Cour d'appel, 30 mai 2022. 20/02302

MINUTE N° 22/323 Copie exécutoire à : - Me Thierry CAHN - Me Nadine HEICHELBECH Le Le greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 30 Mai 2022 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 20/02302 - N° Portalis DBVW-V-B7E-HMBC Décision déférée à la cour : jugement rendu le 07 juillet 2020 par le juge des contentieux de la protection de Guebwiller APPELANTS : Monsieur [Z] [U] [Adresse 3] [Localité 1] Représenté par Me Thierry CAHN, avocat au barreau de COLMAR Madame [W] [U] [Adresse 3] [Localité 1] Représentée par Me Thierry CAHN, avocat au barreau de COLMAR INTIME : Monsieur [Y] [M] [Adresse 4] [Localité 2] - ALLEMAGNE Représenté par Me Nadine HEICHELBECH, avocat au barreau de COLMAR COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 07 mars 2022, en audience publique, devant la cour composée de : Mme MARTINO, Présidente de chambre Mme FABREGUETTES, Conseiller Madame DAYRE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme HOUSER ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE Selon contrat du 31 octobre 2016, Monsieur [Y] [M] a donné à bail à Monsieur [Z] [U] et Madame [W] [U] une maison située [Adresse 3], moyennant paiement d'un loyer mensuel de 700 € charges comprises. Déplorant des loyers impayés depuis le mois de mai 2017, Monsieur [Y] [M] a assigné Monsieur et Madame [U] devant le tribunal de proximité de Guebwiller, aux fins de voir prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts des locataires, voir ordonner l'expulsion de ces derniers sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, ainsi que de les voir condamner in solidum à lui payer la somme de 11 442,27 € au titre des loyers et charges arrêtés au mois de mai 2019, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer à compter de la résiliation du bail jusqu'à évacuation complète et définitive des lieux, outre une somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il a précisé qu'il avait été convenu que les locataires ne paieraient pas de loyer pendant trois mois en contrepartie de travaux de peinture et de jardinage ; qu'ils ont de même réglé une somme de 5 115,54 € pour le remplacement de la chaudière, ainsi qu'une somme de 242,19 € pour le remplacement d'un radiateur, montants défalqués de la dette locative ; que les défendeurs restent redevables d'une importante dette de 11 442,27 €. Monsieur et Madame [U] ont conclu au rejet des demandes et ont subsidiairement sollicité réduction du montant du loyer mensuel à une somme symbolique, eu égard à l'état du logement. Ils ont demandé paiement d'une somme de 1 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile. Ils ont fait valoir que l'ampleur des travaux qui leur avaient été demandés excédait manifestement l'équivalent de trois mois de loyer, la maison étant totalement insalubre ; qu'au 8 avril 2018, ils avaient déjà exposé une somme de 9 894,96 € au titre de travaux imputables au bailleur, outre la somme de 27 780 € au titre de leurs heures de main-d''uvre ; que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent, de sorte que la demande d'expulsion ne saurait être accueillie. Par jugement du 7 juillet 2020, le tribunal de proximité de Guebwiller a : -prononcé la résiliation du contrat de bail liant les parties, -dit que Monsieur [Z] [U] et Madame [W] [U] sont sans droit ni titre quant au logement qu'ils occupent au [Adresse 3], -condamné in solidum Monsieur [Z] [U] et Madame [W] [U] à payer à Monsieur [Y] [M] la somme de 11 442,27 € arrêtée au mois de mai 2019 au titre des loyers, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, -condamné in solidum Monsieur [Z] [U] et Madame [W] [U] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, soit la somme de 700 € mensuelle qui serait normalement due en cas de poursuite du contrat de location, à compter de la décision et jusqu'à évacuation complète et définitive des lieux, -ordonné l'expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [Z] [U] et de Madame [W] [U] du bien immobilier situé [Adresse 3] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, faute de délaissement volontaire des lieux aux plus tard deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les locaux, -dit qu'il n'y a pas lieu à condamnation à une astreinte, -dit que chaque partie conservera la charge de ses propres frais et dépens, -rappelé que l'exécution provisoire du jugement est de droit. Monsieur [Z] [U] et Madame [W] [U] ont interjeté appel de cette décision le 12 août 2020. Par écritures notifiées le 8 septembre 2021, ils concluent à l'infirmation du jugement entrepris et demandent à la cour de : -rejeter toute prétention de Monsieur [Y] [M], -donner acte aux consorts [U] de ce qu'ils ont quitté les lieux en avril 2021, -déclarer les demandes nouvelles irrecevables et subsidiairement infondées, -subsidiairement, réduire dans une large mesure les montants sollicités, -condamner Monsieur [Y] [M] aux entiers dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Ils font valoir qu'ils sont de nationalité allemande et ne connaissent pas le droit français ; que le bailleur a exigé dès l'origine des versements en liquide qui n'ont pas été pris en compte ; qu'ils ont dû exposer d'importants travaux pour rendre le logement habitable ; qu'il existait notamment un défaut d'isolation sur le matériel électrique ; que le chauffage ne fonctionnait pas, que la végétation avait totalement