Tribunal judiciaire, 29 mars 2024. 23/09806

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP requêtes N° RG 23/09806 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SNS N° MINUTE : 3/2024 JUGEMENT rendu le vendredi 29 mars 2024 DEMANDERESSE Madame [D] [C], demeurant [Adresse 2] comparante en personne DÉFENDERESSE Madame [X] [M] [V], demeurant [Adresse 1] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Marie-Laure BILLION, juge des contentieux de la protection assistée de Médéric CHIVOT, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 05 février 2024 JUGEMENT contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 mars 2024 par Marie-Laure BILLION, juge des contentieux de la protection, assistée de Médéric CHIVOT, Greffier Décision du 29 mars 2024 PCP JCP requêtes - N° RG 23/09806 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SNS EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 6 février 2021, madame [X] [M] [V] a donné à bail meublé à madame [D] [C] un studio de 11,38 m2 sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 503 € outre une provision sur charges de 50 €. Un dépôt de garantie de 1006 € a été versé par la locataire via l’agence gestionnaire Guy Hoquet [Localité 3] 5 Maubert. Un état des lieux d'entrée contradictoire a été dressé à la date de prise d'effet du bail. Dans le cadre du contrat de bail, madame [D] [C] a reproché à la propriétaire, qui vit dans le même immeuble, d’être entrée dans le studio sans son accord. A plusieurs reprises, des canalisations se sont bouchées et les opérations successives de résolution du problème ont été conflictuelles, insatisfaisantes, et ont accru les tensions entre les parties, notamment après un constat de plombier mandaté par l’agence gestionnaire le 24 avril 2023, qui constate un défaut dans l’installation et recommande une réfection complète pour mise aux normes. En mettant en demeure la bailleresse d’effectuer les travaux, madame [D] [C] quitte l’appartement et cherche un nouvel hébergement. Elle donne congé au 26 mai 2023, date de rédaction de l’état des lieux de sortie. Plus d’un mois après, madame [X] [M] [V] a signifié par courrier à son ex locataire qu’elle conservait le dépôt de garantie en raison du défaut d’entretien du studio nécessitant une complète remise en état. Après échec de la démarche de conciliation, constaté par la Commission de Paris le 13 novembre 2023, madame [D] [C] a fait convoquer madame [X] [M] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS par requête en date du 14 décembre 2023, aux fins de voir ledit tribunal condamner madame [X] [M] [V] : ➢ à lui restituer l’intégralité du dépôt de garantie de 1006 €, assorti de la majoration de 10% sur 6 mois,➢à lui rembourser 553 € correspondant au loyer de mai 2023,➢à lui rembourser 129,01 € pour la période du 24 au 30 avril 2023,➢à lui rembourser 89,20 € pour la période du 11 au 15 janvier 2023,➢à lui rembourser 100 € payés au plombier sans remise de facture et alors que le bouchage n’était pas de son fait,➢à lui payer 660 € de dommages et intérêts au titre du préjudice financier pour les frais de relogement pendant 33 jours,➢à lui payer 1500 € de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, L’affaire est appelée et débattue à l’audience du juge des contentieux de la protection du 5 février 2024 où les deux parties comparaissent. Madame [D] [C] maintient ses demandes. Elle précise que la stagnation des eaux sales pendant plusieurs semaines est la cause des dépôts visibles sur les photos produites, prises elles-mêmes plusieurs semaines après l’état des lieux. Elle se fonde sur le contenu de l’état des lieux contradictoire, qui ne fait état d’aucun dommage majeur pour exiger le remboursement du dépôt de garantie. En défense, madame [X] [M] [V] fait valoir sa bonne volonté dans la prise en considération et la résolution des problèmes de canalisations, et souligne que madame [D] [C] n’est pas sa première locataire et qu’elle a toujours eu de bonnes relations avec les précédents. L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la restitution du dépôt de garantie : Selon l'article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans ce délai, le solde du dépôt restant dû, après arrêté des comptes, est majoré de plein droit d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. L'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Aux termes de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. En l’espèce, il ressort de l’état des lieux de sortie et plus spécifiquement dans sa comparaison avec l’état d’entrée, rédigé par la même main, une restitution à l’identique à l’exception de la peinture du coin cuisine, mur et plafond, des joints de lavabo et de douche, ainsi que des évacuations. Les WC sont également en moins bon état (passage de B à C). La bailleresse produit une facture du 8 juillet 2023 pour cette adresse, d’un montant de 1500 euros, comprenant 5 postes : rectification des jointsinstallation d’un syphon au bac de doucheinstallation d’une douchetteinstallation d’une cuisine complètepeinture de la salle de bains et de la chambre complète La facture de Conforama du 7 juillet 2023 ne présente pas de relation avec les travaux justifiés par l’état des lieux. Les photos produites pointent un encrassement, du tartre, des éclats de peinture, une prise désolidarisée du mur, tous éléments qui justifiaient un nettoyage et une remise en état de la part de la locataire. Au regard de toutes ces pièces, le montant des frais de remise en état imputables à la locataire est fixé à la somme de 300 euros. En conséquence, madame [X] [M] [V] est condamnée à restituer à madame [D] [C] la somme de 706 euros, avec majoration de 301,80 euros au titre de la majoration due en cas de non restitution, sur une durée de 6 mois. Sur les demandes en restitution du montant du loyer : Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe a chaque partie de prouver conformément a la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. En l’espèce, la demanderesse justifie l’intervention pour recherche de fuite et engorgement en date du 25 avril 2023 puis l’envoi d’une mise en demeure du 26 avril 2023 rappelant à la bailleresse des obligations en référence à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. En défense, madame [X] [M] [V] démontre par la production de copies écran de SMS que l’accès au logement a été demandé pour le 15 mai 2023 pour faire effectuer des devis avant réparations, et que la locataire a opposé une certaine résistance, dans un contexte de relations tendues, avec intervention directe de ses parents. Par ailleurs, rien ne vient justifier les allégations de la demanderesse selon lesquelles le logement n’était pas habitable et qu’elle a été contrainte à un relogement sur la période du 11 au 15 janvier 2023. En conséquence, en l’absence de tout constat contradictoire, madame [X] [M] [V] est condamnée à dédommager la locataire en lui payant l’équivalent du loyer charges incluses pour la période du 25 avril au 15 mai 2023 (21 jours), soit la somme de 374,61 euros. Sur l’intervention du plombier Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe a chaque partie de prouver conformément a la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Aucune pièce ne vient au soutien de l’allégation de la demanderesse selon laquelle elle a effectivement payé 100 euros pour une intervention sans facture du plombier appelé par madame [X] [M] [V], ni que la nature du dysfonctionnement relevait de la responsabilité de la bailleresse. En conséquence, la demande de dédommagement est rejetée. Sur les frais de relogement Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe a chaque partie de prouver conformément a la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Le dommage doit résulter d’une faute. Il appartient à celui qui s’en prévaut de la prouver. Le préjudice engendré doit présenter un caractère certain, direct et déterminé. Madame [D] [C] ne précise pas et ne justifie pas plus avoir engagé des frais pour son hébergement entre le 25 avril et le 26 mai 2023. En conséquence, la demande de dédommagement au titre des frais de relogement est rejetée. Sur le préjudice moral Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il convient de mentionner que madame [D] [C] était âgée de 19 à 21 ans pendant la durée du contrat de bail, et que ses parents habitent en Bretagne. Madame [D] [C] a perdu toute confiance dans la bonne foi de madame [X] [M] [V] à partir du moment où elle a acquis la certitude que cette dernière s’autorisait à entrer dans l’appartement sans autorisation de la locataire, et même contre sa volonté. Elle a alors décidé de faire intervenir ses parents pour faire cesser tout risque d’intrusion. La lettre signée des parents, envoyée en recommandé avec accusé de réception à madame [X] [M] [V] le 31 janvier 2023 en témoigne et souligne ce que la demanderesse confirme et maintient à l’audience, à savoir qu’elle s’est sentie en insécurité et intimidée par la bailleresse, au point de décider de mettre fin au contrat de bail dès janvier pour le mois de juin. Dès lors, il ne fait pas de doute que madame [D] [C] a été affectée par l’attitude intrusive, autoritaire et culpabilisante de madame [X] [M] [V]. Madame [X] [M] [V] est condamnée à payer 600 euros à madame [D] [C] au titre du préjudice moral. Sur les dépens Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, madame [X] [M] [V], partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort, CONDAMNE madame [X] [M] [V] à payer 706 euros à madame [D] [C] en restitution du solde du dépôt de garantie ; CONDAMNE madame [X] [M] [V] à payer 301,80 euros à madame [D] [C] au titre de la majoration de 10% due en cas de non restitution injustifiée du dépôt de garantie ; CONDAMNE madame [X] [M] [V] à payer 374,61 euros à madame [D] [C] en restitution du loyer charges incluses du 26 avril au 15 mai 2023 ; CONDAMNE madame [X] [M] [V] à payer à madame [D] [C] 600 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral ; DEBOUTE madame [D] [C] pour le surplus ; CONDAMNE madame [X] [M] [V] aux entiers dépens de l'instance ; Fait et jugé à Paris le 29 mars 2024 le greffierle Président