Tribunal judiciaire, 21 mars 2024. 23/01882

Du 21 mars 2024 5AA SCI/DL PPP Référés N° RG 23/01882 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YLHW S.A. MESOLIA HABITAT C/ [D] [S] - Expéditions délivrées à Avocat + dem. - FE délivrée à Sté MESOLIA HABITAT Le 21/03/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 mars 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Edouard DE LEIRIS, GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE, DEMANDERESSE : S.A. MESOLIA HABITAT RCS BORDEAUX B 469 201 552 [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Mme [F] [Y] (Membre de l’entreprise) munie d’un pouvoir spécial DEFENDERESSE : Madame [D] [S] [Adresse 5]. 1 - Entrée 09 [Adresse 5] [Localité 4] (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-002500 du 19/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX) Représentée par Me Cathie HEURTEAU (Avocat au barreau de BORDEAUX) DÉBATS : Audience publique en date du 15 Février 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 04 Octobre 2023 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile. QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. La défenderesse ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte du 29 novembre 2016, la société MESOLIA HABITAT (MESOLIA HABITAT) a donné à bail à Mme [D] [S] un bien à usage d’habitation, situé à [Localité 6], [Adresse 5] Des loyers étant demeurés impayés, MESOLIA HABITAT a fait signifier, le 28 juillet 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail. Le 4 octobre 2023, MESOLIA HABITAT a ensuite fait assigner Mme [D] [S] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation provisionnelle au paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. L'affaire a été initialement appelée à l'audience du 8 décembre 2023, où elle a fait l'objet d'un renvoi. Lors des débats, MESOLIA HABITAT demande : - de constater l’acquisition de la clause résolutoire, mais d'en suspendre les effets si les délais de paiement, qu'elle demande d'accorder à la locataire, sont respectés ; - d'ordonner, à défaut de respect de ces délais, l’expulsion de Mme [D] [S] ; - de la condamner au paiement de la somme provisionnelle actualisée de 5092,85 euros, au titre de l'arriéré locatif, avec les intérêts au taux légal, d’une provision à titre d'indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 70 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. Il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, ainsi qu'aux écritures déposées par MESOLIA HABITAT à l'audience, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens. A l'audience, le conseil de Mme [D] [S] se réfère à ses conclusions écrites par lesquelles celle-ci demande : - de lui accorder le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire ; - de la condamner à payer la somme principale de 4.035,29 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges locatives, arrêtée au 05 décembre 2023 ; - de dire et juger qu’elle bénéficiera de délais de paiement dans les conditions prévues par l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et dans la limite de 36 mois ; - de suspendre par conséquent les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement ainsi octroyés ; - de dire et juger que si elle respecte ses engagements, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ; - de débouter MESOLIA HABITAT de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - de dire et juger que chacune des parties conservera la charge de ses dépens. Il est renvoyé aux conclusions, remises à l'audience, de Mme [D] [S], pour l'exposé complet de ses prétentions et moyens. Les parties ont été informées de ce qu’un diagnostic social et financier avait été reçu au greffe avant l’audience. MOTIFS DE LA DECISION - SUR LA DEMANDE D'AIDE JURIDICTIONNELLE PROVISOIRE : Conformément aux dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1991 sur l'aide juridique, «Dans les cas d'urgence, (...) l'admission provisoire à l'aide juridictionnelle peut être prononcée par la juridiction compétente ou son président. » L'article 61 du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020 précise que « L'admission provisoire peut être accordée dans une situation d'urgence, notamment lorsque la procédure met en péril les conditions essentielles de vie de l'intéressé ou en cas d'exécution forcée emportant saisie de biens ou expulsion. » En l'espèce, la juridiction est saisie en référé d'une demande de résiliation d'un bail d'habitation et d'expulsion. En outre, si Mme [D] [S] ne produit pas d’avis d'imposition sur les revenus récent, elle justifie, après perception d’indemnités journalières dans le courant de l’année 2023, bénéficier désormais de l’allocation de retour à l’emploi. Par conséquent, il convient d'accueillir sa demande tendant au bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire. - SUR LES DEMANDES PRINCIPALES : En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. - SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE : - sur la recevabilité de l'action : MESOLIA HABITAT justifie avoir saisi l'organisme payeur des aides au logement le 3 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 5 octobre 2023, soit plus de six semaines avant le 8 décembre 2023, date prévue pour l'audience par l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige. L’action est donc recevable au regard de ces dispositions. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose, en son I, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bail conclu contient une clause résolutoire (article 10) et un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 28 juillet 2023, pour la somme en principal de 2787,04 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 29 septembre 2023. - SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT : L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il résulte en outre de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Il est produit par MESOLIA HABITAT le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Mme [D] [S] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5092,85 euros à la date du 12 février 2024. Mme [D] [S] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Toutefois, en l'état de l’accord des parties, il convient d'ordonner des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance. Il convient néanmoins de prévoir qu'en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l'expulsion de Mme [D] [S] pourra être poursuivie et elle sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu'il convient de fixer par référence au montant actuel du loyer et des provisions pour charges, à la somme forfaitaire de 588,65 euros, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision. - SUR LES MESURES ACCESSOIRES : Mme [D] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. En revanche, sa situation économique et l'équité commandent de rejeter la demande formée par MESOLIA HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS : Nous, [L], statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire : - Non susceptible de recours : ACCORDONS l'aide juridictionnelle provisoire à Mme [D] [S] ; DISONS qu'une expédition de la présente ordonnance, accompagnée de la copie de son avis d'imposition, sera transmise par le greffe au bureau d'aide juridictionnelle du tribunal judiciaire de Bordeaux ; - En premier ressort : CONSTATONS, à la date du 29 septembre 2023, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 novembre 2016 et liant la société MESOLIA HABITAT à Mme [D] [S], concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Localité 6], [Adresse 5] ; CONDAMNONS Mme [D] [S] à payer à la société MESOLIA HABITAT à titre provisionnel la somme de 5092,85 euros, au titre de l'arriéré de loyers et de charges (décompte arrêté au 12 février 2024, échéance de janvier 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; AUTORISONS Mme [D] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 100 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens  DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s'imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ; PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d'une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l'envoi d'une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception : - la clause résolutoire retrouvera son plein effet ; - le solde de la dette sera immédiatement exigible ; - à défaut pour Mme [D] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société MESOLIA HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; - Mme [D] [S] sera tenue de payer à la société MESOLIA HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale à 588,65 euros, à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux et, en tant que de besoin, l'y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ; REJETONS la demande formée par la société MESOLIA HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS les plus amples demandes des parties ; CONDAMNONS Mme [D] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT