Tribunal judiciaire, 18 mars 2024. 23/01763

Du 18 mars 2024 5AA SCI/ PPP Contentieux général N° RG 23/01763 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X3YY S.C.I. LE SCARABEE C/ [U] [D], [V] [W] - Expéditions délivrées à - FE délivrée à TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] JUGEMENT EN DATE DU 18 mars 2024 JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT, DEMANDERESSE : S.C.I. LE SCARABEE RCS de BORDEAUX 482 047 842 [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Maître Marie-josé MALO de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES (Avocat au barreau de BORDEAUX) DEFENDEURS : Monsieur [U] [D] né le 29 Novembre 1983 [Adresse 1] [Localité 3] non comparant Madame [V] [W] née le 28 Avril 1988 à [Adresse 1] Appt 2 [Localité 3] Représentée par Me Edouard SCHUSTER (Avocat au barreau de BORDEAUX) DÉBATS : Audience publique en date du 22 Janvier 2024 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 1er novembre 2016 à effet de la même date, la SCI LE SCARABEE a conclu un contrat de location avec M. [U] [D] et Mme [V] [W] portant sur un logement à usage d'habitation dont l'adresse est 1er étage, porte n°2 au [Adresse 1]), moyennant le versement d'un loyer mensuel de 750 euros et d'une provision sur charges avec régularisation annuelle. Par acte de commissaire de justice du 17 décembre 2021, la SCI LE SCARABEE a fait délivrer à M. [U] [D] et Mme [V] [W] un commandement de payer la somme de 12.000 euros au titre des loyers dus au 22 novembre 2021 et d'avoir à justifier d'une assurance. Par acte introductif d'instance du 6 avril 2023, la SCI LE SCARABEE a fait assigner M. [U] [D] et Mme [V] [W] à l'audience du 20 juin 2023 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins notamment de prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail les liant, d'ordonner leur expulsion et de les condamner solidairement au paiement des loyers impayés. L'affaire a été appelée à l'audience du 20 juin 2023 au cours de laquelle l'affaire enrôlée sous le n°RG 23/01763 a été jointe à celle enrôlée sous le n°RG 23/01508. Puis après trois renvois à la demande des parties, elle a été appelée pour plaidoirie à l'audience du 10 janvier 2024 au cours de laquelle Mme [W] a sollicité un renvoi en raison d'un rendez-vous avec son assistante sociale. L'affaire a donc été débattue à l'audience du 22 janvier 2024. Lors de cette audience, la SCI LE SCARABEE, régulièrement représentée, a confirmé les termes de sa demande initiale, et a demandé de : -Prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail du 1er novembre 2016 portant sur l'appartement occupé par M. [D] et Mme [W], En conséquence, -Ordonner l'expulsion de M. [D] et Mme [W] des lieux qu'ils occupent ainsi que tous occupants de leur chef et de tous biens avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, -Dire et juger qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé, selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, -Condamner solidairement M. [D] et Mme [W] au paiement d'une somme de 30.000 euros correspondant aux impayés arrêtés au mois de décembre 2023, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 17 novembre 2021, -Fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant égal à celui des loyers et des charges qu'auraient payé les locataires en cas de non-résiliation du bail jusqu'à libération effective des lieux, -Condamner solidairement M. [D] et Mme [W] à lui payer lesdites indemnités avec intérêts au taux légal jusqu'à la libération effective des lieux, -Condamner solidairement M. [D] et Mme [W] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, -Les condamner solidairement aux entiers dépens d'instance. Au soutien de sa demande de résolution judiciaire du contrat de bail, et aux termes des articles 1728, 1741, 1227 et 1228 du code civil et de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, elle précise que les locataires ne s'acquittent plus du loyer depuis de nombreux mois et que cela constitue une inexécution. Elle précise ne pas s'opposer à la demande d'application de la trêve hivernale. Elle indique, par ailleurs, s'opposer à l'octroi de délais de paiement, aucun élément ne justifiant que les défendeurs soient en mesure de les tenir. En défense, dans ses conclusions soutenues à l'audience, Mme [V] [W], représentée par avocat, demande de : - Ordonner des délais de paiement dans son intérêt pour le règlement de la dette locative arrêtée à 22.350 euros ; - Rejeter la demande d'expulsion locative durant la période de la trêve hivernale ; - Rejeter la demande de paiement d'une indemnité d'occupation; - Réduire dans de plus justes proportions l'indemnité susceptible d'être allouée au visa de l'article 700 du code de procédure civile ; - Rejeter toutes autres demandes plus amples ou contraires dirigées contre elle ; - Laisser les dépens à la charge du Trésor public. Au soutien de sa demande d'octroi de délai de paiement, elle indique avoir un enfant mineur à charge, être ressortissante bulgare et ne pas maîtriser la langue française, ne pas percevoir de gains professionnels et avoir réalisé des règlements épars pour régler une partie de sa dette. Elle soutient, aux termes de l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, que le dossier technique n'a pas été produit par le bailleur lors de la souscription du bail. Elle fait également valoir, aux termes de l'article 21 de la loi précitée, qu'elle n'a pas été destinataire des quittances de loyer. Elle précise qu'aucune clause résolutoire n'est incluse dans le bail alors qu'il s'agit d'une obligation légale. Invoquant la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, elle soutient que l'expulsion ne peut intervenir durant la période de la trêve hivernale, jusqu'au 31 mars 2024. Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l'acte en l'étude de commissaire de justice, M. [U] [D] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance des parties comparantes à l'audience. A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2024. MOTIFS DU JUGEMENT - Sur la non comparution du défendeur L'article 472 du code de procédure civile prévoit que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. » En l'espèce, M. [U] [D], non comparant, a été régulièrement assigné. Dès lors, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire et en premier ressort. - Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 7 avril 2023, soit au moins deux mois avant la date de l'audience prévue le 20 juin 2023. Le bailleur justifie également avoir saisi le 20 décembre 2021 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. La procédure est donc régulière. - Sur la résiliation du bail L'article 1741 du code civil prévoit que le contrat de louage peut être résilié en raison du défaut du bailleur ou du preneur de remplir leurs engagements. L'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Le manquement à cette obligation essentielle qui pèse sur le locataire est de nature à justifier la résiliation du bail. L'article 1229 du code civil prévoit au titre des dispositions générales applicables en matière contractuelle que la résolution d'un contrat prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Il n'est pas contesté qu'un contrat de location a été conclu le 1er novembre 2016 entre la SCI LE SCARABEE d'une part, et M. [U] [D] et Mme [V] [W] d'autre part, portant sur un logement à usage d'habitation dont l'adresse est 1er étage, porte n°2 au [Adresse 1]), moyennant le versement d'un loyer mensuel de 750 euros. La SCI LE SCARABEE justifie avoir fait délivrer à M. [U] [D] et Mme [V] [W], le 17 décembre 2021, un commandement de payer la somme de 12.000 euros. M. [U] [D] et Mme [V] [W] ont effectué trois versements d'un montant respectif de 450 euros en décembre 2022, 450 euros en janvier et 1.050 euros en juin 2023 selon le décompte versé aux débats par la SCI LE SCARABEE. Ainsi, malgré la délivrance de ce commandement, M. [U] [D] et Mme [V] [W] ne se sont pas acquittés de leur dette. Au contraire, il résulte du décompte précité que cette dernière s'est aggravée, M. [U] [D] et Mme [V] [W] étant redevables d'un arriéré locatif de 30.000 euros au 30 décembre 2023. Le manquement aux obligations principales des locataires est donc suffisamment caractérisé. Dès lors la résiliation du bail à effet du 1er janvier 2024 sera prononcée et l'expulsion des locataires sera ordonnée dans le respect des dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, aucune demande de suppression du bénéfice de ces délais ou de la trêve hivernale n'étant formée par la demanderesse. Il n'y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d'expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution le déterminent. - Sur la demande en fixation d'une indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer l'indemnité d'occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération parfaite des locaux, au montant du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail, et des charges. M. [U] [D] et Mme [V] [W] seront condamnés à en payer le montant, sans solidarité entre eux dès lors qu'ils ne sont pas mariés et qu'il n'est pas justifié d'une obligation solidaire légale entre eux. - Sur la demande au titre de l'arriéré L'article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire a l'obligation d'acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l'obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu'il a payé lesdits loyers. En l'espèce, il résulte du bail ainsi que du décompte établi au 30 décembre 2023 et versés aux débats par la SCI LE SCARABEE, qu'il est dû 30.000 euros au titre des loyers à la date du 30 