Cour d'appel, 23 novembre 2022. 19/06688

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 23 NOVEMBRE 2022 (n° , 9 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/06688 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B7TKX Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Février 2019 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 16/08837 APPELANTE SCI PARKING [Adresse 1] immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 304 380 934 [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0285 INTIME SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic le cabinet [D], SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 497 933 4058 C/O CABINET [D] [Adresse 2] [Localité 3] Représenté par Me Marie-Hélène LEONE CROZAT de la SELEURL CABINET LEONE CROZAT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0468 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Muriel PAGE, Conseillère Madame Nathalie BRET, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé. * * * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE La société Parking [Adresse 1] est propriétaire d'un ensemble immobilier de divers lots dans un ensemble immobilier sis à [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété, dont certains d'entre eux constituent une aire de stationnement couverte, disposant d'environ 80 places de parking accessibles depuis le boulevard [Adresse 1]. Ces lots se situent dans les bâtiments A, B, C, D, E et comprennent les 4.703/10.000èmes des parties communes générales, à savoir : -Bat A lot 1: 26 emplacements parking, 2 ateliers, dépôt débarras 950/l0.000èmes parties communes générales 2.332/10.000èmes parties communes spéciales immeuble, -Bat B lot 100 : 14 emplacements parking 770/1 0.000èmes et 2.421/10.000èmes, -Bat C lot 200 : 26 emplacements parking 1.050/10.000èmes et 6.054/10.000èmes, -Bat C lot 201 : 26 emplacements parking 686/10.000èmes et 3.946/10.000èmes, -Bat D lot 300: Local, atelier vestiaire 225/10.000èmes et 6469/10.000èmes, -Bat D lot 301 : 2 chambres au 1er étage 123/10.000èmes et 3.531/10.000èmes, -Bat E lot 400: 11 emplacements parking 876/10.000èmes et 9.744/10.000èmes, -Bat E lot 401 :1 chambre 23/10.000èmes 256/l0.000èmes. Le 24 février 2016, la société Parking [Adresse 1] a été convoquée par le syndic, le cabinet Immo Balzac, à l'assemblée générale devant se tenir le 22 mars 2016. Plusieurs résolutions ont été adoptées, dont les résolutions n° 3, 4, 5 et 6 de l'assemblée générale des copropriétaires portant approbation des comptes des exercices 2012, 2013 (dans la mesure où les résolutions portant approbation des comptes pour ces exercices 2012, 2013 ont été annulées par jugement du tribunal de grande instance de Paris du 21 janvier 2016), 2014 et 2015. Le 18 avril 2016, le procès-verbal de cette assemblée a été notifié à la société Parking [Adresse 1]. C'est dans ces conditions que par acte d'huissier du 2 juin 2016, la société Parking [Adresse 1] a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de plusieurs résolutions de cette assemblée générale. Par ordonnance du 26 janvier 2018, le juge de la mise en état a débouté la société Parking [Adresse 1] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui communiquer les contrats des prestataires en charge de l'entretien de la copropriété, les bulletins de paies avec mention des heures accomplies, un justificatif de la ventilation de ses heures avec affectation précise des bâtiments nettoyés (bâtiment A escalier B/ bâtiment B escalier C/éventuellement Hall d'entrée voisin). Par jugement du 8 février 2019, le tribunal de grande instance de Paris a : - débouté la société Parking [Adresse 1] de sa demande à obtenir une nouvelle répartition des charges relatives à la rémunération de 1'employé de l'immeuble, et de ses demandes subséquentes tendant à la désignation d'un expert et à la communication de pièces, et de sa demande d'annulation des résolutions n° 3, 4, 5 et 6 de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 22 mars 2016, - condamné la société Parking [Adresse 1] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 85.839,13 € au titre des charges selon décompte 2ème trimestre 2017 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 32.997,96 € à compter de la mise en demeure du 21 octobre 2013, sur la somme de 45.078,75 € à compter de la délivrance de l'assignation du 6 février 2014 et pour le surplus à compter des conclusions notifiées le 22 juin 2017, - condamné la société Parking [Adresse 1] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 22,70 € au titre des frais de recouvrement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, - débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts, - condamné la société Parking [Adresse 1] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens conformément aux dispositions des articles 699 du code de procédure civile, - rejeté les autres demandes, - ordonné l'exécution provisoire du jugement. La société Parking [Adresse 1] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 25 mars 2019. La procédure devant la cour a été clôturée le 1er juin 2022. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions en date du 25 mai 2022 par lesquelles la société Parking [Adresse 1], appelante, invite la cour, au visa des articles 11.I.1° du décret du 17 mars 1967 et 10 et 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, à : - infirmer le jugement en ce qu'il l'a : déboutée de sa demande à obtenir une nouvelle répartition des charges relatives à la rémunération de l'employé de l'immeuble, et de ses demandes subséquentes tendant à la désignation d'un expert et à la communication de pièces, et de sa demande d'annulation des résolutions n°3, 4, 5 et 6 de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 22 mars 2016, condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 85.839,13 € au titre des charges selon décompte 2ème trimestre 2017 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 32.997,96 € à compter de la mise en demeure du 21 octobre 2013, sur la somme de 45.078,75 € à compter de la délivrance de l'assignation du 6 février 2014 et pour le surplus à compter des conclusions notifiées le 22 juin 2017, condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 22,70 € au titre des frais de recouvrement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts, condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, condamnée aux dépens, et ce faisant, - débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - dire que les charges de salaires des employés chargés du nettoyage de la copropriété sont des charges d'entretien telles que définies à la section 2, page 54 du règlement de copropriété, constituant des charges communes particulières devant être ventilées par bâtiment, parties communes particulières, entre les copropriétaires en bénéficiant, - procéder à une nouvelle répartition et affectation consécutive de toutes ces charges d'entretien des parties communes spéciales, en conformité avec le règlement de copropriété, en dispensant les lots n°1, 100, 200, 201, 300 et 400 lui appartenant d'y contribuer, - retraiter le coût de la personne en charge de l'entretien pour le retrancher des charges communes générales et l'affecter en temps passé à l'entretien des parties communes particulières, - dire ainsi que les comptes de la copropriété devront être retraités pour retrancher les salaires et charges de Mme [J] [R] (au titre des années 2012 à 2014), et celles de M. [S] [N] (au titre de l'année 2015), des charges communes générales, pour les affecter aux charges communes particulières des deux bâtiments bénéficiant de la prestation d'entretien (bâtiment A escalier B / bâtiment B escalier C), - désigner tout administrateur de biens ou expert comptable, aux frais du syndicat des copropriétaires, à l'effet d'établir une nouvelle grille de répartition des charges d'entretien, afin d'affecter les charges d'entretien par bâtiment, dans tous les cas, - condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 7.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - dire que, par application des dispositions de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, elle sera dispensée de toute participation aux frais de procédure mis à la charge du syndicat des copropriétaires ; Vu les conclusions en date du 20 avril 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 10,14-1,de la loi du 10 juillet 1965 et 35 du décret du 17 mars 1967, de : - donner acte à la société [D] inscrite au RCS de Paris sous le numéro 497 933 408 dont le siège est [Adresse 2], de son intervention en qualité de syndic aux lieu et place de la société Immo Balzac précédent syndic, - juger tant irrecevable que mal fondé l'appel interjeté par la société Parking [Adresse 1] du jugement, - constater que la société Parking [Adresse 1] a renoncé à contester les résolutions 3,4,5,6 de l'assemblée générale du 22 mars 2016 portant sur les approbations des comptes des années 2012, 2013, 2014 et 2015 devenues définitives, - confirmer en conséquence le jugement en toutes ses dispositions, - condamner la société Parking [Adresse 1] à lui payer la somme de 7.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens tant de première instance que d'appel conformément aux dispositions des articles 699 et suivants du même code ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Les demandes relatives à l'annulation des résolutions n°3, 4 et 5 portant approbation des comptes 2012, 2013 et 2014 et de la résolution 6 portant sur l'approbation des comptes de l'année 2015 de l'assemblée générale du 22 mars 2016 ne sont pas maintenues en appel ; Sur la demande de répartition des charges Devant la cour, la société Parking [Adresse 1] maintient qu'aux termes du règlement de copropriété, elle n'est pas tenue des charges relatives à la rémunération de la gardienne de l'immeuble, qui ne sont pas comprises dans les charges communes générales devant être supportées par l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble mais dans les charges d'entretien réparties par bâtiment (au titre des charges d'entretien, réfection et reconstruction des bâtiments) ; Selon elle, il n'existe au sein de l'immeuble aucune partie commune générale mais seulement des parties communes spéciales dès lors que le passage sous voûte menant à la copropriété et la cour à laquelle on accède au bout de ce passage, appartiennent à la copropriété voisine du [Adresse 1] ; qu'en