Tribunal judiciaire, 03 juin 2024. 23/57355

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/57355 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2JXF N° : 12 Assignation du : 06 Septembre 2023 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: JUGEMENT rendu selon la PROCEDRE ACCELEREE au FOND le 03 Juin 2024 par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. DEMANDERESSE LA VILLE DE PARIS prise en la personne de Madame la Maire, Madame [J] [Y] [Adresse 8] [Localité 6] représentée par Maître Colin MAURICE de la SARL CM & L AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #C1844 DEFENDERESSE Madame [R] [G] née le 02 septembre 1968 à [Localité 9] (Yonne) [Adresse 3] [Localité 5] et pour signification au : [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Lorène DERHY, avocat au barreau de PARIS - #E1320 DÉBATS A l’audience du 06 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, EXPOSE DU LITIGE Par assignation en date du 6 septembre 2023, la Ville de Paris prise en la personne de Madame la Maire de Paris a fait assigner Madame [R] [G], née le 2 septembre 1968 à Sens devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, concernant l’appartement situé [Adresse 2]. Par conclusions déposées et soutenues à l'audience, la Ville de Paris demande de : Au principal : -constater que Madame [R] [G] a enfreint les dispositions de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation ;-condamner Madame [R] [G] à payer à la Ville de Paris une amende civile de 50 000 euros ;-ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, sis [Adresse 2], sous astreinte à compter de l’expiration du délai qu’il plaira au tribunal de fixer ;-se réserver la liquidation de l’astreinte ;-condamner Madame [R] [G] à payer à la Ville de Paris une amende civile de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L.324-1-1 du code du tourisme ;condamner Madame [R] [G] à payer à la Ville de Paris la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Madame [R] [G] aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, la Ville de Paris fait valoir que Madame [R] [G] a donné en location meublée de courte durée à une clientèle de passage l'appartement situé sis [Adresse 2]. La Ville de Paris expose que cet appartement n'est pas la résidence principale de la partie défenderesse, qu'il est à usage exclusif d'habitation et que la location meublée de courte durée à une clientèle de passage, sans autorisation préalable, est un changement d'usage qui doit être sanctionné. La demanderesse ajoute que n'ayant pas transmis à la commune le nombre de nuitées louées durant l'année civile précédant la demande que lui a adressée la Ville de Paris, Madame [R] [G] a violé les obligations résultant de l'article L324-1-1 IV du code du tourisme et encourt l'amende de 10 000 euros prévue à l'article L324-1-1 V du même code. Par conclusions déposées et soutenues à l'audience, Madame [R] [G] demande de : A titre principal : -débouter la Ville de Paris de l’intégralité de ses demandes;A titre subsidiaire : -ramener le montant de l'amende civile à une somme qui ne pourrait excéder 6.000 euros ;En tout état de cause : -condamner la Ville de Paris à payer à Madame [R] [G] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;-ordonner que les parties conservent la charge de leurs frais de procédure et leurs dépens. Au soutien de ses prétentions, Madame [R] [G] conteste avoir enfreint les dispositions de l'article L631-7 du code de la construction et de l'habitation. La partie défenderesse fait valoir qu’il y a une insuffisance de preuve quant à l’affectation du bien litigieux. A titre subsidiaire et s'agissant du quantum de l'amende civile, elle invoque sa bonne foi, sa collaboration avec les services de la Ville de Paris, la cessation des locations de courte durée et le retour du bien à l'usage d'habitation. Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l'audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus. La date de délibéré a été fixée au 3 juin 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation L'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit : « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable. Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation. Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ». L'alinéa premier de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit que : « Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. » Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de Paris, d’établir : -l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ; -un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de Paris a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n'est pas allégué qu'elle a été mise en œuvre. Sur l'usage d’habitation du local En l'espèce, il ressort des éléments de la procédure que la fiche H2 produite par la Ville de Paris est datée du 31 août 1970, et précise le nom du propriétaire à cette date, Monsieur [Z] [D] avec une date d'acquisition au 22 décembre 1968. Il est indiqué que l’appartement est occupé par le propriétaire et précisé une entrée dans les lieux en 1968. La fiche H2 ayant un caractère évolutif, la rayure du nom du propriétaire n'infirme pas sa valeur probante. En outre, l'occupation de l'appartement par le propriétaire au 1er janvier 1970 est confirmée par la production du calepin de l'immeuble qui mentionne une taxe d'habitation en 1970 par son propriétaire. Enfin, l'indication du lot 36 sur la fiche H2 permet d'identifier le bien comme étant celui dont Madame [R] [G] est propriétaire. S'il est exact que la fiche H2 mentionne la porte « B » sur la H2 alors que cette dénomination n'est pas utilisée dans le relevé de propriété qui mentionne la porte « 2001 » cette différence de dénomination ne permet pas à elle seule d'invalider la mention du lot. Il en résulte de ce qui précède que l'affectation du local à un usage d'habitation est suffisamment établie au 1er janvier 1970. Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage : En l'espèce il ressort des éléments de la procédure que : -Madame [R] [G] ne conteste pas avoir mis en location courte durée le local litigieux dont elle est propriétaire,-le constat de location meublée touristique du 23 septembre 2022 établi par un agent assermenté du service municipal du logement de la mairie de Paris fait état d’une annonce sur la plate-forme Airbnb pour la location courte durée d’un logement, dont l’hôte se nomme [R],-le constat fait état de 92 commentaires, dont le premier date d'avril 2018 et le dernier de septembre 2022,-le décompte des locations airbnb 2019 et 2020 transmis le 31 janvier 2020 par la plateforme Airbnb, à la ville de Paris, fait état de 277 nuitées de location en 2019, 178 nuitées de location en 2020, et 263 nuitées de location en 2021,-le bien n'est pas la résidence principale de Madame [R] [G] qui réside dans le Sud de la France et qui se rend à [Localité 7] 5 jours par mois pour des raisons professionnelles. Il en résulte qu’au cas présent, Madame [R] [G] a changé sans autorisation préalable l’usage du lot litigieux, au sens de l'article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l'habitation, en louant son appartement meublé destiné à l'habitation situé [Adresse 2] de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile. Sur le montant de l’amende : L'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l’amende encourue de 25 000 à 50 000 euros. L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 7] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d'habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière. Le constat de location meublée touristique établit que Madame [R] [G] a mis en location le lot litigieux sur une plate-forme numérique spécialisée dans la location touristique de courte durée et que des commentaires ont été laissés par des locataires à compter du mois d'avril 2018 jusqu'au mois de septembre 2022. La période de location en meublé de tourisme revêtant un caractère illicite s’établit ainsi sur une période de temps considérable. La Ville de Paris estime que les gains réalisés sont de 109.980 euros sur la période, alors qu'une location licite aurait rapporté la somme de 52 400 euros sur la même période. Elle précise que le montant de la compensation nécessaire pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du local d’habitation et pouvoir exercer une activité d’hébergement hôtelier est de 80.000 euros. En tout état de cause, il ne fait aucun doute que le changement illicite d'usage du bien a généré un profit substantiel par rapport aux revenus issus d'une mise en location en bail d'habitation. Madame [R] [G] fait état de difficultés financières qui l'auraient conduite à réaliser les locations litigieuses. Toutefois elle ne verse pas ses derniers avis d'imposition et les montants de ses revenus sur les avis d'imposition versés ont été noircis. En considération de la durée conséquente de la période incriminée, des nombreuses réservations, mais également la coopération partielle de la défenderesse avec la Ville de Paris, il convient de fixer l’amende civile à la somme de 30.000 euros. Sur la demande de retour à l’usage d’habitation du local litigieux : Il résulte des dispositions de l'article 651-2 du code de la construction et de l'habitation que le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé. Au cas d’espèce, Madame [R] [G] produit un bail mobilité conclu le 27 février 2024 qui permet d'établir le retour à l'usage d'habitation du local. Dès lors la demande de condamnation à un retour du bien à l'usage d'habitation sera rejetée. Sur la demande de condamnation de la partie défenderesse sur le fondement des dispositions de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme L’article L.324-1-1 du code du tourisme, en sa rédaction temporellement applicable, dispose : “I.-Pour l'application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé. Cette déclaration préalable n'est pas obligatoire lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l'habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d'un meublé de tourisme. La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Un téléservice permet d'effectuer la déclaration. La déclaration peut également être faite par tout autre moyen de dépôt prévu par la délibération susmentionnée. Dès réception, la déclaration donne lieu à la délivrance sans délai par la commune d'un accusé-réception comprenant un numéro de déclaration. Un décret détermine les informations qui peuvent être exigées pour l'enregistrement. IV.-Dans les communes ayant mis en ouvre la procédure d'enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. La commune peut, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d'un mois, en rappelant l'adresse du meublé et son numéro de déclaration. [...] V.-Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 euros. Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 euros. [...]” Par délibération des 4, 5 et 6 juillet 2017, le Conseil de Paris a décidé de mettre en œuvre le dispositif prévu par l’article L.324-1-1 II et III du code du tourisme et de soumettre à déclaration préalable soumise à un enregistrement toute location pour de courtes durées d’un local meublé à destination d’une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, cette déclaration précisant si le logement constitue la résidence principale du loueur et donnant lieu à la délivrance d’un numéro d’enregistrement. S'agissant de la demande portant l'amende de 10.000 euros pour défaut de transmission d'information relative au nombre de jours loués en infraction aux dispositions de l'article L.324-1-1 IV du code du tourisme, il y a lieu d'observer que l'obligation de transmission issue de cette disposition ne concerne que les personnes qui offrent à la location un meublé de tourisme déclaré comme résidence principale. Au cas d'espèce, ces dispositions ne sont pas applicables à Madame [R] [G], dès lors qu'il n'est ni démontré ni allégué par la Ville de Paris que le bien loué constitue sa résidence principale. Dans ces conditions, la demande visant à prononcer une amende civile sur le fondement des dispositions de l'article L.324-1-1 IV du code du tourisme sera rejetée. Sur les mesures accessoires : L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Dès lors qu’il est fait droit aux demandes de la Ville de Paris, Madame [R] [G] supportera la charge des dépens. L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. Condamnée aux dépens, la partie défenderesse devra verser à la Ville de Paris une indemnité que l'équité commande de fixer à 1500 euros au titre des frais irrépétibles. En application des articles 481-1 6° et 514 alinéa 2 du code de procédure civile, la présente décision est de droit assortie de l'exécution provisoire PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, Condamne Madame [R] [G] à payer une amende civile de trente mille euros (30.000 euros), dont le produit sera versé à la Ville de Paris ; Rejette la demande portant sur le retour à l’habitation ; Rejette la demande de la Ville de Paris fondée sur les dispositions de l'article L.324-1-1 IV du code du tourisme ; Condamne Madame [R] [G] à payer à la Ville de Paris la somme de mille cinq cents euros (1 500 euros) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Madame [R] [G] aux dépens ; Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit. Fait à Paris le 03 juin 2024 Le Greffier,Le Président, Pascale GARAVELCaroline FAYAT