Cour d'appel, 24 novembre 2022. 21/02020

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 21/02020 - N° Portalis DBVS-V-B7F-FR6D Minute n° 22/00397 [B], [E] VEUVE [X] C/ S.C.I. COPLEX Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de THIONVILLE, décision attaquée en date du 13 Juillet 2021, enregistrée sous le n° 20/000265 COUR D'APPEL DE METZ 3ème CHAMBRE - TI ARRÊT DU 24 NOVEMBRE 2022 APPELANTS : Monsieur [D] [B] [Adresse 1] [Localité 7] Représenté par Me Marie VOGIN, avocat au barreau de METZ Madame [K] [E] veuve [X] Chez Mme [T] [E] [Adresse 3] [Localité 5] (LUXEMBOURG) Représentée par Me Marie VOGIN, avocat au barreau de METZ INTIMÉE : S.C.I. COPLEX Représentée par son gérant [Adresse 4] [Localité 6] Représentée par Me François RIGO, avocat au barreau de METZ DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 22 septembre 2022 tenue par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l'arrêt être rendu le 24 novembre 2022. GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame Sophie GUIMARAES COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre ASSESSEURS : Madame BASTIDE, Conseiller Monsieur MICHEL, Conseiller ARRÊT : Contradictoire Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme GUIMARAES, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSE DU LITIGE': Suite à une exécution forcée immobilière exercée à l'encontre de la SCI du 11 septembre, la SCI Coplex a été déclarée adjudicataire d'un appartement situé [Adresse 2]. Par ordonnance du tribunal d'instance de Thionville du 9 avril 2019, la SCI Coplex a été autorisée à reprendre les locaux abandonnés sis [Adresse 2] et M. [D] [B], en qualité de preneur, a été condamné à verser à la requérante la somme de 14.750 euros au titre des loyers et charges échus au 6 novembre 2018. Suite à l'opposition formée par M. [B] et par jugement du 10 décembre 2019, le tribunal d'instance de Thionville a débouté la SCI Coplex de ses demandes et l'a condamnée aux dépens. Par acte d'huissier du 8 février 2020, la SCI Coplex a fait assigner M. [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville et aux termes de ses dernières écritures, elle a demandé à la juridiction de': - à titre principal prononcer la résiliation du bail initial consenti à M. [B], ordonner son expulsion et celle de toutes personnes de son fait, notamment Mme [E] veuve [X], et autoriser l'huissier à lui restituer les clefs du logement' - condamner M. [B] à lui verser la somme de 28.000 euros arrêtée au 31 mai 2021 et une indemnité d'occupation journalière de 17 euros à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération des lieux - à titre subsidiaire constater l'occupation des lieux par M. [B] et Mme [E] veuve [X] sans droit ni titre, ordonner leur expulsion, l'autoriser à reprendre les lieux occupés et l'huissier à lui restituer les clefs du logement' - condamner M. [B] à lui verser la somme de 28.000 euros au titre des loyers impayés ou au titre de l'indemnité d'occupation arrêtée au 31 mai 2021'; - le condamner aux entiers frais et dépens ainsi qu'à lui verser une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M. [E] s'est opposé aux demandes et a sollicité une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [E], intervenante volontaire, a demandé au tribunal de «'lui donner acte de ce qu'elle certifie que M. [D] [B] lui a consenti un contrat de sous-location et qu'elle occupe encore actuellement les lieux, sauf ponctuellement compte tenu de sa maladie'», débouter la SCI Coplex de ses demandes et la condamner à lui verser une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement contradictoire du 13 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville a': - déclaré recevable l'intervention volontaire de Mme [E] - débouté la SCI Coplex de sa demande en résiliation de bail - constaté que M. [B] et Mme [E] ne disposent d'aucun droit ni titre sur le logement appartenant à la SCI Coplex - condamné M. [B] et Mme [E] à évacuer le logement situé [Adresse 2] et à défaut autorisé leur expulsion avec assistance de la force publique - autorisé l'huissier de justice à restituer les clefs à la SCI Coplex' - autorisé la SCI Coplex à à reprendre possession des lieux' - condamné M. [B] à payer à la SCI Coplex la somme de 27.750 euros au titre des indemnités d'occupation échues, décompte arrêté au 31 mai 2021' - condamné M. [B] à payer à la SCI Coplex la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile' - condamné M. [B] et Mme [E] aux entiers dépens de l'instance - débouté les parties de leurs autres demandes. Le juge a considéré que l'existence d'un bail initial entre la SCI du 11 Septembre et M. [B] n'étant pas démontrée, la SCI Coplex devait être déboutée de sa demande principale tendant au prononcé de la résiliation et à ses conséquences. Il a retenu que les contrats de sous-location produits par les défendeurs ne pouvaient être retenus comme valides en l'absence de preuve d'un bail initial et que ces derniers étaient dès lors considérés comme occupants sans droit ni titre ce qui justifiait leur expulsion, le payement d'une indemnité d'occupation ainsi que la reprise des clefs et du logement par la SCI Coplex. Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 6 août 2021, M. [B] et Mme [E] ont interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions. Aux termes de leurs dernières conclusions du 21 février 2022, les appelants demandent à la cour d'infirmer le jugement, de débouter la SCI Coplex de ses prétentions, dire et juger qu'ils sont légalement titulaires d'un droit d'occupation sur le logement litigieux et que toute demande de résiliation du titre d'occupation est irrecevable, subsidiairement non fondée et condamner la SCI Coplex à leur verser une indemnité de 3.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Ils soutiennent qu'il appartient à la SCI Coplex d'entreprendre toutes démarches utiles auprès de la SCI du 11 septembre afin de produire le bail existant et que M. [B] dispose d'un bail dont la contrepartie était la réalisation de nombreux travaux dans le logement. Ils ajoutent que l'huissier a constaté le 28 mars 2019 que les lieux paraissaient abandonnés et que la SCI Coplex se trouvant dans l'impossibilité de déterminer la date du départ de M. [B], n'ayant fait aucune démarche pour obtenir le contrat et n'ayant pas la preuve d'un nouveau contrat, sa demande en payement de l'arriéré locatif arrêté au 31 mai 2021 doit être rejetée. Ils font valoir que même en absence de bail, l'expulsion est impossible dès lors que l'acquéreur, en raison du procès-verbal d'adjudication, avait connaissance de la location avant la vente, notamment de la durée de six ans du bail à compter du 20 décembre 2011 et du loyer de zéro euro. Ils soutiennent que, sauf clause contraire, le locataire peut librement sous-louer son bail et qu'il appartenait à la SCI Coplex de faire des démarches auprès de l'ancien propriétaire du bien pour savoir si le contrat de sous-location était autorisé, qu'elle n'a assigné que M. [B] alors qu'elle avait connaissance du contrat de sous-location et concluent au rejet de la demande en payement de l'arriéré locatif arrêté au 31 mai 2021. Ils affirment que l'existence du contrat de sous-location est prouvée puisque Mme [E] a toujours occupé les lieux sauf ponctuellement en raison de sa maladie et qu'elle paye la taxe d'habitation, contestant le constat d'huissier concluant à l'inoccupation du logement. Ils font valoir que M. [B] n'était débiteur d'aucun loyer eu égard aux travaux effectués, qu'il a été relaxé du chef de faux par le tribunal correctionnel et que le jugement entrepris est en contradiction avec celui du 10 décembre 2019 qui constatait que M. [B] était bien domicilié à l'adresse du bien litigieux. Par conclusions du 15 juillet 2022, la SCI Coplex demande à la cour de confirmer le jugement et de : - condamner M. [B] à lui verser la somme de 500 euros par mois à compter du 1er juin 2021 jusqu'à l'arrêt à intervenir - à titre subsidiaire, si la cour juge que M. [B] et Mme [E] justifient d'un titre d'occupation, infirmer le jugement et prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à M. [B] - ordonner l'expulsion de M. [B] et de tous occupants de son chef, y compris Mme [E], avec le concours de la force publique, sous astreinte de 10 euros par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir' - autoriser Me [W] à lui restituer les clefs de la porte d'entrée du logement' - condamner M. [B] à lui payer la somme de 28.000 euros au titre des indemnités d'occupation échues, décompte arrêté au 31 mai 2021 et la somme de 500 euros par mois à compter du 1er juin 2021 - condamner solidairement, en tous les cas in solidum, M. [B] et Mme [E] aux entiers dépens de l'instance ainsi qu'à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle soutient d'une part que M. [B] ne justifie pas d'un contrat de location alors qu'il fait état dans ses pièces d'un contrat souscrit le 20 mars 2006 et d'autre part que le contrat produit par ce dernier en date du 9 décembre 2011 passé avec la SCI du 11 septembre est un faux, la date étant incertaine et l'authenticité du document non établie. Elle affirme que si le contrat de 2011 avait existé, M. [B] le lui aurait produit, ainsi qu'au notaire ou au tribunal en 2019 et n'aurait pas invoqué un contrat de bail du 20 mars 2006. Elle ajoute que le contrat produit par M. [B] ne comprend pas de loyer valant contrepartie de la mise à disposition du bien alors qu'il s'agit d'un élément constitutif du bail, ne contient aucune date certaine et n'a pas de valeur probante. Elle fait valoir que les appelants n'ont rien versé pour l'occupation des lieux alors que la valeur du loyer peut être fixée à 500 euros au regard du bail d'un appartement équivalent. A titre subsidiaire, si l'existence du contrat de location était retenue, elle rappelle que par principe, la loi de 1989 interdit tout contrat de sous-location et reproche à M. [B], outre l'absence de paiement de loyer, d'avoir contrevenu gravement à ses obligations de locataire en sous-louant le bien sans autorisation expresse du bailleur. Elle fait en outre valoir que les appelants n'occupent plus le lieu de manière certaine depuis le 30 avril 2019 alors que le locataire a l'obligation d'occuper les lieux. Elle en conclut que ces manquements justifient la résiliation du bail. L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 septembre 2022. MOTIFS DE LA DECISION : Sur l'existence d'un contrat de bail Conformément à l'article 9 du code de procédure civile, il appartient à M. [B] qui s'en prévaut, de rapporter la preuve de l'existence d'un contrat de bail. Si l'appelant verse aux débats un contrat de «'sous-location'» daté du 9 décembre 2011 aux termes duquel la SCI du 11 Septembre lui aurait donné à bail le logement litigieux, il est observé que ce document n'a été produit qu'au dernier état de la procédure de première instance par conclusions du 17 mai 2021, qu'il n'a jamais été produit précédemment malgré les demandes réitérées du notaire chargé de la procédure d'adjudication de l'immeuble, de la SCI Coplex ou lors de la procédure de résiliation du bail en 2019 et qu'il n'est produit qu'une photocopie de ce document dont la véracité est contestable. Il est considéré que ce contrat de sous-location est d'une valeur probante insuffisante pour établir la réalité d'un contrat de bail conclu entre la SCI du 11 septembre et M. [B] en l'absence d'autre pièce venant l'étayer. Il est précisé que l'appelant ne peut prétendre avoir été relaxé du chef de faux alors que le jugement correctionnel du 24 septembre 2018 ne concerne pas la rédaction d'un faux contrat de bail pour le logement situé [Adresse 2] mais un autre immeuble. Enfin si l'appelant soutient qu'il a été reconnu par jugement du 10 décembre 2019 qu'il était bien domicilié à cette adresse, il est constaté que ce jugement n'a fait que débouter la SCI Coplex de ses demandes en indiquant dans sa motivation que M. [B] se domicilie à cette adresse sans lui reconnaître aucun droit à ce titre, de sorte qu'il n'y a aucune contradiction entre les décisions de justice. A titre surabondant, il est retenu que le bail entre la SCI du 11 septembre et M. [B] n'est pas formé en raison de l'absence de contrepartie financière, le loyer fixé à néant n'étant ni réel ni sérieux et les prétendus travaux en contrepartie n'étant ni décrits ni justifiés. A défaut de contrat de bail, M. [B] se trouve sans droit ni titre sur le logement et subséquemment dans l'incapacité de conclure avec Mme [E] un contrat de sous-location créateur de droits au bénéfice de cette dernière. Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que M. [B] et Mme [E] ne disposent d'aucun droit ni titre pour occuper le logement appartenant à la SCI Coplex, les a condamnés à quitter les lieux, a ordonné à défaut leur expulsion, autorisé l'huissier à restituer les clés à la SCI Coplex et celle-ci à reprendre les lieux. Les appelants sont en outre déboutés de leur demande tendant à l'irrecevabilité de toute demande de résiliation du titre d'occupation. Sur l'indemnité d'occupation En raison de l'occupation des lieux sans droit ni titre, il convient de convient de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [B] à payer à la SCI Coplex la somme de 27.750 euros au titre des indemnités d'occupation échues selon décompte arrêté au 31 mai 2021. Il est en outre fait droit à la demande additionnelle de la SCI Coplex et en l'absence de preuve de la libération des lieux occupés, tendant à la condamnation de l'appelant à lui verser une indemnité d'occupation de 500 euros par mois à compter du 1er juin 2021 jusqu'au présent arrêt. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées. M. [B] et Mme [E], parties perdantes, devront supporter les dépens d'appel et il est équitable qu'ils soient condamnés à verser à la SCI Coplex la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée en première instance. Il convient en outre de les débouter de leur propre demande de ce chef. PAR CES MOTIFS : LA COUR, CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a': - constaté que M. [D] [B] et Mme [K] [E] veuve [X] ne disposent d'aucun droit ni titre pour occuper les lieux - condamné M. [D] [B] et Mme [K] [E] veuve [X] à évacuer le logement situé [Adresse 2] et à défaut autorisé leur expulsion avec assistance de la force publique - autorisé l'huissier de justice à restituer les clefs à la SCI Coplex' - autorisé la SCI Coplex à à reprendre possession des lieux' - condamné M. [D] [B] à payer à la SCI Coplex la somme de 27.750 euros au titre des indemnités d'occupation échues, décompte arrêté au 31 mai 2021'et la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile' - condamné M. [D] [B] et Mme [K] [E] veuve [X] - débouté M. [D] [B] et Mme [K] [E] veuve [X] de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Y ajoutant DEBOUTE M. [D] [B] et Mme [K] [E] veuve [X] de leur demande tendant à l'irrecevabilité de la demande de résiliation du titre d'occupation ; CONDAMNE M. [D] [B] à payer à la SCI Coplex une indemnité d'occupation de 500 euros par mois à compter du 1er juin 2021 jusqu'au jour du présent arrêt'; DÉBOUTE M. [D] [B] et Mme [K] [E] veuve [X] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum M. [D] [B] et Mme [K] [E] veuve [X] à verser à la SCI Coplex la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum M. [D] [B] et Mme [K] [E] veuve [X] aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT