Tribunal judiciaire, 03 juin 2024. 24/00542

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE JUGEMENT N° 24/ PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND Référés Cabinet 4 JUGEMENT DU : 03 Juin 2024 Président :Madame MEO, Première Vice-Présidente Greffier :Madame CRUZ, Greffier Débats en audience publique le : 29 Avril 2024 GROSSE : Le 03 Juin 2024 à Me Clarisse BAINVEL à Me Lionel CHARBONNEL à Me David HAZZAN à Me Olivier BURTEZ-DOUCEDE à Me Anne-Marina MAGNIN EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 24/00542 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4OUB PARTIES : DEMANDERESSE LA METROPOLE [Localité 32] [Localité 43] PROVENCE pris en la personne de de sa présidente, Madame [SS] [OB] dont le siège social est sis [Adresse 29] représentée par Maître Clarisse BAINVEL de la SELARL UGGC AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE DÉFENDEURS Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 38], pris en la personne de son administrateur provisoire, Maître [AG] [J] de la SCP AJILINK [J]-BONETTO, dont le siège social est sis [Adresse 14] représentée par Maître Lionel CHARBONNEL de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE LA S.C.I. SCI BENJAMIN pris en la personne de son représentant légal dont le siège social est [Adresse 46] représentée par Maître David HAZZAN de la SAS HAZZAN & BOUCHAREU, avocats au barreau de MARSEILLE La société [Localité 43] HABITAT pris en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE Monsieur [FW] [ZG] né le 11 Mai 1980 à [Localité 43] (13) demeurant [Adresse 26] représenté par Me Anne-Marina MAGNIN, avocat au barreau de MARSEILLE Monsieur le Préfet des BOUCHES DU RHONE en sa qualité de représentant de l’Etat dans le départmeent domicilié à [Adresse 40] régulièrement assigné, non comparant Monsieur le Maire de [Localité 43] domicilié à [Adresse 39] régulièrement assigné, non comparant LA S.C.P. AJILINK [J]-BONETTO pris en la personne de Maître [AG] [J] en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1], désigné par ordonnance du 2 février 2023 dont le siège social est sis [Adresse 13] régulièrement assigné, non comparant Monsieur [K] [O] (indivision [C]) demeurant [Adresse 33]) régulièrement assigné, non comparant Madame [N] [MA] [O] (indivision [C]) demeurant [Adresse 33]) régulièrement assignée, non comparante Madame [V] [O] (indivision [C]) demeurant [Adresse 33]) régulièrement assignée, non comparante Monsieur [U] [E] demeurant [Adresse 5] régulièrement assigné, non comparant Madame [A] [P] demeurant [Adresse 27] régulièrement assignée, non comparante Madame [G] [I] demeurant [Adresse 22] régulièrement assignée, non comparante Madame [HP] [Z] (indivision [Z]) demeurant [Adresse 21] régulièrement assignée, non comparante Monsieur [ZJ] [Z] (indivision [Z]) demeurant [Adresse 9] régulièrement assigné, non comparant Monsieur [BK] [R] (indivision [R]) demeurant [Adresse 10] régulièrement assigné, non comparant Madame [HN] [R] (indivision [R]) demeurant [Adresse 10] régulièrement assignée, non comparante Monsieur [TI] [W] demeurant [Adresse 31] régulièrement assigné, non comparant Monsieur [LZ] [D] demeurant [Adresse 3] régulièrement assigné, non comparant Monsieur [GO] [GE] demeurant [Adresse 17] régulièrement assigné, non comparant Madame [JP] [OT] demeurant [Adresse 17] régulièrement assignée, non comparante Monsieur [B] [PA] (indivision [PA]) demeurant [Adresse 23] régulièrement assigné, non comparant Monsieur [JH] [PA] (indivision [PA]) demeurant [Adresse 8] régulièrement assigné, non comparant Madame [FL] [PA] (indivision [PA]) demeurant [Adresse 23] régulièrement assignée, non comparante Monsieur [S] [WX] (indivision [WX]) demeurant [Adresse 34] régulièrement assigné, non comparant Madame [OJ] [WX] demeurant [Adresse 34] régulièrement assignée, non comparante Monsieur [PH] [WX] (indivision [WX]) demeurant [Adresse 25] régulièrement assigné, non comparant Madame [AB] [WX] (indivision [WX]) demeurant [Adresse 18] régulièrement assignée, non comparante Madame [VC] [WX] (indivision [WX]) demeurant [Adresse 11] régulièrement assignée, non comparante Madame [IO] [WX] (indivision [WX]) demeurant [Adresse 18] régulièrement assignée, non comparante Madame [Y] [WX] (indivision [WX]) demeurant [Adresse 15] régulièrement assignée, non comparante Monsieur [RU] [WX] (indivision [WX]) demeurant [Adresse 12] régulièrement assigné, non comparant Madame [PR] [MH] demeurant [Adresse 20] régulièrement assignée, non comparante Monsieur [X] [PI] (indivision [PI]) demeurant [Adresse 19] régulièrement assigné, non comparant Madame [HY] [LB] épouse [EM] (indivision [PI]) demeurant [Adresse 37] régulièrement assignée, non comparante Monsieur [GX] [EM] (indivision [PI]) demeurant [Adresse 37] régulièrement assigné, non comparant Madame [HF] [OS] (indivision [OS]) demeurant [Adresse 24] régulièrement assignée, non comparante Madame [RL] [OS] (indivision [OS]) demeurant [Adresse 24] régulièrement assignée, non comparante Monsieur [WZ] [OS] (indivision [OS]) demeurant [Adresse 4] régulièrement assigné, non comparant LA S.C.I. LES TERRES DU SUD pris en la personne de