Texte intégral
Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRET DU 25 MAI 2022
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/22106 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CE3RU
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 15 Novembre 2021 -Président du TJ de PARIS - RG n° 21/54575
APPELANTES
S.A.R.L. L & A INVESTISSEMENT agissant poursuites et diligences de son représentant légal en cette qualité au siège
[Adresse 1]
[Localité 5]
S.A.S.U. MADAME C agissant poursuites et diligences de son représentant légal en cette qualité au siège
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentées par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111
Assistées par Me Christophe AYELA, avocat au barreau de PARIS, toque : R49
INTIMEE
S.A.R.L. SYLRIC prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me David HAYOUN, avocat au barreau de PARIS, toque : A0481
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 avril 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Florence LAGEMI, Président,
Rachel LE COTTY, Conseiller,
Bérengère DOLBEAU, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Marie GOIN
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier.
Par acte du 18 mars 2014, la SCI 226 Saint Denis-Saint Chaumont a donné à bail commercial à la société La Paillasse des locaux situés [Adresse 3].
Le 2 novembre 2018, la société La Paillasse a consenti à la société Sylric une convention de mise à disposition d'espace au sein de ses locaux pour une durée d'un an renouvelable.
Le 17 avril 2020, la société La Paillasse a été placée en liquidation judiciaire et, le 28 mai 2020, le liquidateur a notifié au bailleur la résiliation du bail commercial.
La locataire principale a remis les clés des locaux le 29 juin 2020 mais la société Sylric s'est maintenue dans les lieux.
Le 24 juillet 2020, la SCI 226 Saint Denis-Saint Chaumont et la société Sylric ont régularisé un protocole d'accord aux termes duquel cette dernière a reconnu être occupante sans droit ni titre depuis le 28 mai 2020 et s'est engagée à quitter les lieux le 30 septembre 2020.
Par acte du 17 septembre 2020, la SCI 226 Saint Denis-Saint Chaumont a donné à bail commercial aux sociétés L&A Investissement et Madame [S] les locaux commerciaux dépendant de l'immeuble situé [Adresse 3], pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2020.
Le 13 janvier 2021, les sociétés L&A Investissement et Madame [S] ont fait délivrer à la société Sylric une sommation de quitter les lieux.
Par acte du 11 mai 2021, les sociétés L & A Investissement et Madame [S] ont assigné la société Sylric devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris afin d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle.
Par acte du 11 juin 2021, la société Sylric a saisi au fond le tribunal judiciaire de Paris afin de se voir reconnaître un sous-bail commercial.
Par ordonnance du 15 novembre 2021, le juge des référés a :
dit n'y avoir lieu de se déclarer incompétent au profit de la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris ;
dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de libération des locaux formée par les sociétés L&A Investissement et Madame [S], ainsi que sur leurs demandes subséquentes d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation et de charges à titre provisionnel jusqu'à la libération des locaux ;
rejeté la demande des sociétés L&A Investissement et Madame [S] tendant au paiement des sommes de 35.875 euros HT, soit 43.050 euros TTC, et de 8.251,25 euros HT, soit 9.901,50 euros TTC, au titre des indemnités d'occupation et charges impayées au 30 avril 2021, avec intérêts de retard capitalisés ;
dit n'y avoir lieu à référé sur la demande formée par la société Sylric d'enjoindre aux sociétés L&A Investissement et Madame [S] de procéder aux travaux de mise en conformité sous astreinte ;
rejeté la demande de désignation d'expert formée par la société Sylric ;
rejeté la demande de la société Sylric d'être autorisée à séquestrer les loyers ;
dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
dit n'y avoir lieu à référé sur toute autre demande.
Par déclaration du 16 décembre 2021, les sociétés L&A Investissement et Madame [S] ont relevé appel de cette décision en critiquant les chefs de dispositif suivants :
dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de libération des locaux formée par les sociétés L&A Investissement et Madame [S], ainsi que sur leurs demandes subséquentes d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation et de charges à titre provisionnel jusqu'à la libération des locaux ;
rejeté la demande des sociétés L&A Investissement et Madame [S] tendant au paiement des sommes de 35.875 euros HT, soit 43.050 euros TTC, et de 8.251,25 euros HT, soit 9.901,50 euros TTC, au titre des indemnités d'occupation et charges impayées au 30 avril 2021, avec intérêts de retard capitalisés ;
dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
dit n'y avoir lieu à référé sur toute autre demande.
Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 10 mars 2022, les sociétés L&A Investissement et Madame [S] demandent à la cour de :
à titre principal,
constater que la société Sylric est occupante sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 3] depuis le 28 mai 2020 ainsi qu'elle l'a reconnu ;
ordonner l'expulsion des lieux loués de la société Sylric ainsi que de celle de tous occupants de son chef, si besoin avec l'assistance de la force publique, ainsi que la séquestration, à ses frais, risques et périls, des marchandises et objets garnissant les lieux ;
condamner provisionnellement la société Sylric à leur payer la somme de 32.000 euros TTC au titre de son occupation au 31 mars 2022 en principal et charges ;
fixer et condamner provisionnellement la société Sylric à leur payer une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle d'un montant de 3.333,33 euros HT soit 4.000 euros TTC jusqu'à la libération effective des lieux ;
à titre subsidiaire,
condamner provisionnellement la société Sylric à leur payer la somme de 32.000 euros TTC au titre de son occupation au 31 mars 2022 en principal et charges ;
condamner provisionnellement la société Sylric à leur payer la somme mensuelle de 3.333,33 euros HT soit 4.000 euros TTC au titre de son occupation en principal et charges au plus tard le 5 de chaque mois ;
juger qu'à défaut de versement d'une de ces sommes dans les délais, elles pourront procéder à l'expulsion des lieux loués de la société Sylric ainsi que de celle de tous occupants de son chef, si besoin avec l'assistance de la force publique, ainsi que la séquestration, à ses frais, risques et périls, des marchandises et objets garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira à la cour de désigner ;
en tout état de cause,
débouter la société Sylric de l'ensemble de ses demandes ;
condamner la société Sylric à leur payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de la SCP Grappotte Benetreau en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 6 avril 2022, la société Sylric demande à la cour de :
confirmer l'ordonnance entreprise des chefs critiqués en ce qu'elle a :
dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de libération des locaux formée par les sociétés L&A Investissement et Madame [S], ainsi que sur leurs demandes subséquentes d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation et de charges à titre provisionnel et de provisions sur charges jusqu'à la libération des locaux ;
rejeté la demande des sociétés L&A Investissement et Madame [S] tendant au paiement des sommes de 35.875 euros HT, soit 43.050 euros TTC, et de 8.251,25 euros HT, soit 9.901,50 euros TTC, au titre des indemnités d'occupation et charges impayées au 30 avril 2021, avec intérêts de retard capitalisés ;
débouter la société L&A Investissement et la société Madame [S] de l'ensemble de leurs demandes ;
condamner solidairement les sociétés L&A Investissement et Madame [S] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner solidairement les sociétés L&A Investissement et Madame [S] à supporter les entiers dépens de l'instance d'appel, avec faculté de recouvrement direct au profit de Maître Hayoun, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 avril 2022.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
SUR CE, LA COUR,
Sur la demande d'expulsion de la société Sylric
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'expulsion d'un occupant sans droit ni titre peut être ordonnée par le juge des référés en application de ces textes dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins, l'obligation de libérer les lieux n'est pas sérieusement contestable.
Au cas présent, il est constant qu'après la résiliation du bail accordé par la SCI 226 Saint Denis-Saint Chaumont à la locataire principale, celle-ci a remis les clés des locaux le 29 juin 2020 mais que la société Sylric, occupante de son chef en vertu d'une convention d'occupation précaire, s'est maintenue dans les lieux.
Aux termes du protocole d'accord signé le 24 juillet 2020, la société Sylric a reconnu être occupante sans droit ni titre depuis le 28 mai 2020 et s'est engagée à quitter les lieux le 30 septembre 2020.
Depuis lors, celle-ci ne dispose d'aucun titre pour se maintenir dans les lieux.
Elle soutient qu'elle dispose d'un sous-bail commercial ayant reçu un commencement d'exécution, rappelant que le bail commercial peut être verbal, qu'il n'est soumis à aucune condition de forme particulière et que l'écrit n'est pas exigé entre commerçants. Il existe donc selon elle une contestation sérieuse qui doit être tranchée par le juge du fond, qu'elle a saisi.
Cependant, il résulte des pièces produites par les parties que si des discussions ont eu lieu avec les sociétés L&A Investissement et Madame [S], nouvelles titulaires du bail commercial, en vue de l'établissement d'un contrat de sous-location, ces pourparlers n'ont pas abouti et aucun contrat de sous-bail n'a été signé.
Ainsi, seuls des projets annotés et non finalisés sont versés aux débats par la société Sylric, sans que les parties ne les aient signés, la seule signature de la société Madame C sur le bail du 16 novembre 2020, sans la signature de la société L&A Investissement ni celle de la société Sylric, étant insuffisante pour justifier d'un contrat liant les trois parties.
Cette dernière ne démontre pas non plus l'existence d'un bail verbal, faute d'accord des parties sur les conditions essentielles du bail commercial de sous-location.
Les parties ne sont en effet jamais parvenues à un accord sur la chose et le prix, un différend les ayant opposées sur la superficie des lieux loués et la détermination exacte des locaux loués, ainsi que sur la répartition des charges. Ce désaccord persistant résulte au demeurant clairement des propres conclusions de l'intimée, qui n'a jamais accepté les différents projets qui lui étaient soumis.
En outre, comme l'exposent les appelantes, celles-ci souhaitaient expressément un bail écrit, ce qu'elles avaient notifié par courriel du 4 novembre 2020 à la société Sylric, l'informant qu'à défaut de signature du bail en l'état « vendredi à 15h » dans ses locaux, il serait mis un terme aux discussions et celle-ci devrait libérer les lieux.
Il résulte également du courriel adressé par le conseil des appelantes le 16 décembre 2020 au conseil de la société Sylric que les parties « ne sont pas parvenues à un accord concernant la prise à bail » des locaux et que, dans ces conditions, les modalités de l'occupation de ces locaux par la société Sylric et de leur libération devaient être arrêtées, avec un départ au plus tard le 14 février 2021.
La société Sylric se prévaut d'une exécution du contrat de sous-bail au motif qu'elle a versé la somme de 38.800 euros aux appelantes le 19 novembre 2020, outre la somme de 1.207 euros le 3 décembre 2020.
Cependant, ces versements, concomitants au projet de bail commercial de sous-location établi le 16 novembre 2020, n'attestent que de l'existence de ce projet et des pourparlers en cours. Ils n'attestent pas de l'aboutissement des pourparlers et de l'accord des parties puisque le bail n'a jamais été signé par la société Sylric. Cette dernière ne peut sérieusement soutenir que le bail a été exécuté sans réserves dès lors qu'aucun règlement n'est intervenu ultérieurement.
En l'absence de tout bail de sous-location écrit ou verbal, la société Sylric ne dispose à l'évidence d'aucun titre pour se maintenir dans les lieux, de sorte que ce maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite et que l'obligation de libérer les lieux n'est pas sérieusement contestable.
Il importe peu à cet égard que le juge du fond soit saisi, le juge des référés ayant le pouvoir de prendre toute mesure conservatoire ou provisoire, dans les conditions prévues par les textes précités, dans l'attente d'une décision du juge du fond.
L'ordonnance entreprise sera donc infirmée et l'expulsion de l'intimée ordonnée, avec toutes conséquences de droit.
Sur les demandes de provision au titre de l'occupation des lieux
Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile précité, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.
La société Sylric soutient qu'il existe une contestation sérieuse sur les sommes dues en contrepartie de l'occupation des locaux puisque la nature des sommes n'est pas déterminée, celles-ci pouvant être qualifiées d'indemnités d'occupation ou de loyers selon que l'existence d'un sous-bail commercial est ou non reconnue.
Elle ajoute qu'il existe également une contestation sérieuse quant au quantum des sommes dues en raison du trouble de jouissance qu'elle subit et dont elle a saisi le tribunal judiciaire sur le fondement de l'article 1719 du code civil. Elle affirme que les bailleresses ont manqué à leurs obligations de délivrance, d'entretien et de réparations, de sorte que, dans le cadre de l'instance au fond, elle a sollicité une mesure d'expertise et l'autorisation de séquestrer les loyers. Elle argue du caractère incertain de la créance en raison d'une possible compensation avec l'indemnisation qu'elle réclame devant le juge du fond.
Cependant, il résulte de ce qui précède que la société Sylric est occupante sans droit ni titre et qu'en conséquence, son obligation de paiement d'une somme au titre de l'occupation des lieux n'est pas sérieusement contestable.
Faute de bail, elle ne peut invoquer un défaut de délivrance et d'entretien des bailleresses sur le fondement de l'article 1719 du code civil.
Il ressort de son assignation du 11 juin 2021 devant le juge du fond que la société Sylric, qui revendique un bail de sous-location, invoque un loyer annuel de 36.000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d'avance.
Dans ses conclusions devant la cour, elle précise également que, dans les projets de bail de sous-location rédigés, le loyer était fixé à 36.000 euros HT/HC et la provision trimestrielle pour charges à la somme de 1.006,25 euros.
Elle ne peut donc contester devoir cette somme provisionnelle au titre de l'occupation des lieux.
Il convient en conséquence de la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle de 3.000 euros HT, montant porté à 3.333,33 euros avec les charges mensuelles, comme sollicité par les appelantes.
L'occupation des lieux sans droit ni titre étant effective depuis le 1er octobre 2020, elle est redevable au 31 mars 2022 de la somme de 54.000 euros HT/HC (3.000 euros x 18 mois), à laquelle s'ajoutent les charges sur six trimestres, soit la somme de 6.037,50 euros HT, ce qui correspond, au total, à une dette provisionnelle de 60.037,50 euros.
Après compensation avec la somme de 40.007 euros que la société Sylric justifie avoir réglée en novembre 2020, celle-ci sera condamnée au paiement de la somme de 20.030,50 euros HT, montant non sérieusement contestable de son obligation.
Elle affirme que, faute de quittances, elle n'est pas en mesure de récupérer la TVA et qu'en conséquence, seuls les montants HT doivent être retenus, mais la TVA est due sur la provision au titre des indemnités d'occupation impayées.
Elle fait enfin état d'une créance de remboursement des factures EDF acquittées pour le compte des sociétés appelantes, exposant avoir réglé une somme totale de 3.965,20 euros, dont elle est fondée à réclamer le remboursement des deux tiers. Mais la seule production des factures ne permet pas de justifier de la répartition des charges d'électricité entre les parties, de sorte qu'en l'absence d'accord ou d'écrit de celles-ci, la preuve de l'obligation des appelantes n'est pas rapportée.
Sur les frais et dépens
La société Sylric, partie perdante, sera tenue aux dépens de première instance et d'appel et condamnée à payer aux sociétés appelantes la somme globale de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance entreprise des chefs dont il a été fait appel ;
Constate que la société Sylric est occupante sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 3] ;
Ordonne son expulsion des locaux, ainsi que de celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;
Dit que le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamne la société Sylric à payer aux sociétés L&A Investissement et Madame [S] une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle, charges incluses, de 3.333,33 euros HT, taxes en sus, jusqu'à la libération effective des lieux ;
Condamne la société Sylric à payer aux sociétés L&A Investissement et Madame [S] la somme provisionnelle de 20.030,50 euros HT, taxes en sus, au titre de l'arriéré d'indemnités d'occupation et charges arrêté au 31 mars 2022 ;
Déboute la société Sylric de l'ensemble de ses demandes ;
Condamne la société Sylric aux dépens de première instance et d'appel avec faculté de recouvrement direct au profit de la SCP Grappotte Benetreau en application de l'article 699 du code de procédure civile ;
Condamne la société Sylric à payer aux sociétés L&A Investissement et Madame [S] la somme globale de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et rejette sa demande fondée sur ces dispositions.
Le Greffier, Le Président,
