Tribunal judiciaire, 28 juin 2024. 23/04353

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE JUGEMENT N° 24/ PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND Référés Cabinet 3 JUGEMENT DU : 28 Juin 2024 Président :Madame DEPRE, Juge Greffier :Madame SOULIER, Greffière Débats en audience publique le : 31 Mai 2024 GROSSE : Le 28 Juin 2024 à Me Philippe CORNET à Me Guillaume BORDET EXPÉDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 23/04353 - N° Portalis DBW3-W-B7H-33BX PARTIES : DEMANDERESSE LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la S.A.S GESPAC IMMOBILIER dont le siège social est sis [Adresse 3] elle-même prise en la personne de son représentant légal représentée par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE DÉFENDEUR Monsieur [E] [B] né le 08 Octobre 1979 à [Localité 4] (ALGERIE) demeurant [Adresse 2] représenté par Maître Guillaume BORDET de l’ASSOCIATION BORDET - KEUSSEYAN - BONACINA, avocats au barreau de MARSEILLE EXPOSE DU LITIGE Par assignation du 13 octobre 2023, le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la société GESPAC IMMOBILIER, a fait citer Monsieur [E] [B] en demandant au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 : - sa condamnation au paiement de la somme en principal de 5.419,70 € au titre des charges arrêtées au 31 août 2023, - sa condamnation au paiement de la somme en principal de 6.937,92 € au titre des provisions sur charges futures jusqu’au 1er juillet « 20245 », - sa condamnation à la somme de 905,83 € au titre des frais nécessaires, - sa condamnation à la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, - sa condamnation à la somme de 1.602 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. L’affaire a été appelée à l’audience du 31 mai 2024. À cette date, le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la société GESPAC IMMOBILIER, par l’intermédiaire de son conseil, modifie ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter et sollicite voir : « PRENDRE ACTE du désistement du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de ses demandes initiales visant à la condamnation de Monsieur [E] [B] au paiement des frais nécessaires, des charges échues et à échoir, selon décompte arrêté au 31 août 2023 ; CONDAMNER Monsieur [E] [B] à payer au Syndicat des Copropriétaires de de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; REJETER les demandes de Monsieur [E] [B] ; CONDAMNER Monsieur [E] [B] à payer au Syndicat des Copropriétaires de de l’immeuble sis [Adresse 1] une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance”. Monsieur [E] [B], représenté par son conseil à l’audience, développe ses conclusions récapitulatives auxquelles il sera renvoyé et conclut : « JUGER la mise en demeure du 16 janvier 2023 irrégulière au regard des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, La JUGER de plus fort irrégulière dans la mesure où les charges provisionnelles du 1er octobre 2023 au 1er juillet 2025, pour une somme de 6 937,92 € n’y sont pas visées, JUGER que le Syndicat des Copropriétaires ne pouvait pas engager une procédure accélérée au fond, dès lors que la mise en demeure n’est pas demeurée infructueuse au vu des règlements effectués les 20 janvier et 26 janvier 2023 par le copropriétaire, A titre surabondant et sur le fond, JUGER que Monsieur [E] [B] règle régulièrement ses charges et que le règlement différé d’un appel de charges exceptionnel de 13 000 € ne saurait constituer une soustraction fautive au règlement des charges, En conséquence, JUGER la procédure du Syndicat des Copropriétaires irrecevable, JUGER ladite procédure, en tout état de cause, injustifiée et infondée, DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de toutes ses demandes fins et conclusions, Reconventionnellement, Le CONDAMNER à payer à Monsieur [E] [B] une somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts au regard du caractère manifestement abusif de la procédure mise en oeuvre par ses soins, Le CONDAMNER à payer à Monsieur [E] [B] au paiement d’une somme de 3 000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, Laisser à sa charge les entiers dépens de la procédure, JUGER que Monsieur [E] [B] sera déchargé de toute participation au financement des condamnations lui profitant. Régulièrement cité procès-verbal remis en étude, Monsieur [S] [T] n’est pas représenté à l’audience susvisée ». L’affaire a été mise en délibéré au 28 juin 2024. SUR QUOI, A titre préliminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « dire » ou « dire et juger », tout comme les demandes de « donner acte », ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, de sorte que cette juridiction n’est pas nécessairement tenue d’y répondre. Sur la demande en paiement Attendu que le syndicat des copropriétaires entend mettre en œuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ; Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l'article 14-2-1. Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance. Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22 ». Attendu que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées ; Que cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel prévu à l’article 14-1 de la loi en prévoyant la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours, sans mise en péril de sa trésorerie ; Qu’elle est subordonnée à la délivrance préalable d’une mise en demeure claire et précise des provisions dues au titre de l’article 14-1 et fonds travaux de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 devenues exigibles ; Attendu qu’en l’espèce, le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la société GESPAC IMMOBILIER, fait valoir que Monsieur [E] [B], en sa qualité de propriétaire du lot 1 de l’immeuble en copropriété, est débiteur du paiement des charges de copropriété arrêtées au 31 août 2023 et des charges non échues cependant devenues exigibles en vertu de l’article précité ; Qu’il produit des pièces à l’appui de ses prétentions et notamment : un relevé de propriété, les procès-verbaux des assemblées générales des 18 mai 2022, 9 janvier 2023 et 19 avril 2023, un extrait de compte comportant l’arriéré de charges de copropriété arrêtée au 31 août 2023, ainsi que