Tribunal judiciaire, 20 février 2024. 23/03215

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Laurent LOYER à : Madame [S] [F] à : M. PREFET DE PARIS Copie exécutoire délivrée le : à : Me Hela KACEM Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/03215 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZTDG N° MINUTE : ORDONNANCE DE REFERE rendue le 20 février 2024 DEMANDERESSE S.A. ELOGIE SIEMP [Adresse 2] représentée par Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS DÉFENDEURS Monsieur [B] [J] [Adresse 1] représenté par Me Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS Madame [S] [F] [Adresse 1] non comparante COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 11 décembre 2023 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 février 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Nicolas RANA, Greffier Décision du 20 février 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/03215 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZTDG EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 09/09/2015, ELOGIE SIEMP a donné à bail à [B] [J] et [S] [F] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 1], pour un loyer de 605,60 euros. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 02/09/2022 pour avoir paiement d'un arriéré de 6007,10 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 05/04/2023 délivré à étude, ELOGIE SIEMP a fait assigner [B] [J] et [S] [F] aux fins de voir : constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;ordonner l’expulsion de [B] [J] et [S] [F] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [B] [J] et [S] [F] ;condamner solidairement [B] [J] et [S] [F] au paiement d’une somme provisionnelle de 10823,76 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de du commandement de payer, ainsi qu’aux loyers échus entre l’arrêté de compte et le point de départ de l’indemnité d’occupation ;condamner solidairement [B] [J] et [S] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer et des charges ; - condamner solidairement [B] [J] et [S] [F] au paiement d'une somme de 800,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le commandement de payer. L'assignation a été dénoncée au PREFET DE PARIS le 06/04/2023. A l’audience du 11/12/2023, le bailleur, représenté par son conseil, maintient sa demande au titre de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 19222,78 euros au 5 décembre 2023, novembre 2023 inclus, et maintient toutes ses autres demandes. Il demande le rejet des prétentions de [B] [J]. [B] [J], représenté par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières écritures soutenue oralement à l’audience, de voir : à titre principal : dire et juger le montant de la créance locative réclamée devra être épuré de tout montant indu ; suspendre les effetes de la clause résolutoire ; lui octroyer des délais de paiement suspenant les effets de la clause résolutoire à raison de 35 mensualités de 10 euros payables au plus tard le 15 de chaque mois, le solde devant être versé au 36ème mois ; préciser qu’à défaut de paiement de l’arriéré, la procédure d’expulsion ne pourra reprendre que quinze jours après la réception par [B] [J] d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception demeurée infructueuse ;à titre subsidiaire : octroyer un délai de douze mois pour quitter les lieux ;en tout état de cause : débouter la demanderesse de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamner la même à verser la somme de 1000 euros au titre de l’article 37 du 10 juillet 1991 qui sera recouvrée directement par Maître Laurent LOYER et au paiement des entiers dépens. Il renonce à sa demande relative à l’absence de dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat. [S] [F], régulièrement avisée, ne comparait pas et n’est pas représentée. La décision était mise en délibéré au 20 février 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l'habitation . Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 05/09/2022 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de PARIS deux mois avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi. Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire Le commandement de payer délivré le 02/09/2022 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989. [B] [J] et [S] [F] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivants le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 02/11/2022 à minuit, soit à compter du 03/11/2022. Décision du 20 février 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/03215 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZTDG [B] [J] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, mais il ressort du décompte produit par la bailleresse qu’aucun règlement du loyer n’a été effectué entre janvier 2022 et le 4 décembre 2023, cette dernière date correspondant au versement de 150 euros par le locataire. Compte tenu de l’absence de règlement du loyer, même partiel, pendant près de deux années, du seul versement d’un loyer non intégral avant l’audience, et de l’opposition de la bailleresse, il ne peut être fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Il convient donc d'ordonner l'expulsion de [B] [J] et [S] [F] et de tout occupant de leur chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier. Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [B] [J] et [S] [F] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant. Sur les délais pour quitter les lieux Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. En l'espèce, [B] [J] justifie de faibles ressources, et bénéficie actuellement d’un logement social avec ses deux enfants à charge. Les difficultés de relogement sont ainsi avérées. Il résulte des pièces produites que le défendeur fait preuve de bonne volonté dans l'exécution de son obligation. Il s'est en effet rapproché d’une association afin d’être accompagné dans les démarches administratives et budgétaires afin d’enclencher la reprise des APL et de déposer un dossier FSL, et a effectué un paiement de 150 euros au mois de décembre 2023 auprès de sa bailleresse. Il sera néanmoins pris en compte les difficultés de paiement du loyer, des délais trop larges ne feraient qu’augmenter la dette locative déjà existante. Compte tenu de ces éléments, et notamment de la présence d’enfants mineurs dans le logement, il sera fait droit à la demande de délais en octroyant un délai jusqu’au 30/06/2024. Sur l'indemnité d'occupation Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle due, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif de [B] [J] et [S] [F] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, au montant du loyer qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, et de condamner solidairement [B] [J] et [S] [F] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus. Sur la demande en paiement de l'arriéré Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que [B] [J] et [S] [F] restent devoir une somme de 19222,78 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus, arrêtés au 05/12/2023, mois de novembre 2023 inclus, hors frais. [B] [J] soulève la prescription extinctive triennale et sollicite le retrait des sommes dues avant le 05/04/2020. Néanmoins, il ressort du décompte détaillé produit par la bailleresse que le 06/12/2021, la dette locative a été presque intégralement réglée par l’octroi d’un FSL de 10922,50 euros, laissant une dette à payer par les locataires de 19,46 euros. Le commandement de payer, délivré le 02/09/2022, a par la suite suspendu les effets de la prescription, de sorte que lors de la signification de l’assignation le 05/04/2023, les sommes réclamées par la bailleresse ne trouvaient pas leur origine avant le 02/09/2019. Il convient en conséquence de condamner solidairement [B] [J] et [S] [F] au paiement provisionnel de la somme de 19222,78 euros sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Compte tenu du montant très important de la dette locative, des revenus faibles de [B] [J], de l’absence d’élément sur les revenus de [N] [F] et de l’absence de reprise des paiements du loyer courant, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais de paiement. Sur les demandes accessoires L'exécution provisoire est de droit. Compte tenu de la situation des parties et au regard de l’équité il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991. Chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe : RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent : CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 03/11/2022 portant sur les lieux situés au [Adresse 1], pour défaut de paiement des loyers et charges ; AUTORISE [B] [J] à rester dans les lieux jusqu’au 30/06/2024 ; DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux après cette date, ELOGIE SIEMP pourra faire procéder à l'expulsion de [B] [J] et [S] [F], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; DIT que l'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle, due solidairement à compter de la date de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, sera égale au montant du loyer qui aurait été payé si le bail avait continué, et au montant des charges en sus ; CONDAMNE solidairement [B] [J] et [S] [F] à payer à ELOGIE SIEMP la somme provisionnelle de 19222,78 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 05/12/2023, novembre 2023 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 02/09/2022 du la somme de 6007,10 euros et à compter de l’assignation du 05/04/2023 pour le surplus ; AUTORISE ELOGIE SIEMP à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [B] [J] et [S] [F] à défaut de local désigné ; DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ; ORDONNE la communication au PREFET DE PARIS de la présente décision ; DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ; DIT n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. LE GREFFIER LE PRESIDENT