envahi les extérieurs de la maison, que les portes et fenêtres étaient défectueuses et que les robinets fuyaient ; qu'ils étaient fondés à opposer l'exception d'inexécution au bailleur et à ne pas régler les loyers avant que les travaux minimum aient été effectués ; qu'à défaut, ils ont eux-mêmes effectués des travaux ; que la résiliation du bail ne peut être prononcée à leurs torts et qu'ils ne sont pas débiteurs des montants réclamés, dont le montant doit subsidiairement être diminué ; qu'ils ont en tout état de cause quitté le logement en avril 2021 et remis les clés à l'huissier. Par écritures notifiées le 15 décembre 2021, Monsieur [Y] [M] a conclu à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et demande à la cour de : -condamner les consorts [U] in solidum au paiement de la somme de 4 500 euros au titre de l'indemnité d'occupation, -débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, A titre complémentaire, -condamner les époux [U] in solidum au paiement de la somme de 9 261 euros au titre des arriérés de loyers pour la période du 1er juin 2019 au 7 juillet 2020, -réserver l'éventuelle demande de Monsieur [Y] [M] quant au montant des dommages et intérêts à réclamer pour le préjudice matériel consécutif au départ des appelants du logement, En tout état de cause, -condamner les consorts [U] in solidum au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, -condamner les consorts [U] aux entiers frais et dépens. Il fait valoir qu'il est lui-même de nationalité allemande et que le contrat a été rédigé en langue allemande ; que les appelants ont quitté les lieux et ont restitué les clefs à l'huissier le 17 mai 2021 sans qu'un état des lieux de sortie ait pu être établi ; qu'il n'a pas reçu de paiement en espèces ; que les locataires ne lui ont jamais fait part de leur volonté d'effectuer des travaux dans les lieux, autres que ceux mentionnés dans le bail et ayant donné lieu à dispense de paiement des loyers pendant trois mois ; que les consorts [U] ne peuvent exciper de l'exception d'inexécution, alors qu'ils ne lui ont pas demandé de faire faire des réparations dans les lieux ; que leur affirmation selon laquelle l'immeuble était dans un état délabré est en contradiction avec les dispositions du contrat de bail. Il fait valoir que les appelants ont procédé à des versements entre les mains de l'huissier à hauteur de 2 370 euros, somme qui devra être déduite de l'indemnité d'occupation de 7 230 euros due à la date de la remise des clefs, soit un solde de 4 500 euros ; qu'il est fondé à demander paiement des loyers impayés courus du mois de juin 2019 jusqu'au 7 juin 2020. Il soutient que les appelants ont laissé la maison dans un état déplorable ; qu'il est dans l'impossibilité d'évaluer son préjudice, un constat des dégâts subis devant prochainement être réalisé ; que ses droits doivent être réservés. MOTIFS Vu l'ordonnance de clôture en date du 15 février 2022 ; En vertu des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer. L'article 7 de la même loi dispose que le locataire est obligé a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Les documents contractuels ayant été rédigés en langue allemande, les appelants ne peuvent soutenir qu'ils n'en auraient pas compris les termes et les obligations qui en découlent, étant précisé qu'ils ne peuvent échapper à leurs engagements au motif qu'ils ignoreraient le droit français qui régit la convention locative. Il est constant qu'aux termes du bail signé le 31 octobre 2016 à effet au 1er février 2017, les locataires devaient effectuer des travaux de peinture dans les lieux, ainsi que des travaux de jardinage, moyennant remise de trois mois de loyer. Les mensualités de 700 euros étaient en conséquence dues à compter du mois de mai 2017. Les appelants, à qui incombe la charge de la preuve, conformément aux dispositions de l'article 1353 du code civil, ne versent aux débats aucun justificatif de paiement qu'ils auraient effectué en espèces entre les mains du bailleur, ainsi qu'ils le soutiennent et ne versent plus généralement aucun élément de nature à démontrer un quelconque paiement des loyers pendant toute la durée du bail, à l'exception des règlements acquittés à compter du 5 mars 2021 entre les mains de l'huissier chargé de l'exécution du jugement, pour la somme totale de 2 730 euros. Ils ne démontrent pas plus que la maison d'habitation leur a été remise dans un état de délabrement qui justifierait le non-paiement des loyers contractuellement prévus ou même leur diminution substantielle, alors qu'ils se sont entendus avec le bailleur pour déterminer les travaux de réfection à la charge des locataires, moyennant dispense de paiement de loyers. Ils n'ont en effet adressé au propriétaire aucune doléance ni aucune demande tendant à ce qu'il effectue ou finance d'autres travaux, jusqu'à ce que leur conseil, par lettre du 3 avril 2018 envoyée au conseil de Monsieur [M], fasse part de ce que le loyer n'est pas à payer, au motif que les fenêtres sont défectueuses, que la porte d'entrée a été cassée, que toutes les portes intérieures ne peuvent pas être fermées, que les conduites d'eau fuient partiellement, que les robinets dégoulinent et qu'ils sont sales, que la porte électrique qui s'ouvre sur la propriété est irrémédiablement défectueuse, que le réfrigérateur est défectueux, de même que le poêle dans la cuisine, que tous les volets sont défectueux, que la cheminée de la maison semble s'effondrer bientôt, que la propriété n'est pas non plus raccordée au réseau d'égout. Il a chiffré à 9 894,96 euros les dépenses exposées par Monsieur et Madame [U], incluant le changement de la chaudière et le remplacement d'un radiateur, montants déjà déduits de la dette locative par le bailleur, ains que divers postes, comme la rénovation d'une porte de cave pour 2 100 euros, un poste « entrées libres/propriété » pour 200 euros, « petites pièces » pour 200 euros et « élimination des déchets » pour 200 euros. Les appelants n'ont de même pas hésité à émettre une facture de 27 780 euros le 10 mai 2019 à l'encontre de l'intimé, relative à 1 389 heures à 20 euros l'unité, comportant comme motif « temporairement accessible et habitable de la propriété en France, y compris l'enlèvement des ordures », payable pour le 15 juillet 2019 sous peine d'intérêts moratoires de 5 % en cas de dépassement du délai. Force est de constater que la lettre du 3 avril 2018 n'a été envoyée qu'en réponse à une lettre du conseil de Monsieur [Y] [M] en date du 14 mars 2018, qui mettait en demeure les locataires, par l'intermédiaire de leur conseil, de s'acquitter du montant des loyers arriérés. Il sera de même relevé que les appelants ne produisent aucune pièce de nature à justifier leurs affirmations quant à l'état de délabrement de l'immeuble, qui aurait existé depuis leur entrée dans les lieux et qu'ils n'ont pourtant pas dénoncé au propriétaire avant que sommation leur soit faite de payer les loyers, dont ils n'ont acquitté strictement aucune mensualité. Ils ne peuvent se prévaloir d'une attestation de Monsieur [J] [K], rédigée en allemand et non traduite, non plus que d'une facture également non traduite, d'un montant de 307,91 euros, dont il sera relevé qu'elle est datée du 18 février 2017 et est relative à une livraison du 10 janvier 2017, soit antérieurement à la prise d'effet du bail et qu'elle porte une adresse des clients à Bötzingen, de sorte qu'elle n'est pas relative à l'immeuble donné en location par Monsieur [Y] [M] ; que le deuxième document dont les appelants se prévalent, non traduit, consiste en un devis pour 650 euros pour une porte de cave, dont il n'est en rien justifié que cette prestation a été effectivement commandée et acquittée par les époux [U] et qu'elle n'était pas destinée à réparer une dégradation causée par ces derniers. Les appelants ne justifient donc pas avoir été en droit de se prévaloir de l'exception d'inexécution, alors qu'ils n'ont jamais demandé au bailleur de s'exécuter et qu'ils ne démontrent pas la réalité des désordres qu'ils allèguent. C'est à tort qu'ils se sont abstenus de tout paiement des loyers, de sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail à leurs torts, a ordonné leur expulsion et les a condamnés au paiement des arriérés et d'une indemnité d'occupation. Monsieur [Y] [M] disposant d'un titre exécutoire pour paiement de cette indemnité, dont il conviendra de déduire l'intégralité des paiements effectués par les locataires dans le cadre de l'exécution du jugement, il n'y a pas lieu de condamner les époux [U] au paiement de la somme de 4 500 euros à ce titre. De même, alors que les locataires ont quitté les lieux et restitué les clefs à l'huissier selon procès-verbal du 12 mai 2021, il n'y a pas lieu de réserver les droits de Monsieur [Y] [M] à chiffrer d'éventuelles dégradations locatives, l'intimé ayant bénéficié d'une durée suffisante pour faire effectuer un constat d'état des lieux de sortie avant clôture de la procédure le 15 février 2022. Il sera en revanche fait droit à la demande additionnelle tendant au paiement des loyers impayés pour la période du 1er juin 2019 au 7 juillet 2020, date du prononcé de la résiliation du bail, à hauteur de la somme de 9 261 euros, portant intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2021, date de la demande. Sur les frais et dépens : Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens, non critiquées par l'intimé, seront confirmées. Partie perdante, les consorts [U] seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance d'appel, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et seront déboutés de leur demande fondée sur l'article 700 du même code. Il sera en revanche fait droit à la demande de l'intimé au titre des frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer pour défendre ses droits en appel, à hauteur de la somme de 2 000 euros. PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, CONSTATE que les locataires ont quitté les lieux le 12 mai 2021, CONFIRME le jugement déféré, Y ajoutant, DIT n'y avoir lieu de réserver les droits de Monsieur [Y] [M] quant au montant des dommages et intérêts à réclamer pour le préjudice matériel consécutif au départ des appelants du logement, CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [U] et Madame [W] [U] à payer à Monsieur [Y] [M] la somme de 9 261 euros au titre des loyers impayés pour la période du 1er juin 2019 au 7 juillet 2020, portant intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2021, CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [U] et Madame [W] [U] à payer à Monsieur [Y] [M] la somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE Monsieur [Z] [U] et Madame [W] [U] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [U] et Madame [W] [U] aux dépens de l'instance d'appel. La GreffièreLa Présidente de chambre