la lettre recommandée de mise en demeure de payer la somme de 9.442,21 € en date du 16 janvier 2023 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Attendu que Monsieur [E] [B] ne conteste pas avoir reçu la mise en demeure litigieuse mais oppose au syndicat des copropriétaires l’irrecevabilité de ses demandes dans le cadre de la procédure accélérée au fond au motif qu’il n’a pas respecté les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui impose la délivrance d’une mise en demeure visant seulement les provisions exigibles et ne permet la poursuite du paiement de toutes les provisions non encore échues mais également des provisions antérieures qu’à défaut de règlement des provisions exigibles dans le délai de 30 jours ; Qu’il relève que la mise en demeure de payer la somme de 9.442,21 € vise les charges antérieures qui ne devraient pas y figurer, alors que la provision exigible est de 6.937,92 € de sorte qu’il n’était pas en mesure de distinguer les sommes demandées et leur fondement. Attendu qu’en l’occurrence, la mise en demeure du 16 janvier 2023 a été adressée à Monsieur [E] [B] et est rédigée comme suit : « la somme que vous devez au titre des charges de copropriété s’élève à 9.442,21 € au titre des charges de copropriété dues pour les exercices 2021-2022 et 2022-2023 conformément aux budgets prévisionnels et aux travaux votés lors des assemblées générales des 22 décembre 2021 et 18 mai 2022 » ; Qu’à cette mise en demeure est annexé un décompte qui porte sur l’intégralité des sommes dues par Monsieur [E] [B] au titre de la période du 15 juillet 2022 au 14 janvier 2023; Que ce décompte ne fait mention que de «TRVX RENFORCEMENT ESC » et « fonds provisionnels » ou encore « fonds travaux loi ALUR » à compter du 15 juillet 2022 jusqu’au 14 janvier 2023 alors même que, par suite de l’approbation des comptes des exercices 2021, 2022 et jusqu’au 30 septembre 2023 par l’assemblée générale du 19 avril 2023, les sommes dues au titre de ces exercices ne constituent plus des provisions mais des charges échues ; Que par ailleurs, la somme de 9.442,21 € intègre des frais de mise au contentieux à deux reprises, des frais d’huissiers et de mise en demeure qui ne constituent pas des provisions pour charges et ne pouvaient faire l’objet d’une mise en demeure de paiement ; Qu’ainsi la mise en demeure du 16 janvier 2023 adressée à Monsieur [E] [B] qui constitue un acte préalable à l’action en justice dans le cadre de la procédure accélérée au fond, opère une confusion entre les charges échues et les provisions pour charges et ne précise pas de manière claire et sans ambiguïté le montant des provisions exigibles au titre de l’article 14-1 et de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 relative à l’exercice en cours et à l’exercice dont l’approbation des comptes n’est pas encore intervenue, dont le paiement devait intervenir dans le délai de 30 jours de la réception de la mise en demeure sauf à encourir la mise en œuvre de la procédure accélérée au fond permettant au syndicat des copropriétaires de poursuivre le paiement de l’intégralité des provisions du budget prévisionnel adopté mais également le recouvrement de l’intégralité de l’arriéré des charges échues ; Que Monsieur [E] [B], qui n’est pas un professionnel du droit, ne pouvait à la lecture de la mise en demeure du 16 janvier 2023 et de son décompte, qui lui réclamait le paiement de la somme de 9.442,21 €, faire la distinction entre les charges échues dues et les provisions exigibles de l’exercice du 2022, non encore approuvé, et de l’exercice 2023 et déterminer le montant des provisions exigibles ; Qu’ainsi la mise en demeure du 16 janvier 2023 ainsi que le décompte joint à celle-ci ne permettait pas à Monsieur [E] [B] de connaître le montant des sommes dont il devait s’acquitter dans le délai de 30 jours afin d’éviter la mise en œuvre de la procédure accélérée au fond ; Que faute de justifier d’une mise en demeure valable répondant aux prescriptions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les demandes du le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la société GESPAC IMMOBILIER, ne peuvent aboutir dans le cadre de la procédure accélérée au fond et sont donc irrecevables ; Que par suite de l’irrecevabilité de la demande principale, la demande du syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la société GESPAC IMMOBILIER tendant à prendre acte de son désistement est sans objet, de même que la de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive des défendeurs ne peut aboutir. Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts Attendu que conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient à Monsieur [E] [B], qui prétend que la procédure initiée par le syndicat des copropriétaires lui a causé un préjudice, de le prouver ; Que le fait que la procédure engagée par le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la société GESPAC IMMOBILIER, ait été déclarée irrecevable ne suffit pas à considérer que celle-ci aurait été abusive ni à caractériser le préjudice qui en serait résulté ; Qu’en l’espèce, Monsieur [E] [B] ne démontre pas l’existence du préjudice dont il se prévaut. Que la demande de dommages et intérêts sera rejetée. Sur les demandes accessoires Attendu qu’aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties ; Que le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la société GESPAC IMMOBILIER, conservera la charge des dépens qu’il a engagés à l’occasion de la présente instance ; PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT, DÉCLARE le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la société GESPAC IMMOBILIER, irrecevable en ses demandes dans le cadre de la procédure accélérée au fond sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; DÉBOUTE le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la société GESPAC IMMOBILIER de sa demande de dommages-intérêts ; DÉBOUTE Monsieur [E] [B] de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts ; DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties ; CONDAMNE le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la société GESPAC IMMOBILIER aux entiers dépens. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT