Tribunal judiciaire, 31 mai 2024. 23/04870

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE JUGEMENT N° 24/ PROCEDURE ACCELEREE AU FOND Référés Cabinet 3 JUGEMENT DU :31 Mai 2024 Président :Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés Greffier :Madame SOULIER, Greffière Débats en audience publique le : 19 Avril 2024 GROSSE : Le 31 Mai 2024 à Me Guillaume FABRICE EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 23/04870 - N° Portalis DBW3-W-B7H-365X PARTIES : DEMANDERESSE LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 3] représenté par son administrateur provisoire Madame [M] [W] exerçant à [Adresse 2] et désignée à ces fonctions en vertu d’une ordonnance initiale rendue le 15 janvier 2020 représentée par Me Guillaume FABRICE, avocat au barreau de MARSEILLE DÉFENDEUR Monsieur [B], [G], [F] [O] né le 13 Avril 1958 à [Localité 4] demeurant [Adresse 1] en personne mais non représenté par avocat FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS Par assignation du 19 octobre 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire Madame [M] [W], a fait citer Monsieur [B] [O], en demandant au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sa condamnation au paiement des sommes suivantes : 7379,71 € au titre des charges échues impayées au 11 septembre 2023, incluant les charges courantes du second semestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de de la mise en demeure du 24 février 20231500 € à titre de dommages-intérêts ;1500 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ainsi que les frais d’exécution forcée. L’affaire a été appelée à l’audience du 19 avril 2024 À cette date, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire Madame [M] [W], par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter. Monsieur [B] [O], comparaît en personne à l’audience, conteste l’intégralité des sommes qui lui sont réclamées faisant valoir que son appartement est vide depuis 2016, ne peut être loué, que les charges ne peuvent être que l’assurance et le coût du syndic et que la réfection des façades n’est pas justifiée alors que l’immeuble, affecté de graves désordres affectant notamment la toiture, fait l’objet d’un arrêté de péril. SUR QUOI Sur la demande en paiement Attendu que le syndicat des copropriétaires entend mettre en œuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ; Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l'article 14-2-1. Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance. Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22 » ; Attendu que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées ; Que cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel prévu à l’article 14-1 de la loi en prévoyant la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours, sans mise en péril de sa trésorerie ; Attendu qu’en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire Madame [M] [W], fait valoir que Monsieur [B] [O], propriétaire des lots 5 et 6 au sein de l’immeuble en copropriété, n’a pas payé les charges échues arrêtées au 11 septembre 2023 et les charges non échues cependant devenues exigibles en vertu de l’article précité; Qu’il produit des pièces pertinentes et probantes à l’appui de ses prétentions et notamment : un relevé et titre de propriété, les résolutions prises par l’administrateur judiciaire les 8 octobre 2020, 20 mai 2021, 14 juin 2021 et 5 juin 2023, un relevé de compte en date du 11 septembre arrêté à l’appel provisionnel du 10 mai 2023, un commandement de payer la somme de 5287,40 € en date du ainsi que la lettre recommandée de mise en demeure de payer en date du 24 février 2023 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et son accusé de réception signé ; Attendu que les résolutions portant sur la souscription d’un contrat d’assurance multirisque de 2100 € TTC parents ainsi que les travaux d’ATA pour la mise en sécurité,, l’intervention d’un bureau d’architecture pour la phase 1 d’un diagnostic structurel ainsi que les comptes pour les périodes du 1er janvier au 31 décembre 2022 ont été adoptées ; Qu’à la date de la mise en demeure du 24 février 2023, Monsieur [B] [O] ne s’était pas acquitté du paiement des provisions pour charges de l’exercice 2022 et que dans le mois suivant la mise en demeure, il n’a effectué aucun règlement ; Que les prétentions du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 19 -2 de la loi du 10 juillet 1965 sont fondées ; Qu’en conséquence, Monsieur [B] [O] sera donc condamné au paiement de la somme de 6053,63 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 11 septembre 2023, incluant les charges courantes 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 février 2023 ; Sur la demande de dommages-intérêts Attendu que l’article 1231-6 du Code civil dispose que « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de sommes d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire» ; Que l’article 1353 du Code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » ; Qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la carence répétée de Monsieur [B] [O] dans le paiement des charges de copropriété, manquement à une obligation essentielle qui constitue une faute à l’égard du syndicat des copropriétaires ; Que pour autant, il se contente d’affirmer l’existence d’un préjudice financier distinct de celui réparé par les intérêts moratoires et d’une résistance abusive de Monsieur [B] [O], sans en faire la démonstration ni en justifier par aucune pièce produite aux débats ; Qu’en conséquence, il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ; Sur les demandes accessoires Attendu que Monsieur [B] [O] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire Madame [M] [W], la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ; Sur les frais d’exécution et d’exécution forcée Attendu que la demande de condamnation à des frais éventuels d’exécution et d’exécution forcée est prématurée de sorte qu’elle se sera rejetée ; PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT, CONDAMNE Monsieur [B] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire Madame [M] [W], de la somme de 6053,63 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 11 septembre 2023, incluant les charges courantes 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 février 2023 ; DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire Madame [M] [W], de sa demande de dommages-intérêts; CONDAMNE Monsieur [B] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire Madame [M] [W], la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [B] [O] aux dépens; DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire Madame [M] [W], de sa demande de condamnation aux frais d’exécution et d’exécution forcée de la présente décision ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT