Cour d'appel, 13 février 2024. 22/03103

ARRET N°57 FV/KP N° RG 22/03103 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GWFC [I] C/ [W] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 2ème Chambre Civile ARRÊT DU 13 FEVRIER 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/03103 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GWFC Décision déférée à la Cour : jugement du 14 novembre 2022 rendu par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE. APPELANTE : Madame [X] [I] née le 18 Août 1956 à [Localité 7] (93) [Adresse 4] [Localité 2] Ayant pour avocat plaidant Me Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON - YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS INTIMEE : Madame [Y] [W] née le 05 Février 1956 à [Localité 5] [Adresse 1] [Localité 3] Ayant pour avocat plaidant Me Quentin VIGIE de la SELARL E-LITIS SOCIETE D'AVOCATS, avocat au barreau de SAINTES. COMPOSITION DE LA COUR : En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 09 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Monsieur Fabrice VETU, Conseiller Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Claude PASCOT, Président Monsieur Fabrice VETU, Conseiller Monsieur Cédric LECLER, Conseiller GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU, ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE Le 31 mars 2015, Madame [Y] [W] a consenti un bail d'habitation à Madame [X] [I] portant sur un appartement situé à [Localité 2] contre paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 530 € outre 70 € de provisions sur charges. Le 10 septembre 2020, Mme [W] a fait signifier à Madame [I] un congé en vue de vendre le logement à effet du 31 mars 2021 puis fait délivrer une sommation de quitter les lieux au 19 mars 2021. Le 28 avril 2021, Mme [W] a attrait Mme [I] devant le tribunal judiciaire de Saintes aux fins de voir déclarer valide le congé pour vendre en date du 10 septembre 2020 et de la valider dans toutes conséquences de droit et, notamment, ordonner son expulsion ainsi que tous occupants de son chef de l'appartement dans le mois de signification de la décision à intervenir sous astreinte de 50 € par jour de retard, la condamner à lui verser une indemnité d'occupation de 645€ par mois à compter du 1er avril 2021 et jusqu'à libération des lieux, outre 2.000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive et 2.000 € au titre des frais irrépétibles. Par jugement en date du 21 juin 2021, le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saintes a constaté que le bail litigieux portait sur un logement situé dans le ressort du tribunal judiciaire de La Rochelle et s'est déclaré incompétent pour connaître de l'action engagée par Mme [W] à l'encontre de Mme [I] dans le cadre du bail et a dit compétent le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de La Rochelle puis, renvoyé les parties à se pourvoir devant cette juridiction et a ordonné la transmission du dossier de l'affaire. Par jugement en date du 14 novembre 2022, le tribunal judiciaire de La Rochelle a statué ainsi : - rejette la demande visant la nullité de l'acte de signification du congé pour vendre en date du 10 septembre 2020, - valide le congé délivré le 10 septembre 2020, à effet du 31 mars 2021, par Madame [Y] [W] à Madame [X] [I], - constate par conséquent la résiliation du bail conclu entre Madame [Y] [W] et Madame [X] [I] et portant sur l'appartement à [Adresse 6] à la date du 31 mars 2021, - ordonne à Madame [X] [I] de quitter les lieux dès la signification du jugement étant précisé qu'à défaut, le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous autres occupants de son chef sous astreinte provisoire de 15 € par jour de retard à compter d'un délai de 2 mois à compter de la signification de présente décision qui courra pendant un délai de 6 mois, passé lequel il devra être procédé à la liquidation de l'astreinte provisoire et au prononcé éventuel d'une astreinte définitive, - dit qu'à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, - condamne Madame [X] [I] à payer à Madame [Y] [W], en deniers ou quittances, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 645 € (six cent quarante-cinq euros) à compter du 1er avril 2021 et jusqu'à la date de son départ définitif des lieux, - Déboute Madame [W] de sa demande au titre de la somme de 261,30 €, - Déboute Madame [W] de sa demande au titre de la résistance abusive, - Déboute Madame [X] [I] de sa demande au titre de la communication des quittances de loyers à partir d'avril 2021, - écarte l'exécution provisoire de droit de la présente décision, - condamne Madame [X] [I] à verser à Madame [Y] [W] la somme de 600 € (six cents euros) au titre de disposition de l'article 700 du Code de procédure civile, - déboute Madame [X] [I] de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamne Madame [X] [I] aux dépens de l'instance qui incluront le coût du congé en date du 10 septembre 2020, de la sommation de quitter les lieux du 19 mars 2021 et de l'assignation. Par déclaration en date du 14 décembre 2022, Madame [I] a relevé appel de cette décision en visant les chefs expressément critiqués. Madame [I], par dernières conclusions RPVA du 14mars 2023, demande à la cour de : - juger recevable et bien fondé l'appel interjeté par elle, Y faisant droit, réformer et statuer à nouveau, - débouter Madame [W] de sa demande de validation du congé pour vendre en date du 10 septembre 2020, - annuler ledit congé, avec toutes suites et conséquences que de droit, - débouter Madame [W] de toutes autres demandes, plus amples ou contraires aux présentes, - condamner Madame [W] à payer à Madame [I] la somme de 7.500 € à titre de dommages et intérêts outre celle de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens. Madame [W], par dernières conclusions portant appel incident transmises par voie électronique en date du 1er juin 2023, demande à la cour de : - Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux et de la protection près le tribunal judiciaire de La Rochelle le 14 novembre 2022 sous le n° RG 21/02687 en ce qu'il a : débouté Madame [W] de sa demande au titre de la somme de 261,30 € ; débouté Madame [W] de sa demande au titre de la résistance abusive. - confirmer le jugement attaqué pour le surplus, Statuant à nouveau, - condamner Madame [I] à payer à Madame [W], à titre d'indemnité d'occupation mensuelle, la somme de 645 € du 1er avril 2021 jusqu'au 31 mars 2023 et la somme de 667 € à compter du 1er avril 2023 et jusqu'à la date de son départ définitif des lieux, - condamner Madame [I] à payer à Madame [W] la somme de 317,54 € correspondant au solde de charges pour la période du 1er avril 2020 jusqu'au 31 décembre 2022, - condamner Madame [I] à payer à Madame [W] une indemnité de 2.000 € à titre de dommages intérêts pour résistance abusive, En tout état de cause, - débouter Madame [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - condamner Madame [I] à payer à Madame [W] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamner Madame [I] au paiement des entiers dépens de l'instance. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. L'instruction de l'affaire a été clôturée suivant ordonnance en date du 20 décembre 2023 en vue d'être plaidée à l'audience du 09 janvier 2024, date à partir de laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la validité du congé 1. A titre liminaire, la cour observe que l'infirmation de la décision déférée est exclusivement critiquée au regard du caractère sérieux du motif du congé pour vendre délivré à Madame [I]. 2. Madame [I] soutient, à ce titre, qu'elle est fondée à considérer que le motif invoqué au soutien du congé est de circonstance et ne correspond à aucune intention sérieuse de vendre de la part de madame [W]. 3. L'article 15-II, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le congé est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire. l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. 4. L'arrêté du 13 décembre 2017, relatif au contenu de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement, lequel fait corps avec le congé pour vendre contesté du 25 juin 2019, énonce en son article 2-2-3 consacré aux 'Mentions obligatoires' que la notification du congé pour vendre doit comporter plusieurs mentions spécifiques, à savoir : - la mention que le bailleur entend reprendre le logement pour le vendre ; - le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée des seuls locaux et éventuelles dépendances loués. A cet effet, le congé reprend la désignation des locaux loués figurant au bail ; - le congé doit décrire avec exactitude les locaux loués et quelles sont leurs dépendances éventuelles. En revanche, il n'est pas obligatoire que la superficie du logement soit mentionnée dans le congé ; - la notification du congé doit reproduire les cinq premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, lesquels indiquent quelles sont les conditions de l'offre de vente au profit du locataire. 5. En son article 2-2-4 relatif à l'offre de vente au locataire, il est indiqué que dans le cas d'un congé pour vendre, la loi donne au locataire du logement mis en vente un droit de préemption, ce qui signifie que le locataire a priorité sur tout autre acquéreur potentiel du logement pour en faire l'acquisition à sa place et dans les mêmes conditions. 6. En l'espèce, le congé pour vendre produit aux débats contient l'ensemble des éléments requis par la loi et le texte réglementaire précité et va même au-delà dès lors qu'il reproduit in extenso l'arrêté du 13 décembre 2017. 7. Il s'ensuit qu'il y a lieu de débouter l'appelante de sa demande de nullité du congé pour une prétendue absence de réelle volonté de vendre qui n'est pas requis par ces textes à ce stade de la procédure. Sur la demande formée au titre du décompte de charges et les demandes indemnitaires 8. Madame [I] échouant à démontrer un quelconque 'entêtement' de Madame [W], le congé pour vendre étant régulier et fondé, cette demande ne saurait prospérer. Il convient de rejeter la demande formée à ce titre. 9. S'agissant des demandes au titre du décompte de charges et indemnitaire formée par Mme [W] au titre de la résistance abusive, la cour observe que sur ce point, les parties ne font que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance. 10. Conformément aux dispositions de l'article 955 du Code de procédure civile, en l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties. 11. Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée de ce chef. Sur les autres demandes 12. Il apparaît équitable de condamner Madame [I] à payer à Madame [W] une indemnité de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et de rejeter la demande formée par l'appelante au même titre. 13. Madame [I] qui échoue en ses prétentions supportera la charge des dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour, Confirme en toutes ses dispositions contestées le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de La Rochelle en date du 14 novembre 2022, Y ajoutant, Condamne Madame [X] [I] à payer à Madame [Y] [W] une indemnité de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, Rejette les autres demandes, Condamne Madame [X] [I] aux dépens d'appel. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,