Cour d'appel, 28 mars 2023. 21/02249

AFFAIRE : N° RG 21/02249 - N° Portalis DBVC-V-B7F-GZZ7   ARRÊT N° JB. ORIGINE : DÉCISION du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ARGENTAN du 15 Juillet 2021 RG n° 19/00608 COUR D'APPEL DE CAEN PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 28 MARS 2023 APPELANTS : Madame [C] [F] née le 18 Août 1974 à NANCY [Adresse 5] [Localité 7] Monsieur [J] [Y] né le 07 Janvier 1970 à PARIS [Adresse 5] [Localité 7] représentés par Me Jean-Michel DELCOURT, avocat au barreau de CAEN, assistés de Me Charlotte PEIGNON, avocat au barreau de PARIS INTIMÉS : Monsieur [A] [L] né le 19 Juillet 1955 à Paris [Adresse 4] [Localité 6] Madame [X] [L] épouse [P] née le 24 Novembre 1957 à SURESNE [Adresse 14] [Localité 16] Madame [W] [L] épouse [T] née le 22 Avril 1961 à BOULOGNE BILLANCOURT [Adresse 13] [Localité 9] Représentés par Me France LEVASSEUR, avocat au barreau de CAEN assistés de Me Vincent CANU, avocat au barreau de PARIS, La S.A. AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE [Adresse 8] [Localité 15] prise en la personne de son représentant légal non représentée, bien que régulièrement assignée La S.A.R.L. SOCOGEFIM N° SIRET : 318 610 318 [Adresse 12] [Localité 11] prise en la personne de son représentant légal représentée et assistée de Me Jérémie PAJEOT, avocat au barreau de CAEN PARTIE INTERVENANTE : La Société AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE [Adresse 8] [Localité 15] prise en la personne de son représentant légal non représentée, bien que régulièrement assignée COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : M. GUIGUESSON, Président de chambre, M. GARET, Président de chambre, Mme VELMANS, Conseillère, DÉBATS : A l'audience publique du 17 janvier 2023 GREFFIER : Mme COLLET ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 28 Mars 2023 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme COLLET, greffier * * * FAITS ET PROCEDURE M. [O] [L] et son épouse Mme [E] [I] (ci-après les époux [L]) étaient propriétaires avec leur fils M. [A] [L], ce dernier en nue-propriété, d'un ensemble immobilier constitué d'une vaste maison d'habitation construite au 18ème siècle, de ses dépendances ainsi que d'un jardin, le tout, d'une surface totale supérieure à un demi hectare, étant situé à [Localité 18] dans l'Orne. Les époux [L], qui avaient acquis l'immeuble en 1966, l'ont occupé à titre de résidence principale jusqu'au début de l'année 2017, date de leur départ en maison de retraite. Suivant acte du 2 septembre 2016, les consorts [L] ont donné mandat de vente à la Socogefim, agence immobilière, et ce, au prix demandé de 250.000 € net vendeur. Suivant acte sous seing privé du 7 novembre 2016, Mme [C] [F], après avoir effectué deux visites de l'immeuble, a signé un compromis d'achat, et ce, au prix du mandat. Ce compromis a été réitéré par acte notarié du 27 février 2017. Peu après, expliquant avoir découvert que le bien était affecté de multiples désordres, Mme [F] a fait assigner les consorts [L] ainsi que la Socogefim devant le juge des référés du tribunal de grande instance d'Argentan aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire. Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 20 juillet 2017. qui a désigné M. [B] [S]. Le 14 mai 2019, M. [S], expert commis, a déposé son rapport définitif. Entre temps, les époux [L] sont décédés, laissant pour leur succéder M. [A] [L], Mme [H] [L] épouse [P] et Mme [W] [L] épouse [T] (ci-après les consorts [L]). Par actes des 18, 19 et 28 juin 2020, Mme [F] et M. [J] [Y] (avec lequel elle est liée par un pacte civil de solidarité) ont fait assigner les consorts [L], la société Socogefim ainsi que les deux notaires instrumentaires devant le tribunal de grande instance d'Argentan aux d'obtenir l'annulation de la vente conclue le 27 février 2017 et l'indemnisation des préjudices subis (M. [Y], non propriétaire lui-même, se prévalant quant à lui d'un préjudice moral). Par acte du 29 juin 2020, Mme [F] et M. [Y] ont également appelé à la cause la société Axa en qualité d'assureur de reponsabilité civile professionnelle de la Socogefim. Par jugement du 15 juillet 2021, le tribunal a : - dit n'y avoir lieu à ordonner, avant dire-droit, la communication par la Socogefim de son attestation d'assurance garantissant sa responsabilité civile professionnelle ; - débouté Mme [F] et M. [Y] de leur demande d'annulation de la vente pour vice caché ; - débouté Mme [F] et M. [Y] de leur demande d'annulation de la vente pour dol ; - débouté Mme [F] et M. [Y] de leur demande d'annulation de la vente pour violation de l'obligation précontractuelle d'information ; - condamné la Socogefim à payer à Mme [F] et M. [Y] une somme de 15.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation d'un préjudice de perte de chance de ne pas contracter ; - débouté les consorts [L] de leur demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour préjudice moral ; - constaté le désistement d'instance et d'action de Mme [F] et de M. [Y] à l'égard des deux notaires, Me [G] et Me [D] ; - condamné Mme [F] et M. [Y] à hauteur des deux tiers et la Socogefim à hauteur d'un tiers, à payer aux consorts [L] une somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné in solidum Mme [F] et M. [Y] aux dépens liés à la mise en cause de Me [G] ; - dit que Mme [F], M. [Y] et Me [D] conserveraient chacun la charge des dépens liés à la mise en cause de Me [D] ; - condamné Mme [F] et M. [Y] à hauteur des deux tiers, et la Socogefim à hauteur d'un tiers, au surplus des dépens. Par une première déclaration du 29 juillet 2021, Mme [F] et M. [Y] ont interjeté appel de ce jugement, n'ayant alors intimé devant la cour que les consorts [L] et la Socogefim. Par une seconde déclaration du 29 septembre 2021, Mme [F] et M. [Y] ont de nouveau interjeté appel, ayant alors intimé la société Axa. Les deux instances ont depuis fait l'objet d'une jonction. De leur côté et par acte du 24 janvier 2022, les consorts [L] ont eux-mêmes fait assigner la société Axa en appel provoqué. Finalement, Mme [F] et M. [Y] ont notifié leurs dernières conclusions le 19 avril 2022, les consorts [L] les leurs le 29 juin 2022, enfin la Socogefim les siennes le 16 février 2022. Quant à la société Axa, bien qu'ayant été assignée par acte remis à personne habilitée, elle n'a pas constitué devant la cour. C'est ainsi que la clôture a été prononcée par ordonnance du 14 décembre 2022. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES Mme [F] et M. [Y] demandent à la cour de : - les recevoir en leur appel contre les consorts [L], la Socogefim et la société Axa et les déclarer recevables et bien fondées ; - infirmer le jugement en toutes ses dispositions, et notamment en ce qu'il : * les a déboutés de leur demande d'annulation de la vente du 27 février 2017 fondée sur la garantie des vices cachés, le dol et la violation de l'obligation d'information ; * les a déboutés de leurs demandes indemnitaires dont un préjudice moral ; * a rejeté leur demande de restitution du prix avec capitalisation des intérêts ; * les a condamnés aux dépens ; * a rejeté toutes les autres demandes ; * a condamné la Socogefim à leur payer une somme de 15.000 € à titre de dommages-intérêts; Statuant à nouveau, Sur l'annulation de la vente pour vices cachés, - dire que seuls des techniciens du bâtiment et hommes de l'art ont été capables de révéler les vices dans toutes leurs caractéristiques, dans leur ampleur, leur étendue et leur gravité ; - dire que Mme [F] qui est hôtesse de l'air est profane et qu'elle ne disposait pas des compétences techniques nécessaires pour découvrir les désordres structurels et la présence d'insectes xylophage et de champignon lignivore qui nécessitaient des investigations poussées et non des vérifications élémentaires ; - dire qu'il ne saurait être reproché à Mme [F] ne pas s'être entourée pendant les visites de techniciens et qu'elle n'a fait preuve d'aucune négligence à cet égard ; - dire que le fait pour Mme [F] de ne pas avoir pu visiter malgré elle le sous-sol avec de la lumière, faute d'électricité pendant les visites, ne saurait constituer une imprudence causale dès lors qu'elle ne dispose pas, en toute hypothèse, de compétences techniques lui permettant d'apprécier même avec de la lumière les caractéristiques des vices affectant le sous-sol ; - dire que la maison est atteinte de désordres qui constituent des vices cachés ; - dire que le clos et le couvert ne sont actuellement pas assurés, que les risques d'effondrements provoqués par les défauts structurels et les attaques parasitaires mettent à mal la sécurité et la santé de Mme [F] et de sa famille, rendant la maison impropre à sa destination et à son usage d'habitation ; - dire que la mauvaise foi des consorts [L] est démontrée par les documents qu'ils ont été obligés de produire à la demande de l'expert judiciaire (factures, devis, courriers reçus de leurs entrepreneurs depuis 1966) et qui révèlent notamment leur connaissance de la présence d'insectes du fait des mentions 'insectes', 'traitements curatifs', 'poutres rongées et pourries' et des désordres affectant la structure, la stabilité et la solidité de la maison du fait de l'utilisation notamment de l'expression 'risque d'effondrement' ; - dire que la mauvaise foi des consorts [L] est encore démontrée par les travaux ponctuels qu'ils ont réalisés aux endroits mêmes où les vices ont été découverts par l'expert pour tenter de limiter les désordres graves dont était déjà atteinte la maison avant la vente ; - dire au surplus que M. [A] [L] est un professionnel de l'immobilier qui s'est exprimé à plusieurs reprises dans la presse en cette qualité et qu'il est réputé ou s'est comporté comme tel du fait de sa profession d'économe diocésain dont la caractéristique principale est de gérer le parc immobilier du diocèse ; - dire que les consorts [L], dont la mauvaise foi est démontrée, ne sauraient se prévaloir pour tenter de s'exonérer de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés stipulée dans l'acte de vente ; - dire que le tribunal a violé les textes susvisés par refus d'application, mauvaise application et en ne tirant pas les conséquences de ses propres constatations ; - ordonner l'annulation de la vente immobilière conclue par acte du 27 février portant sur les quatre parcelles AC [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 10] et publiée à la Publicité Foncière d'[Localité 17] le 20 mars 2017 sous la référence 2017P618; - ordonner la retranscription de la décision à intervenir auprès de la publicité foncière ; Sur l'annulation de la vente pour dol : - dire que le dol est une cause autonome de nullité des contrats et constitue un second fondement, indépendamment de l'action en garantie des vices cachés, à l'action en nullité introduite par Mme [F] ; - dire que le vendeur d'un bien immobilier a une obligation d'information envers l'acheteur mais également de bonne foi et de loyauté ; - dire que la mauvaise foi des consorts [L] est démontrée par les documents qu'ils ont été obligés de produire à la demande de l'expert judiciaire (factures, devis, courriers reçus de leurs entrepreneurs depuis 1966) et qui révèlent notamment leur connaissance de la présence d'insectes du fait des mentions 'insectes', 'traitements curatifs', 'poutres rongées et pourries' et des désordres affectant la structure, la stabilité et la solidité de la maison du fait de l'utilisation notamment de l'expression 'risque d'effondrement' ; - dire que la mauvaise foi des consorts [L] est encore démontrée par les travaux ponctuels qu'ils ont réalisés aux endroits mêmes où les vices ont été découverts par l'expert pour tenter de limiter les désordres graves dont était déjà atteinte la maison avant la vente ; - dire que les consorts [L] n'ignoraient pas que les informations relatives aux désordres affectant la solidité et la pérennité de la maison étaient déterminantes du consentement de Mme [F] et qu'en ne communiquant pas sciemment avant la vente les factures litigieuses et les informations relatives aux travaux de consolidation qu'ils avaient réalisés pour limiter les désordres, ils se sont livrées à une réticence dolosive ; - dire que les consorts [L] ont fait une première fausse déclaration dans l'acte de vente en garantissant à Mme [F] qu'ils n'avaient pas réalisés de modifications sur la façade principale qui continue à s'affaisser ou encore qu'ils n'avaient pas fait de travaux qui auraient nécessité la souscription d'une police d'assurance dommage-ouvrages, ce que l'expertise a permis de démentir ; - dire que les consorts [L] ont fait une seconde fausse déclaration dans l'acte de vente en déclarant n'avoir jamais constaté de zone de condensation interne, de traces d'humidité, de moisissure ou encore de présence d'effritement et de déformation dans le bois, éléments parmi les plus révélateurs de la potentialité de la présence de mérule alors que les factures et devis de leurs entrepreneurs, produits pendant l'expertise judiciaire, y font référence à de multiples reprises en près de 50 ans ; - dire que les consorts [L] ont fait une troisième déclaration trompeuse dans l'acte de vente en déclarant que la maison n'avait jamais subi de sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité d'assurance au titre de dommages résultat d'une catastrophe naturelle alors que l'expertise a encore permis de révéler que la maison avait été gravement endommagée lors de la tempête de 1999 qui a été classée comme une catastrophe naturelle ; - dire que le comportement des vendeurs constitue un dol par mensonge et par réticence dolosive ; - dire que le consentement de Mme [F] a été vicié par les consorts [L] puisqu'elle n'aurait jamais décidé d'acquérir la maison si elle avait eu la connaissance des vices et si elle avait reçu des consorts [L] les informations qu'ils avaient eux-mêmes reçus de leurs entrepreneurs avant la vente et qui démontraient que la maison ne nécessitait pas de simples travaux d'entretien mais une réfection totale, évaluée par l'expert à la somme de 421.886,61 € pour la rendre simplement habitable ; - ordonner l'annulation de la vente immobilière conclue par acte authentique du 27 février 2017 portant sur les quatre parcelles AC [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 10] et publiée à la Publicité Foncière d'[Localité 17] le 20 mars 2017 sous la référence 2017P618 ; - ordonner la retranscription de la décision à intervenir auprès de la publicité foncière ; Sur l'annulation de la vente pour erreur provoquée par le manquement des vendeurs à leur obligation d'information précontractuelle : - dire que les vendeurs ont une obligation précontractuelle d'information qui est générale, indépendante et autonome ; - dire que les consorts [L] ont manqué gravement à cette obligation en n'informant pas Mme [F] que la maison était infestée d'insecte, que la solidité du bâtiment avait été remise en cause à plusieurs reprises par leurs propres entrepreneurs avant la vente et qu'ils avaient tenté d'y remédier mais sans y parvenir, information dont l'importance était déterminante pour le consentement de Mme [F] ; - dire que le manquement des consorts [L] à leur obligation d'information précontractuelle a provoqué une erreur pour Mme [F] sur les qualités substantielles de la chose vendue qui n'est pas à usage d'habitation et sur la prestation à laquelle s'étaient engagé les vendeurs qui devaient lui livrer une maison entretenue avec soin conforme à leur déclaration et à la présentation qu'ils en faisaient à l'acheteur ; - dire que l'erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue et sur la prestation à laquelle s'étaient engagée les vendeurs a été provoquée par le manquement des consorts [L] à leur obligation d'information précontractuelle et constitue une cause de nullité du contrat de vente ; - ordonner l'annulation de la vente immobilière conclue par acte authentique du 27 février 2017 portant sur les quatre parcelles AC [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 10] et publiée à la Publicité Foncière d'[Localité 17] le 20 mars 2017 sous la référence 2017P618 ; - ordonner la retranscription de la décision à intervenir auprès de la publicité foncière ; Sur la restitution du prix de vente : - condamner solidairement M. [A] [L] et Mmes [H] et [W] [L], ou les uns à défaut des autres, à restituer à Mme [F] le prix de vente de la maison soit 250.000 € assortis des intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2016, date de la signature du compromis ou, à défaut, à compter du 27 février 2017, date de la signature de l'acte authentique ; Sur les frais occasionnés par la vente : - condamner solidairement M. [A] [L] et Mmes [H] et [W] [L], la société Socogefim et la société Axa ou les uns à défaut des autres, à rembourser à Mme [F] la somme de 34.401 € (19.401 € correspondant aux frais de notaire et 15.000 € de frais d'agence immobilière) assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2016, date de la signature du compromis ou à défaut, à compter du 27 février 2017 date de la signature de l'acte authentique ; Sur les autres dépenses supportées par Mme [F] depuis l'achat : - condamner solidairement M. [A] [L] et Mmes [H] et [W] [L] ou les uns à défaut des autres, à rembourser à Mme [F] tous les frais qu'elle a dû supporter depuis l'achat de la maison et qui s'élèvent à la somme de 44.354,08 € comme suit : * 131 € correspondant aux frais de publication de l'assignation à la publicité foncière, * 8.026 € correspondant aux frais d'experts privés, * 2.483 € correspondant aux frais de sauvegarde du bâtiment, * 11.435 € correspondant aux frais de déplacement, * 2.976,25 € correspondant aux frais de remise en état de la chaudière, * 19.302,83 € correspondant aux charges fixes et les dépenses d'entretien ; - augmenter ces sommes des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ; Sur les dommages intérêts dus par les vendeurs : - condamner solidairement M. [A] [L] et Mmes [H] et [W] [L] et la société Socogefim, ou les uns à défaut des autres, à payer à Mme [F] la somme de 45.000 € et à M. [Y] la somme de 25.000 € en réparation de leurs préjudices moraux respectifs ; - augmenter ces sommes des intérêts au taux légal à compter de l'assignation au fond ; Sur la demande reconventionnelle des consorts [L] : - dire que la mauvaise foi avérée des consorts [L] fait obstacle à ce qu'ils se prévalent de leur propre turpitude et forment unedemande reconventionnelle au titre du préjudice moral résultant du trouble provoqué par la présente procédure ; - dire que les vendeurs ne rapportent pas la preuve que Mme [F], qui n'a entretenu aucune relation avec les consorts [L] depuis le début de la procédure, aurait tenu des propos diffamants à leur encontre ; - débouter les consorts [L] de leur demande reconventionnelle ; Sur la responsabilité de la Socogefim et de la société Axa : - dire que la Socogefim, qui se présente comme un spécialiste des vieilles demeures et maisons à colombages, a commis une faute en ne recommandant pas à Mme [F] de réaliser un état parasitaire de la maison ; - dire que la Socogefim a manqué à son devoir d'information et de conseil envers Mme [F] et lui a communiqué des informations erronées sur l'état de la maison et sur les travaux d'entretien de la maison (qui étaient en réalité des travaux tendant à remédier aux désordres), informations qu'elle n'avait manifestement pas vérifiées, et a donc commis une faute en confortant Mme [F] dans l'idée que la maison était en bon état ; - dire que la Socogefim avait l'obligation, pour conseiller les acheteurs, de se renseigner sur la situation personnelle et financière de Mme [F] et de sa famille et sur les objectifs poursuivis par elle, pour attirer son attention sur l'inadéquation de la maison à ses besoins dès lors qu'elle n'assure ni le clos ni le couvert ; - dire que le tribunal a violé les principes indemnitaires en condamnant l'agence au paiement d'une somme de 15.000 € qui correspond uniquement aux frais d'agence immobilière payés par Mme [F] et non à des dommages-intérêts tendant à réparer le préjudice subi ; - condamner in solidum la Socogefim et la société Axa à payer à Mme [F] la somme de 50.000€ euros au titre de la perte de chance de pouvoir renoncer à l'acquisition de la maison litigieuse ; - condamner in solidum la Socogefim et la société Axa à payer à Mme [F] la somme de 10.000€ au titre de son préjudice moral ; Sur les frais d'expertise judiciaire : - condamner solidairement M. [A] [L] et Mmes [H] et [W] [L], la Socogefim et la société Axa, ou les uns à défaut des autres, à rembourser à Mme [F] les frais d'expertise qui s'élèvent à la somme de 18.025,92 € assortie des intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance de taxe du 5 juin 2019 ou, à défaut, à compter de l'assignation au fond du 29 juin 2017 ; En tout état de cause, - ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil ; - condamner solidairement M. [A] [L] et Mmes [H] et [W] [L], la Socogefim et la société Axa, ou les uns à défaut des autres, à verser la somme de 35.000 € à Mme [F] et M. [Y] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Au contraire, les consorts [L] demandent à la cour de : - débouter Mme [F], M. [Y] ainsi que la Socogefim de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; - confirmer le jugement en toutes ses dispositions ; Subsidiairement, - condamner la Socogefim et son assureur la société Axa à les garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre ; En tout état de cause et y ajoutant, - condamner Mme [F], M. [Y] ou tout succombant à payer les sommes de 15.000 € à M. [L], 10.000 € à Mme [H] [P] et 10.000 € à Mme [W] [T] en réparation de leurs préjudices moraux ; - condamner Mme [F], M. [Y] ou tout succombant à leur payer la somme de 30.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - les condamner aux entiers dépens. Quant à la Socogefim, elle demande à la cour de : - infirmer le jugement en ce qu'il : * l'a condamnée à payer à Mme [F] et M. [Y] la somme de 15.000 € ; * a condamné Mme [F] et M. [Y], à hauteur des deux tiers et elle-même à hauteur d'un tiers, à payer aux consorts [L] la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; * a condamné Mme [F] et M. [J] [Y], à hauteur des deux tiers, et elle-même à hauteur d'un tiers, au surplus des dépens ; Statuant à nouveau, - débouter Mme [F], M. [Y] et les consorts [L] de l'ensemble de leurs demandes formées à son encontre ; - débouter de même les consorts [L] de leur demande de garantie contre elle ; - condamner Mme [F] et M. [Y] à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens, et dire que Me Pajeot, avocat, pourra recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont il déclarera avoir fait l'avance sans avoir reçu provision, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentation des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures conformément à l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il convient de rappeler qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour n'est tenue de répondre qu'aux seules prétentions énoncées dans le dispositif des dernières conclusions notifiées par les parties. Or, les dernières conclusions des appelants contiennent de très nombreuses demandes tendant à voir 'dire', en d'autres termes à voir adopter par la cour ce qui ne relève parfois que d'une simple argumentation développée par les concluants. En tout état de cause, dès lors qu'il ne s'agit pas de prétentions au sens de l'article 954, il n'y sera pas répondu autrement que dans le cadre de l'examen des seuls moyens développés au soutien des prétentions elles-mêmes. I - Sur la demande tendant à «'l'annulation'» de la vente pour vices cachés : Il s'agit en réalité d'une demande en résolution de la vente. L'article 1641 du code civil dispose en effet que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. L'article 1642 précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même, l'article 1643 ajoutant que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. L'article 1644 prévoit que dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. L'article 1645 prévoit aussi que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. A l'inverse, l'article 1646 dispose que si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente. A - Sur la clause d'exclusion de garantie des vices cachés : L'acte de vente conclu le 27 février 2017 entre les consorts [L] et Mme [C] [F] contient une clause rédigée en ces termes : 'L'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents [ou] des vices cachés. S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas : - si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel ; - s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.' Pour s'opposer à l'application de cette clause, et réclamer le bénéfice de la garantie des vices cachés, Mme [F] fait d'abord valoir que M. [A] [L], à raison de sa profession d'économe diocésain, doit être réputé professionnel de l'immobilier, l'appelante expliquant en substance que M. [L] est en charge de toute la gestion du parc immobilier du diocèse et que, par là même, il a nécessairement une grande connaissance des problématiques de la construction et de la conservation des immeubles qu'il a la charge d'administrer. La cour ne suivra pas cette analyse, observant en effet': - qu'un «'économe'» n'est en réalité qu'un gestionnaire, fonction qui ne nécessite pas de compétences particulières en matière immobilière, a fortiori de qualifications dans les techniques de la construction ; - qu'en d'autres termes, la gestion d'un parc immobilier, même conséquent, ne dispense pas l'économe de recourir aux services et au savoir des professionnels de la construction, notamment pour veiller à l'entretien et à la conservation des immeubles dont il a la charge ; - qu'il n'est pas non plus établi ni même allégué que M. [A] [L] ait eu, antérieurement à ses fonctions d'économe diocésain, un diplôme, une qualification ou une expérience professionnelle dans le secteur de l'immobilier ou de la construction. De même, il n'est pas établi qu'il ait lui-même réalisé des travaux sur la maison de [Localité 18], ceux-ci ayant toujours été confiés à des professionnels du bâtiment. Dès lors, M. [L] ne saurait être tenu pour professionnel de l'immobilier ou de la construction, et ne s'est pas non plus comporté comme tel, au sens de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés. Par suite, rien ne s'oppose à ce qu'il puisse s'en prévaloir. B - Sur les vices affectant l'immeuble : Mme [F] en dénonce plusieurs. - La présence d'insectes xylophages dans le sous-sol du bâtiment principal : L'expert judiciaire confirme la réalité de ce vice, ayant en effet constaté, en divers endroits de ce sous-sol, la présence de 'vrillettes' ou la trace de leur passage, qui ont entamé la solidité de plusieurs éléments en bois qui assurent la structure de la maison. Pour autant, il relève aussi que 'les photographies incorporées dans les pages précédentes mettent en évidence que les désordres étaient apparents, sans sondage', et qu'il 'suffisait que les locaux soient éclairés pour les constater'. Ainsi et quand bien même l'entreprise Telefunko a quant à elle effectué des sondages qui ont permis de confirmer l'ampleur de ces attaques xylophages, il n'en demeure pas moins que ces sondages n'étaient pas nécessaires pour s'en convaincre. Mme [F] ne peut donc pas se prévaloir du caractère caché de ce vice, puisqu'il est constant qu'elle a visité l'immeuble par deux fois avant de signer le compromis d'achat. Le seul fait qu'elle n'ait pas exigé de l'agent immobilier qu'il éclaire davantage les lieux qu'au moyen d'une lampe de téléphone portable ne permet pas de qualifier de cachés des vices qui, visibles à l'oeil nu, étaient apparents au sens de l'article 1642. Enfin, il n'est nullement démontré que les consorts [L] aient jamais tenté de dissimuler ce vice, ni même qu'ils en aient connu l'existence au moment de la vente, étant rappelé : - qu'il n'est pas établi qu'ils aient entrepris, au cours des dernières années précédant la vente, des travaux destinés à masquer ces atteintes xylophages ; - qu'à cet égard, c'est vainement que Mme [F] se prévaut de travaux préventifs ou curatifs réalisés par les époux [L] en 2004, 1997, 1996, 1994, 1989, 1983 voire en 1981, ces travaux démontrant seulement que ceux-ci ont correctement entretenu leur bien pendant toutes ces années, alors par ailleurs que l'absence de nouveaux travaux de même nature pendant les treize dernières années d'occupation de leur maison - de 2004 à 2017 - tend à établir au contraire qu'ils ignoraient que de nouvelles attaques xylophages s'étaient produites ; - que s'ils savaient que leur bien était très ancien, pour autant ils ne pouvaient pas deviner l'ampleur des vices dont celui-ci était affecté, ce d'autant plus qu'ils n'avaient cessé jusqu'alors de l'entretenir en réalisant de nombreux travaux destinés à en prolonger l'existence. En toute hypothèse, le vice était apparent et, par là même, exclu de toute garantie légale de la part des vendeurs. - La présence de mérules et autres champignons lignivores : L'expert a effectivement suspecté la présence de ces champignons, toujours dans le sous-sol de la maison, ayant en effet découvert, abandonnées sur la terre battue, des pièces de bois recouvertes de champignons, alors par ailleurs qu'il a relevé une forte humidité dans la cave, situation propice aux développements fongiques. Il a enfin relevé l'existence de «'pourrissements'» en différents endroits du sous-sol. La société Telefunko a procédé à l'analyse de ces champignons, confirmant ainsi le diagnostic redouté. Ce vice peut donc être qualifié de caché au sens de l'article 1641 puisque, d'une part il a fallu une analyse pour confirmer la nature du désordre, d'autre part les consorts [L] n'en ont pas informé Mme [F]. Pour autant, il n'est pas établi que les vendeurs aient eu connaissance de ce vice avant la vente, a fortiori qu'ils aient tenté de le dissimuler à l'acquéreur. D'ailleurs, M. [F] ne se prévaut d'aucun travaux qu'auraient fait réaliser les époux [L] pour tenter de juguler ce désordre fongique. Dès lors et ici encore, les vendeurs sont fondés à se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie. - Des désordres affectant la structure du sous-sol : L'expert a certes confirmé que plusieurs éléments de la structure du sous-sol étaient gravement endommagés du fait de la vétusté de l'immeuble, dont certains menacent de s'effondrer, de sorte qu'il s'est avéré nécessaire de les faire étayer pendant les opérations d'expertise. Pour autant et à supposer même que ces défauts n'aient pas été apparents pour un acquéreur profane telle Mme [F], de la même façon les consorts [L], qui n'étaient pas non plus des professionnels du bâtiment, n'avaient nulle raison de s'en apercevoir. En effet, si les vendeurs n'ignoraient rien de l'âge, et par là même de la vétusté de leur maison, pour autant ils n'ont cessé de l'entretenir et de le réparer et ce, tout au long des quelques cinquante années pendant lesquelles ils l'ont occupée. Contrairement à ce qui est suggéré par Mme [F], ces travaux n'étaient nullement destinés à dissimuler quelque vice que ce soit, a fortiori dans la perspective d'une vente ultérieure de la maison, mais plus simplement à permettre aux époux [L] de continuer à y habiter eux-mêmes en prolongeant l'existence de leur bien. Si l'expert a estimé que ces travaux n'avaient pas toujours été réalisés dans les règles de l'art, et par ailleurs que l'état actuel de l'immeuble rendait nécessaire le remplacement de ces divers ouvrages, pour autant les époux [L], qui en avaient toujours confié la réalisation à des professionnels du bâtiment, n'avaient nulle raison de douter de la qualité et de la pérennité de ces travaux. Dès lors et même à considérer que ces faiblesses structurelles relèvent de vices cachés, pour autant et en tout état de cause, les consorts [L], dont il n'est pas établi qu'ils en aient eu connaissance, sont fondés à se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie prévue au contrat. - Des désordres affectant la structure du rez-de-chaussée de la maison : Mme [F] explique avoir découvert un affaissement de la façade principale de la maison, à l'origine notamment d'une difficulté à ouvrir les fenêtres de la salle à manger. Elle fait valoir que les consorts [L] n'ignoraient rien de cette situation, puisqu'ils ont fait poser une poutrelle métallique («'IPN'») pour soutenir la structure du rez-de-chaussée, poutrelle qui, dissimulée à l'intérieur d'un coffrage, était par là même invisible puisqu'il a fallu démonter le coffre pour la découvrir. Pour autant, au vu des pièces du dossier et des explications données par les parties, la cour considère : - que la pose d'un IPN à l'intérieur de la maison, au demeurant une cinquantaine d'années avant la vente, avait pour seule vocation de prolonger l'existence d'une bâtisse qui, vieille de plus de deux siècles, avait naturellement tendance à s'affaisser ; - que si les travaux réalisés, non conformes aux règles de l'art selon l'expert, n'ont que partiellement rempli leur office, pour autant les époux [L], qui les ont fait réaliser par des professionnels du bâtiment, ignoraient tout de cette non-conformité'; - que par ailleurs, l'insertion de cet l'IPN à l'intérieur d'un coffrage, au surplus quelques cinquante ans avant la vente, n'avait pas pour objet de tromper un éventuel acquéreur quant à la solidité de l'immeuble, mais seulement d'entretenir l'illusion, louable, d'un bâtiment historique ayant conservé son authenticité, a fortiori dans un salon doté d'une cheminée monumentale. En conséquence, les vendeurs, qui n'avaient pas connaissance de ce désordre, sont fondés à se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie prévue au contrat. - Des désordres affectant les bois d'ossature de la façade arrière de la maison : Mme [F] dénonce ici un pourrissement de ces bois, qui porte atteinte au clos et au couvert. Elle ajoute que seuls des sondages de la façade ont permis de découvrir ce vice. Ici encore, l'appelante n'établit pas en quoi les consorts [L] auraient été informés de ce défaut caché. Partant, ils sont fondés à se prévaloir de la clause d'exonération de garantie. - Des vices affectant le plancher du salon et les balustres : L'expert a effectivement confirmé que le plancher s'affaissait, une poutre ayant d'ailleurs dû être rabotée pour permettre l'ouverture du vantail d'une fenêtre. Il n'en précise pas moins que ce vice était «'visible sans sondage'». Dès lors, s'agissant d'un vice apparent, aucune garantie n'est due à l'acquéreur de ce chef. Quant aux balustres du mur de refend, dont certaines se sont avérées «'totalement désagrégées'» selon l'expert, il s'agit là d'un vice caché dont les vendeurs ne pouvaient pas avoir connaissance eux-mêmes puisqu'il a fallu un sondage pour le découvrir, alors par ailleurs qu'il n'est pas établi qu'ils aient tenté de le dissimuler. Ici encore, les consorts [L] sont fondés à se prévaloir de la clause d'exonération de garantie insérée au contrat de vente. - Un trou dans le plancher du grenier': Mme [F] explique avoir découvert un trou dans le plancher du grenier, ce trou étant précédemment dissimulé sous des cartons et des meubles, ce qui explique qu'elle n'ait pas pu le voir lors de ses visites. De leur côté, les consorts [L] s'étonnent de la présence de ce trou qui, selon eux, n'existait pas au moment de la vente. En toute hypothèse, l'expert explique que ce trou est «'apparent'» au niveau du plafond de la chambre du niveau inférieur, ce que la photographie figurant dans le rapport démontre d'ailleurs. Dès lors, de deux choses l'une': soit ce trou existait déjà au moment des visites de Mme [F],et elle pouvait s'en compte, auquel cas il ne peut pas être fait état d'une garantie pour vice apparent, soit le trou n'était pas encore apparu, auquel cas il s'agissait d'un vice caché, y compris pour les vendeurs qui pouvaient dès lors se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie. - Des désordres affectant la chambre du premier étage': Se prévalant du rapport d'expertise, Mme [F] dénonce de graves problèmes structurels affectant cette chambre, l'expert ayant en effet découvert, après avoir sondé les murs et le plafond, la présence de deux profilés en acier qui avaient été posés pour renforcer la structure du bâti, profilés dont le positionnement et le calage lui ont paru «'douteux'», Si le caractère caché de ce vice est indiscutable, en revanche il n'est pas établi que les consorts [L] en aient été informés. En effet, ceux-ci expliquent que ces renforts métalliques ont été posés une cinquantaine d'années plus tôt, au même moment que l'IPN retrouvé dans le salon, et qu'ils ont eu pour effet de prolonger l'existence de la maison. Ainsi, en confiant la réalisation de ces travaux à des professionnels du bâtiment, les époux [L] ne pouvaient pas imaginer qu'ils ne seraient pas conformes aux règles de l'art, ce d'autant plus que les renforts ainsi posés ont globalement rempli leur office jusqu'à ce jour. En tout état de cause, l'expert n'a pas retrouvé la trace de travaux récents que les consorts [L] auraient fait réaliser pour corriger ces défauts, a fortiori pour les dissimuler aux yeux de potentiels acquéreurs. Dès lors et ici encore, la clause d'exclusion de garantie doit leur profiter. - Des désordres affectant le 'bûcher' : Il s'agit là d'une dépendance de la maison d'habitation, soit un bâtiment annexe autrefois à usage de réserve de bois. Mme [F] reproche aux vendeurs d'avoir laissé l'agence immobilière diffuser une annonce évoquant un bûcher «'en bon état général'», alors qu'il s'est avéré en réalité, au cours des opérations d'expertise, que le bâtiment menaçait de s'effondrer, l'expert ayant même préconisé l'interdiction d'y accéder. Cependant, l'expert écrit également dans son rapport que le pignon droit du bâtiment présente une «'déformation très importante'», «'visible sans sondage'». La seule vue des photographies figurant dans le rapport montrent en effet un bâtiment manifestement dangereux comme présentant une forte inclinaison qui, même pour un visiteur profane, le dissuaderait d'y pénétrer. A cet égard, c'est sans convaincre que Mme [F] produit, à titre de comparaison, des photographies de bâtiments anciens qui, bien que présentant également des déformations visibles à l'oeil nu, n'en demeurent pas moins habitables. En effet, elle omet de préciser que ces bâtiments, dont certains sont célèbres voire classés monuments historiques, ont tous fait l'objet de travaux de rénovation et de confortement qui leur permettent de perdurer . Tel n'est pas le cas du bûcher litigieux, s'agissant en effet d'une modeste dépendance sans grand intérêt architectural, dont la seule vue permettait à tout visiteur de comprendre qu'il était en très mauvais état. En conséquence et quand bien même la qualification de bâtiment «'en bon état général'» figurant sur l'annonce diffusée par la Socogefim relève d'une formule pour le moins malheureuse, en tout état de cause Mme [F] a pu se rendre compte, à l'occasion de ses deux visites, qu'elle ne correspondait pas à la réalité. Dès lors, s'agissant d'un vice apparent, elle ne saurait se prévaloir d'aucune garantie à ce titre. En définitive, il résulte de ce qui précède que': - soit les vices aujourd'hui dénoncés par Mme [F] étaient apparents au moment de la vente, de sorte qu'ils ne relèvent d'aucune garantie légale, - soit ils étaient cachés et, par là même, exclus de la garantie légale eu égard aux effets de la clause exonératoire prévue en faveur de vendeurs non professionnels de bonne foi, alors en effet qu'il n'est pas démontré que les consorts [L] aient eu connaissance de ces vices. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [F] de sa demande d'annulation/résolution de la vente pour vices cachés. II - Sur la demande tendant à l'annulation de la vente pour dol': L'article 1137 du code civil dispose, dans sa rédaction applicable au jour de la signature du compromis': «'Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.'» Pour réclamer l'annulation de la vente, Mme [F], qui fait valoir que son consentement a été trompé quant à l'état réel de la maison, fait d'abord valoir'que les consorts [L] ont lui sciemment dissimulé les vices dont la maison était affectée alors qu'ils en avaient été informés par leurs propres entrepreneurs. Cependant, il vient d'être rappelé': - que si les époux [L] ont fait réaliser des travaux de confortement de la structure de l'immeuble, notamment la pose d'un IPM et d'autres renforts métalliques), pour autant ces travaux datent d'une cinquantaine d'années avant la revente à Mme [F]'; - que dans la mesure où ils ont confié ces travaux à des professionnels, les époux [L] n'avaient nulle raison de penser qu'ils n'avaient pas été réalisés dans les règles de l'art, alors au surplus que ces renforts ont néanmoins permis de prolonger durablement l'existence de la maison, les vendeurs ayant pu en effet y demeurer pratiquement jusqu'à la fin de leur vie'; - que les autres travaux qu'ils ont fait réaliser au cours de ces quelques décennies (menuiseries, serrurerie, électricité, plomberie-chauffage, couverture, zinguerie, peintures etc) ne relèvent pas d'une volonté de masquer l'état réel de la maison dans la perspective de sa revente, mais d'un entretien courant comme tout propriétaire de bonne foi est légitime à y procéder afin de conserver son bien'et d'en prolonger l'existence ; - que Mme [F] ne rapporte la preuve d'aucuns travaux réalisés par les vendeurs dans les derniers temps précédant la vente afin de masquer les désordres et faiblesses dont la maison était atteinte'; qu'à cet égard, c'est vainement qu'elle croit pouvoir dénoncer des travaux de raccord ou de peinture datant de 2014, ou encore de reprise de toiture et de gouttières réalisés en 2016, s'agissant là encore de travaux d'entretien, alors au surplus qu'il n'est pas établi que la couverture soit elle-même atteinte de vices. Mme [F] reproche également aux consort [L] d'avoir trompé son consentement par de fausses déclarations insérées dans l'acte de vente. Elle leur reproche ainsi d'avoir certifié ne pas avoir effectué, depuis leur propre acquisition de l'immeuble en 1966, «'de travaux qui auraient nécessité la souscription d'une police d'assurance dommage-ouvrages et/ou l'obtention [...] d'une autorisation administrative tels que permis de construire ou déclarations de travaux'», ou encore «'de travaux ayant occasionné de nouvelles ouvertures ou modification de la façade de l'ensemble immobilier'». Or, elle fait observer que l'expertise a mis en évidence que la façade de la maison était précédemment recouverte d'un enduit ciment et que les époux [L] l'avaient fait retirer pour faire apparaître les colombages historiques de l'immeuble. Cependant et en dépit du caractère erroné de cette déclaration figurant dans l'acte, il convient d'observer': - que les travaux en question datent de 1989, soit plus de 25 ans avant la revente de la maison à Mme [F] ; - que ces travaux n'avaient pas d'autre objet que de rendre à l'immeuble son caractère d'origine, sans lien avec une quelconque volonté de tromper d'éventuels acquéreurs, a fortiori à une époque où les époux [L] n'avaient nulle intention de quitter les lieux'; - que d'ailleurs et au surplus, il n'est pas établi que ces travaux aient été à l'origine d'aucun des désordres aujourd'hui dénoncés par l'acquéreur. En d'autres termes, Mme [F] ne démontre pas que cette déclaration, même non conforme à la réalité, ait eu une quelconque incidence sur sa décision d'acquérir la maison. Or, seul un dol ayant eu une influence déterminante sur le consentement à acquérir est de nature à justifier l'annulation de la vente. Le moyen est donc vain. Mme [F] reproche encore aux consorts [L] d'avoir déclaré dans l'acte de vente «'ne pas avoir constaté l'existence de zones de condensation interne, de traces d'humidité, de moisissures, ou encore de présence d'effritement ou de déformation dans le bois ou de taches de couleur marron ou l'existence de filaments blancs à l'aspect cotonneux, tous éléments parmi les plus révélateurs de la potentialité de la présence de ce champignon'». Or, elle fait observer qu'à plusieurs reprises, les consorts [L] ont traité leur maison contre l'humidité voire qu'ils en ont remplacé des éléments pourris, meilleure preuve qu'ils n'ignoraient pas les vices dont l'immeuble était atteint. Cependant, il convient encore de rappeler, d'une part que les travaux réalisés par les époux [L] au cours des cinq dernières décennies ne tendaient qu'à l'entretien courant de l'immeuble afin de le protéger contre les usures du temps, d'autre part qu'il n'est pas établi qu'ils en aient fait réaliser d'autres, au cours des mois précédant la vente, notamment de lutte contre les parasites ou champignons, afin d'en dissimuler l'existence à de potentiels acquéreurs. Ainsi la clause critiquée s'inscrit-elle dans une formule de style communément insérée dans tout acte de vente d'un immeuble qui ne se trouve pas dans une zone de présence habituelle de la mérule telle que délimitée par arrêté préfectoral, ce que l'acte ne manque d'ailleurs pas de préciser. En tout état de cause, il n'y a là nulle preuve d'un mensonge des vendeurs destiné à tromper le consentement de l'acquéreur. Mme [F] reproche enfin aux consorts [L] de lui avoir menti quant à l'existence d'un sinistre dont l'immeuble a fait l'objet lors de la tempête de décembre 1999. Elle observe en effet que l'acte contient une clause aux termes de laquelle les vendeurs ont déclaré «'qu'à leur connaissance, l'immeuble n'a pas subi de sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité en application de l'article L 125-2 ou de l'article L 128-2 du code des assurances'», c'est-à-dire au titre des catastrophes naturelles. Or, elle explique avoir découvert, au cours des opérations d'expertise, que les époux [L] avaient été indemnisés par leur assureur, dans les suites de la grande tempête de décembre 1999, pour la réfection de leur toiture qui avait alors été emportée par le vent. De fait, la cour observe que cette déclaration des vendeurs n'est pas conforme à la réalité, puisqu'en effet les époux [L] avaient reçu une indemnité en réparation de ce sinistre, alors par ailleurs que l'événement météorologique de décembre 1999 avait fait l'objet d'un arrêté de reconnaissance de catastrophe naturelle. Pour autant et ici encore, il n'y a pas lieu d'y voir un dol de la part des vendeurs qui, 17 ans après les faits, pouvaient légitimement avoir omis cet événement, alors surtout qu'ils n'avaient aucun intérêt à le dissimuler à l'acquéreur puisque la couverture de la maison avait été remise en état et que l'immeuble n'en avait gardé aucun stigmate. En effet, c'est sans aucune preuve que Mme [F] affirme que la tempête de 1999 aurait été à l'origine d'infiltrations et de «'conséquences considérables'sur les bois constituant la structure de la maison'», aucune pièce du dossier ne tendant en effet à l'établir. L'expert lui-même n'établit pas de lien entre les désordres qu'il a constatés et l'événement météorologique de 1999. Ainsi, c'est vainement que Mme [F] croit pouvoir affirmer que cette information, tenant à l'existence du sinistre survenu quelques 17 ans avant son acquisition, était «'capitale pour tout acheteur'». En définitive, si Mme [F] justifie de l'insertion dans l'acte de vente de quelques déclarations et formules de style qui ne sont pas toutes strictement conformes à la réalité, en tout état de cause elle ne démontre nullement que les vendeurs de l'immeuble aient par là même voulu la tromper quant aux qualités et défauts de la chose vendue, l'appelante ne rapportant pas la preuve, dès lors, d'un dol ni même d'une réticence dolosive pouvant justifier l'annulation de la vente. Le jugement sera confirmé en ce sens. III - Sur la demande tendant à l'annulation de la vente pour erreur provoquée par le manquement des vendeurs à leur obligation précontractuelle d'information': L'article 1112-1 du code civil dispose': «'Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.'» Se prévalant de ces dispositions autonomes de celles afférentes au dol, qui par ailleurs ne nécessitent pas de démontrer l'intention des vendeurs de tromper l'acheteur, Mme [F] reproche aux consorts [L], alors qu'ils connaissaient les faiblesses et désordres dont leur maison était atteinte, de ne pas l'en avoir informée, par là même de l'avoir induite en erreur sur les qualités substantielles de l'immeuble et de l'avoir amenée à acquérir un immeuble inhabitable en l'état actuel et difficilement réparable sauf à y effectuer des réparations trop coûteuses par rapport à sa valeur intrinsèque. Ici encore, Mme [F] sera déboutée de sa demande, étant à nouveau rappelé': - que si les consorts [L] connaissaient certes l'ancienneté voire la vétusté de leur bien, en revanche il n'est pas démontré qu'ils avaient conscience de la gravité des désordres dont celui-ci était atteint, alors que seule une expertise approfondie des lieux a permis d'en mesurer l'ampleur'; - qu'à cet égard, il ne saurait leur être reproché de ne pas avoir diligenté de plus amples investigations quant à l'état de leur maison avant de la mettre en vente, aucune disposition légale ne le leur imposant'; - qu'à l'inverse, ce n'est pas sans une certaine légèreté que Mme [F], à l'issue de deux visites seulement et sans se faire assister d'aucun sachant, s'est décidée aussi vite à acquérir une bâtisse du 18ème siècle, par là même nécessairement vétuste, sans vérifier si elle n'était pas atteinte de vices plus importants qui n'auraient pas été visibles, alors par ailleurs qu'elle n'a pas davantage été en mesure de constater l'existence de vices qui étaient apparents. En tout état de cause, aucun manquement à l'obligation générale d'information ne saurait être reproché aux vendeurs, qui ont en effet transmis à l'acquéreur comme à l'agence immobilière toutes les informations qui leur étaient réclamées, n'en ayant retenu aucune qui, connue de leur part, aurait pu permettre à l'acquéreur de se convaincre de la fragilité particulière d'un immeuble dont il savait qu'il était vieux de plus de deux siècles. En conséquence et ici encore, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [F] de sa demande d'annulation de la vente sur le fondement de l'article 1112-1. IV - Sur les demandes subséquentes à la demande de résolution/annulation': La vente n'encourant ni résolution ni annulation, Mme [F] ne pourra qu'être déboutée de sa demande de restitution du prix, de même que de celle tendant au remboursement des frais occasionnés par la vente ainsi que des dépenses qu'elle a supportées depuis l'achat. Par ailleurs et en l'absence de faute démontrée à l'encontre des vendeurs, Mme [F] comme M. [Y] seront déboutés de leurs demandes en indemnisation de leurs préjudices moraux. Le jugement sera confirmé en ce sens. V - Sur les demandes formées à l'encontre de la Socogefim et de son assureur Axa': Mme [F] demande la confirmation du jugement en ce qu'il a considéré que l'agence immobilière avait commis une faute, mais son infirmation quant au montant des dommages-intérêts qu'il lui a alloués, réclamant leur majoration pour qu'il soit tenu compte de la réalité du préjudice qu'elle a subi. Au contraire, la Socogefim conclut à l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamnée au paiement d'une indemnité de 15.000 €, récusant toute faute de sa part dans l'exercice de sa mission d'intermédiaire immobilier. Pour caractériser l'existence de cette faute, le tribunal a essentiellement retenu': - qu'il pesait sur l'agent immobilier une obligation d'information et de conseil vis-à-vis des acquéreurs potentiels de l'immeuble mis en vente par son intermédiaire'; - qu'à cet égard, il appartenait à la Socogefim d'organiser une visite des lieux dans des conditions permettant à tout candidat acquéreur, par l'utilisation d'un éclairage adéquat, de pouvoir constater en toute objectivité l'état au moins apparent de l'immeuble'; - qu'or, tel n'avait pas été le cas lors des visites de Mme [F] qui, en effet, n'avait pu visiter le sous-sol de la maison qu'à la lumière d'un téléphone portable et n'avait pas pu, de ce fait, s'assurer de l'état réel des lieux alors même qu'ils présentaient des désordres qu'elle aurait normalement pu voir si la pièce avait été correctement éclairée'; - que face à de tels vices, dont l'agence pouvait se convaincre elle-même, et eu égard à l'âge et à la vétusté de l'immeuble, la Socogefim aurait également dû attirer l'attention de Mme [F] sur le risque d'apparition ou de réapparition d'insectes xylophages ou encore de la mérule et ce, quand bien même les opérations de vente ont été accompagnées des seuls diagnostics réglementairement obligatoires (plomb, amiante, conformité électrique, performance énergétique, risques naturels etc)'; - qu'en s'abstenant de ces précautions, et par là même en privant Mme [F] de la possibilité de prendre conscience des vices apparents et non apparents qui affectaient l'immeuble, la Socogefim lui a fait perdre une chance de ne pas contracter. La cour partage cette analyse, considérant en effet': - qu'il n'est pas acceptable, de la part d'un professionnel de l'immobilier, de faire visiter un bien, en particulier un sous-sol naturellement propice au développement de parasites, dans une obscurité telle, qu'elle empêche toute observation objective de l'état réel'des lieux ; - que si Mme [F] a également fait preuve de légèreté en acceptant de visiter la maison dans de telles conditions, l'agent immobilier a quant à lui commis une faute en ne prévoyant pas les moyens d'éclairage nécessaires'; - que par ailleurs et dans la mesure où la bâtisse, très largement faite d'un bois ancien et qui avait déjà fait l'objet de plusieurs opérations de rénovation, ce que l'agence ne pouvait pas ignorer compte tenu de sa qualité de professionnelle, elle aurait dû conseiller aux vendeurs et/ou à l'acquéreur, de requérir un diagnostic parasitaire actualisé afin de s'assurer de l'état réel de l'immeuble au moment de la vente. En présence de ces fautes, l'agence immobilière a engagé sa responsabilité civile professionnelle vis-à-vis de l'acheteuse qu'elle a ainsi privée de la possibilité de s'apercevoir que la maison présentait de graves désordres et que, sans être réparée à grands frais, elle demeurerait largement inhabitable voire pour partie dangereuse. Ce faisant, la Socogefim a fait perdre à Mme [F] une chance de ne pas contracter. En effet, il est probable que, mieux informée sur l'état réel de la maison et, par suite, sur le montant des frais nécessaires à sa remise en état, alors par ailleurs qu'elle n'avait pas l'intention ni les moyens financiers de procéder à de tels travaux, Mme [F] aurait renoncé à cette acquisition. En conséquence et à titre d'indemnisation de cette perte de chance, il y a lieu de condamner la Socogefim, in solidum avec la société Axa dont la garantie d'assurance n'est pas déniée, à payer à Mme [F] une somme de 50.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de ce préjudice, le jugement devant être réformé en ce sens. Ce montant étant apprécié au regard du prix de vente du coût des travaux de réfection. Par ailleurs et dans la mesure où cette faute de la Socogefim est également à l'origine d'un préjudice moral pour Mme [F] qui, croyant pouvoir se fier aux services d'une agence spécialisée dans la vente d'immeubles patrimoniaux, a acquis une maison qui lui cause aujourd'hui des difficultés, il y a lieu de condamner l'agence, in solidum avec son assureur Axa, à lui payer une indemnité de 10.000 € en réparation de son préjudice moral. VI - Sur les autres demandes': Même vouée à l'échec, l'action entreprise par Mme [F] et M. [Y] à l'encontre des consorts [L] ne présente pas un caractère fautif, la cour observant notamment que c'est de manière tout à fait excessive que ceux-ci soutiennent avoir été «'traînés dans la boue'» ou encore «'diffamés'» par les demandeurs. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [L] de leur demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour préjudice moral. Dispensés de toute condamnation, les consorts [L] seront également déboutés de leur demande en garantie formée à l'encontre de la Socogefim et de la société Axa. Parties perdantes, la Socogefim et la société Axa seront condamnées in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels comprendront notamment les frais d'expertise judiciaire. Elles seront également condamnées in solidum à payer à Mme [F] seule une somme de 10.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel. Conformément aux dispositions des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil, l'ensemble des condamnations qui précèdent produiront des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, lesquels seront capitalisés par périodes annuelles. Quant aux consorts [L], ils seront déboutés de leurs propres demandes au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS, La cour, Statuant dans les limites de l'appel, publiquement par mise à disposition, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort': - confirme le jugement en ce qu'il a débouté Mme [F] et M. [Y] de l'ensemble de leurs demandes dirigées à l'encontre des consorts [L], de même qu'en ce qu'il a débouté les consorts [L] de leur demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour préjudice moral'; - l'infirmant pour le surplus de ses dispositions, statuant à nouveau et y ajoutant': * juge que la Socogefim a manqué à ses obligations professionnelles et, par là même, a engagé sa responsabilité civile à l'égard de Mme [F]'; * condamne en conséquence la Socogefim, in solidum avec la société Axa, à payer à Mme [F] une indemnité de 50.000 € en réparation de son préjudice de perte de chance de ne pas contracter'; * condamne en outre la Socogefim, in solidum avec la société Axa, à payer à Mme [F] une indemnité de 10.000 € en réparation de son préjudice moral ; * condamne encore la Socogefim, in solidum avec la société Axa, à payer à Mme [F] seule une somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure'; * dit que l'ensemble des condamnations précitées produiront des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, lesquels seront capitalisés conformément aux conditions et modalités prévues à l'article 1343-2 du code civil'; * déboute l'ensemble des parties du surplus de leurs demandes'; * condamne la Socogefim, in solidum avec la société Axa, aux entiers dépens de première instance et d'appel, comprenant notamment le coût de l'expertise judiciaire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT M. COLLET G. GUIGUESSON