Tribunal judiciaire, 01 août 2025. 25/00906

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 3] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 1] NAC: 5AA N° RG 25/00906 N° Portalis DBX4-W-B7J-T5H2 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° B DU 01 août 2025 [Z] [D] C/ [K] [J] Expédition revêtue de la formule exécutoire à Me MUNCK Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties Le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Le vendredi 01 août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 23 mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDEUR Monsieur [Z] [D], demeurant [Adresse 2] (AUSTRALIE) Représenté par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDEUR Monsieur [K] [J], demeurant [Adresse 5] [Localité 4] Non comparant, ni représenté RAPPEL DES FAITS Par contrat signé électroniquement les 12 et 13 septembre 2022, Monsieur [Z] [D], par l'intermédiaire de son mandataire CENTURY 21 PARTENAIRE IMMOBILIER, a donné à bail à Monsieur [K] [J] un appartement à usage d'habitation (n°113, Bât A) et deux places de parkings (n°19 et 20) situés [Adresse 5] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 571 euros et une provision sur charges mensuelle de 60 euros. Le 5 décembre 2024, Monsieur [Z] [D] a fait signifier à Monsieur [K] [J] un commandement de justifier d’une assurance et de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Par acte de Commissaire de justice en date du 26 février 2025, Monsieur [Z] [D] a ensuite fait assigner Monsieur [K] [J] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir - le constat de l’acquisition de la clause résolutoire sur le défaut d’assurance à titre principal et sur le défaut de paiement des loyers à titre subsidiaire, - son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, - sa condamnation au paiement : - de la somme de 3.351,08 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers arrêtés au mois de février 2025, somme à parfaire au jour de l'audience, - d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, soit la somme de 670,22 euros, avec indexation, à régler à la date d’échéance du loyer et jusqu'à la libération effective du logement, - d'une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, du signalement du commandement à la CCAPEX et de la dénonce de l'assignation à la préfecture. Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 27 février 2025. A l’audience du 23 mai 2025, Monsieur [Z] [D], représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5.361,74 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de mai 2025 comprise. Il précise que le locataire n'a pas repris le paiement des loyers. Convoqué par acte de Commissaire de justice signifié par remise à l'étude du Commissaire de justice le 26 février 2025, Monsieur [K] [H] n'est ni présent ni représenté. L'affaire a été mise en délibéré au 1er août 2025. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du Code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée. I. SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire, ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le bail conclu électroniquement les 12 et 13 septembre 2022 prenant effet au 29 septembre 2022 contient une clause résolutoire (paragraphe 8) prévoyant la résiliation de plein droit dans un délai d’un mois après délivrance d’un commandement resté infructueux. Un commandement de justifier d’une assurance visant cette clause et l’article 7g de la loi du 06 juillet 1989 a été signifié le 5 décembre 2024, laissant un délai d’un mois pour justifier d’une assurance à peine de résiliation du bail. Monsieur [K] [J] n'a pas justifié d’une assurance dans le délai d’un mois. Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 janvier 2025, que la résiliation est intervenue à cette date et que Monsieur [K] [J] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [K] [J] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique. II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi". Monsieur [Z] [D] produit un décompte du 19 mai 2025 démontrant que Monsieur [K] [J] reste devoir la somme de 4.691,52 euros, mensualité d'avril 2025 comprise. S'agissant de la somme demandée au titre du mois de mai 2025, elle ne peut être demandée par avance, s'agissant d'une indemnité d'occupation due en totalité uniquement si l'ancien locataire des lieux se maintient dans les lieux jusqu'au 31 mai 2025 et non d'un loyer payable d'avance. Monsieur [K] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.691,52 euros. Monsieur [K] [J] sera également condamné au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré d'indemnités d'occupation pour la période du 6 février 2025 au 30 avril 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 670,22 euros. III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Monsieur [K] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, la saisine CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [Z] [D], Monsieur [K] [J] sera condamné à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance figurant au bail signé les 12 et 13 septembre 2022 entre Monsieur [Z] [D] et Monsieur [K] [J] concernant un appartement à usage d'habitation (n°A113) et deux places de parkings (n°19 et 20) situés [Adresse 5] à [Localité 4] sont réunies à la date du 6 janvier 2025 ; ORDONNONS en conséquence à Monsieur [K] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés ; DISONS qu’à défaut pour Monsieur [K] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [Z] [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ; CONDAMNONS Monsieur [K] [J] à verser à Monsieur [Z] [D] à titre provisionnel la somme de 4.691,52 euros (décompte arrêté au 19 mai 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois d'avril 2025 comprise) ; CONDAMNONS Monsieur [K] [J] à payer à Monsieur [Z] [D] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 670,22 euros ; CONDAMNONS Monsieur [K] [J] à verser à Monsieur [Z] [D] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [K] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 1er août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière. La greffière, Le juge,