Tribunal judiciaire, 18 mars 2024. 23/05653

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Cité Judiciaire 2nde CHAMBRE [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 4] JUGEMENT DU 18 Mars 2024 N° RG 23/05653 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KQE2 JUGEMENT DU : 18 Mars 2024 Syndicat de copropriétaires Avenue des Français Libres représenté par son syndic, DOMEOS, [Adresse 3] C/ [J] [L] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à Me PHILIPONET Julie [L] [J] 1 CCC dossier Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 18 Mars 2024 ; Par Anne HERCELIN, magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Valérie LE MEUR, Directrice de services de greffe judiciaire, lors des débats, et de Graciane GILET, Greffier, lors de la mise à disposition ; Audience des débats : 18 Décembre 2023. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 18 Mars 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; ENTRE : DEMANDEUR Syndicat de copropriétaires [Adresse 1] [Localité 4] représenté par son syndic, DOMEOS sis [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Me PHILIPONET Julie, avocate au barreau de RENNES substituée par Me HARDY-LOISEL, avocate au barreau de RENNES, ET : DEFENDEUR : M. [J] [L] [Adresse 1] [Localité 4] non comparant, ni représenté EXPOSE DU LITIGE Monsieur [J] [L] est propriétaire des lots portant les numéros 46 et 124 au sein de la copropriété de l’immeuble sis à [Adresse 1]. Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] à [Localité 6] représenté par son syndic en exercice, la SARL DOMEOS dont le siège social est à [Localité 6], [Adresse 3] a assigné Monsieur [J] [L] devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins de le voir condamner à régler outre les dépens les sommes suivantes : 6 129,80 euros somme arrêtée au 30 juin 2023 au titre de l’arriéré de charges et frais avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2022,800,00 euros à titre de dommages et intérêts,1 000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il a également sollicité la capitalisation des intérêts au visa de l’article 1343-2 du code civil et la condamnation de Monsieur [J] [L] à payer les charges échues entre la date de l’arrêté de compte du 30 juin 2023 et le jugement à intervenir. L’affaire a été appelée à l’audience du 18 décembre 2023. Lors de cette audience, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] à [Localité 6] représenté par son syndic en exercice, la SARL DOMEOS était représenté par son conseil et Monsieur [J] [L] bien que régulièrement assigné n'a pas comparu ni personne pour lui. Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES rappelle au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs ainsi qu'aux charges relatives à la conservation à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot et expose que depuis plusieurs années, Monsieur [J] [L] ne règle plus ses charges de copropriété. Il fait valoir qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais de mises en demeure, de relance et de recouvrement doivent être imputés au copropriétaire défaillant. Il précise en outre qu’une mise en demeure a été adressée à [J] [L] en lettre recommandée avec accusé de réception le 24 novembre 2022 pour obtenir paiement de la somme de 4 834,73 euros suivie d’un second courrier en lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 décembre 2022 et qu’aucun de ces plus n’a été retiré par son destinataire. Il ajoute qu’une médiation a été entreprise et n’a pu aboutir faute pour Monsieur [J] [L] de s’être présenté à la réunion fixée. Enfin, pour justifier de sa demande de dommages et intérêts et s’appuyant sur les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, il soutient que les manquements répétés de Monsieur [J] [L] à ses obligations et notamment celle de régler ses charges de copropriété constitue une faute préjudiciable au syndicat des copropriétaires plus particulièrement au niveau financier. Il relève la mauvaise foi de Monsieur [J] [L] lequel ne règle pas ses charges de copropriété sans justifier de raison valable pouvant justifier sa carence. L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la qualification du jugement Conformément à l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile le défendeur ne comparaissant pas et n’étant pas représenté, il sera statué par jugement réputé contradictoire dans la mesure où la décision est susceptible d’appel. L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande en principal L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.  Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation à l'entretien et à l'administration des parties communes générales et spéciales et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l'article 10- 1 de cette même loi, et par dérogation au 2ème alinéa de l'article 10 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat notamment les frais de mise en demeure pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit d'encaissement et de recouvrement à la charge du débiteur. Par ailleurs, l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic est désigné en assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires. L'assemblée approuve également le contrat de syndic qui doit déterminer la durée de son mandat, sa date de prise d'effet et d'échéance, les conditions de sa rémunération et celles de l'exercice de ses missions. Selon l’article 28 du décret du 17 mars 1967 pris en application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années. Le syndic peut être de nouveau désigné par l'assemblée générale pour les durées prévues à l'alinéa précédent. En outre, en application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libérer doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, pour justifier de sa créance le syndicat des copropriétaires verse aux débats : - Un contrat de syndic de la SARL DOMEOS couvrant la période du 18 janvier 2023 au 17 janvier 2024 - Un relevé de propriété du 11 juillet 2023 attestant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [J] [L] relativement aux lots 46 et 124 figurant au cadastre de la ville de [Localité 6] section BR n° [Cadastre 2]. - Un compte du copropriétaire en date du 13 décembre 2022 et du 30 juin 2023 - Les appels de provisions de janvier à juillet 2022, juillet à décembre 2022 et janvier à juin 2023 - Une mise en demeure du 24 novembre 2022 - Une mise en demeure du 19 décembre 2022 - Le procès-verbal d’assemblée générale du 25 janvier 2021 - Le procès-verbal d’assemblée générale du 23 mars 2021 - Le procès-verbal d’assemblée générale du 8 décembre 2021 - Le procès-verbal d’assemblée générale du 18 janvier 2022 - Le procès-verbal d’assemblée générale du 5 décembre 2022 Le tribunal relève que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] à [Localité 6] verse aux débats un seul contrat de syndic libellé au nom de la SARL DOMEOS couvrant la période du 18 janvier 2023 au 17 janvier 2024 alors que certaines provisions et cotisations de fonds de travaux réclamées concernent 2021 et 2022 de sorte que le requérant sera débouté de toutes ses demandes relatives aux années 2021 et 2022 lesquelles ne sont par ailleurs pas toutes justifiées notamment la ligne « Reprise du compte copropriétaire » pour un montant de 3 683,45 euros. S’agissant des appels de provisions pour 2023 postérieurs à la nomination du syndic, des honoraires de la médiatrice, les honoraires facturés le 19 décembre 2022 pour 187,02 euros, le tribunal observe qu’aucune pièce justificative n’est communiquée à la procédure. En outre, il ne sera pas fait droit à la demande en paiement des sommes non encore échues et la prétention présentée par le syndicat des copropriétaires au titre des charges à échoir doit dès lors être rejetée. Dans ces circonstances faute de disposer d’éléments de preuve suffisants, le tribunal ne s’estime pas suffisamment éclairé sur le montant de la créance du demandeur et rejette toutes les demandes formées par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] à [Localité 6]. Compte tenu de ce qui précède, les demandes de dommages et intérêts et de capitalisation des intérêts deviennent sans objet et ne seront pas en conséquence examinées. Sur les dépens et les frais irrépétibles Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] à [Localité 6] succombant à l’instance supportera la charge des dépens et doit être débouté de sa demande formée au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS Le tribunal judiciaire de Rennes, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort   DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] à [Localité 6] de sa demande formée au titre de l’arriéré de charges et de frais ; REJETTE la demande en paiement des charges à échoir ; DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] à [Localité 6] de sa demande en dommages et intérêts ; DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] à [Localité 6] de sa demande formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] à [Localité 6] au paiement des entiers dépens de l’instance ;  RAPPELLE que la présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire. Ainsi jugé les jours, mois et an susdits LE GREFFIERLE JUGE