Tribunal judiciaire, 29 février 2024. 22/03805

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Chambre 04 N° RG 22/03805 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WH2U JUGEMENT DU 29 FEVRIER 2024 DEMANDEUR : M. [G] [R] [Adresse 7] [Localité 11] représenté par Me Mehdi ZIATT, avocat au barreau de LILLE Mme [M] [V] [Adresse 7] [Localité 11] représentée par Me Mehdi ZIATT, avocat au barreau de LILLE DEFENDEUR : La S.C.I. SAINTE HELENE 1, prise en la personnne de son représentant légal [Adresse 4] [Localité 9] représentée par Me Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE COMPOSITION DU TRIBUNAL Président: Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente Assesseur: Leslie JODEAU, Vice-présidente Assesseur: Sophie DUGOUJON, Juge GREFFIER: Yacine BAHEDDI, Greffier DEBATS : Vu l’ordonnance de clôture en date du 30 Mai 2023. A l’audience publique du 1er Décembre 2023, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 29 Février 2024. Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 29 Février 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier. La SCCV Sainte Hélène 1 a fait édifier un ensemble immobilier [Adresse 12] à [Localité 13]. M. [R] et Mme [V] sont associés dans une société immobilière LDN et dans une société d’exploitation Haut les p’tits coeurs. La société LDN a acquis en 2016 deux lots 1049 et 1050 au rez-de-chaussée de l’un des bâtiments, dénommé [Adresse 10], construits par la société Sainte Hélène 1 et elle a consenti à la société Haut les p’tits coeurs un bail commercial afin qu’elle y exploite une activité de micro-crèche. En 2021, M. [R] et Mme [V] ont souhaité acquérir d’autres lots, jouxtant les premiers, afin d’exploiter une autre crèche ayant vocation à s’appeler Encore plus haut les p’tits coeurs. Les parties ont échangé sur les lots concernés et le prix. Un projet de promesse de vente a été élaboré par le notaire de la société Sainte Hélène 1 et un rendez-vous de signature, organisé le 7 décembre 2021, a été annulé et aucun nouveau rendez-vous n’a été organisé à nouveau. En avril 2022, une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires a été convoquée pour le 19 mai 2022, ayant à son ordre du jour, des travaux d’aménagement projetés par le promoteur sur les cellules commerciales vacantes afin d’envisager un projet d’installation d’un cabinet médical, d’une micro-crèche (autre que Encore plus haut les p’tits coeurs) et d’un laboratoire de patisserie. M. [R] et Mme [V] ont protesté, estimant que les lots leur avaient été vendus et qu’il ne restait qu’à signer l’acte tandis que le vendeur s’était rapproché d’une autre société laquelle envisageait notamment un projet de micro-crèche concurrente à la leur. Par courrier du 4 mai 2021, ils ont mis la société Sainte Hélène 1 en demeure de signer la promesse de vente portant sur les cellules 1, 2, 4, 5 et 6 correspondant aux lots 1043, 1044, 1046, 1047 et 1051 de l’[Adresse 10], au prix de 430 000 euros, mais en vain. Par acte d’huissier du 10 juin 2022, M. [R] et Mme [V] ont fait assigner la société Sainte Hélene devant le tribunal judiciaire de Lille afin de faire constater la perfection de la vente immobilière. Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 3 avril 2023, M. [R] et Mme [V] demandent au tribunal de : - Déclarer la demande de M. et Mme [R] recevable et bien fondée, et en conséquence : A titre principal : - Constater la perfection de la vente ; - Dire que la vente sera concrétisée par le jugement à intervenir, que ce jugement sera publié au service de publicité foncière et vaudra titre de propriété à leur profit ; - Dire qu’il y a lieu de fixer le prix de vente au montant principal de 430 000 euros ; - Leur donner acte de ce qu’ils offrent de payer immédiatement le prix objet de l’accord entre les parties ; - Leur donner acte que le prix de vente sera payé lorsque le jugement à intervenir dûment publié au service de publicité foncière sera définitif ; - Autoriser M. et Mme [R] à se substituer dans le cadre de la vente à toute société, notamment une société civile immobilière dans laquelle ils seront les seuls associés et représentants légaux ; - Condamner la société Sainte Hélène 1 à leur payer la somme de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts pour refus abusif de vente ; A titre subsidiaire : Vu l’article 1240 du code civil, - Condamner la