin 2018 ; - constaté que le loyer en principal conventionnellement prévu est 562 euros; - constaté que M. [N] sollicite la somme de 56 euros par période commencée en retard au titre de la pénalité de 10% prévue à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ; - condamné la société SARL de la Plaine à payer à M. [N] la somme de 562 euros avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement; - condamné la société SARL de la Plaine à payer à M. [N] la somme de 1 624 euros au titre de la pénalité de 10% prévue par l'article 22 de la loi du 10 juillet 1989 et portant sur la période de juillet 2018 à décembre 2020 ; - condamné la société SARL de la Plaine à payer à M. [N] la somme de 56 euros par période commencée en retard à compter du 1er janvier 2021 ; - dit n'y avoir lieu à prononcer cette condamnation sous astreinte ; - condamné la société SARL de la Plaine à payer à M. [N] la somme de 250 euros en indemnisation de sa résistance abusive ; - débouté la société SARL de la Plaine de l'ensemble de ses demandes ; - ordonné l'exécution provisoire de la décision ; - condamné la société SARL de la Plaine à payer à M. [N] la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la société SARL de la Plaine aux entiers dépens. Par déclaration reçue le 2 août 2021, la SARL de la Plaine a relevé appel de cette décision. L'ordonnance de clôture du 17 mai 2022 a été révoquée par arrêt du 30 mai 2022 et l'affaire clôturée le 30 mai 2022 par le même arrêt. Exposé des prétentions des parties Par dernières conclusions reçues le 16 mai 2022 , la SARL de la Plaine demande à la cour de : - infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal du Havre le 23 avril 2021 en ce qu'il a : - constaté que M. [N] avait restitué les lieux objet du contrat de location conclu avec la société SARL de la Plaine le 30 avril 2018, et que la caution aurait dû être restituée au plus tard le 30 juin 2018 ; - constaté que le loyer en principal conventionnellement prévu est 562 euros ; - constaté que M. [N] sollicite la somme de 56 euros par période commencée en retard au titre de la pénalité de 10% prévue à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ; - condamné la société SARL de la Plaine à payer à M. [N] la somme de 562 euros avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement ; - condamné la société SARL de la Plaine à payer à M. [M] [N] la somme de 1624 euros au titre de la pénalité de 10% prévue par l'article 22 de la loi du 10 juillet 1989 et portant sur la période de juillet 2018 à décembre 2020 ; - condamné la société SARL de la Plaine à payer à M. [M] [N] la somme de 56 euros par période commencée en retard à compter du 1er janvier 2021 ; - dit n'y avoir lieu à prononcer cette condamnation sous astreinte ; - condamné la société SARL de la Plaine à payer à M. [M] [N] la somme de 250 euros en indemnisation de sa résistance abusive ; - débouté la société SARL de la Plaine de l'ensemble de ses demandes ; - ordonné l'exécution provisoire de la décision ; - condamné la société SARL de la Plaine à payer à M. [M] [N] la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la société SARL de la Plaine aux entiers dépens. Et en conséquence : - débouter M. [M] [N] de sa demande au titre du dépôt de garantie ; - débouter M. [M] [N] de sa demande au titre des dommages et intérêts; L'accueillant dans sa demande reconventionnelle de : - condamner M. [M] [N] à lui payer la somme de 8 853,27 euros en remboursement des frais de remise en état de l'appartement et du préjudice né de l'impossibilité de relouer le logement à compter du 1er juin 2018 au 30 juin 2019 avec intérêts au taux légal à compter du 'jugement' à intervenir ; - condamner M. [M] [N] à lui payer la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner M. [M] [N] aux dépens de l'instance. Par dernières conclusions reçues le 17 mai 2022, M. [N] demande à la cour de : - confirmer le jugement rendu le 23 avril 2021 par le juge des contentieux de la protection en toutes ses dispositions ; Y ajoutant: - condamner la SARL de la Plaine à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SARL de la Plaine aux dépens. En tout état de cause, débouter la SARL de la Plaine de toutes ses demandes. MOTIVATION Sur la restitution du dépôt de garantie La SARL de la Plaine reproche au premier juge de l'avoir condamnée à restituer le dépôt de garantie et de l'avoir déboutée de sa demande d'indemnisation au titre des réparations locatives alors que les désordres constatés dans le logement loué à M. [N] et qui consistent en la présence de moisissures dans divers endroits du logement ont pour origine la contre-pente constatée par l'huissier de justice dans son constat établi le 5 octobre 2017, créée par le changement d'évier par M. [N] sans l'autorisation du bailleur. Elle prétend que la contre-pente installée par M. [N] ainsi que les travaux réalisés par ce dernier ont été de nature a entraîner une fuite, laquelle est à l'origine des moisissures observées par la suite. En réplique, M. [N] fait valoir que l'appelante ne peut soutenir qu'aucune moisissure n'a été constatée dans l'état des lieux d'entrée pour affirmer que les désordres constatés sont dus aux travaux qu'il a réalisés, alors que dès l'état des lieux d'entrée il était relevé plusieurs taches sur divers murs de l'appartement, témoignant déjà de la présence d'humidité avant même qu'il n'occupe les lieux. Il précise qu'un mois avant son entrée dans les lieux, un plombier est intervenu pour faire cesser la fuite du cumulus et qu'avant l'intervention du cabinet Colboc, il s'était déjà plaint de la présence d'une importante humidité. Il ajoute que des marques d'humidité étaient déjà présentes en décembre 2016 selon les témoignages recueillis par l'expert ; que selon l'analyse technique du rapport d'expertise préliminaire du 20 décembre 2017 le dégât des eaux depuis le chauffe-eau avait détrempé la chape et que l'humidité remontait par capillarité dans les plaques de plâtre de cloison, tandis que le second compte-rendu d'expertise de mars 2018 ne vient pas davantage démontrer l'existence d'une fuite d'eau au niveau des travaux qu'il a entrepris. Aux termes de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, il est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. Il est restitué dans le délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10% du loyer mensuel, en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard. En l'espèce il n'est pas contesté que M. [N] a bien versé lors de la prise de possession des lieux, un dépôt de garantie de 562 euros. Par ailleurs et comme l'a relevé le premier juge, lors de son départ des lieux, le logement présentait d'importantes moisissures dans plusieurs pièces du logement. La bailleresse en impute l'origine à M. [N] en se fondant sur le constat d'huissier du 5 octobre 2017 et sur le dernier état du rapport d'expertise déposé par la société Saretec Construction le 17 novembre 2018, soit plus de six mois après le départ du locataire, tandis que M. [N] prétend ne pas être à l'origine des désordres, en se fondant sur les mêmes documents outre les deux premiers rapports préliminaires de la Saretec. De l'ensemble des pièces versées aux débats il ressort que, comme l'a relevé le premier juge, les lieux étaient en très bon état lors de la prise de possession le 21 novembre 2016 ainsi que cela ressort de l'état des lieux d'entrée. Celui-ci mentionnait toutefois la présence de taches sur le plafond et les murs de la cuisine, des taches jaunes sur la porte des toilettes ainsi que des traces sur les murs de la chambre, du plafond de la chambre 2. Dès le mois de décembre 2016, M. [N] se plaignait oralement auprès du cabinet Colboc de la présence de moisissure dans le logement, ainsi que cela ressort de son courrier recommandé du 28 septembre 2018 où il indique : ' je vous ai déjà informé par un appel téléphonique depuis le mois de décembre 2016, que les réparations suivantes sont nécessaires : humidité importante dans l'appartement avec une importante moisissure apparente, plainte qui se décolle, carrelage du sol de la cuisine qui se décolle'. Les allégations selon lesquelles le cabinet Colbec aurait été destinataire d'un appel téléphonique relatif à la présence d'humidité et de moisissure dans les lieux dès décembre 2016 ne sont pas démenties par la bailleresse. De fait, à la suite des constatations réalisées par un huissier de justice le 5 octobre 2017, un procès-verbal de constat était établi relevant des moisissures dans le couloir, le séjour et la chambre contigüe. L'huissier a pu également constater un début de moisissure derrière la plinthe située à proximité de la porte d'entrée et sur la colonne située entre l'accès au séjour et la chambre, ainsi que dans le prolongement derrière la plinthe, sous la plinthe du mur donnant sur le couloir et situé perpendiculairement au meuble évier, sous la plinthe au niveau du mur séparant le séjour de la chambre contigue et sur le mur de la chambre la séparant du séjour. Si l'huissier a relevé un évier sur meuble, posé par le locataire et dont l'évacuation est raccordée au moyen d'un tuyau en pvc dont 'la pente d'évacuation semble faible' aux dires de l'huissier, ce dernier ne fait nullement état d'une fuite au niveau de cet évier. Quant à ses constatations relatives à la pente d'évacuation, elle ne sont corroborées par aucune mesure ni examen technique qu'aurait pu faire l'huissier ou quelque autre professionnel. Elle n'est donc absolument pas établie. Postérieurement à ces constatations et afin de déterminer l'origine de cette moisissure, dont le locataire a alerté le propriétaire depuis quasiment son entrée dans les lieux, la société Sartec Construction a été missionnée afin de réaliser une expertise en la personne de M. [D]. Celui-ci, à la suite de sa première visite réalisée contradictoirement en présence du locataire et du mandataire de la bailleresse, a établi un rapport préliminaire le 20 décembre 2017 dont il ressort que M. [N] a emménagé le 21 novembre 2016 après l'apparition d'un dégât des eaux depuis le chauffe-eau. L'expert qui a constaté que M. [N] avait modifié l'installation de la cuisine, notamment au niveau des raccordements de la plomberie, n'a relevé aucune malfaçon particulière, notamment au niveau de la pente d'évacuation. En revanche il conclut à l'issue de ce premier rapport préliminaire, que le dégât des eaux a détrempé la chape et que l'humidité remonte par capillarité dans les plaques de plâtre de cloison. Le chauffage permet le séchage sauf en arrière des meubles où l'espace est moins ventilé. Aux termes de son second rapport préliminaire du 6 mars 2018, à la suite d'une nouvelle visite, l'expert constate au niveau des chambres, du dégagement et de la salle de douche, des traces de moisissures importantes et un taux d'humidité dans les chambres au niveau des plinthes de 80% par endroit. Il en conclut que probablement le taux d'humidité important provient d'une fuite sur le réseau d'alimentation en eaux circulant en dalle. Ce n'est qu'aux termes de son troisième et dernier rapport, réalisé sans plus aucune visite, alors qu'il avait d'ores et déjà connaissance bien avant ce dernier rapport, de l'installation d'un évier par le locataire, mais n'en a tiré aucune constatation ni conclusion dans ses précédents rapports réalisés contradictoirement, que l'expert le 17 novembre 2018 va conclure qu'avant sa sortie, le locataire a remis en place l'ancien évier et que la recherche de la fuite a mis en évidence une fuite sur le raccordement d'eau froide du nouvel évier posé par le locataire à sa sortie et une fuite sur deux bondes (aucune vidange sur le trop plein de l'évier). Toutefois dans la mesure où les désordres imputés à M. [N], à savoir des moisissures, ont été constatés par huissier dès le 6 octobre 2017, ils ne peuvent avoir pour origine une fuite résultant de la remise en place de l'évier par le locataire à sa sortie le 30 avril 2018. En outre dès lors que ce dernier rapport n'a pas été établi de façon contradictoire, il ne peut, comme l'a justement indiqué le premier juge, avoir valeur probante. En effet ce dernier rapport qui vient totalement en contradiction avec les deux premiers pré-rapports réalisés contradictoirement après une visite de l'expert sur les lieux, a quant à lui été réalisé sans visite et sur les seules déclarations du cabinet Colbec sans interroger M. [N] en retour pour lui permettre de s'expliquer sur ces affirmations reprises par l'expert en ces termes :' le cabinet Colbec nous a confirmé qu'il n'y avait aucun désordre avant et à l'entrée des lieux de M. [N] et le cabinet Colbec a constaté durant la location une modification de l'emplacement de l'évier et le remplacement de l'évier'. Enfin et en toute hypothèse, ce dernier rapport ne démontre nullement comme l'affirme la bailleresse, que les moisissures auraient pour origine l'installation d'un nouvel évier par M. [N] puisque l'expert, informé de cette circonstance dès sa première visite, n'a jamais constaté le moindre désordre en lien avec l'évier et émet une hypothèse contraire à la réalité en imputant les désordres anciens à une situation nouvelle. Il en résulte que la SARL de la Plaine, à qui incombe la charge de la preuve quant à l'imputation à son locataire des désordres locatifs pour s'abstenir de restituer le dépôt de garantie et lui réclamer le paiement de réparations locatives, ne démontre pas que les moisissures présentes dans le logement, ont pour origine l'installation par M. [N] d'un nouvel évier durant sa prise de possession. C'est donc par des motifs pertinents que le premier juge a débouté la SARL de la Plaine de ses demandes indemnitaires et l'a condamnée à restituer à M. [N] le dépôt de garantie de 562 euros, outre 10% de pénalité de retard à compter du mois de juillet 2018 jusqu'au mois de décembre 2020, soit la somme de 1624 euros outre 56 euros par mois de retard à compter du 1er janvier 2021. Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive C'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a constaté que le bailleur a fait le choix de conserver le dépôt de garantie alors que les éléments réunis au jour du départ du locataire, ne permettaient pas de retenir une fuite d'eau sous l'évier, ni le constat d'huissier, ni l'expertise n'ayant relevé une fuite au niveau de cet évier, et alors que l'expertise en cours permettait au contraire d'imputer les désordres au dégât des eaux antérieur à l'entrée dans les lieux de M. [N] ou à un vice de construction. Cette résistance a causé un préjudice à M. [N] en ce qu'elle l'a contraint à agir en justice, à dépenser beaucoup d'énergie et de tracas afin d'obtenir la restitution de ce qui lui était dû. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a alloué la somme de 250 euros à M. [N] de ce chef. Sur les frais et dépens Les dispositions du jugement déféré à ce titre seront confirmées. La charge des dépens d'appel sera supportée par la SARL de la Plaine conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. En outre, il serait inéquitable de laisser à la charge de l'intimé les frais irrépétibles exposés à l'occasion de l'instance d'appel. Aussi la SARL de la Plaine sera-t-elle condamnée à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et déboutée de sa demande à ce titre. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement rendu le 23 avril 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne la SARL de la Plaine aux dépens d'appel, Condamne la SARL de la Plaine à payer à M. [M] [N] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La greffièreLa présidente C. DupontE. Gouarin * * *