Tribunal judiciaire, 27 juin 2024. 23/09906

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ Charges de copropriété N° RG 23/09906 N° Portalis 352J-W-B7H-CZU2M N° MINUTE : Assignation du : 20 Juillet 2023 JUGEMENT rendu le 27 Juin 2024 DEMANDEUR Syndicat des coproprietaires de l’immeuble “ [Adresse 4] ” sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société ATRIUM GESTION PARIS 17, S.A.S [Adresse 2] [Adresse 2] représenté par Me Dominique DEMEYERE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1291 DÉFENDERESSE SCI MAKRAM [Adresse 3] [Adresse 3] non-représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Anita ANTON, Vice-Présidente, statuant en juge unique. assistée de Line-Joyce GUY, Greffière. Décision du 27 Juin 2024 Charges de copropriété N° RG 23/09906 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZU2M DÉBATS A l’audience publique du 23 Mai 2024 JUGEMENT - Réputé contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE La SCI Makram est copropriétaire des lots n°1286 (cave), n°1433 (parking) et n°7206 (appartement) dépendant de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 1], représenté par son syndic en fonctions, la société Atrium Gestion Paris 17. Par jugement du Tribunal judiciaire de Paris du 22 janvier 2021, la SCI Makram a été condamnée au paiement d'une somme en principal de 9405,37 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété pour la période du 1er octobre 2016 arrêtée au 1e janvier 2020. Les comptes des exercices de 2020 à 2021 ainsi que les budgets prévisionnels des exercices 2022 à 2023 du syndicat des copropriétaires ont été approuvés par les assemblées générales ainsi qu'il résulte des procès-verbaux du 4 juillet 2019, du 18 décembre 2020, du 22 juin 2021 et du 27 juin 2022. La SCI Makram a été dûment convoquée aux assemblées générales et ces dernières n'ont pas fait l'objet de contestation. Les appels de charges et de provisions ont été régulièrement adressés à la SCI Makram. Une lettre de mise en demeure a été adressée le 3 janvier 2023 à la SCI Makram. Par acte de commissaire de justice du 20 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 4] » sis [Adresse 1], représenté par son syndic en fonctions, la société Atrium Gestion Paris 17, a assigné la SCI Makram devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir condamnée au paiement des sommes suivantes : - 7.186,77 euros correspondant à l'impayé des charges dues pour la période du 1e avril 2020 au 1er avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2023, date de la mise en demeure, Décision du 27 Juin 2024 Charges de copropriété N° RG 23/09906 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZU2M - 2.989,20 euros au titre des frais contentieux en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, - 2.000 euros au titre des dommages et intérêts correspondant au préjudice subi par la copropriété privée des fonds nécessaires à l'entretien et à la gestion de l'immeuble, - 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens incluant le coût du commandement d'un montant de 187,41 euros, avec capitalisation des intérêts. L’assignation du 20 juillet 2023 a fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueux. La SCI Makram n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire. La clôture des débats a été prononcée le 30 novembre 2023. L'affaire a été appelée à l'audience du 23 mai 2024, puis mise en délibéré au 27 juin 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande principale en paiement des charges En droit, selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit : les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 4] » sis [Adresse 1] justifie tout d'abord par un relevé de propriété que la SCI Makram est propriétaire des lots n°1286 (cave), n°1433 (parking) et n°7206 (appartement) dépendant de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 1]. Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : - le contrat de syndic, - un décompte, - le jugement du Tribunal judiciaire de Paris du 22 janvier 2021, - les procès-verbaux des assemblées générales du 4 juillet 2019, du 18 décembre 2020, du 22 juin 2021 et du 27 juin 2022, - des attestations de non-recours, - les appels de provisions charges et travaux, - les relances et mises en demeure, - les factures de frais de recouvrement. Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI Makram est débiteur de la somme de 7.186,77 euros correspondant à l'impayé des charges dues pour la période du 1e avril 2020 au 1er avril 2023. La SCI Makram ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 4] » sis [Adresse 1] la somme de 7.186,77 euros correspondant à l'impayé des charges dues pour la période du 1e avril 2020 au 1er avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 juillet 2023. 2 - Sur les frais de recouvrement Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 2.989,20 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. En droit, selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais. En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées : - les intérêts de retard ; - les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ; - les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ; - les frais de commissaires de justice engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ; - les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 4] » sis [Adresse 1] sollicite au titre des frais, le paiement de frais de suivi procédure, d’honoraires suivi dossier avocat ou encore de constitution dossier avocat. Or ces diligences correspondent à des diligences normales d’un syndic de copropriété et ne peut être considérée comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance. Seuls les honoraires de mise en demeure, de constitution d’hypothèque seront retenus. Dans ces conditions, il y a lieu de condamner la SCI Makram à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 4] » sis [Adresse 1] la somme de 255,40 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 juillet 2023. 3. Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2.000 euros de dommages-intérêts. Toutefois, il n’établit pas que les manquements de la SCI Makram à son obligation de payer les charges aient causé des difficultés de trésorerie à la copropriété. En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 4] » sis [Adresse 1] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive. 4. Sur l'anatocisme Selon les dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. À cet égard, il y a lieu de rappeler qu'à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d'intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci (Civ. 1re, 19 décembre 2000 : pourvoi n°98-14487 ; Civ. 2ème, 11 mai 2017 : pourvoi n°16-14881 ; Cass., Com., 9 octobre 2019 : pourvoi n°18-11694). En l'espèce, la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 20 juillet 2023, date de signification de l'assignation introductive de la présente instance. En conséquence, il convient d'ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 juillet 2023. 5. Sur les demandes accessoires La SCI Makram succombant, sera condamnée aux dépens, incluant le coût du commandement d'un montant de 187,41 euros. La SCI Makram sera également condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En application de l'article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Il n'y a pas lieu en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 4] » sis [Adresse 1] sera débouté du surplus de ses demandes. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement, et par un jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort : CONDAMNE la SCI Makram à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 4] » sis [Adresse 1], la somme de 7.186,77 euros correspondant à l'impayé des charges dues pour la période du 1e avril 2020 au 1er avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter l’assignation du 20 juillet 2023 ; CONDAMNE la SCI Makram à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 4] » sis [Adresse 1], la somme de 255,40 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 20 juillet 2023 ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 4] » sis [Adresse 1], de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE la SCI Makram à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 4] » sis [Adresse 1], la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ; DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil à compter l’assignation du 20 juillet 2023 ; CONDAMNE la SCI Makram aux dépens, incluant le coût du commandement d'un montant de 187,41 euros ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 4] » sis [Adresse 1], du surplus de ses demandes ; RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit. Fait et jugé à Paris le 27 Juin 2024 La Greffière La Présidente