société Sainte Hélène 1 à leur payer la somme de 80 000 euros à titre de dommages et intérêts pour rupture abusive des pourparlers ; En tout état de cause : - Débouter la société Sainte Hélène 1 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - Condamner la société Sainte Hélène 1 à payer “à la société LI Invest” la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris les frais de publication au service de publicité foncière conformément à l’article 699 du même code dont distraction au profit de Maître Medhi Ziatt ; - Ordonner l’exécution provisoire nonobstant appel et sans caution, de la décision à intervenir. Répliquant à leur contradicteur sur la recevabilité de leur action, ils indiquent rapporter la preuve de la publication effective de l’assignation. A l'appui de leurs prétentions au fond, ils exposent qu’un accord est intervenu dès l’échange des 30 octobre et 4 novembre 2021 sur la chose et sur le prix, ce qui a d’ailleurs conduit à la rédaction de la promesse de vente par le notaire. Ils soutiennent que le vendeur a ensuite changé d’avis mais que, la vente étant déjà parfaite, elle doit être constatée. Ils ajoutent que le retard du vendeur à exécuter ses obligations, de mauvaise foi, et accompagné d’un projet d’installation d’une crèche concurrente probablement après communication au tiers candidat à l’acquisition du fruit de leur travail pour obtenir les autorisations adéquates pour leur projet,leur cause un préjudice qu’ils évaluent à 60 000 euros. Il contestent l’argumentation adverse sur la perfection de la vente estimant que les parties ne l’ont nullement soumise à la rédaction d’une promesse écrite, insistant sur le fait que tous les événements invoqués par le vendeur sont postérieurs à la date de perfection de la vente qu’ils situent au 30 octobre 2021. Ils ajoutent que le prétendu désaccord des parties sur le cloisonnement des lots ne constituait pas un élément déterminant de la vente mais une discussion accessoire ne pouvant pas remettre en cause la perfection de la vente. Subsidiairement, ils recherchent la responsabilité extra-contractuelle de la société Sainte Hélène 1 et réclament une indemnisation au titre de la rupture brutale des pourparlers pourtant avancés, faite de manière abusive, sans motif légitime et en proposant leur projet à un tiers. Concernant leur dommage évalué à 80 000 euros, ils font valoir que les conditions d’emprunt se sont gravement dégradées depuis 2022. Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 29 novembre 2022, la société Sainte Helene demande au tribunal de : - Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires ; Vu l’article 30-5 du décret 55-22 du 4 janvier 1955, -Déclarer M. et Mme [R] irrecevables faute d’avoir publié leur assignation auprès du service de la publicité foncière ; A titre subsidiaire : -Déclarer M. et Mme [R] mal fondés en toutes leurs demandes, et les en débouter ; En toutes hypothèses : - Condamner solidairement M. et Mme [R] à lui payer une somme de 70 000 euros à titre de dommages et intérêts pour abus de droit d’ester en justice aux fins de faire échec à une autre vente immobilière consentie au profit d’une société tierce ; - Condamner solidairement M. et Mme [R] à payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner solidairement M. et Mme [R] aux entiers dépens ; - Et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Maître Karl Vandamme pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision. En premier lieu, elle soutient que la demande est irrecevable à défaut de preuve de la publication de l’assignation. A l’appui de sa défense au fond, elle conteste la perfection de la vente. Elle admet que des pourparlers étaient en cours mais souligne que le rendez-vous de signature du 7 décembre 2021 a été annulé à la demande de la société Sainte Hélène 1 en raison d’un désaccord sur le cloisonnement des lots. Elle ajoute que son accord était conditionné par un calendrier qui n’a pas été respecté malgré qu’elle a accepté un décalage sous condition d’une signature avant le 21 janvier 2022. Enfin, elle estime que les parties ont soumis la perfection de la vente à la signature d’une promesse écrite, laquelle n’a jamais été signée. Reconventionnellement, elle estime subir un préjudice du fait de la présente instance car elle n’est pas en mesure de signer l’acte de vente. Elle déclare être tenue envers l’acquéreur qui a signé une promesse de vente après l’échec de la négociation avec M. [R] et Mme [V] dans le cadre de la garantie d’éviction. Elle indique que si elle ne peut réitérer cet acte, l’acquéreur engagera un recours contre elle pour solliciter le paiement de la clause pénale et des dommages et intérêts supplémentaires. Corrélativement, elle s’estime fondée à demander la condamnation de la société Sainte Hélène 1 à supporter les conséquences dommageables du recours au titre de la garantie d’éviction et du sous recours des locataires de l’acquéreur. Elle ajoute que M. [R] et Mme [V] doivent supporter les conséquences de leur attitude dilatoire et de leur action dans le but de lui nuire. Elle demande donc une indemnisation à hauteur de 70 000 euros pour abus du droit d’agir en justice pour faire échec à une autre vente immobilière. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation au service de la publicité foncière : En premier lieu, le tribunal s’étonne d’être saisi d’une telle fin de non recevoir pour une instance introduite postérieurement au 1er janvier 2020 alors qu l’article 789 du code de procédure civile énonce que : “Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : [...] 6° Statuer sur les fins de non-recevoir. [...] Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.” Toutefois, cette fin étant soulevée par le défendeur et le demandeur y ayant répondu (autrement qu’en tenant cette fin pour irrecevable), le tribunal estime devoir y répondre. M. [R] et Mme [V] versent au débat, certes de manière économe puisque qu’il produisent la dernière page d’une réponse du service de la publicité foncière qui en comptait 20 et identifiait sur la première page le bien concerné, le certificat du dépôt opéré le 14 juin 2022 au service de la publicié foncière d’une assignation datée du 10 juin 2022 relativement à un bien appartenant à la société Sainte Hélène 1, acte émanant de Maître [H], huissier à [P]. Or l’assignation a été délivrée à la société Sainte Hélène 1, par un clerc de Maître [H], huissier à [P] le 10 juin 2022. Il est donc établi que l’assignation a été publiée au service de la publicité foncière et la fin de non recevoir doit être rejetée. Sur la vente : Selon l’article 1583 du code civil, “ Elle [la vente] est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.” La résolution du litige suppose de déterminer si les volontés de vendre et d’acquérir se sont rencontrées, donc un examen chronologique des messages échangés entre les parties. Le 26 octobre 2021, le vendeur propose : “l’ensemble des cellules, en l’état, pour une surface de 292 m² au prix de 430 000 euros TTC. Nous attendons une réponse de votre part d’ici le 29 octobre. En cas d’accord, nous vous proposons le calendrier suivant : signature du compromis de vente mi-novembre, délai pour la condition de financement fin décembre 2021, acte de vente (remise des clés) février mars 2022" (PC demandeur 11 - défendeur 1). Ce message ne précise pas les cellules concernées mais il ressort du reste de la conversation que l’ensemble des cellules pour une surface de 292 m² correspond nécessairement aux cellules 1, 2, 4, 5 et 6. La chose est donc identifiée. Le prix est précisé. Cette offre inclut un calendrier “en cas d’accord”. Il en résulte que la rédaction d’une promesse dans ce calendrier n’est pas une condition de l’accord mais sa conséquence. En revanche, le vendeur a clairement soumis cette offre au respect de plusieurs dates. Le 30 octobre 2021, M. [R] répond favorablement à la proposition en rappelant les cellules visées, ainsi que le prix et accepte le calendrier “discuté ensemble”. Il précise qu’il souhaiterait obtenir la faveur d’obtenir les attentes des fluides pour la cellule 2 et 4 sans “rien changer à notre accord” (PC demandeur 11 - défendeur 1). L’offre a ainsi été acceptée, en ce compris les conditions de dates. Le 4 novembre 2021, le vendeur refuse d’amener les fluides et demande confirmation du souhait d’acquérir le bien, annonçant qu’il saisira son notaire à réception de cette confirmation. (PC demandeur 11 - défendeur 1) A défaut de confirmation, il a adressé une relance le 8 novembre 2021 et M. [R] a répondu que l’acceptation était expliquée (PC défendeur 1). Le notaire a donc été saisi par le vendeur le 10 novembre 2021 (PC demandeur 12). Le notaire du vendeur a demandé à son confrère diverses informations nécessaires à l’élaboration de la promesse de vente les 16 et 23 novembre 2021 (PC défendeur 2). Puis il a adressé le projet d’acte le 25 novembre 2021 (PC demandeur 13 et 14). Le projet ne contient notamment pas les informations précises de la clause suspensive d’obtention d’un prêt stipulée en faveur de l’acquéreur (montant, durée et taux d’intérêt) mais la date butoir de réception de l’offre de prêt demeure fixée au 31 décembre 2021 et une réitération authentique est prévue avant le 18 mars 2022. Le notaire du vendeur demandé au matin du 6 décembre 2021, veille du rendez-vous de signature, si son confrère avait eu “un retour” de ses clients (PC défendeur 2) Le 7 décembre 2021, le notaire des acquéreurs a fait valoir que l’acte comportait des éléments non négociés notamment en ce qui concerne le cloisonnement des lots. Il a ajouté que M. [R] contactait le jour même le promoteur “afin de finaliser les négociations” (PC défendeur 2). C’est dans ces conditions que l’acte n’a pas été conclu le 7 décembre 2021. A cette date, le délai du calendrier initial prévoyant une signature de la promesse de vente mi-novembre était dépassé rendant la condition de financement fin décembre 2021 peu probable. Puis aucune des parties ne s’est manifestée pendant plusieurs semaines. La logique d’une poursuite du projet de vente aurait voulu que les acquéreurs fassent ce qu’avait annoncé leur notaire à savoir qu’ils fassent connaître précisément au vendeur directement (ou évneutllement par l’intermédiaire des notaires) leurs objections au projet et sollicitent l’organisation d’un nouveau rendez-vous. Ce n’est que le 21 janvier 2022 que le notaire des acquéreurs a “rappelé” à son confère être dans l’attente d’une nouvelle proposition de rendez-vous de signature, démarche qu’il a renouvelée le 20 avril 2022 (PC demandeur 15 - défendeur 2). Le notaire des vendeurs a alors fait savoir le 21 avril 2022 que, d’après son client, les parties s’étaient entendues pour ne pas poursuivre cette vente puis, le 25 avril 2022, qu’à défaut de signature de la promesse au 21 janvier 2022, l’accord était “tombé” ce que le tribunal comprend comme signifiant que les conditions de calendrier n’ayant pas été remplies, l’accord a cessé de produire effet (PC demandeur 15 et 16 - défendeur 2). Le courriel en ce sens du notaire est supposé avoir une pièce jointe qui n’est pas versée au débat et qui serait un message du vendeur du 6 janvier 2022. La teneur de ce message n’est que partiellement reproduite dans la lettre officielle du conseil du vendeur du 12 juillet 2022 et il semble en résulter que le vendeur acceptait de repousser la date de signature de la promesse jusqu’au plus tard le 21 janvier 2022(PC défendeur 3). Il résulte de l’ensemble de ces circonstances qu’il a existé un accord sur la chose et sur le prix mais également que les parties ont expressément soumis leur accord au respect d’un calendrier convenu entre elles impliquant la signature du compromis de vente à la mi-novembre, la condition de financement à la fin décembre 2021 et la réitération authentique de la vente avec remise des clés en février ou mars 2022. Il s’agissait d’une condition assortie de dates butoir, qui peut donc être analysée en condition suspensive. La promesse n’a pas été signée à la mi-novembre 2021, ni même le 7 décembre 2021, date convenue par les deux parties non plus que le 21 janvier 2022 et ce défaut de signature est intervenu du fait du refus de M. [R] et Mme [V] de signer. La condition a donc défailli de leur fait et l’accord est devenu caduc. En conséquence, la vente n’est pas parfaite. La demande en constat de perfection de vente et celles lui étant relatives doivent être rejetées. Sur la demande indemnitaire formulée par M. [R] et Mme [V] : L’article 1240 du code civil énonce que : “Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.” En l’espèce, les pourparlers étaient certes avancés mais c’est en connaissance d’un calendrier convenu que les acquéreurs n’ont pas acquis le 7 décembre 2021 ni ne se sont manifesté pour signer un acte amendé. Le défaut de signature ne résulte donc pas d’une rupture brusque, abusive ou illégitime des pourparlers mais de l’écoulement du temps. Il n’est pas non plus rapporté la preuve que le vendeur aurait communiqué au tiers avec lequel il a finalement conclu la vente leur projet de micro-crèche. Dans ces conditions la faute alléguée n’est pas établie. Quant au préjudice allégué, M. [R] et Mme [V] n’ayant pas conclu la vente, ils ne sont pas tenus de financer une acquisition à un taux possiblement plus élevé qu’au 31 décembre 2021 et ne subissent donc pas de préjudice résultant de la hausse des taux des prêts d’argent. En conséquence, la demande sera rejetée. Sur la demande indemnitaire reconventionnelle formulée par la société Sainte Hélène 1 : La demande repose implicitement sur le même fondement. M. [R] et Mme [V] ont agi pour faire valoir la perfection de la vente qu’ils estimaient avoir conclu et si au terme du débat contradictoire entre les parties, le tribunal ne suit pas leur analyse, il ne peut pour autant constater ni intention dilatoire ni volonté de nuire non plus que l’esprit procédurier allégué. La société Saint Hélène 1 se plaint d’un retard à pouvoir signer avec le tiers acquéreur lui causant un préjudice mais elle se garde de justifier de la conclusion d’une promesse de vente avec ce tiers et des conditions auxquelles elle a possiblement été conclue. Il n’est donc justifié d’aucune clause pénale non plus que du moindre recours de l’acquéreur et a fortiori du preneur de l’acquéreur à supposer que celui-ci existe. La seule pièce qu’elle verse au débat est un courrier relatif à l perturbation de la vente d’un ensemble immobilier dont l’adresse ne parait d’ailleurs pas correspondre à celle des locaux litigieux, le projet de promesse de vente dressé par le notaire portant sur un bien situé au [Adresse 6] tandis que le courrier évoque le 44 de cette rue. Le dommage invoqué est hypothétique. En conséquence, la demande sera rejetée. Sur l’exécution provisoire : Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile : “ Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. “ Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. [...]” Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire qui assortit déjà le présent jugement par simple application de ces dispositions. Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile : Les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile prévoient que : “La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.” “Les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.[...]” “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...] Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. [...]” En conséquence, M. [R] et Mme [V], qui succombent, seront condamnés in solidum à supporter les dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître Karl Vandamme ; l’équité commande de les condamner également à payer à la société Sainte Hélène 1 la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, Rejette la demande tendant au constat de la perfection de la vente immobilière entre la SCI Sainte Hélène 1 (RCS de Lille métropole 524 666 393) et M. [G] [R] (né le 10 septembre 1974) et Mme [M] [V] épouse [R] (née le 25 décembre 1974) portant sur un ensemble immobilier à usage mixte commercial et d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 13], [Adresse 10], bâtiment 1, soumis au régime de la volumétrie, correspondant au volume numéro 1 et comprenant les lots de copropriétés 1043, 1044, 1046, 1047 et 1051, l’assiette de la volumétrie étant cadastré section BM n°[Cadastre 1], BM n°[Cadastre 8], AP n°[Cadastre 2] et AP n°[Cadastre 3] pour une contenance totale de 2 ha 25 a 91 ca, ayant fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par Maître [B] [Y] -[C], notaire à [Localité 11] le 07/11/2011 publié au service de publicité foncière de Lille 1 le 9 décembre 2011 volume 2011P, numéro 11657 ainsi que les demandes lui étant relatives ; Dit que le présent jugement sera publié au service de la publicité foncière ; Rejette la demande indemnitaire formulée par M. [R] et Mme [V] ; Rejette la demande indemnitaire reconventionnelle formulée par la société Sainte Hélène 1 ; Condamne M. [R] et Mme [V] in solidum à supporter les dépens de l’instance et autorise Maître Karl Vandamme à recouvrer directement les dépens dont il aurait fait l'avance sans en avoir reçu provision ; Condamne M. [R] et Mme [V] in solidum à payer à la société Sainte Hélène 1la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Dit n’y avoir lieu à statuer sur l’exécution provisoire qui assortit déjà le présent jugement ; Le Greffier,La Présidente,