décembre 2023. Outre les trois versements susmentionnés, aucune preuve du paiement des sommes visées par ce décompte n'est produite par M. [U] [D] et Mme [V] [W]. Dès lors, M. [U] [D] et Mme [V] [W] seront condamnés au paiement de la somme de 30.000 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2021, date du commandement de payer, sur la somme de 12.000 euros, du jour de l'assignation sur la somme de 11.250 euros et du présent jugement sur le surplus. Il ne peut être prononcé une condamnation solidaire entre les débiteurs. En effet selon l'article 1310 du code civil la solidarité doit résulter soit d'une clause contractuelle, soit de la loi, et ne se présume pas. Or en l'espèce le paragraphe relatif à la solidarité n'a pas été complété dans le bail et par conséquent le contrat ne prévoit pas la solidarité entre les locataires. De plus ils ne sont pas mariés et par suite le bailleur ne peut se prévaloir de la solidarité des époux quant au paiement des dettes ménagères. - Sur la demande de délais de paiement L'article 1343-5 alinéa 1er du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, au soutien de cette demande Mme [W] reproche à la SCI LE SCARABEE de ne pas lui avoir remis ses quittances de loyer. Or, conformément à l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989, une quittance de loyer porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Il apparaît que M. [D] et Mme [W] ont uniquement procédé à trois versements d'un montant respectif de 450 euros en décembre 2022, 450 euros en janvier et 1.050 euros en juin 2023. Ainsi, seul le versement de 1.050 euros, supérieur au loyer contractuellement fixé, aurait pu faire l'objet d'une quittance, à la condition que les locataires en fassent la demande, demande qui ne ressort d'aucune pièce. Au demeurant, Mme [W] ne tire aucune conséquence de l'absence de production par la SCI LE SCARABEE du diagnostic technique ainsi que des quittances qu'elle lui reproche de ne pas avoir remis, arguments qui sont sans lien avec l’octroi de délais de paiement. Mme [V] [W] produit cependant aux débats son document d'identité, son avis d'imposition sur les revenus de 2022 établi en 2023 mentionnant pour revenu fiscal de référence 1.000 euros ainsi qu'une décision complétive d'aide juridictionnelle du bureau d'aide juridictionnelle du tribunal judiciaire de Bordeaux lui accordant l'aide juridictionnelle totale. En revanche, il ressort des pièces produites par la SCI LE SCARABEE que l'arriéré accumulé est important et que les occupants n'ont pas repris le paiement du loyer courant. Dès lors, Mme [V] [W] sera déboutée de sa demande de délais de paiement, puisqu'elle n'apparaît pas en capacité de respecter un échéancier sur deux années compte tenu de sa situation financière et de l’importance de l’arriéré. - Sur les demandes accessoires Il résulte des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. En outre l'article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. M. [U] [D] et Mme [V] [W], qui succombent, seront solidairement tenus aux dépens. En application de l'article 700 du code de procédure civile, M. [U] [D] et Mme [V] [W] seront condamnés à payer à la SCI LE SCARABEE la somme de 500 euros. En application de l'article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS : Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, PRONONCE la résiliation du bail à effet du 1er janvier 2024 ; CONDAMNE M. [U] [D] et Mme [V] [W] à quitter les lieux loués situés [Adresse 1]) ; DIT qu'à défaut pour M. [U] [D] et Mme [V] [W] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELLE que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; FIXE à compter de la date d'effet de la résiliation du bail une indemnité d'occupation, due jusqu'à libération complète des lieux, égale au montant du loyer (750 euros par mois en décembre 2023), révisable selon les conditions contractuelles, augmenté des charges ou taxes récupérables dûment justifiées ; CONDAMNE M. [U] [D] et Mme [V] [W] à payer à la SCI LE SCARABEE les indemnités d'occupation ci-dessus fixées à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération complète des lieux ; CONDAMNE M. [U] [D] et Mme [V] [W] à payer à la SCI LE SCARABEE la somme de 30.000 euros au titre des loyers impayés à la date du 30 décembre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2021 sur la somme de 12.000 euros, du 6 avril 2023 sur la somme de 11.250 euros et du présent jugement sur le surplus ; DÉBOUTE Mme [V] [W] de sa demande de délais de paiement ; DÉBOUTE la SCI LE SCARABEE en ses demandes autres, plus amples ou contraires ; CONDAMNE M. [U] [D] et Mme [V] [W] aux dépens ; CONDAMNE M. [U] [D] et Mme [V] [W] à payer à la SCI LE SCARABEE la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision. Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection