Cour d'appel, 09 février 2023. 20/16379

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 9 FEVRIER 2023 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/16379 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCUTP Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Novembre 2020 -Tribunal de proximité du RAINCY APPELANT Monsieur [G] [V] né le 1er mai 1983 à [Localité 7] (Syrie) [Adresse 2] [Localité 6] Représenté et assisté par Me Benjamin ROCHE de l'AARPI VADIS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0498 INTIMEES Madame [O] [J] [M] [W] épouse [I] née le 1er janvier 1973 à [Localité 10] (94) [Adresse 1] [Localité 5] Représentée et assistée par Me Anne-sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS, toque : A815 S.A.R.L. VE IMMO exerçant sous l'enseigne LAFORÊT IMMOBILIER RCS B451 609 192 [Adresse 4] [Localité 5] Représentée et assistée par Me Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, toque : E1677 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, président Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur pour le Président empêché et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 21 novembre 2014, Mme [O] [I] a donné mandat à la SARL VE Immo, pour une durée de dix ans, de gérer la location d'une maison sise [Adresse 3]. Par actes sous seing privé en date des 22 et 29 avril 2015, Mme [O] [I] a donné à bail à M. [G] [V] et Mme [B] [V] née [T], à compter du 16 mai 2015 et pour une durée de trois ans tacitement reconductible, cette même maison, pour un loyer mensuel principal initial de 1140 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 10 euros, soit un total mensuel de 1150 euros. Par lettre recommandée datée du 20 septembre 2017, Mme [I] a notifié à M. et Mme [V] un congé pour reprise à compter du 15 mai 2018, au profit de Mme [H] [I], la mère de son conjoint. M. [G] [V] a quitté les lieux le 10 septembre 2018. Par acte d'huissier en date du 3 juillet 2019, M. [G] [V] a fait assigner Mme [I] aux fins de : - la condamner à lui verser la somme de 36 090,20 euros portant intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - ordonner la capitalisation des intérêts, - la condamner aux entiers dépens et au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonner l'exécution provisoire du jugement. Par acte d'huissier en date du 14 janvier 2020, la SARL VE Immo (agence La Forêt Immobilier) a été assignée en intervention forcée par Mme [O] [I]. Cette dernière sollicite alors la jonction des deux instances, le rejet de l'ensemble des demandes de M. [G] [V], la condamnation de la SARL VE Immo à la garantir de toutes les sommes qui pourraient être mises à sa charge dans le cadre de la présente instance, et la condamnation solidaire de M. [G] [V] et la SARL VE Immo à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par jugement contradictoire entrepris du 5 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy a ainsi statué : - prononce la jonction des procédures enrôlées sous les n° 11 19-1261 et 11 20-223 et dit qu'elles seront désormais suivies sous le n° unique 11 19-1261, - déboute M. [G] [V] de l'ensemble de ses demandes, y compris en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, - déboute Mme [O] [I] de sa demande d'appel en garantie de la société VE Immo, - condamne M. [G] [V] à verser à Mme [O] [I] la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - déboute Mme [O] [I] du surplus de ses demandes, - condamne M. [G] [V] à verser à la Société VE Immo la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - déboute la Société VE Immo du surplus de ses demandes, Condamne M. [G] [V] aux entiers dépens. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 12 novembre 2020 par M. [G] [V], Vu les dernières conclusions remises au greffe le 13 décembre 2021 par lesquelles M. [G] [V] demande à la cour de : Vu l'ancien article 1147 du Code civil (article 1231-1 du Code civil), Vu l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, - infirmer le jugement du 5 novembre 2020 en ce qu'il a : - débouté M. [G] [V] de l'ensemble de ses demandes, y compris en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [G] [V] à verser à Mme [O] [I] la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné M. [G] [V] à verser à la société VE Immo la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [G] [V] aux entiers dépens, Statuant à nouveau : A titre principal, - constater que le congé du 20 septembre 2017 est nul, A titre subsidiaire, - constater que le congé du 20 septembre 2017 est frauduleux, En conséquence et dans tous les cas, - annuler le congé du 20 septembre 2017, - condamner Mme [O] [I] née [W] à régler à M. [G] [V] la somme de 54 923,20 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation, soit du 3 juillet 2019, - ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 (ancien article 1154) du Code civil, - condamner Mme [O] [I] née [W] ainsi que la société VE Immo au paiement de la somme de 2.500 euros chacun au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamner solidairement Mme [O] [I] née [W] ainsi que la société VE Immo aux entiers dépens comprenant également ceux de première instance. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 2 novembre 2022 au terme desquelles Mme [O] [I] née [W] demande à la cour de : Vu l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, Vu les articles 1991, 1992 et 1122-1 du code civil, Vu l'article 566 et 910-4 du code de procédure civile, - déclarer irrecevable la demande principale en nullité du congé formulée au sein des conclusions d'appel n°2 signifiées par RPVA le 13 décembre 2021 par M. [V], - dire M. [G] [V] irrecevable et mal fondé en son appel, - débouter M. [G] [V] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - en conséquence : - confirmer le jugement rendu le 5 novembre 2020 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy en ce qu'il a : - prononcé la jonction des procédures enrôlées sous le n°11 19-1261 et 11 20-223 et dit qu'elles seront désormais suivies sous le ° unique 11 19-1261, - débouté M. [G] [V] de l'ensemble de ses demandes y compris en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [G] [V] à verser à Mme [O] [I] la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [G] [V] à verser à la société VE Immo la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [G] [V] aux entiers dépens, - Subsidairement, infirmer partiellement le jugement en ce qu'il a : - débouté Mme [O] [I] de sa demande d'appel en garantie de la société VE Immo, - statuant à nouveau : - condamner la SARL VE Immo (agence La Forêt Immobilier) à garantir Mme [I] de toutes les sommes qui pourraient être mises à sa charge dans le cadre de la présente instance, - condamner M. [V] et la SARL VE Immo (agence La Fôret Immobilier) à payer solidairement à Mme [I] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens - en tout état de cause : - condamner M. [V] et la SARL VE Immo à verser à Mme [I] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [V] au paiement des entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Bardin Lahalle en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 28 juillet 2022 par lesquelles la SARL VE Immo demande à la cour de : - déclarer la demande principale en nullité du congé formée le 13 décembre 2021 par M. [G] [V] irrecevable, en application des dispositions de l'article 910-4 du Code de Procédure Civile, - débouter Mme [O] [I] née [W] et M. [G] [V] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de la société VE Immo, - confirmer le jugement rendu le 5 novembre 2020 par le tribunal de proximité du Raincy, - y ajoutant, - condamner tout succombant à payer à la société VE Immo une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner tout succombant aux entiers dépens, dont distraction pour ceux les concernant au profit de Maître Karl Fredrik Skog, avocat au barreau de Paris, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de la demande de constat de la nullité du congé du 20 septembre 2017 formée par M. [V] Selon l'article 564 du code de procédure civile, 'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait'. En vertu de l'article 566, 'les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire'. L'article 910-4 dispose qu'à 'peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures. Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait'. En l'espèce, M. [G] [V] sollicite pour la première fois dans ses écritures du 13 décembre 2021 qu'il soit constaté que le congé du 20 septembre 2017 est nul. Il n'avait présenté cette demande, ni devant le premier juge, ni dans ses premières écritures d'appelant notifiées par RPVA le 2 février 2021. Il ne s'agit ni de répliquer aux conclusions et pièces adverses, ni de faire juger une question née postérieurement de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Il convient dès lors de déclarer M. [G] [V] irrecevable en sa demande de constat de la nullité du congé du 20 septembre 2017. Sur le bien fondé du congé pour reprise du 20 septembre 2017 En vertu de l'article 15, I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de la délivrance du congé le 20 septembre 2017, 'lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur(...)' . Il résulte de ces dispositions que le motif du congé et son éventuel caractère frauduleux doivent s'apprécier au jour de la délivrance du congé. Il en résulte également que le défaut d'occupation des lieux en cas de congé pour reprise est susceptible d'engager la responsabilité du bailleur, sauf à ce qu'il soit justifié par une cause légitime ou un cas de force majeure; la loi n'impose pas au bailleur d'informer son locataire de ce que le motif légitime d'un congé aux fins de reprise a perdu, pour une cause qui lui est extérieure, son actualité (Cass.Civ. 3ème , 13 juillet 2005, n°04-12.577). En l'espèce, Mme [O] [I] a adressé un courrier recommandé de congé pour reprise à M. [G] [V] et à son épouse le 20 septembre 2017, rédigé dans les termes suivants : 'j'ai le regret, conformément à l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et au contrat de location conclu le 16/05/2015, de vous délivrer congé à la date du 15/05/2018, date à laquelle vous devrez avoir libéré les lieux, m'avoir rendu les clefs et satisfait à l'établissement de l'état des lieux de sortie. Ce congé est motivé par mon intention de reprendre ce logement pour y faire habiter Mme [I] qui est la mère de mon mari et qui demeure actuellement [Adresse 9] à [Localité 8]. En effet, ma belle-mère est âgée de 84 ans et son état de santé se détériore. Elle est atteinte de la maladie d'Alzheimer ; aussi, nous avons décidé de la rapprocher de nous afin de nous en occuper, la maison que vous occupez étant située à moins de 500 m de notre domicile (...)'. Poursuivant la réformation du jugement entrepris, M. [G] [V] soutient que le congé aurait un caractère frauduleux, en ce que la bailleresse cherchait en réalité à récupérer son logement pour le relouer en meublé après travaux et bénéficier ainsi d'avantages fiscaux, ce qu'elle avait fait par la suite ainsi qu'il résulte du procès-verbal de constat d'huissier du 27 mars 2019 qu'il communique. Il résulte du courrier du 13 février 2017 adressé par le Dr [L], gériatre, au Dr [D], médecin traitant, que Mme [H] [I], belle-mère de la bailleresse, présente un 'diagnostic de maladie d'Alzheimer à un stade léger à modéré', et préconise de 'la revoir dans un an pour refaire le point [sur] le maintien à domicile'. Cette pièce médicale permet d'établir que Mme [H] [I] présentait à la date de délivrance du congé une maladie d'Alzheimer à un stade léger à modéré, nécessitant l'aide accrue de ses proches, mais que son maintien à domicile restait possible pendant une durée prévisionnelle d'un an, quel que soit le lieu de ce domicile, ainsi que l'a relevé avec pertinence le premier juge, la terminologie 'maintien à domicile' étant synonyme de maintien en logement autonome, par opposition à l'entrée en établissement spécialisé de type EHPAD. Le premier juge souligne exactement que c'est au cours de cette période que Mme [O] [I] a notifié le congé litigieux à M. [G] [V] pour loger sa belle-mère dans les lieux, distants de seulement 500 mètres de son domicile. Il souligne avec justesse qu'eu égard à la maladie diagnostiquée, il n'est pas contestable que la famille de Mme [H] [I] ait souhaité la rapprocher de Mme [O] [I], celle-ci justifiant exercer la profession de cadre de santé en géronto-psychiatrie et 'avoir acquis une solide expérience' au sujet de la maladie d'Alzheimer selon l'attestation produite du Dr [A]. Il résulte de l'attestation de Mme [S] [P] née [I], fille de Mme [H] [I] et belle-soeur de Mme [O] [I], exerçant la profession d'infirmière et d'évaluatrice GIR dans un service d'APA, que l'état de santé de Mme [H] [I] s'est dégradé entre mai et novembre 2018 (perte de repères temporo-spatiaux, troubles mnésiques de plus en plus fréquents,..), ce qui après discussion avec le médecin traitant et concertation familiale, les avait conduits à renoncer en fin d'année 2018 au projet de déplacer leur mère et belle-mère en région parisienne. Il résulte du bulletin médical complété en vue de la demande d'APA le 21 novembre 2018 qu'une 'surveillance familiale ++' est nécessaire, ainsi que l'intervention d'une infirmière et d'une aide à la toilette, une anxiété accrue est également recensée. Dans un courrier daté du 28 septembre 2018, Mme [S] [I] - [P] a écrit au médecin traitant pour lui relater la dégradation de l'état de santé de sa mère (dont une perte de poids et de grands moments d'angoisse à caractère obsessionnel) et l'interroger sur son devenir. Le 8 juillet 2019, Mme [H] [I] a été évaluée en GIR 4, avec accueil de jour en structure pour personnes âgées. C'est donc avec pertinence que le premier juge a considéré que la dégradation de l'état de santé de Mme [H] [I] ne permettait plus d'envisager son déménagement en région parisienne pour y vivre dans la maison litigieuse, et qu'il a souligné que M. [V] ne le contestait pas, allant jusqu'à indiquer que Mme [O] [I] aurait eu connaissance de l'impossibilité de faire habiter sa belle-mère dans le bien repris dès le mois de septembre 2017, alors qu'aucun élément du dossier ne permet de l'établir. Par ailleurs, la loi n'imposait pas à Mme [O] [I] d'informer M. [V] de ce que le motif du congé pour reprise avait perdu son actualité à l'automne 2018 pour une cause qui lui était extérieure. Enfin, le premier juge relève à juste titre que le logement repris n'a pas été remis en location avant le mois de février 2019, soit 5 mois après le départ de M. [V], et souligne que le courriel du 16 octobre 2016 produit par ce dernier, s'il consistait pour le conjoint de la bailleresse à lui proposer une modification du contrat de location, ne précisait pas la nature de cette modification, et souligne qu'il est au demeurant antérieur de près d'un an au congé délivré. Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a jugé que le congé ne saurait être considéré comme frauduleux, de sorte que la responsabilité de Mme [O] [I] ne saurait être engagée, en ce qu'il a dès lors débouté M. [G] [V] de l'intégralité de ses demandes d'indemnisation, et en ce qu'il a débouté Mme [O] [I] de sa demande de garantie dirigée contre la SARL VE Immo. Sur l'article 700 du code de procédure civile M. [V], partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens, ainsi qu'au paiement au titre de l'article 700 du code de procédure civile des sommes de 1500 euros à Mme [O] [I] et 1000 euros à la SARL VE Immo. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Déclare irrecevable la demande de constat de la nullité du congé du 20 septembre 2017 formée par M. [G] [V], Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, Et y ajoutant, Condamne M. [G] [V] à payer à Mme [O] [I] née [W] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [G] [V] à payer à la SARL VE Immo la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [G] [V] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile, Rejette toutes autres demandes. La Greffière P/ le Président empêché