son gérant en exercice Monsieur [L] [T] dont le siège social est sis [Adresse 6] régulièrement assignée, non comparante Madame [NG] [IR] demeurant [Adresse 36] régulièrement assignée, non comparante Madame [H] [AT] épouse [TW] demeurant [Adresse 35] régulièrement assignée, non comparante Monsieur [BC] [YS] demeurant [Adresse 16] régulièrement assigné, non comparant Monsieur [ST] [FF] demeurant [Adresse 7] régulièrement assigné, non comparant Madame [HW] [YD] épouse [FF] demeurant [Adresse 7] régulièrement assignée, non comparante Monsieur [KN] [T] demeurant [Adresse 30] régulièrement assigné, non comparant Monsieur [YA] [C] (indivision [C]) demeurant [Adresse 28] régulièrement assigné, non comparant Monsieur [VT] [WW] (indivision [C]) demeurant [Adresse 41] régulièrement assigné, non comparant Monsieur [GV] [M] (indivision [C]) demeurant [Adresse 33]) régulièrement assigné, non comparant ***** EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2024, la MÉTROPOLE [Localité 32] [Localité 43] PROVENCE a fait assigner les personnes physiques et morales dont le nom figure dans l'en-tête de la présente décision en demandant au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, de : -Constater l'intervention forcée du syndicat des copropriétaires, de l'administrateur provisoire AJILINK, de Monsieur le Préfet des Bouches-du-Rhône, de Monsieur le Maire de la ville de [Localité 43] et de l'ensemble des copropriétaires défendeurs, -Prononcer l'état de carence du syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 44], -Désigner la SCP AJILINK prise en la personne de Me [AG] [J] avec pour mission de préparer la liquidation des dettes de la copropriété et assurer les interventions urgentes de mise en sécurité du syndicat des copropriétaires dudit immeuble, -Rappeler que l'exécution provisoire est de droit, -Statuer ce que de droit sur les dépens. L'affaire a été appelée à l'audience du 29 avril 2024 à laquelle la MÉTROPOLE [Localité 32] [Localité 43] PROVENCE, par l'intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu'exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "PARC KALLISTE" bâtiment E, représenté par son conseil, reprend ses conclusions au terme desquelles il sollicite du tribunal de constater l'état de carence du syndicat des copropriétaires et de désigner la SCP AJILINK avec pour mission de préparer la liquidation des dettes de la copropriété et assurer les interventions urgentes de mise en sécurité du syndicat des copropriétaires dudit immeuble. La SCI BENJAMIN, s'en rapporte par l'intermédiaire de son avocat, à ses écritures dans lesquelles elle formule les protestations et réserves d'usage. [FW] [ZG], comparant par son conseil, reprend ses conclusions et sollicite du tribunal de constater : -D'une part, qu'aucune information en vue soit de l'expropriation des parties communes dans les condamnations définies à l'article L615-10 du Code de la construction et de l'habitation (ci-après CCH) soit de la réhabilitation aux fins d'habitat ou d'un autre usage, soit de la démolition totale ou partielle de l'immeuble concerné n'a été délivré par la MÉTROPOLE aux copropriétaires concernés, -D'autre part, qu'il s'en rapporte à la sagesse du tribunal sur l'état de carence sollicité, Et de dire que les dépens seront à la charge de la demanderesse. Les autres personnes morales et physiques, régulièrement assignées, n'ont pas comparu ni été représentées de sorte que le présent jugement, susceptible d'appel, sera réputé contradictoire. SUR QUOI En application de l'article 472 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler qu'en l'absence de comparution de la partie en défense, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. A titre préliminaire, il sera rappelé que le Tribunal ne statuera pas sur les demandes de " constater " ou de " donner acte ", qui ne sont pas des prétentions, qui seules, forment le cadre du litige au sens de l'article 4 du code de procédure civile. L'article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon cette procédure. Selon l'article L615-6 du code de la construction et de l'habitation : " I. Lorsque, dans un immeuble collectif à usage principal d'habitation, le propriétaire, la société civile immobilière, le syndicat des copropriétaires, la société d'attribution ou la société coopérative de construction est, en raison de graves difficultés financières ou de gestion et de l'importance des travaux à mettre en œuvre, dans l'incapacité d'assurer la conservation de l'immeuble ou la sécurité et la santé des occupants, le maire de la commune ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, sur le territoire duquel est implanté l'immeuble, peut saisir le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de désignation d'un ou plusieurs experts chargés de constater, dans un délai fixé par le juge, qui ne peut excéder trois mois, renouvelable une fois, l'importance du déséquilibre financier du propriétaire, du syndicat ou de la société assurant la gestion de l'immeuble, la répartition des dettes par copropriétaire ainsi que la nature et l'état des parties communes et, conséquemment, la nature et le coût des travaux à mettre en œuvre pour garantir la santé et la sécurité des occupants. L'expert est tenu de signaler en annexe de son rapport d'expertise les désordres dans les parties privatives affectant la sécurité et la santé des personnes qu'il constate au cours de sa mission. L'absence de cette annexe ou le contenu de cette dernière ne peuvent être invoqués pour contester la validité de la procédure ou les conclusions de l'expertise. La saisine peut être également effectuée, après accord du maire ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, par le représentant de l'État dans le département, le syndic, l'administrateur provisoire défini à l'article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat. II. - Lorsque la saisine est effectuée par le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, il présente pour information à la première assemblée délibérante suivant la saisine le projet simplifié d'acquisition publique en vue soit de l'expropriation des parties communes dans les conditions définies à l'article L. 615-10, soit de la réhabilitation aux fins d'habitat ou d'un autre usage, soit de la démolition totale ou partielle de l'immeuble concerné. Le projet comporte également une évaluation sommaire de son coût ainsi qu'un plan de relogement des occupants concernés remplissant les conditions précisées au chapitre IV du titre Ier du livre III du code de l'urbanisme et précise la collectivité publique ou l'organisme au profit duquel est demandée l'expropriation. III. - Les conclusions de l'expertise sont notifiées, avec la décision qui l'ordonne, au propriétaire, au syndicat des copropriétaires et aux copropriétaires ou, s'il y a lieu, à l'administrateur provisoire ou au représentant légal de la société d'attribution, de la société civile immobilière ou de la société coopérative de construction, au représentant de l'État dans le département, au maire de la commune ou au président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat. Cette notification vaut intervention forcée à l'instance. La notification des conclusions de l'expertise au représentant de l'État dans le département et au maire de la commune ou au président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat vaut signalement à l'autorité publique compétente dans le cadre des procédures prévues aux articles L. 143-3, L. 184-1 et au chapitre Ier du titre Ier du livre V du présent code. Au vu des conclusions de l'expertise, le président du tribunal judiciaire, les parties ayant été dûment entendues ou appelées convoquées, peut déclarer l'état de carence du propriétaire, de la société civile immobilière, du syndicat des copropriétaires, de la société d'attribution ou de la société coopérative de construction. L'existence des graves difficultés financières ou de gestion mentionnées au I du présent article est présumée établie lorsque les comptes prévus à l'article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n'ont pas été communiqués à l'expert dans un délai de deux mois à compter de la réception par le syndicat des copropriétaires d'une demande en ce sens. IV. - Le jugement du président du tribunal judiciaire est notifié au propriétaire, au syndicat des copropriétaires, aux copropriétaires, à l'administrateur provisoire ou au représentant légal de la société d'attribution, de la société civile immobilière ou de la société coopérative de construction, à l'auteur de la saisine, à l'organisme payeur des allocations de logement mentionnées aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale, et au maire de la commune ou au président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat. A défaut de connaître l'adresse des personnes mentionnées à l'alinéa précédent ou de pouvoir les identifier, la notification les concernant est valablement effectuée par affichage à la mairie de la commune ou, à [Localité 45], [Localité 43] et [Localité 42], de l'arrondissement où est situé l'immeuble ainsi que par affichage sur la façade de l'immeuble. Le jugement du tribunal judiciaire est transmis au représentant de l'État dans le département. V. - Au cours de la première assemblée délibérante suivant le jugement du président du tribunal judiciaire, le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat fait approuver le projet simplifié mentionné au II, modifié le cas échéant pour tenir compte des observations de l'assemblée délibérante à l'issue de son information prévue au même II et des conclusions de l'expertise mentionnée au III, et le met à la disposition du public en vue de lui permettre de formuler ses observations pendant une durée minimale d'un mois, dans des conditions précisées par arrêté du maire ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale. VI. - Le cas échéant, dans le jugement prononçant l'état de carence, le président du tribunal judiciaire désigne un administrateur provisoire mentionné à l'article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée pour préparer la liquidation des dettes de la copropriété et assurer les interventions urgentes de mise en sécurité. Sans préjudice des dispositions des articles L. 615-7 à L. 615-10 du présent code, la personnalité morale du syndicat subsiste après expropriation pour les besoins de la liquidation des dettes jusqu'à ce que le président du tribunal judiciaire mette fin à la mission de l'administrateur provisoire. VII. - Sans qu'y fasse obstacle la nomination d'un administrateur provisoire, le syndicat des copropriétaires ou le syndic peuvent contester le prononcé de l'état de carence et la nomination d'un administrateur provisoire dans un délai de deux mois à compter de la notification du jugement de carence. VIII. - La procédure décrite au présent article peut être menée à l'encontre d'un syndicat secondaire. " En l'espèce, le présent tribunal, par jugement le 4 juillet 2022 rendu selon la procédure accélérée, a, dans le cadre du paragraphe 1er de l'article susvisé, désigné Monsieur [F] [UM] en qualité d'expert judiciaire avec pour mission de " constater le déséquilibre financier du syndicat des copropriétaires de l'immeuble PARC KALLISTE bâtiment E, la répartition des dettes par copropriétaire ainsi que la nature et l'état des parties communes et la nature et le coût des travaux à mettre en œuvre pour garantir la santé et la sécurité des occuper, outre signaler les désordres dans les parties privatives affectant la sécurité et la santé des personnes. L'expert a déposé son rapport le 31 mai 2023 et a conclu en ces termes : -L'ensemble des pièces communiquées montrent le déséquilibre financer important du syndicat des copropriétaires ne permettant plus, à la date de l'expertise, la gestion normale de cette copropriété, -L'état des dettes est évalué à 92205.00 €, étant précisé que plusieurs copropriétaires sont débiteurs de sommes évaluées à plusieurs dizaines de milliers d'euros. L'état des dettes, apparemment difficilement recouvrable, interdit la gestion normale de cette copropriété, -La visite de l'immeuble n'a pas mis en évidence d'importants désordres structurels apparents. Toutefois, l'absence d'entretien extérieur démontre des dégradations superficielles des ouvrages en maçonnerie, lesquelles sont susceptibles, en l'absence de réparations -que l'état général financier de la copropriété ne permet pas d'assurer-, d'entrainer à terme une dégradation pouvant menacer les structures de l'immeuble. Les ouvrages de distribution et de services sont totalement dégradés et des risques ont été constatés au niveau de la salubrité sur la distribution d'eau et de contact direct sur les équipements électriques et de départs d'incendie. Les parties communes extérieures et les caves présentent un état dégradé. La visite d'un appartement qui a été squatté a montré, par sondage, l'état général intérieur très dégradé et totalement inhabitable de ce logement. -Le coût des travaux à mettre en œuvre sur les parties communes actualisé en février 2023 est évalué à 380.074 € et 383.306 € TTC étant précisé que des travaux en parties privatives sont également nécessaires, -L'état général des équipements collectifs de l'immeuble, très dégradés, entraîne un risque pour les occupants et les services de secours qui pourraient avoir à intervenir. Au regard des constats et conclusions de l'expert qui démontrent pour le syndicat des copropriétaires d'assurer la conservation de l'immeuble et la sécurité et la santé des occupants, le tribunal prononce l'état de carence du syndicat des copropriétaires. Compte-tenu de la nature et de l'étendue des difficultés de la copropriété, il est opportun de désigner un administrateur provisoire pour préparer la liquidation des dettes de la corporpiété et assurer les interventions urgentes de mise en sécurité, suivant les modalités précisées au dispositif de la décision. La demanderesse supportera les dépens de la présente instance. PAR CES MOTIFS JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT, PRONONCE l'état de carence du syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 44] ; DÉSIGNE la SCP AJILINK prise en la personne de Me [AG] [J] avec pour mission de préparer la liquidation des dettes de la copropriété et assurer les interventions urgentes de mise en sécurité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble "PARC KALLISTE" bâtiment E ; RAPPELLE que le présent jugement devra être notifié aux copropriétaires, au syndicat des copropriétaires, à l'administrateur provisoire, à l'auteur de la saisine, à l'organisme payeur des allocations de logement mentionnées aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale, et au maire de la commune ou au président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat et qu'à défaut de connaître l'adresse des personnes mentionnées à l'alinéa précédent ou de pouvoir les identifier, la notification les concernant sera valablement effectuée par affichage à la mairie de la commune ou, à [Localité 45], [Localité 43] et [Localité 42], de l'arrondissement où est situé l'immeuble ainsi que par affichage sur la façade de l'immeuble. RAPPELLE que le présent jugement devra être transmis au représentant de l'État dans le département. CONDAMNE LA MÉTROPOLE [Localité 32] [Localité 43] PROVENCE aux dépens. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT