Tribunal judiciaire, 25 juin 2024. 23/01514

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 23/01514 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GKEH NAC : 5BA JUGEMENT CIVIL DU 25 JUIN 2024 DEMANDERESSE CDC HABITAT, prise en la personne de son mandataire CDC HABITAT OUTRE MER [Adresse 2] [Localité 3] Rep/assistant : Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDEUR M. [Y] [R] [G], à l’enseigne “Paradi’s Pizza” [Adresse 1] [Localité 5] Rep/assistant : Me Dominique LAW WAI, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Copie exécutoire délivrée le : 25.06.2024 CCC délivrée le : à Me Dominique LAW WAI, Me Marie françoise LAW YEN COMPOSITION DE LA JURIDICTION Le Tribunal était composé de : Madame Sophie PARAT, Juge Unique assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière LORS DES DÉBATS L’affaire a été évoquée à l’audience du 15 Avril 2024. LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 21 Mai 2024, prorogé le 25 Juin 2024. JUGEMENT : Contradictoire , du 25 Juin 2024 , en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Par acte sous signature privée en date du 30 novembre 2011, la SA BATIPRO LOGEMENTS INTERMÉDIAIRES a consenti un bail commercial, portant sur un local commercial d’une superficie d’environ 36 m 2 au sein de la Résidence [4], sis [Adresse 6], à la SARL DAMIANO’S PIZZ. Par acte authentique reçu le 17 février 2016, Monsieur [Y] [G] a fait l’acquisition du fonds de commerce de fabrication et commercialisation au détail de pizzas de la SARL DAMIANO’S PIZZ. Suivant acte authentique reçu le 31 juillet 2020, la SELARL HIROU et la SELARL FRANKLIN BACH, agissant ès qualités de co-liquidateurs judiciaires de la SA BATIPRO LOGEMENTS INTERMÉDIAIRES, ont vendu à la SEM CDC HABITAT, plusieurs ensembles immobiliers, dont la Résidence [4] sise [Localité 5]. Suivant exploit en date du 18 avril 2024, CDC HABITAT a fait citer [Y] [G] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis, afin de voir constater la résiliation du bail commercial par l’effet d’acquisition d’une clause résolutoire. Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 24 octobre 2023, elle demande au tribunal de : Constater la résiliation du bail commercial afférent au local sis au [Adresse 6], survenue le 29 juillet 2022 par l’effet de la clause résolutoire du contrat de bail consenti par CDC HABITAT à Monsieur [Y] [G] ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [G] du local commercial litigieux, tant de sa personne que de ses biens, et celle de tous occupants éventuels de son chef, si besoin est, avec l’aide et l’assistance de la force publique et sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;Fixer à la somme de 602,92 €, le montant de l’indemnité d’occupation à payer à compter du jour de la résiliation du bail jusqu’au jour du complet délaissement des lieux et la restitution des clés, dire que ces indemnités d’occupation seront indexées dans les mêmes conditions que le loyer et les charges et condamner Monsieur [Y] [G] à payer cette somme ;Condamner Monsieur [Y] [G] à payer à la SIDR (erreur matérielle manifeste), les sommes suivantes au titre du local commercial :12.123,73 € au titre des loyers, charges locatives impayés et indemnités d’occupation ci-dessus mentionnés, augmentés des intérêts au taux légal sur la somme de 5.379,84 € à compter du 30 juillet 2022 et à compter de la présente assignation sur le surplus de la somme due qui sera à parfaire en fonction des indemnités d’occupation qui seront dues jusqu’au complet délaissement des lieux et restitution des clés ;2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût de l’acte de commandements de payer et les frais de greffe (total : 214,64 €), qui pourra être recouvrés par Maître Françoise LAW-YEN, avocat - conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;Juger que CDC HABITAT sera autorisée, s’il y a lieu, à enlever tous les biens, stock ou matériels éventuellement laissés dans le local commercial par Monsieur [Y] [G] lors de la restitution des clés, ce aux frais exclusifs et aux risques et périls de cette dernière, laquelle sera réputée les avoir abandonnés ;Juger que CDC HABITAT sera libre de disposer des biens, stock ou matériels retirés des locaux et qu’elle pourra les détruire ou faire un don à toute association de son choix ;Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions du défendeur ;Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.Subsidiairement , Si la constatation de la résiliation du contrat de bail par l’effet de la clause résolutoire n’était pas jugée possible, prononcer néanmoins la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement récurent du loyer par Monsieur [Y] [G] et faire droit aux mêmes demandes que sollicitées par la SIDR (erreur matérielle manifeste) au principal ;Si un délai de grâce était accordé à Monsieur [Y] [G], juger qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date exacte et d’un seul loyer et charges impayés à leur terme, sans mise en demeure préalable, l’échelonnement de la dette sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;Juger par conséquent, que la clause résolutoire du contrat de bail reprendra ses effets et que CDC HABITAT pourra engager la procédure d’expulsion à l’encontre de Monsieur [G]. Elle invoque le bénéfice d’une clause résolutoire prévue au bail et indique avoir fait délivrer un commandement de payer les loyers, suivant acte extra-judiciaire du 29 juin 2022. Elle sollicite l’octroi d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en vigueur, charges locatives comprises, à titre de dommage-intérêt, tant en réparation du préjudice qu’elle subirait de la privation du pouvoir de disposer de son bien, qu’en compensation de l’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux. Sollicitant l’autorisation de pouvoir disposer de tous les biens, stock ou matériels éventuellement laissés par le preneur, aux frais et risques de ce dernier, la CDC HABITAT soutient se trouver en difficulté lorsqu’elle serait confrontée à des situations où les preneurs ne videraient pas les locaux commerciaux de tous leurs biens. Par ailleurs, elle fait état d’une inscription de privilège du vendeur de fonds de commerce sur le fonds exploité dans les locaux loués, au profit de la SARL DAMIANO PIZZ, et soutient avoir accompli, le 25 avril 2023, la formalité de notification de l’assignation telle que prescrite par l’article L 143-2 du code de commerce. Elle s’oppose à tous délais qui pourraient être accordés au preneur, tant il serait évident que Monsieur [Y] [G] n’aurait plus la capacité d’honorer le paiement des loyers et charges, alors qu’il n’aurait pas repris le payement des loyers et serait en état de cessation des paiements manifeste. En réponse et en l’état de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 05 avril 2024, Monsieur [Y] [G] demande au tribunal de : 1.Lui octroyer des délais de grâce pour apurer sa dette locative ; 2.Dire et juger qu’il bénéficiera de délais de paiement dans la limite de deux années pour payer toute dette locative restant due le cas échéant, à raison de 350 € au cours des 23 premiers mois et le solde le 24ème mois, au plus tard le 10 de chaque mois et dans les deux mois qui suivent la signification du jugement ; 3. Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais octroyés, jusqu’au paiement intégral de la dette locative et dire que la clause sera dépourvue d’effet dans le cadre du paiement échelonné de tous arriérés de loyers restant dus ; 4.Dire et juger que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cesseront d'être dues pendant le délai fixé, les échéances reportées portant intérêt à un taux réduit non majoré ; 5.Débouter la CDC HABITAT de toutes ses demandes, fins et prétentions contraires; Subsidiairement, 6.Si la résiliation devait être constatée ou ordonnée, déduire le montant du chèque de 1.000 € remis par Monsieur [G] et tous règlements subséquents et le dépôt de garantie versé par lui pour un montant de 990,50 €, ces sommes devant venir en compensation avec toute somme qu’il resterait devoir ; 7.Débouter la CDC HABITAT de sa demande de frais irrépétibles et, en tout état de cause, laisser à la charge des parties leurs frais irrépétibles respectifs ; 8.Statuer ce que de droit sur les dépens. Reconnaissant ses impayés de loyers, il sollicite un délai de grâce. Exposant avoir subi la dégradation de l’état de santé de sa compagne, qui est décédée le 04 janvier 2024, il soutient être à présent en mesure de reprendre pleinement son activité professionnelle en faisant face à ses obligations, tout en indiquant avoir la charge de l’entretien et de l’éducation de leur enfant commun. Conformément aux termes de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour le surplus des moyens développés au soutien de leurs prétentions. L’ordonnance de clôture a été rendue le 08 avril 2024, a fixé la date de dépôt des dossiers au greffe le 15 avril 2024 et la date de mise à disposition du jugement au 21 mai 2024, laquelle a été prorogée au 25 juin 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent: En application des dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En l’espèce, le contrat de bail conclu le 30 novembre 2011 entre la SA BATIPRO LOGEMENTS INTERMÉDIAIRES et la SARL DAMIANO’S PIZZ, auteur des parties, comportait une clause résolutoire, applicable à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance exacte. Il ressort des pièces versées aux débats que la CDC HABITAT justifie avoir fait délivrer un commandement de payer par acte de commissaire de justice en date du 29 juin 2022 remis à personne. Ce commandement de payer visait expressément la clause résolutoire prévue au bail et mentionnait le délai d’un mois bénéficiant à la preneuse pour se mettre en conformité avant résiliation. Ainsi, la clause résolutoire se trouve acquise et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit à la date du 29 juillet 2022. À cette date, selon le décompte versé en pièce 6 du demandeur, le preneur restait devoir 5.962,81 euros de loyers et charges impayées. En conséquence de la résiliation de plein droit du bail commercial à la date du 29 juillet 2022, le preneur occupe sans droit ni titre le local loué depuis lors. Il en résulte que le bailleur est bien fondé à solliciter l'expulsion du défendeur et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique. Le prononcé d'une astreinte paraît inutile à ce stade de la procédure, le bailleur pouvant bénéficier du concours de la force publique pour faire exécuter la présente décision. Par ailleurs, le preneur sollicite de se voir autoriser, s’il y a lieu, à enlever tous les biens, stock ou matériels éventuellement laissés dans le local commercial par Monsieur [Y] [G] lors de la restitution des clés, ce, aux frais exclusifs et aux risques et périls de ce dernier, lequel serait réputé les avoir abandonnés ; et rendue libre de disposer des biens, stock ou matériels retirés des locaux, qu’elle pourra détruire ou faire don à toute association de son choix. Cependant, le sort des biens laissés dans les locaux loués est régi, en cas d’expulsion, par les dispositions d’ordre public des articles L. 433-1 et suivants ainsi que R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande à ce titre. S'agissant de la demande d'indemnité d'occupation, le maintien dans les lieux de Monsieur [Y] [G] en dépit de la résiliation du bail commercial, cause nécessairement un préjudice financier à la CDC HABITAT qui ne peut tirer profit de son bien faute d’être en mesure de le relouer. Ainsi, à compter du 29 juillet 2022, le preneur, occupant sans droit ni titre, est redevable d’une indemnité d’occupation et il sera fait droit à la demande du bailleur de voir cette indemnité fixée au montant du loyer principal et provisions sur charges. En conséquence, Monsieur [Y] [G] sera condamné à payer la somme totale de 12 123,73€ réclamée par la demanderesse. Cette somme sera révisée dans les mêmes conditions que les loyers et charges qu’elle remplace. Les sommes dues seront, en application de l’article 1231-6 du code civil, assorties de l’intérêt légal à compter de la date du 30 juillet 2022 pour la somme de 5.379,84 € et à compter de l’assignation pour le surplus. Sur la demande de délais de grâce: L’article 1343-5 du code civil dispose : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. » Le juge du fond dispose d'un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés au débiteur. S’il justifie de motifs tout à fait légitimes pour expliquer son inexécution contractuelle, Monsieur [Y] [G] ne démontre pas être en mesure de reprendre le paiement des loyers et d’assurer l’apurement des arriérés dans le délai de deux années. Ainsi, il n’est produit aucun document financier relatif à l’exploitation de son fonds de commerce et il n’est pas même justifié de l’exploitation effective du fonds. En outre, la copie d’un chèque bancaire non daté, manifestement établi par un proche, est insuffisante à établir tant l’encaissement effectif d’un paiement entre les mains du bailleur que la capacité plus pérenne du preneur à reprendre un paiement régulier. En outre, l’édition de compte au 05 avril 2024, établie par le bailleur, fait état d’une absence de tout règlement intervenu entre le mois d’octobre 2023 et le mois d’avril 2024. Partant, la demande de Monsieur [Y] [G] de se voir octroyer un délai de grâce pour apurer sa dette sera rejetée. Sur les frais irrépétibles et les dépens : Succombant, Monsieur [Y] [G] sera condamné aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de greffe, qui pourront être recouvrés par Maître Françoise LAW-YEN, avocat - conformément à l’article 699 du code de procédure civile. L’équité commande d’écarter l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, CONSTATE la résolution du bail commercial en date du 30 novembre 2011 liant par reprise la Société anonyme d’économie mixte CDC HABITAT et Monsieur [Y] [G], par acquisition de la clause résolutoire le 29 juillet 2022 ; DIT qu’à compter du 29 juillet 2022, Monsieur [Y] [G] est devenu occupant sans droit ni titre du local commercial sis [Adresse 6] – au sein de la [Adresse 6]) ; ORDONNE l’expulsion de Monsieur [Y] [G] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique, du local commercial sis [Adresse 6] – au sein de la [Adresse 6] ; RAPPELLE que le sort des biens laissés dans les locaux est régi, en cas d’expulsion, par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; FIXE à la somme mensuelle de 602,92€ (six cent deux euros et quatre-vingt-douze centimes) le montant de l'indemnité d'occupation due à compter du 29 juillet 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux ; DIT que cette indemnité d’occupation sera révisée dans les mêmes conditions que les loyers et charges en application du bail commercial en date du 30 novembre 2011 ; CONDAMNE Monsieur [Y] [G] à payer à la Société anonyme d’économie mixte CDC HABITAT la somme de 12 123,73€ (douze mille cent vingt trois euros et soixante treize centimes) correspondant aux loyers et charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’en novembre 2023 inclus ; DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2022 sur la somme de 5 379,84€ et à compter de l’assignation pour le surplus ; REJETTE la demande de délais de grâce formulée par Monsieur [Y] [G]; REJETTE toute demande plus ample ou contraire, CONDAMNE Monsieur [Y] [G] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de greffe, qui pourront être recouvrés par Maître Françoise LAW-YEN, avocat - conformément à l’article 699 du code de procédure civile ; DÉBOUTE la Société anonyme d’économie mixte CDC HABITAT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement ; Et le présent jugement a été signé par Sophie PARAT, Vice-présidente et Isabelle SOUNDRON, Greffière. La Greffière, La Vice-présidente