conséquence, la personne chargée de l'entretien n'intervient que sur des parties communes spéciales, soit les bâtiments A et B ; que l'entretien du passage et de la cour est pris en charge par la copropriété voisine ; Elle ajoute que les charges d'entretien incluent nécessairement le nettoyage, lesquelles sont ventilées par bâtiment, outre que la convention de servitude du 15 mars 1926 est obsolète puisqu'il n'est plus possible de passer du [Adresse 1] à la rue [Adresse 5] et que ses dispositions sont contredites par le règlement de copropriété postérieur à cette convention qui prévoit un lessivage tous les 18 mois du hall d'entrée à sa charge ; Le syndicat des copropriétaires répond que les charges de nettoyage ne sont pas comprises dans les charges d'entretien, de réparation et construction des bâtiments, qu'elles constituent bien des charges communes générales, puisqu'aux termes de la convention de servitude du 15 mars 1926 le lessivage quotidien du sol du passage est à la charge du fonds dominant ; En l'espèce, il est constant que le chapitre 5 du règlement de copropriété de l'immeuble, consacré aux charges définit dans la section 1 les charges générales, dans la section 2, les charges d'entretien, de réparation et de reconstruction des bâtiments, dans la section 3 les charges d'entretien des escaliers et dans la section 4, les charges d'eau ; Suivant la section 1 (p.54 du règlement), 'les charges générales comprennent toutes celles qui ne sont pas considérées comme spéciales aux termes des sections ci-après du règlement, c'est-à-dire : - les impôts, contributions et taxes sous quelques formes que ce soient, auxquels sont ou seront assujettis toutes les parties communes de l'immeuble et même ceux afférents aux parties privatives, tant que, en ce qui concerne ces dernières, le service des contributions directes ne les aura pas réparties entre les divers copropriétaires, - les honoraires du syndic, et les frais nécessités par le fonctionnement du syndicat, - les honoraires de l'architecte pour l'entretien courant des parties communes générales, - les salaires du concierge et leurs annexes et avantages en nature (logement, chauffage, éclairage) ainsi que toutes rémunérations aux personnes de service chargées du nettoyage ou de l'entretien des parties communes générales, les cotisations fiscales afférentes à ces salaires et rémunérations, - les frais d'éclairage, de nettoyage et d'entretien de la cour, du vestibule d'entrée et toutes autres parties communes, -l'achat, l'entretien et le remplacement des poubelles, - l 'entretien et la réparation de la loge de la concierge et des autres locaux à l'usage des services communs, - les frais d'entretien et de remplacement de l'installation électrique à usage commun, la location, la pose et l'entretien des compteurs d'eau à usage collectif, - les primes d'assurances (...).' ; Selon la section 2 du règlement, les charges d'entretien, de réparation et de construction des bâtiments comprennent : ' Les travaux et frais nécessaires au maintien en bon état, à la réparation et à la réfection des choses et des parties communes de l'immeuble. Les réparations nécessitées par les engorgements dans les conduits (...) Les frais de ravalement des façades auxquels s'ajouteront mais seulement lorsqu'ils seront la conséquence d'un ravalement général, les frais de peinture et de réparation des extérieurs des fenêtres, des persiennes, des gardes corps et fenêtres de chaque local, bien que ces choses soient parties privatives, à l'exception cependant des frais afférents aux devantures des boutiques qui sont à la charge des propriétaires de ces dernières et d'une manière générale tous frais directs ou indirects d'entretien, de réparations ou de reconstruction du bâtiment.' ; Enfin, les 'charges d'entretien des escaliers' visées dans la section 3 du chapitre 5 du règlement de copropriété (règlement, p. 55), prévoit que ces charges qui sont réparties entre les copropriétaires ayant l'usage de ces escaliers ou ayant accès à leurs locaux par ces escaliers comprennent : '- les dépenses entraînées par le ravalement intérieur des cages d'escalier et des paliers, -les réparations nécessitées par l'usure des marches et des tapis s 'il en existe' ; Il est exact que le règlement de copropriété en sa section 1 du chapitre 5 vise les rémunérations des personnes de service chargées du nettoyage ou de l'entretien des parties communes générales ; Il n'apparaît pas contesté par le syndicat des copropriétaires que le passage sous voûte menant à la copropriété et la cour à laquelle on accède au bout de ce passage, appartiennent à la copropriété voisine du [Adresse 1], néanmoins comme l'a exactement relevé le tribunal, l'entretien de ce passage constitue l'assiette d'une servitude conventionnelle instituée par contrat du 15 mars 1926 au profit de la copropriété du [Adresse 1] (fonds dominant) à la charge de la copropriété du [Adresse 1] (fonds servant), il doit être assuré par la copropriété du [Adresse 1] dont fait partie la société Parking [Adresse 1] ; Il n'est pas rapporté la preuve par la société Parking [Adresse 1] de ce que cette convention de servitude est obsolète dès lors qu'il n'est pas contesté que même si l'accès à la [Adresse 5] est devenu impossible, le passage sous voûte est toujours emprunté par les véhicules pour accéder au parking privé et qu'il n'est pas démontré que la copropriété voisine du [Adresse 1] prend en charge son entretien ; L'emploi par les deux copropriétés voisines d'une même personne pour assurer leur entretien ne signifie pas que ces frais de nettoyage sont assumés par la copropriété du [Adresse 1] ; Egalement, comme l'a dit le tribunal, le fait que le règlement de copropriété ait prévu dans les charges particulières que le lessivage du hall d'entrée de l'immeuble situé au [Adresse 1] sera fait tous les 18 mois à la charge exclusive du propriétaire ou du locataire du garage (lots 1, 100, 200, 201, 300, 301, 400 et 401) ne permet pas de l'exonérer des charges communes générales parmi lesquelles sont incluses les salaires de la gardienne de l'immeuble ; Au surplus, les charges communes générales, comprennent : - les salaires du concierge et leurs annexes et avantages en nature (logement, chauffage, éclairage) ainsi que toutes rémunérations aux personnes de service chargées du nettoyage ou de l'entretien des parties communes générales, les cotisations fiscales afférentes à ces salaires et rémunérations, - les frais d'éclairage, de nettoyage et d'entretien de la cour, du vestibule d'entrée et toutes autres parties communes, outre 'toutes celles qui ne sont pas considérées comme spéciales' ; Or, la société Parking [Adresse 1] échoue à démontrer que les charges de nettoyage du passage sous voûte et de la cour à laquelle on accède, entrent dans la catégorie des charges spéciales par bâtiment ; En effet, il ne peut être retenu au regard du contenu de la section 2, que les frais de nettoyage sont des 'frais nécessaires au maintien en bon état' puisqu'il apparaît que ne sont visés au sein de cette section, que les travaux et menues réparations, à l'exclusion des frais de nettoyage qui sont quant à eux visés à la section 1 du chapitre 5 ; Il apparaît ainsi établi que les charges de nettoyage n'entrent pas dans les charges communes spéciales et ne peuvent que constituer des charges communes générales, conformément aux termes du règlement de copropriété ; La répartition des charges de nettoyage est conforme au règlement de copropriété ; La contestation de la société Parking [Adresse 1] n'est pas fondée ; Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Parking [Adresse 1] de sa demande à obtenir une nouvelle répartition des charges relatives à la rémunération de 1'employé de l'immeuble, et de ses demandes subséquentes tendant à la désignation d'un expert et à la communication de pièces ; Sur la demande de retraitement des charges Il a été vu que la contestation quant à la répartition des charges de nettoyage de la société Parking [Adresse 1] n'est pas fondée ; De surcroît, il résulte de la présente procédure d'appel que l'approbation des comptes des années 2012 à 2015 par l'assemblée générale de copropriétaires du 22 mars 2016 est désormais définitive ; Si l'approbation des comptes ne constitue pas une approbation du compte individuel de chaque propriétaire, la répartition des dépenses entre les différentes catégories de charges est ainsi définitive pour les comptes des années 2012 à 2015 ; Il sera ajouté au jugement déféré que la société Parking [Adresse 1] est déboutée de sa demande de retraitement des charges ; Sur la demande reconventionnelle en paiement de charges Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu'aux charges relatives à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ; En l'espèce, le syndicat des copropriétaires a justifié en première instance d'une créance de 85.839,13 € au titre des charges selon décompte au 2ème trimestre 2017 inclus, dont le montant n'est pas davantage contesté en appel ; Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné la société Parking [Adresse 1] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 85.839,13 € au titre des charges selon décompte au 2ème trimestre 2017 inclus, avec intérêt au taux légal sur la somme de 32.997,96 € à compter de la mise en demeure du 21 octobre 2013, sur la somme de 45 078,75 € à compter de la délivrance de l'assignation du 6 février 2014 et pour le surplus à compter des conclusions notifiées le 22 juin 2017 ; Sur les frais de recouvrement L'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; En l'espèce, la somme retenue par le tribunal au titre des frais de recouvrement nécessaires n'est pas contestée ; Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné la société Parking [Adresse 1] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 22,70 € au titre des frais de recouvrement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; Sur les dépens et l'application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l'application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; La société Parking [Adresse 1], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 formulées par la société Parking [Adresse 1] ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement ; Y ajoutant, Déboute la société Parking [Adresse 1] de sa demande en retraitement des charges ; Condamne la société Parking [Adresse 1] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT